应城文体中心项目定位及规划建议报告3

1. 目的性消费引导 集中式商 2. 有利于辐射周边 业 区域，聚集项目 人气
招商较困难，不易经营， 需提前联系接洽确定


即使沿街底商影响了临近住户的居住品质，但综合来看，有利于项目利润最 大化 由于内部商业价值还需要时间成熟，目前选择经营集中式商业需要长时间的 资金投入，及市场培育 从项目的后续开发的角度来看，区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有 集中式商业作为项目的配套，同时也有利于发挥项目的辐射能力
项目整体定位
应城高端住宅标杆引领之作……
巅峰城市居住未来 ——引领性· 高端文化全景观社区
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报告思维导图
项目属性研判
项目开发战略
项目定位
规划建议
整体规划建议 产品建议
营销策略
整体规划发展理念
城东地标性——项目的高容积率与优越文体配套具有区域绝对优势，打造
地标项目地标建筑符合项目发展战略；（高度、立面、天际线）
项目总体定位
个性内敛但追求气度，注重 未来目标客户的消费特征 社会地位的匹配，较强攀比心理、 追求荣耀，对于新事物、新理念 接受能力强；
品质表现、堪比主流； 气质形象、领誉应城； 18
项目总体定位
教育健康、细节品质、宽广视野、高贵荣耀的体现
外延形象
产品表现
气质内涵
生活品味衍生为： 宽阔视野景观、 建筑风格、建筑元素、 户型设计、装修标准、 会所服务 ……
社区园林、沿街商业、中心商业街 地下停车场（或地下商业）及上下空间
盐化大道
上部人行入口
下部车行或地下商业入口
上部大板层，建筑的底层， 开放的商业社区，完全的 人行系统，与外部道路高 差一致
下部顺应高差设置为底层商 业或社区停车场，形成相对 独立的空间
关联:蜂巢。地下系统自然采光， 建立上部与下部的连通，营造 立体空间
• 利用产品规划及配置降低干扰； • 抓住市场主流人群，广纳客源；
• 展示规划发展，挖掘潜力、弱化配套；
威胁-----Threaten 1. 区域为非城市核心区域，商业发展基础弱； • 2. 宏观调控深入，对于产品入市影响不可忽视； • 3. 区域市政配套发展不足；
ST战略：发挥优势，转化威胁
WT战略：减小劣势，避免威胁
区域在应城人心中属于城区边缘，非城市核心区域； 远离城市核心商业区； 位于应城东部重点改造发展区域——文体中心。
项目四至——环境景观
核心属性
绝版稀缺的 文教体育景观资源
东临：河堤，隔河为化工厂
南眺：应城一中，临盐化大道
西瞰：文体中心及老城中心
北望：体育馆
同时具备文教体育及景观资源；
教育文体资源唯一性明显；
迎合市场发展，高端发展附加价值提升，（利润）最大化！
占位层面：
高形象、创新、引领性是立足之本，成为城东高端市场的标杆 开发节奏把控——以时间换取产品盈利空间、分期开发 成本控制思维，贯彻开发和营销全程（客户价值导向）
运作层面：
核心竞争力：
资源价值+高形象价值提升+创新引领性产品主导竞争！
基于企业目标下的项目开发整体战略 标杆城南：唯一性资源，城东区域突破常规性标杆项目 15
但是项目隔河为化工厂，排污现状待改善，河岸整治已经有计划。
周边配套
核心属性
教育，运动，交通配套齐全，但生活配套缺失
生活配套：目前无； 休闲配套：文体中心；
教育配套：应城一中、三中；
商业配套：欠缺； 交通配套：毗邻盐化大道与体育馆路。
项目所属区域的教育资源突出，交通便捷性强，文体资源丰富； 周边近距离缺乏生活需求的配套设施
旅游产业资源丰富 一泉（以汤池温泉为龙头）二矿（膏、盐
矿地质公园）三山（烧香台、伍山、团山农家乐）四水（短港、 渔子河水上娱乐、龙赛湖、东西汊渔家乐）五胜（鄂中革命烈士 纪念馆、文峰古塔、门板湾古人类遗址、百年红堂、周恩来纪念 馆）
基于本体寻找优劣势
区域性城市 项目位于城市文体核心发展位置 房地产市场良好，区域产品消费潜力巨大 优势 区域内市政配套生活配套逐步完善，交通 动脉连接主城区 教育文体资源优越稀缺唯一性强 本 体 条 件 河堤改造后景观资源丰富 非城市核心城区发展区域、城市配套缺 劣势 东城市场不成熟，非传统开发区域 隔河的化工厂污染问题 高层住宅开发 前提 容积率4.0 价值较高 消费能力
满足各个年龄阶段的 惬意生活空间
活动空间
配套
商 业 会 所
消费及休闲空间
产品
多产品组合，主流产品+创新产品， 体现项目的舒适性及多元化
居住空间
节能环保 附加 值
提升空间
智能化
★项目整体规划设计建议
PART ONE1
特色商 业街 集中 商业
沿河绿化 景观及特 色商业街 （餐饮） 建筑可考虑 弧形，与东 边做遮挡 中心景观广场 沿街建筑立面 裙楼立体绿化
文体中心独占共享性——项目的教育体育资源景观具有稀缺唯一性，在整
体市场上独占资源，同时项目综合的景观资源同样丰富可以达成内外部空间的 全区共享；（西、北与文体中心整合、内部景观与外部融合）
理 念
整体舒适性——契合市场整体发展潮流，以满足最细微的居住需求指标进行
打造，满足项目整体发展目标；（户型、公共部位装修、配置）
应城文体中心项目 定位及规划建议报告
武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司 2013.6
序：
针对应城文体中心地块的发展定位必须明确几个问题，本报告整体思路主要围绕 这样几个问题展开，以期对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议; 问题一：应城整体房地产市场发展趋势是什么？ 问题二：本项目的核心属性是什么，在区域市场发展中处于什么位置，具有什
如何消除客户对项目非核心位置抗性？
如何增加社区内部配套满足生活需要？
项目能否成为区域标杆的五大要素
报告思维导图
项目属性研判
项目开发战略
项目SWOT分析 战略制定
项目定位
规划建议
营销策略
应城印象、资源城市
“膏都盐海” 石膏工业储量5.1亿吨，有400多年的开采历史，
一级品位纤维石膏占国总储量的82.5%以上。岩盐工业储量280亿 吨，矿床分布约140平方公里，埋藏浅、品位高，为发展盐业食品 工业提供了极为丰富的资源。
发展现状 绝对资源优势
高端环境差 量体风险大 地块硬伤明明显 开发风险较大 高层公寓产品为主
项目SWOT分析
优势-----Strength 1. 文体资源价值稀缺唯一性！ 2. 在城东区域内，本项目属于未来潜力 最大项目； 3. 交通便利； 4. 应城一中教育配套 1. 2. 3. 4. 劣势-----Weak 地块城市区域边缘地段性不明显； 项目近距离内城市配套少； 紧邻工厂污染源； 中等量体开发、纯高层产品风险较大；
“与地面商业和园林 对话”的空间
项目体验空间5. 立体庭院
利用地块高差,在中心商业楼顶设置立体庭院
绿意盎然的小广场
项目体验空间6. 中心广场
设置小区入口中心广场，在延续项目整体性的同时提供社区休憩空间
★项目整体规划建议
★项目配套建议 A 商业配套
会所
PART
TWO2
物业定位——商业研究
项目的主要商业形态——沿街底商+部分集中商业的形态


项目体验空间2. 入口小广场
开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉
可以很生活 慵懒的午后在广场小坐 在咖啡中 把别人当作风景 或成为别人的风景
项目体验空间3. 社区大板
利用地块与路面的自然高差，在地块上设置大板，既保证了上面商业客群流量的动线，也 可以让下层空间无论是做商业还是停车场都有自然的采光，增加项目的亮点。
高形象，树立高端新标杆； 抓取细分市场，开创新产品引领 市场； • 打造特色吸引市场眼球； • 主动核心化！成为区域核心的一 部分；
• 控制成本，避免可能高利润但高风险
项目；
• 着力打造小区高品质，加强项目自身
比较优势，弱化边缘形象；
项目开发整体战略
区域层面：
立足文体中心属性，着力标示资源价值体系！
项目地块分析 项目发展模式
项目SWOT分析 战略制定
项目开发战略 市场定位 总体定位
项目定位
规划建议 产品建议
规划建议
营销策略
报告思维导图
项目属性研判
项目地块分析 项目发展模式
项目开发战略
项目定位
规划建议
营销策略
项目区位——地段价值
溢价基础
城区边缘，非城市核心发展区域
盐化大道桥头，连接厂矿区
的主要通道； 体育馆路贯穿城市南北；
地处城区边缘，非城市核心发展区域 坐拥绝版稀缺文教体育资源
兼得休闲，教育，交通配套，但生活配套缺失
独具区域标杆气质
极具打造区域地标楼盘潜力
如何实现项目潜力落地？
如何打造富有标志性的区域建筑形象？ 如 何 实 现 商 业 价 值 最 大 化 ？
面临五 大问题！
如何打造符合市场主流的竞争力产品 ？
项目体验空间4. 蜂巢
蜂巢——联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性
蜂巢的设计使地 下层空间更阳光， 居住空间更丰富。 地面地下空间畅 通，创造出层次 感丰富的灰空间， 同时可作底层商 业或泛会所，增 强整体的生活气 息和休闲情调
百度文库
项目体验空间4. 蜂巢
多层次立体空间体验 地下商业的创意空间——“蘑菇 云”、“天文台”
么样的前景与潜质？
问题三：区域地产发展趋势是什么？未来产品竞争形式是什么？未来竞争环境
下的机会空间在哪里？
问题四：区域房地产未来客源将呈现什么样的特征？
问题五：在竞争市场下如何细分市场，细分客户，明确客群属性？
2 问题六：项目发展何种类型产品，能抓取市场机会赚取口碑，提升利润水平？
报告思维导图
项目属性研判
项目规划研究——技术指标
核心属性
城东区域标杆气质
占地面积：40493.7平米 建筑面积：161974.8平米 容积率：4.0
文体中心唯一社区配套，独享文体中心资源 16万平方，中等量体
容积高纯高层项目，树立区域地标形象
商业配套弥补区域生活配套不足
项目本体结论
地段 环境 配套 规划
报告思维导图
项目属性研判
项目开发战略
市场定位
项目定位 总体定位 客户定位 规划建议
营销策略
项目市场定位 定位思考
引领区域高端公寓市场
建议本项目采用引领型竞争策略，整体性突出市场竞争，引领市场；在产品品质上以应城
高端项目发展为比较，争取优异整体市场；高档产品方案，充分发挥整盘资源优势。
项目档次选择上，本案具有明显文体资源优势，唯一性极强， 在市场基础上可竞争项目极少；
点式塔楼集群 突出建筑 群整体的气势， 需要一定的体 量体现城市感

项目体验空间1. 沿街建筑立面
选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象

立面材料中引入质感 较强的材料，如面砖 和石材等，能够有效 的提升建筑的价值感， 给人稳重或尊贵的感 受 材料的使用上要强化 对比。不同材料的穿 插运用可以强化部分 材料的质感 建筑底层局部石材的 使用，对业主的身份 感给与很好的彰显
本项目的商业定位—— 主要服务于片区商业功能，同时兼顾本项目社区的服务功能。
商业形态的选择原则
利润最大化原则 市场可接受原则
优势 内街 沿街底商
劣势
扩大商业面积，每 套面积适当，丰富 商业形态
充分利用，有利于 项目利润的最大化
部分业态以及噪声会影响 上面楼层住户的居住品质
沿盐化大道价值较大，四 周规划路段需时间成熟
高贵荣耀衍生为： 细节品质衍生为： 教育健康、 建筑细节、配套设施、 开发理念、施工工艺、 建材配置、园艺景观、 社区文化、物业水平、 社区环境 …… 开发团队 ……
项目的发展同时区域形象标杆与生活品质品味提升的使命！
国际标准、文化水岸华宅是一种生活方式， 它需要项目物质形态来形成内在与外在表现；
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SWOT
机会-----Opportunity 1. 2. 3. 4. 区域内配套资源逐步完善发展潜力大； 应城市场消费表现良好； 城东区域可供应高端公寓体量小， 区域地缘性明显、消费能力强劲；
SO战略：发挥优势，抢占机会
WO战略：利用机会，克服劣势
• 利用景观资源稀缺核心价值； • 立足区域改善消费潜力； • 利用市场机会空间树立引领力
生态环保节能性——规避项目区位紧邻工厂的劣势，增加环保材料和环保
工艺的应用；（环保材料应用、环保科技应用）
独特领先性——项目在城区市场发展基础上，在社区配置及建筑部品配置上
突破区域市场消费习性，形成区域引领型品质项目；（大堂、楼王）
价值点打造
建筑外立面
规划
入口小广场 主景观轴 特色活动空间 打造特色商业街 设置集中式商业 休闲会所 运动会所
项目体验空间1. 沿街建筑立面
沿盐化路建设的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面
强调建筑的整体形式感，完整、流 畅的展示面和具有韵律感的天际线都 是吸引眼球的重要因素

项目体验空间1. 沿街建筑立面
展示面的造型突出“气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球
弧形板楼
略带弧形的
外立面，和滨 河的感觉紧密 结合，并适当 遮挡工厂