(新)第九章 成本法及应用

销售费用： 销售费用：
销售未来开发完成的房地产的必要费用，如广告费、 销售未来开发完成的房地产的必要费用，如广告费、销售资料制 作非、样板房建设费等等。一般按照售价的一定比例测算， 作非、样板房建设费等等。一般按照售价的一定比例测算，比如 比率为4％。 比率为 ％。
投资利息： 投资利息：
是土地和建筑物在开发投资过程中发生的资金占用费用。 是土地和建筑物在开发投资过程中发生的资金占用费用。 利息的计息期：土地取得成本、 利息的计息期：土地取得成本、开发成本均应按照它们假设发生 的时点，终点是开发期结束的时点， 的时点，终点是开发期结束的时点，一般不考虑预售和延迟销售 的情况。 的情况。 若费用是假设在一个时间段均匀发生， 若费用是假设在一个时间段均匀发生，那么费用的始点就在这段 时间的中点。 时间的中点。 计息方式按照复利计息更为合理。 计息方式按照复利计息更为合理。
第九章 成本法及其应用
第一节 成本估价法的基本原理 第二节 建筑物的重新建造价格和折旧 第三节 成本法估价报告的写作
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第一节 成本法的基本原理
一、概念 二、理论依据 三、方法特点和适用范围 四、操作步骤 五、基本公式 六、相关要素的说明
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一、概念
“成本估价法”又称“重置成本法”， 成本估价法”又称“重置成本法” 原价法” “原价法”，是指在估价时点以假设重 新建造开发待估房地产所需耗费的各项 必要费用以及正常的利润、税金、折旧 必要费用以及正常的利润、税金、 等依据来确定待估房地产价格的一种估 价方法。 价方法。 所得到的价格又称为“积算价格” 所得到的价格又称为“积算价格”。
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四、操作步骤
搜集有关房地产开发的成本、税费、 搜集有关房地产开发的成本、税费、利 润等资料 估算土地或建筑物的购建价格 估算建筑物的折旧 求取积算价格
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五、基本公式： 基本公式：
1.新开发土地的价值＝待开发土地的取得费用＋ 1.新开发土地的价值＝待开发土地的取得费用＋土地开发 新开发土地的价值 费用＋投资利息＋投资利润＋税费＋ 费用＋投资利息＋投资利润＋税费＋土地增值收益 2.新建房地产的价值＝土地的取得费用＋（土地开发费 2.新建房地产的价值＝土地的取得费用＋（土地开发费 新建房地产的价值 ＋（ 建筑物的建造成本）＋管理费用＋销售费用＋ ）＋管理费用 用＋建筑物的建造成本）＋管理费用＋销售费用＋投资 利息＋投资利润＋ 利息＋投资利润＋相关税费 3.旧有建筑物的价值＝建筑物的重新建造价格－建筑物的 3.旧有建筑物的价.被估旧房地产的价格 4.被估旧房地产的价格 =土地价格 建筑物重置价格 累计折旧 土地价格+建筑物重置价格 土地价格 建筑物重置价格-累计折旧 土地价格＋建筑重置价格× ＝土地价格＋建筑重置价格×成新度 土地重置价格×土地剩余使用年限修正系数＋ ＝土地重置价格×土地剩余使用年限修正系数＋建筑物重置 价格× 价格×成新率 =【土地的取得费用＋（土地开发费用＋建筑物的建造成本） ＋（土地开发费用 【土地的取得费用＋（土地开发费用＋建筑物的建造成本） ＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋投资利润＋相关税费】 管理费用＋销售费用＋投资利息＋投资利润＋ 8 ×（1－综合贬值率） －综合贬值率）
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二、理论依据
站在卖方的角度， 站在卖方的角度，以劳动价值理论为依 据，认为房地产的价格不能低于其开发 过程中发生的全部成本，包括费用、 过程中发生的全部成本，包括费用、正 常利润和税金。 常利润和税金。 站在买者的角度，以替代理论为依据， 站在买者的角度，以替代理论为依据， 认为房地产的价格不应该高于自行开发 或建造的全部成本税费和利润合计。 或建造的全部成本税费和利润合计。 认为价值与成本存在正相关，成本越大， 认为价值与成本存在正相关，成本越大， 价值越高。 价值越高。
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例题4： 例题 ：新建房地产的成本价值
某新建房地产，土地面积为 平方米， 某新建房地产，土地面积为20000平方米，建筑面积为 平方米 建筑面积为50000平 平 方米。现时同类用途、 方米。现时同类用途、相同剩余使用年限土地重新取得价格为 3000元/平方米。建筑物建造的建安成本为 平方米。 平方米， 元 平方米 建筑物建造的建安成本为1800元/平方米，管 元 平方米 理费用为建安成本的3％。该房地产开发周期为2.5年，其中半年 ％。该房地产开发周期为 理费用为建安成本的 ％。该房地产开发周期为 年 准备期， 年建设期 土地费用在准备期内均匀投入； 年建设期， 准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本 及管理费用在建设期内第一年均匀投入40％， ％，第二年均匀投入 及管理费用在建设期内第一年均匀投入 ％，第二年均匀投入 60％，年利率为 ％，销售税费为房地产价格的 ％，开发利润 ％，年利率为 ％，销售税费为房地产价格的 ％，开发利润 ％，年利率为6％，销售税费为房地产价格的7％， 为房地产价值的20％。试评估该房地产的总价与单价。 ％。试评估该房地产的总价与单价 为房地产价值的 ％。试评估该房地产的总价与单价。
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三、方法的特点和适用范围
2.适用范围： 适用范围： 适用范围
新的土地或建筑物； 新的土地或建筑物； 假设重新开发建设的旧的房地产； 假设重新开发建设的旧的房地产； 正在开发建设的房地产（如在建工程） 正在开发建设的房地产（如在建工程）以 及计划开发建设的房地产； 及计划开发建设的房地产； 很少发生交易或者没有经济收益和潜在经 纪收益的， 纪收益的，无法利用市场比较法和收益法 估价的狭小市场或封闭市场上的房地产； 估价的狭小市场或封闭市场上的房地产； 有特殊用途、特殊交易目的（ 有特殊用途、特殊交易目的（如保险损害 赔偿等）； 赔偿等）； 不适用于评估，建筑物过于老旧的房地产。 不适用于评估，建筑物过于老旧的房地产。
土 3 公 共 设 施 建 设 费 2 基 础 设 施 配 套 费 1 七 通 一 平 地 开 发 费 用 包 括 ： . . . 安 装 1 前 建 期 造 工 成 程 本 费 用 建 筑 物 建 造 成 本 包 利润 土地取得费用包括： 土地取得费用包括： 1.土地征用费 土地 土地取得费用、 土地征用费2.土地 土地取得费用、 土地征用费 出让金3.土地拆迁补 出让金 土地拆迁补 土地 建筑物 的 建造成 费4.相关税费 费 相关税费 本 利润 投资利息 土地取得费用、土地 土地取得费用、 建筑物的开发建造成本 利息 成本 建筑物 的 综合贬值率的
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三、方法的特点和适用范围
1.方法特点 方法特点
成本法的成本价值不是指实际的， 成本法的成本价值不是指实际的，扣除利润的 账面成本，而是指全部的、客观的和现时的， 账面成本，而是指全部的、客观的和现时的， 包含合理利润的，具有价格含义的理论价值。 包含合理利润的，具有价格含义的理论价值。 虽然成本决定价格的底线， 虽然成本决定价格的底线，但是它不能决定价 格的市场水平。因为交易价格还受到心理、 格的市场水平。因为交易价格还受到心理、市 场供需的影响。 场供需的影响。 因而成本法只适用于缺乏收益和市场交易资料 的房地产价值的评估。 的房地产价值的评估。对于新开发土地或新建 房地产，也适合于成本法。 房地产，也适合于成本法。
六、相关要素的说明
被估房地产的价格＝ 土地的取得费用＋（土地开发 被估房地产的价格＝【土地的取得费用＋（土地开发 ＋（ 费用＋建筑物的建造成本）＋管理费用＋ ）＋管理费用 费用＋建筑物的建造成本）＋管理费用＋销售费用 投资利息＋投资利润＋相关税费＋ ＋投资利息＋投资利润＋相关税费＋土地增值收益】 ×（1－综合贬值率） －综合贬值率）
总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资 万元，开发期 年 总投资为 万元 ％，第二年投入 ％，在各年内均匀投入 的65％，第二年投入 ％，在各年内均匀投入，同 ％，第二年投入35％，在各年内均匀投入， 期银行贷款年利率8％，各期均匀投入， ％，各期均匀投入 期银行贷款年利率 ％，各期均匀投入，则投资利息 为多少？ 为多少？
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费用说明： 费用说明：
管理费用： 管理费用：
开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用， 开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括人 员工资及福利费、办公费、差旅费等， 员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般根据土地取得费用和 开发成本之和的一定比例估算，比如5％。 开发成本之和的一定比例估算，比如 ％。
例题3： 例题 ：
总投资为600万元，开发期为3年，在第一年年初投 万元，开发期为 年 总投资为 万元 入总投资的50％，第二年年初投入30％， ％，第二年年初投入 ％，第三年年 入总投资的 ％，第二年年初投入 ％，第三年年 初投入剩余的20％，同期银行贷款年利率为8％， ％，同期银行贷款年利率为 ％，各 初投入剩余的 ％，同期银行贷款年利率为 ％，各 期投资计息期的起始时间为其相应的具体投入时间， 期投资计息期的起始时间为其相应的具体投入时间， 则投资利息为多少？ 则投资利息为多少？
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例题： 例题：——投资利息的计算 投资利息的计算
例题1： 例题 ：
总投资为550万元，开发期为1年，投资在 年内均 万元，开发期为 年 投资在1年内均 总投资为 万元 匀投入，同期银行贷款年利率为8％， ％，则投资利息为 匀投入，同期银行贷款年利率为 ％，则投资利息为 多少？ 多少？
例题2： 例题 ：
新建房地产价值=土地取得成本 建筑物建安成本 管理费用+投资利息 新建房地产价值 土地取得成本+建筑物建安成本 管理费用 投资利息 投资 土地取得成本 建筑物建安成本+管理费用 投资利息+投资 利润+销售税费 利润 销售税费 其中： ）土地取得成本=土地取得单价 土地取得单价*土地面积 其中：1）土地取得成本 土地取得单价 土地面积 2）建筑物建安成本 建安单价 建筑面积 建安单价*建筑面积 ）建筑物建安成本=建安单价 3）管理费用 建安成本 建安成本*3% ）管理费用=建安成本 4） 投资利息 土地取得成本 （1+6%）2.25-1]+(管理费用 建安成本） 土地取得成本*[（ 管理费用+建安成本 ） 投资利息=土地取得成本 ） 管理费用 建安成本） *[40%*[(1+6%)1.5-1]+60%*[(1+6%)0.5-1]] 5）投资利润 （新建房地产价值）*20% ）投资利润=（新建房地产价值） 6）销售税费 新建房地产价值 新建房地产价值*7% ）销售税费=新建房地产价值 最后： 最后： P=1）+2）+3）+4）+5）+6） ） ） ） ） ） ） 解方程：新建房地产价值=？ 解方程：新建房地产价值 ？