上海X别墅地块项目定位分析
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
• 等；
近期的代表九溪十八岛、居礼、长堤花园、湖畔佳苑
PPT文档演模板
【房地产】上海青浦别墅项目市场研 究及定位
•本案 •居礼 •西郊九溪十八岛 •银涛高尔夫 •金水湾 •西郊美林馆 •西郊大公馆 •豪都国际花园 •湖畔佳苑 •丽都别墅 •长堤花园 •大豪山林 •绿波花园 •西郊园中园 •瑞虹西郊花园 •西郊紫郡
PPT文档演模板
•上 海 别 墅 分 布 示 意 图
•龙东 大道沿
线 •沪南 公路沿
线
•南六 公里沿
线
•莘闵 板块
•九亭-泗 泾板块
【房地产】上海青浦别墅项目市场研 究及定位
•三一八国道沿线
•1、淀山湖板块
•位于318沿线，以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形 成的特殊的别墅板块
•别墅特征：目前在售项目多数为尾盘或预备交房，以中 高档的独立别墅为主，主力总价在500万以下，小区综 合容积率多数在0.3左右,其中是上海开发度假型别墅较 早的区域；
【房地产】上海青浦别 墅项目市场研究及定位
PPT文档演模板
2020/10/30
【房地产】上海青浦别墅项目市场研 究及定位
•思维脉络图
• •
•潜在竞争对手 市
•可以把握的成本控制
•已存在和将来的竞争对手 场
•多元价值观的客户
错 位
•差异化
竞 •目标集中 争
PPT文档演模板
【房地产】上海青浦别墅项目市场研 究及定位
•2003年：
•供应总量：
359.6万m2
•占地面积：
1058.3万m2
•新上市别墅总占地面积： 485万m2
•平均容积率：
0.34
PPT文档演模板
上海某别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外更多资源来上海某别墅地块项目定位分析说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子1、不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。
符合对小区周边市政配套要求高很高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.2、项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于：◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？%◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
上海佘山别墅项目报告
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;
上海别墅区规划cad设计总图（含指标）
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相 融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪 漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
2021/7/18
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内 代居，至少一个子女 与众不同的别墅产品作 格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三 改善生活品质，以二次
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
上海X别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析
说明
项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子
1、不同住宅项目所应具备的地产因子
房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：
地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况
对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合
对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。
符合
对小区周边市政配套要求高很高高高符合
小区物业管理的要求低不高高很高可达到
建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到
容积率、覆盖率要求无一般低低可达到
对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到
景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合
以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.
2、项目市场定位
1）地产项目定位之基准
地产项目的定位是基于：
◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；
◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；
◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位
从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：
◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤0.26,建筑密度≤？%
◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；
◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，
正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
◆针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。
因此，本项目地块具备定位为”纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。
该项目将
定位于以下概念：
◆上海市海湾旅游度假区的高尚生活圈概念；
◆上海市郊大型别墅群概念；
◆成功人士”5+2”崭新生活模式的概念；
◆利用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视上海的海景住宅和生态住宅的概念；
◆低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的概念；
◆纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。
◆以上概念成为上海市其他小区模仿的样板概念。
二、主力客户群定位
根据项目的市场定位，本项目之主要客户群应包括：
主力客户群体职业特征家庭结构可能购楼类型
私营企业主各行业满巢阶段或空巢阶段，一般有保姆处理家务。
追求人生功成名就后的高品质生活享受。
成熟型及豪华型
企业高级管理人员外企、合资企业及效益较好的国内企业初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
经济型及实用型
个体工商户以商贸为主初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
实用型及成熟型
灰色收入者行政单位满巢阶段或空巢阶段。
成熟型及豪华型
律师、会计师事务所等部分高收入者有名气的律师、会计师等初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
经济型及实用型
证券投资行业及部分自由职业者工作场所、时间相对自由初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
经济型及实用型
文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界初巢、满巢和空巢阶段，需要家庭工作空间，追求品位和格调。
豪华型及成熟型
衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。
实用型及成熟型
三、户型比定位
1、经济型
l 户型：4房×2厅×3卫×1厨
l 面积：230－250平米
l 比例：占10％。
2、实用型
l 户型：4房×2厅×3卫×1工×1厨
l 面积：250－280平米
l 比例：占20％。
3、成熟型
户型：A）4房×2厅（客厅挑高）×3卫×1工×1厨，B）4房、5房×3厅（或2厅客厅挑高）×3卫×1工×1厨
面积：A）280－320平米，B）320－350平米
比例：A）30％，B）30％；
4、豪华型
户型：5房×3厅（或2厅客厅挑高）×4卫×1工×1厨
面积：350平米以上。
比例：10％。
考虑到本项目体量较大，实行分期开发，一期户型比须兼顾以下几个因素：
A、首期单位的市场反应对后期信心的影响；
B、首期户型对整体户型比的包容性；
C、首期组团在规划和环艺实现上同整体规划和环艺效果的差异；
D、突出同附近楼盘的差异，体现本楼盘的品质感。
◆实用型和成熟型户型为楼盘整体定位及与周边楼盘差异型之集中体现，同时其合理的户型面积易形成销售热点，建议
首期户型比加大此两种户型比例，亦可随未来市场情况的变化而相应作出及时调整。
◆建议物业形态以2层建筑为主，客厅尽量采用挑高设计。
三、项目定位在规划思想中的
体现
本部份将依据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的一些倾向性建议，以供参考。
1)可持续的居住（Sustainable housing）理念
可持续居住概念的核心是强调生态化生存，它追求居住环境的健康价值，人与环境间的协调和交流价值，它能满足、更能兼顾后代人的福利。
2）居住空间私密性
适当围合的半私密空间，有利于产生归属和领域感。
3)组团中介空间的营造
所谓中介空间，是一种介于室内与室外的第三种空间，籍由这种空间，人们得以享受室内与室外双重空间的特质。
4）亲水环境--柔性空间
利用小区内部的河浜，采用滨河景观廊带构成居住区的一条柔性”边界”，可接近的亲水空间沿此边界生长的”指状绿地”深入到小区内部，使河面景观向小区每一幢楼敞开。
未来的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息。
居住区西北缘圈合形成尽端空间，东南向海面敝开，符合生态设计的”微气候”原理，亦与中国风水理论相合，西北缘封闭有利于冬季挡风，东南向敞开，有利于引入东南风，此格局能有效调节环境的微气候。
5）空间的可识别性和文化性
组团以梅、兰、竹、桃、樱、银杏……主题设定，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。
6）环艺设计细部
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理，同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。
散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。
功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材。
照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境感谢您的阅读！。