土地流转情况汇总表

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关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下：一、镇辖区内土地流转的现状截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。二、存在的主要问题

影响土地流转的因素

影响土地流转的因素农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。随着近几年来，农村土地流转开展的越来越频繁，农村土地流转带来的好处也越来越多。它包括以下几点：一、通过土地流转，发展土地集约经营是实现农业现代化的重要途径。农业的根本出路在于农业现代化，而农业现代化必须建立在集约经营的基础上，通过土地流转有利于促进农业结构调整，实现农业的规模化、集约化经营和专业化生产；有利于土地、资金、技术、劳力等生产要素的优化重组；有利于加快城乡一体化建设，推动城乡经济的协调发展。二、通过土地流转，发展土地集约经营是建设社会主义新农村的重要举措。建设新农村，发展生产是基础。而农业生产的发展最终将决定于农村土地的集约化程度。当前，我市小城镇建设，二、三产业和民营经济的发展以及农村劳动力转移培训阳光工程的实施为农村劳动力转移形成了广阔的空间，比较效益导致农民转出土地的要求愈来愈强。农业结构调整、农业产业化的发展和农民专业合作组织的兴起使得一部分农民规模经营的愿望越来越高。同时，农民自发流转土地发生的纠纷也日益增多。因此，各镇街要把建立农村土地流转市场，发展土地集约经营作为推进社会主义新农村建设的一项重要措施来抓。虽然农村土地流转带来的好处很多，但是在我国农村土地流转的速度却不是很快。土地流转覆盖的地区也不是很广。而我认为影响农民参与土地流转的因素有以下几点：一、农民的“恋地”情结不利于土地流转我国人多地少，特别是几千年的自然经济遗留影响，使农民长期依附于土地。土地不仅是农民吃、穿的生活来源，而且土地赋予农民更多的保障功能，可以说，土地是农民安身立命之本。目前，由于农民就业岗位很不稳定，常常是季节性的打短工，再加之农村社会保障体系还处于初始阶段，因此，大多数农民对承包土地的流转心存疑虑，当其外出打工或无力耕种时，往往选择私下协商代耕，临时性转包，有的甚至干脆撂荒，这些都不利于土地的流转。二、土地流转主体不规范侵占了农民的主体地位现有的农业法等法律政策规定，农户要进行土地流转，必须要“发包方同意”；即土地流转的发包方是农户，土地流转要在农民自愿的前提下进行。然而，由于农户在农村权力架构体系中处于弱势地位，再加之部分农民法律意识淡薄，农户在土地流转中的主体地位始终没有得到体现。在实际操作中，有的乡村集体经济组织没经过农户的同意，将

经营计划书范本

2011年度经营计划书 2011年为公司初创之年，公司管理层确定的年度主要任务包括三个方面：一是按现代企业制度和市金融办的整体要求，建立健全企业各项管理制度，为公司正常运转提供保障；二是打造一支高素质的管理团队；三是实现良好的经济效益。为全面完成前述三项任务，特制定本经营计划书。一、2011年经营方针在全面分析公司所面临的社会经济形势、行业竞争状况和公司发展趋势的基础上，公司确定2011年的经营方针为：灵活策略赢市场，扩大规模增实力，加强管理保利润。经营方针是公司阶段性经营的指导思想；公司各部门的经营管理活动，包括政策制订、制度设计、日常管理，都必须始终不逾地围绕经营方针展开、贯彻和执行。二、2011年的经营目标（一）核心经营目标 2011年，公司的核心经营目标是：（1）收入及利润指标：年度贷款利息及中间业务收入4861.01万元，其中，XX公司完成利息收入3369.11万元，XX公司完成中间业务收入1491.90万元；年度税后利润（净利润）3480.11万元，税后利润率71.59%，资产回报率34.80%，其中，XX公司完成净利润2144.17万元，XX公司完成净利润1335.94万元。（2）呆（坏）账总额：年度呆（坏）账总额控制在资金总额的0.5%以内，按年度可用资金15000万元计算，年度呆（坏）账总额不得超过75万元。在核心经营目标中，利润和呆（坏）账总额是直接反映公司经营质量的量化指标，也是评价和考核经营团队的“核心之核”。（二）收入及净利润目标细分收入目标分解表（单位：万元，人民币）分类项目年度目标第一季度第二季度第三季度第四季度按责任中心分解XXXX 3369.11 370.61 857.14 1012.32 1129.04 XXXX 1491.90 194.36 405.60 439.78 452.17 合计4861.01 564.97 1262.74 1452.10 1581.21 进度比100% 11.6% 25.98% 29.87% 32.60% 累计进度比100% 11.6% 37.58% 67.40% 100% 净利润目标分解表（单位：万元，人民币）

【精品】土地变更申请书范文

【精品】土地变更申请书范文（一）提出申请 l、有下列情况之一的,权利人应自土地变更实发之日起30天内到土地所在县土地管理局申请办理土地变更手续。（一）提出申请 l、有下列情况之一的,权利人应自土地变更实发之日起30天内到土地所在县土地管理局申请办理土地变更手续,属土地转让,需由土地转让方和受让方同时申请: （1）权利人变更名称、地址; （2）变更土地用途（3）变更土地权属性质（4）土地使用权转让,包括以土地作价入股,以土地联营合作、赠与、继承和企业被收购、兼并而使土地使用权发生转移。2、申请办理变更登记手续,应提交下列材料: （1）《土地变更登记申请书》（2）原土地证（3）个人应提供身份证明或护照,机关、企事业单位的应提供营业执照、法定代表人证明及身份证明,委托他人办理的,还应提供委托书、委托人身份证明等。（4）企业单位变更名称、地址,需出具工商行政主管部门的批准文件;机关、事业单位名称变更,需提供上级主管部门的有关批准文件,个人变更姓名的需户口所在地公安部门出具证明。（5）属变更土地用途、变更土地权属性质的,需出具市、县以上人民政府或土地管理局的批准文件。（6）土地使用权转让的,应提交经土地管理部门确认的土地资产评估报告和土地转让合同。（7）因企业改制处置土地,以土地联营合作,以土地作价入股的,需提交主管部门的批准文件和土地使用权处置文件或联营合同等有关材料。（8）继承和赠与土地的,须提交经公证机关公证的证明材料。（9）税务机关出具的完税证明。（二）登记土地变更程序受理申请 l、受理人审核权利人所提交的证件材料是否真实、齐备,不齐全或不符合规定的,不予受理,并说明理由,需补交材料,受理人员应一次性向申请人说明清楚应补交的材料和补交期限;材料齐全又符合规定的,予以受理。 2、对所受理的材料进行编号,并给回执单。（三）产权审核 l、初审登记人员将申请材料进行审查,并到实地调查核实,符合规定的,报股长核准。 2、审核报局领导审核（四）登记发证 l、按规定缴纳有关费用 2、登记人员办理土地变更登记手续,填写或更改土地证,加盖公章。 3、权利人凭回执、身份证明领取土地证,委托他人代领的,还应出具委托书和被委托人身份证明。并复印土地证一份存档,登记颁发的土地证书号码。（五）登记土地变更程序立卷归档琪

农民土地流转合同书范本.doc

农民土地流转合同书范本【篇一】甲方（流出方）：_________ 乙方（流入方）：_________ 双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。一、流转标的甲方同意将其承包经营的位于________________县（市）________________乡（镇）________________村 ________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事______________________________________生产经营。二、流转土地方式、用途甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________。三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从 _________年_________月_________日起，至_________年 _________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。四、流转土地的种类、面积、等级、位置甲方将承包的耕地_________亩、流转给乙方，该土地位于___________________。五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。六、土地交付、收回的时间与方式甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。交付、交回方式为_____________。并由双方指定的第三人___________________予以监证。七、甲方的权利和义务（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权，合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活

农村土地流转存在的问题及对策研究

农村土地流转存在的问题及对策研究摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。关键词：土地流转；问题；对策随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。一、农村土地流转中存在的问题思想认识不到位

第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。流转行为不规范在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合

基于经济学视角的影响农村土地流转因素及模式研究

基于经济学视角的影响农村土地流转因素及模式研究土地和农民自身的利益具有紧密的联系，在我国法律法规的支持下，农村土地确权得以逐步实施，从我国农业发展的实际情况进行分析得知，农村土地流转属于土地使用制度改革过程中的核心问题，对我国的乡村建设和经济发展具有重要的现实意义。论文对此课题进行详细地分析和研究，旨在提升乡村土地使用权的流转，进而加速该方面的改革进度。【Abstract】Land and farmers’ interests is closely linked，with the support of laws and regulations in our country，rural land ownership is gradually implement. From the analysis of the actual situation of China’s agricultural development，rural land circulation is the core issue in the process of land use system reform，which has important practical significance for China’s rural construction and economic development. Therefore，this paper analyzes and studies the issue in order to promote the circulation of rural land use rights，and accelerate the progress of the reform. 标签：农村土地改革；土地流转；经济学视角 1 引言在我国经济不断发展下，对农村土地改革势在必行。在这样的发展状况下，乡村土地的實际使用全流转在我国各个省市和地区全面的开展，而土地流转因素和模式成为现今乡村土地流转中重点研究的问题。对农村土地使用权的流转，能实现对我国的土地资源的合理配置，有助于实现农民经营土地的自主权、及时合理化的调整土地资源、解除农民长久以来对土地集中投资的经营理念、实现集中化管理。从这一角度进行分析得知，对农村土地使用权进行流转，有助于农村经济的发展。但是，在实际操作中，该改革制度的实施面临难题。基于这样的状况，本文从以下几个方面展开论述。 2 经济学视角的影响农村土地流转因素分析 2.1 产权不明确健全的产权制度对土地使用权流转具有重要的意义。现阶段，我国现行的土地承包和经营权在实际应用当中严重缺乏明晰性、安全性与可转让性，并且在农村土地实际承包和经营权权能方面的责任与利益不具有对称性，在实际实行性方面受到很大限制，而国家对于该方面的管理也不规范。这样的状况使得农村土地产权制度长久以来得不到完善，土地使用权不完整，进而实施的土地流转主体利益很难得到法律方面的保障，导致土地流转的难度逐渐加大[1]。 2.2 农地流转市场不健全

公司年度经营计划书(2017)

公司年度经营计划书一、 2017 年的经营方针在认真审视公司经营的优势和劣势、强项和弱项的基础上，公司发展战略中心对当前行业的竞争形势和趋势作出基本研判，将 2017 年的经营方针确定为：灵活策略赢市场，扩大规模增实力，加强管理保利润。经营方针是公司阶段性经营的指导思想；各部门、各商场专卖店和各部门管理的各项经营、管理活动，包括政策制订、制度设计、日常管理，都必须始终不逾地围绕经营方针展开、贯彻和执行。二、 2017年的经营目标（一）核心经营目标 2017年，公司的核心经营目标是：年度销售实现营业额4000 万，冲刺目标5000 万，增长率20 %，保底销售收入4500 万，年度税后利润1800-2000 万，保底利润 800 万。在核心经营目标中，利润是能够反映公司经营质量的唯一指标，也是评价和考核经营团队的“核心之核”。（二）销售目标细分销售目标细分表（计算单位：万元分类项目年度目标小电器3000 汽车800 其他200 ～以上～硅橡胶产品生产与销售/ 人民币）第一季度第二季度第三季度第四季度6007001000700 150120300230 15508055 全年完成业绩：4000万元月度平均业绩：第一季度800万元，第二季度850万元，第三季度1500万元，第四季度1000万元上述销售目标的分解，按《2017 年度销售目标分解表》执行（附件）。

三、主要策略公司以前整个管理以生产为中心，只要货做出来、能销售出去就算工作完成，即有订单做，能出货就能保证企业生存与发展。而且全体员工长期以来都是这种概念，人人都为出货而努力。但随着技术的进步、市场竞争的发展，客户对企业的要求增多，多了差异化、个性化，品质要求更加严格，价格更低。因此单一关注生产、出货已经不能完全让客户满意，由外到内而引起的企业管理上的问题就越来越暴露的多。而且，以前管理关注点是出货、生产，主要针对的是产品本身的问题，而没有延伸到一个面的问题。一个问题重复产生或问题性质严重往往涉及到流程、职责、标准、设备、材料、工艺、工具、处事观念、解决方法、防范措施、培训等等，这是一个系统化的问题。系统化的问题需要系统化的制度、方法做支撑。本公司不光要解决产品本身（包括生产、工艺、品质），还要因此而解决产品本身而延伸出来的体系问题。解决产品本身问题是解决短期问题，解决体系的问题是解决长期问题，这同时也是观念的转变。另一方面，市场是公司龙头，将在未来两年建立系统化的营销体系，发展为制度营销、激励营销、服务营销、品牌营销。多重视营销分析、客户关系管理、营销激励、营销政策由原来的粗放式管理变为精细化管理，主要是指建立标准化、可操作性的工艺文件、品质文件、行政文件，实行量化管理、细节化管理。让所有部门能学会使用数据分析，来决策、推进各项工作。由个人作为主体解决事情变为团队解决事情，主要是指改变以前“能人经济”现象，脱离保姆式管理现状，多发动团队力量去思考问题、解决问题，明确责任、工作流程。工作方法。尤其是在工艺管理、品质管理、生产计划管理等方面。改变“能人经济”现象方法：因事设岗，而非因人设岗。四、实现目标的保障措施（一）生产资源保障 1．公司新增投资200 万元，增加生产设备，扩大生产场地，确保产品生产年度销售实现营业额5000 万，冲刺目标6000 万和各项营销策略的实现。 2．生产部作为二线部门，理应成为业务部的坚强后盾，必须始终围绕客户要求而非生产要求运转，必须按照一线部门的产品策略规划和实际定单需求，组织设计开发、物料采购、产品生产和品质控制等各项生产管理活动。 3．按时交付合格产品，始终是生产管理的不容置疑的核心任务。生产部应订立适宜的品质目标，采取适宜的控制措施，以适宜的品质成本，为经营一线准时提供合格产品。 4．生产成本特别是材料成本的控制，将是考验生产部各级主管的关键所在，必须列入各部门主管的首要议事日程，必须以非常手段克服和消化各类涨价因素，以降低材料采购成本为突破口，以提升生产速度、提升单位时间产量、采用计件计酬方式为基本点，带动人工成本、能耗成本等在内的各项产品成本的降低，使主营业务的材料成本控制在45%以内。（二）人力资源保障 “服务、支持、指导”是人力资源管理永恒的宗旨，保障一、二线部门的后勤供给，构建体系、理顺管理，指导核心部门改善人力资源管理，是人力资源部2017 年的三大任务。为此，必须从以下四个方面做好人力资源管理工作： 1．加强教育训练：建立培训体系，以素质培训为核心，对公司员工进行系统的培训，提升员工和合作伙伴的职业和经营素质。2．建立合理的分配体系：建立起对外具有竞争性、对内具有公平性、对员工具有激励性的、包括员工薪资、福利、红利在内

土地流转招投标书范本

淳安县中洲镇李家畈村塘前坑土地流转-第二次挂牌文件淳安县中洲镇李家畈股份经济合作社淳安县中洲镇小额公共资源交易中心年月日

挂牌文件资料目录、挂牌公告、挂牌须知、竞买申请书、授权委托书、报价单、合同范本

挂牌公告（文件号：ZZZB）受淳安县中洲镇李家畈股份经济合作社委托，淳安县中洲镇小额公共资源交易中心对中洲镇李家畈村耕地以公开挂牌方式对外流转，请各竞买人认真阅读，正确理解相关事宜。一、标的物概况挂牌标的：中洲镇李家畈村塘前坑土地流转-第二次。流转年限：约年。流转面积：亩，以实际测量为准。二、竞买人资格条件公司或自然人具备条件：凡是有独立民事行为能力，并能够独立承担民事责任的单位或个人。三、约定开发时间和内容、项目建设主要内容及要求：不允许种植木材和毛竹（不破坏原土质结构）。、项目建设周期要求：签订合同后月内启动项目，否则解除合同，所有责任由中标人承担。四、挂牌竞买活动有关要求、挂牌竞价资料费元（不退），必须在挂牌竞价前从帐户转入淳安县中洲镇人民政府财政所，（账号：，开户银行：浙江淳安农村商业银行股份有限公司中洲支行。、挂牌竞价时间：年月日:时。、现场竞价地址：淳安县中洲镇小额公共资源交易中心。五、挂牌起始价、增价幅度挂牌起始价为人民币起始价第一年为每亩元，以后每年每亩增加%，加价幅度为每亩元或元的整数倍。六、竞价时应提供的资料、挂牌竞价资料费进账单或现金缴款单、竞买保证金（现金形式）。、申请书和委托书（企业须加法人签字盖公章、自然人签字纳指印，个人参与竞拍不允许进行委托）；、企业营业执照副本原件及加盖单位公章的复印件（自然人无需提供）；、法定代表人（或自然人）有效身份证原件及复印件（委托他人办理的还须

农村土地经营权流转管理办法

《农村土地经营权流转管理办法》《农村土地承包经营权流转管理办法》已于 1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。第一章总则第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。第二章流转当事人

第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，也能够是其它按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其它方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

土地流转意向书

土地流转意向书出租方： (以下简称“甲方”) 承租方： (以下简称“乙方”) 为保护土地流转合同双方当事人的合法利益，规范土地管理和承租方经营行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，经公开协商讨论同意，甲乙双方本着平等、自愿、公平、有偿的原则，签订本合同，共同信守。第一条租赁位置和面积甲方租赁给乙方的土地位村，总面积约平方米，四至界限方位如下：东起：，西至：，北至：，南至：。具体面积、位置以合同附图为准。附图已经甲乙双方签字确认。第二条土地用途和承包形式土地用途：。承包形式：。第三条租赁期限

租赁期限为20年，自年月日起至年月日止，租赁期限内土地经营使用权属乙方，所有权属甲方。土地流转期限内如遇国家政策性调整，另行议定。如需续租，甲乙双方应重新商定续租事宜。第四条租赁方式和费用支付方式该土地的租赁采取现金支付和土地入股两种方式。现金支付方式：每亩土地以公斤稻谷为基准，由乙方于年月日前向甲方支付。土地入股方式以每亩土地公斤稻谷折成现金元成为乙方合作社股东，每年年终决算，参与分红。第五条甲乙双方的权利和义务 (一)甲方的权利和义务 1、甲方对所租土地拥有所有权，并使乙方取得土地承包经营权。 2、甲方有权收回乙方不按合同约定使用的土地。 3、甲方有权依据合同的约定向乙方收取租租赁费用，在合同有效期内，甲方不得提高租赁费用。 4、甲方有权在租赁期限届满时提出新的租赁标准，选择确定新的承租方。 5、甲方应保证乙方生产生活用水、用电正常，向乙方收取的水电费用价格不应高于本村村民用水用电的价格，并保证在村内无偿使用通往承租地的道路。 6、甲方不得在租用期间内以任何理由干涉乙方企业合法的经营管理自主权，包括在该地上的所有收入、支出和建筑物、植被设施的使用等。

影响农村土地流转的制度性因素研究

重庆科技学院学报（社会科学版）2011年第3期 Journal of Chongqing University of Science and Technology(Social Sciences Edition)No.32011 农村土地流转有利于实现土地资源的优化配置，促进农业产业化经营，是推进农业和农村现代化建设进程中的重要环节。农业科技水平的不断提高、现代农业装备条件的日臻完善和新型农村土地制度的确立，都为农村土地流转、实现农业规模经营创造了良好的外部条件。中共十七届三中全会也明确地强调了政府鼓励、引导农村土地使用权的合理、有序流转。但从目前的情况看，我们所希望的农村土地流转高潮、农地规模经营的景象并没有出现。土地效益价值的实现，本质上取决于土地权利制度，而不在于土地是否流转。如果土地权利制度安排科学了，土地就能够流转起来。一、农村土地流转的制度限制（一）土地承包经营权制度的限制我国的农村土地流转，指农地承包经营权流转，是农户处置土地权利的行为，即农户保留承包权，把土地的经营权（使用权）转让给其他农户或组织，从中获得收益。按照现代产权制度的要求，产权应当清楚明确地界定。清楚明确界定产权，可以降低交易成本，防止侵权事件发生，提高经济运行效率。但是，目前我国法律对土地承包经营权的限制较多，而且还十分严格。首先，限制了土地承包经营权的期限。按照《物权法》和《农村土地承包法》等法律的规定，耕地的承包期为30年，流转的期限不得超过承包剩余期限。因此，农民在进行土地流转时，普遍不愿意签订时间较长的流转协议，同时也导致了农户对转入土地投入的短期行为。其次，限制了土地的用途。“对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量”，这是我国的一项基本国策。流转土地不能改变土地的农业用途和农业性质。目前，农业经营的比较效益偏低，农业又面临市场和自然的双重风险，农业经营主体通过规模经营实现收益的预期较其他领域有更多的不确定性和需要承担更多的困难。据调查，现实中大多数土地流转项目特别是土地股份合作项目，都不是为了合作发展农业生产，偏离了国家政策和制度的目标设计。其三，是对土地流转方式的限制。《物权法》规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”《农村土地承包法》规定的转让方式主要是“出租”，而抵押和继承的权利被严格限制。对土地承包经营权抵押和继承的限制，阻碍了土地要素市场化和资本化，损害了部分农民获取最高土地租金的权利，降低了土地资源的配置效率。此外，还面临收回的限制。虽然原则上，发包方的集体不得在承包期间内调整地块，但在“因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形”下，集体还是可以调整的。（二）入股制度的限制土地承包经营权入股，是政府力图在不改变土地制度现有结构基础，不修改宪法相关规定的基础上，在土地经营方式方面所做的改革。土地承包经营权入股，意味着土地承包经营权的流转将从集体内部的私下流转，转变为受现代企业制度约束的公开流转，说明土地承包经营权正在向商品化目标迈进。但是，因为农村土地承包经营权本来就不是以市场交易为目标而设计的，所以在具体实行当中就很难避开《公司法》等法律制度的障碍。首先，许多集体经济组织以承包土地使用权为核心的股份制改造，其土地承包经营影响农村土地流转的制度性因素研究吴飞摘要：分析了阻碍农村土地流转的制度性因素。认为土地使用权权利体系由城乡分割向城乡统一发展、明确界定各相关利益主体的权利、优化土地承包经营权权能结构、转变农村集体经济组织的职能，是今后一段时期农村土地流转制度改革的路径。关键词：农村土地制度；土地权利；土地承包经营权；流转制度中图分类号：D922.32文献标识码：A文章编号：1673-1999（2011）03-0042-03 作者简介：吴飞（1978-），男，江西余干人，安徽工业经济职业技术学院（安徽合肥230051）讲师，研究方向为土地管理。收稿日期：2010-11-30

如何写经营计划书

如何写经营计划书年度经营计划(市场营销计划)更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。年度目标既是战略规划中的具体里程碑，又是经营绩效的一个具体的考量指标。因此年度目标的设定既要考虑战略方向，又要考虑现实的可行性和具体性。如何制定经营计划书经营计划制定程序 (一)首先，要了解企业存在的价值是什么?要从最原始简单的获利，进而提高到对地区社会有所贡献，提高员工的生活水平及提供更好的商品给消费者等根本思想。 (二)"恭自省"，即清楚地了解并分析本身的优劣点，例如队伍执行力强，渠道发展不均衡等。 (三)"观外情"，了解自己公司周遭外部环境有何变化，包含消费者习性的改变，商业格局的变化、政府政策变迁，招标、连锁并购导致连锁化率提高等问题是否会为公司本身创造出可能的机会与威胁。 (四)在明确掌握外在环境的机会与威胁及详细明了本身之优缺点后订立一个非常清楚的目标及方针，同时尽可能地数量化。 (五)明确目标之后寻找可能的执行计划方案。 (六)彻底执行计划方案。 (七)检查成果并改进。

经营计划的构架。做成计划，有一个重要的关键，那就是目标和对策之间的关系。不论何种企业都有基本目标，有了基本目标便有基本计划，而这个基本计划便设定了各部门或各功能的个别目标以及个别计划。同样地，有了长期目标便有长期计划，这可作为年度(短期)目标、短期计划的基础，也可和更具体的、短期的目标计划相联系。举例说明，在人的行动中，有起床上班这个日常活动，而从早晨起来到公司上班这么个简单的目标中即有起床、吃早餐、开车、找停车位、步行至公司、搭乘电梯、走到座位等等一连串的行动。 ?这个行动可以无限制地细分，但是无论如何细分，其所有的行动均是朝向一个目标(即到公司)来完成的。某一行动，都是为了实行下个行动的手段。换句话说，某一行动都是以下次的行动为目标的，每个计划绝不是单独或个别存在，通常均以下一阶段的计划来作为目标。经营计划的内容一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

2020最全农村土地流转合同范本

2020最全农村土地流转合同范本2019最全农村土地流转合同范本1 甲方(出让方)：乡镇村组(户主姓名) 乙方(受让方)：为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。一、土地流转方式甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。二、流转土地的用途乙方只能将流转的土地用于：。三、土地流转时限从年月日至年月日止。四、土地流转数量及费用甲方将第六条所列土地亩、鱼池亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万元计算。五、付费方式及时间土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在2019 年春节之前付陆万。以后每年春节前付万，直至付清贰拾壹万。六、流转土地类型、面积和质量最全农村土地流转合同七、甲方的权利和义务

1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。九、合同的变更与解除 1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除： ①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③

土地流转存在的问题及对策

农村土地流转存在问题与解决对策日期：2010-12-10 [ 大中小] [ 打印] [ 关闭] [ 收藏] 农村土地流转是促进农业规模经营，优化农业资源配置，发展现代农业的必由之路，对于推动农业产业转型升级，促进农民创业创新，推进工业化、城市化和城乡统筹发展有着十分重要的意义。随着党的十七届三中全会允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营这项重大决定的实施，农村土地呈现出了加速流转的态势。如何进一步加快农村土地合理流转，推动新农村建设快速稳步发展，成了我们当前面临的一项长期而重要的任务。一、当前农村土地流转存在的问题 1、土地流转不规范。目前，土地流转处于无组织性地盲目开展的状态，主要是群众自发进行，缺乏各级政府部门和单位有效的组织和引导，流转过程存在诸多不规范现象。首先是缺乏土地流转服务机构和流转平台，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，土地流转供给需求脱节。有不少农民不知道应该怎样进行流转。这些问题导致了土地难以实现规范、有序和高效流转，整体呈现出流转速度偏慢，流转期限偏短，规模经营水平偏低等特点。再次是土地流转的程序简单，由于多数流转为自发形成，流转双方没有遵循一定的程序和履行必要的手续，大多只有口头约定而无书面合同；少数虽有合同，但不规范准确，导致双方的权、责、利无法得到有效保障。

2、土地流转的档次不高。主要表现在两个方面：一是流转形式档次不高，流转形式绝大部分仍属最低层次的委托代管形式，并且全是散户流转，不成规模。二是流转土地的开发档次不高。由于许多流转的土地处于自发的、粗放的、低层次的经营状态，流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强，很难形成规模经营，土地没有得到充分利用，农业产业化发展滞缓。三是土地流转短期行为严重。从出让方看，主要是务工经商不稳定，也担心政策变化，怕土地转出后失去土地，、所以大多采取短期转包的方式。从经营大户的情况看，由于流转期限短，容易产生短期行为，致使承包户不愿在土地上投入过多的成本，难以挖掘土地的最大效益。 3、机构机制不健全。虽然国家出台了有关农村土地流转政策法规，但是地方配套政策措施尚未出台，无具体的操作办法和指导性文件。《农村土地承包法》、《农村土地流转管理办法》等法规虽然将土地流转管理的职能赋予乡镇人民政府和县级农业主管部门，但县乡村均未建立土地流转领导机构、工作机构和服务机构，也没有制订出台土地流转的指导性文件、工作职责和制度体系，对土地流转的引导服务和管理监督职能未能落实到位。由于农村土地流转管理机构不健全，致使绝大部分土地流转不规范，处于自发性无序流转，加之土地流转的价格评估机制尚未建立，使得流转价格的形成缺乏科学依据，制约了农民流转土地的积极性。二、制约农村土地流转的因素 1、农民流转意识不强烈。土地是农民赖以生存的最基本的生产

2018年土地出让申请报告-范文word版 (4页)

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 土地出让申请报告篇一：土地转让申请报告土地转让申请报告申请人：南京马波斯自动化设备有限公司地址：江宁滨江经济开发区景明大街7号法定代表人：申请事项：因需扩大生产规模，南京回转支承机械有限公司将位于江宁滨江经济开发区景明大街9号、土地证号地籍号的土地转让给南京马波斯自动化设备有限公司。事实与理由：申请人因生产规模逐渐扩大，201X年的产值为2.8亿，201X年预计产值将达到4.0亿，原有的厂房已经不能满足生产的需求，急需扩大厂房面积。所申请的地块与本厂原址毗邻，便于统一管理、统一规划，且有利于降低企业的管理成本和物流转运成本。特提出申请，敬请批复。此致南京江宁滨江经济开发区申请人：南京马波斯自动化设备有限公司法定代表人：单位公章： 201X年3月22日篇二：土地使用权出让申请土地使用权出让申请北京市土地利用事务中心：

我单位申请办理位于北京市××区××××项目的土地出让手续，该用地已取得北京市国土资源局××分局核发的《国有土地使用证》［土地证号：××］，及北京市建设委员会核发的《房屋所有权证》［房产证号：××］。现已具备办理土地出让的条件。该项目四至为：北至××××，南至××××，西至××××，东至××××。该项目证载土地面积××××平方米，总建筑面积××××平方米，其中地上建筑面积××××平方米，地下建筑面积××××平方米，土地用途为××。我单位拟申请办理该项目国有土地使用权出让手续北京市××××公司（盖章） ×××× ××××年×月联系人：×××× 联系电话：××××××××××× （此格式仅供参考）土地使用权出让申请北京市土地利用事务中心：我单位建设的××××项目，根据北京市发展和改革委员会下发的《项目备案通知书》［京发改（备）〔××〕××号］，北京市规划委员会核发的《规划意见书》［××规意字××号］批准，现已具备办理土地出让的条件。 ××××项目位于北京市××区××××，北至××××，南至××××，西至××××，东至××××。该项目规划总建筑面积××××平方米，其中地上建筑面积××××平方米，地下建筑面积××××平方米，土地用途为××。我单位拟申请办理该项目国有土地使用权出让手续北京市××××公司（盖章） ××××××××年×月联系人：×××× 联系电话：×××××××××××（此格式仅供参考）

浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议

安徽农学通报，Anhui Agri. Sci. Bull.2011,17(02) 6 浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议代春云（冠县辛集乡政府，山东冠县252514）摘要：分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议，主要包括：提高认识，加大对土地流转政策的宣传；规范土地流转程序；培育土地流转服务中介组织，健全土地流转机制；建立和完善农村社会保障体系等。关键词：农村土地流转；问题；对策中图分类号F321.1 文献标识码A 文章编号1007-7731（2011）02-006-002 随着农村经济的发展和市场的完善，以分散经营为主要特征的家庭承包责任制的另一面即分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会《决定》提出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”实践证明，农村土地流转是我国现阶段农村发展现状的必然结果和现实需要，是推进农业产业结构调整、农业科技水平以及土地产出率的有效手段，也是实现土地适度规模经营、发展现代农业、增加农民收入、解决“三农”问题的必由之路。近年来，随着农村劳动力向非农产业转移，农村土地流转步伐加快，土地流转成效初显，但在农村土地流转过程中也出现了一些问题，亟待解决。 1 存在的主要问题 1.1 土地流转政策宣传不到位部分干部在思想上对农村土地流转的重要意义认识不足，在工作上缺乏重视，对土地流转工作热情不高，积极性、主动性差，缺乏土地流转政策的宣传和引导。许多农民群众对土地流转的含义感到陌生，大多农户对土地流转相关法规、规章、政策和知识缺乏了解，导致对土地流转政策的认识存在偏差，部分农民甚至认为土地流转就是对承包地的重新调整，担心土地流转后失去承包权。 1.2 土地流转程序尚不规范随着土地流转规模的不断加大、流转的形式日益多样化，土地流转中出现的纠纷也日渐增多。主要表现在： 1.2.1 流转合同不规范，纠纷隐患多当前，土地流转大多处于自发和无序状态，多为亲戚朋友和农户之间的流转，这就导致了承包经营权在流转时大都采取口头协议的形式，很少通过签订合同来规范双方的权利和义务。即使有书面合同的，大多也只填写了流转双方姓名、面积、田块座落，没有填写流转土地用途、流转价款、双方权利义务、违约责任及解决纠纷方式等主要条款，内容过于简单，特别是双方责任、权力、义务不明确。不规范的流转和承包合同存在大量的纠纷隐患，加之针对农村土地流转的法律条文比较模糊，难以界定，一旦发生纠纷和矛盾，难以得到解决，由此引发的民事矛盾较多。 1.2.2 土地流转的主体错位在土地流转过程中，一些地方的村组织主导、行政推动，代替农民进行土地流转，有的采取少数服从多数的原则代替农民自愿原则进行流转。这种做法既是政府行为的错位，同时又忽视了农户在土地流转中的主体地位，造成农民在流转过程中处于被动地位，利益得不到保障，一旦发生自然或市场风险，容易产生纠纷。 1.3 土地流转机构不够健全许多地方土地流转尚处于自发阶段，缺少土地流转中介服务组织，总体上缺少由上而下的网络状、多功能的服务体系，使得供求双方信息辐射面窄，流动不畅，而要想扩大土地经营规模，形成大量流转必须具备及时有效的供求信息。土地流转机制的不健全，不仅使土地流转受到局限，影响了土地资源的合理配置，也使土地流转的交易成本提高。一些区（县）、镇（乡）、村虽然建立了土地流转服务机构，但由于工作难度大，很多管理流于形式，无力对土地流转合同进行指导和管理，影响了土地流转的规模和效益。 1.4 失地农民保障问题较为突出在当前以最低生活保障、养老保障和医疗保障为主的农村社会保障体系不健全的情况下，土地承担着农民就业保障和伤病养老保险功能，对于绝大多数农民来讲，土地仍然是安身立命之本，农民不愿放弃土地，宁可粗放经营，甚至荒芜弃耕，也不愿轻易转包。在土地的这种生存保障功能没有改变之前，土地流转是难以真正实现的。农民离土有后顾之忧，也不会轻易流转土地。尽管《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则，导致征地范围宽，征地程序不规范，补偿标准较低且不到位等情形大量存在，(下转31页) 收稿日期：2010-12-01