上海别墅市场分析报告
别墅市场分析
别墅市场分析一、市场概况别墅市场是指高端住宅市场中的一种特殊形式，主要面向高净值人群和富裕阶层。
别墅以其独特的设计、豪华的装修和私密性受到消费者的青睐。
本文将对别墅市场进行详细的分析，包括市场规模、发展趋势、消费者需求等。
二、市场规模根据最新的市场调研数据显示，别墅市场在过去几年中呈现稳步增长的态势。
据统计，2022年别墅销售额达到XX亿元，同比增长XX%。
估计2022年别墅市场规模将继续增长，估计销售额将达到XX亿元。
三、市场发展趋势1. 地理位置：别墅市场的地理位置是消费者选择的重要因素之一。
近年来，一线城市和热门旅游城市的别墅市场需求持续增长，而郊区和二三线城市的别墅市场需求相对较低。
2. 设计风格：消费者对别墅的设计风格要求越来越多样化。
传统的欧式别墅仍然受到一部份消费者的爱慕，但现代简约风格和东南亚风格的别墅也逐渐受到追捧。
3. 装修标准：别墅市场中，高品质的装修标准是消费者的追求。
消费者对于材料的选择、装修工艺的要求越来越高，对环保、健康的装修材料和设备的需求也在不断增加。
4. 智能化：随着科技的发展，智能化别墅成为市场的一个新趋势。
消费者对智能家居系统、智能安防设备等的需求不断增加。
四、消费者需求1. 高品质生活：别墅作为高端住宅的代表，消费者对于高品质生活的需求日益增长。
他们希翼在别墅中享受到舒适、安全和便利的生活环境，如私人花园、游泳池、健身房等设施。
2. 隐私保护：别墅市场的消费者对隐私的保护非常重视。
他们希翼能够在私密的环境中居住，远离喧嚣和干扰，享受到独立空间带来的自由和安宁。
3. 投资价值：一部份消费者将别墅视为一种投资手段，他们希翼别墅的价值能够随着时间的推移而增值。
因此，消费者对于别墅的地理位置、配套设施、周边环境等因素也非常关注。
五、市场竞争格局别墅市场竞争激烈，主要有以下几个竞争对手：1. 开辟商：各大开辟商都在别墅市场中积极布局，推出具有独特特色的别墅项目。
他们通过品牌优势、设计创新和服务质量等方面来竞争。
2024年别墅消费调研工作报告
2024年别墅消费调研工作报告一、引言近年来，随着经济的快速发展和市场的逐渐放开，别墅房产市场逐渐兴起。
别墅作为一种高端住宅形式，受到越来越多购房者的青睐。
为了深入了解2024年别墅消费市场现状以及未来发展趋势，我们进行了一次别墅消费调研。
本报告将对调研结果进行详细分析和总结。
二、调研目的和方法本次调研的目的是了解2024年别墅消费市场的规模、消费者需求、价格趋势等相关情况，并基于这些情况提出相应的建议。
调研方法主要包括问卷调查、实地考察和专家访谈等。
三、别墅消费市场规模根据调研结果显示，2024年别墅消费市场规模较前年有了较大的增长。
目前，别墅房产市场已经形成了一定的规模，市场需求依然较为旺盛。
随着人们对品质生活的追求不断提升，别墅市场有望进一步扩大。
四、消费者需求分析根据调研结果，不同消费者对别墅的需求有所差异。
一方面，年轻人对别墅的需求主要集中在生活品质和社交活动方面。
他们对别墅的设施、环境和社区配套设施有较高的要求；另一方面，中老年人更看重别墅的安全性和便利性。
他们更倾向于购买年限住宅和独栋别墅。
五、别墅价格趋势分析调研结果显示，别墅的价格在过去几年中呈现出上涨趋势。
受供需关系和地理位置等因素的影响，别墅价格的涨幅有所差异。
一线城市和热门旅游城市的别墅价格上涨幅度较大，而二线城市和一些新兴别墅项目的价格增长相对较稳定。
未来，别墅价格有望继续上涨，但增长速度可能会逐渐放缓。
六、别墅消费市场发展趋势根据调研结果和专家访谈分析，别墅消费市场将呈现以下几大发展趋势：1. 地理位置多元化：随着别墅市场的竞争加剧，房地产商将会选择更多样化的地理位置来满足消费者需求。
2. 高品质服务：消费者对别墅的服务体验要求不断提高，房地产商需要提供更高品质的服务来满足消费者的需求。
3. 低碳环保：别墅市场将更加关注低碳环保的概念，房屋建筑和生活设施将更加注重绿色环保。
4. 租赁市场的兴起：随着房价的上涨，一部分消费者倾向于选择租赁别墅，别墅租赁市场有望迎来新的发展机遇。
别墅市场分析
别墅市场分析一、市场概况别墅市场是指高端住宅市场中的一部份，主要针对高收入人群和富豪阶层。
别墅的特点是豪华、宽敞、私密性强，并且配备了各种高端设施和服务。
别墅市场的发展受到经济状况、政策环境、人口结构等多方面因素的影响。
二、市场规模根据最新的数据统计，全国别墅市场规模约为XXX亿元，占整个住宅市场的X%。
近年来，随着国内经济的快速发展和富裕阶层的增加，别墅市场呈现出快速增长的趋势。
三、市场需求1. 高端消费群体：别墅市场的主要消费群体是高收入人群和富豪阶层，他们对居住环境的要求较高，追求豪华、舒适和私密性。
2. 投资需求：别墅市场也吸引了一部份投资者，他们将别墅作为一种投资手段，通过购买、出租或者转让别墅来获取资本回报。
3. 社交需求：别墅作为社交场所的功能也受到一些消费者的青睐，他们希翼通过在别墅中举办派对、聚会等活动来展示自己的社交地位和财富。
四、市场竞争1. 开辟商竞争：目前，国内别墅市场存在着众多的开辟商，竞争非常激烈。
开辟商通过不断提升产品质量、创新设计和增值服务来吸引消费者。
2. 地理位置竞争：别墅市场的地理位置也是竞争的重要因素，一些热门城市或者旅游景区的别墅更受欢迎，因为这些地方具有更好的生活环境和投资潜力。
3. 价格竞争：别墅市场中价格差异较大，一方面是由于不同地理位置和产品质量的差异，另一方面是由于开辟商之间的价格竞争。
五、市场趋势1. 二线城市崛起：随着一线城市房价的不断上涨，二线城市的别墅市场开始崛起。
这些城市具有较低的房价、丰富的资源和良好的发展前景，吸引了一部份购房者的关注。
2. 生态环境重视：随着人们对环境保护意识的增强，别墅市场也开始注重生态环境的建设和保护。
一些开辟商在别墅项目中注入了生态设计和绿色建造理念，提供更健康、舒适的居住环境。
3. 定制化需求增加：随着消费者对个性化需求的追求，别墅市场中的定制化需求也在增加。
一些购房者希翼能够根据自己的喜好和需求来定制别墅的设计和装修风格。
近年中国别墅市场现状分析
近年中国别墅市场现状分析1. 中国别墅供应特点分析别墅，从来差不多上与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空泛没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。
中国房地产市场进入快速进展时期以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的进展看，中国别墅市场有三次热潮。
第一次显现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场进展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批和95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原那么上不再批准立项的文件以及受宏观经济调控政策的阻碍，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动以及显现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国内各大都市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目的兴起，再一点燃了国内别墅市场的烈火。
第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。
新世纪初至今，北京、上海、广东三地的别墅项目全面开花，这在专门大程度上刺激了中国的别墅市场，而通过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场进展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了«关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知»中，第四条明确指出"停止别墅类用地"，这无疑又一次给"红火的"别墅市场泼上了一盆冷水。
中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特点进行分析：⏹经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大在最近两年，专门多大中型都市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不情愿再住传统的公寓，又无法承担独立别墅的高价位，〝经济型〞别墅正好填补了这一市场空缺。
上海佘山别墅项目报告
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;
上海浦东独栋别墅市场分析
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浦东独栋别墅市场分布
世纪公园板块 碧云板块
张江板块
碧云板块
世纪公园板块 张江板块
浦东的顶级独栋别墅市场主要集中在世纪公园板和张江板块。 碧云板块也有一些高端独栋别墅，但品质稍逊于上述两个板块。 北蔡、周康、航头、迪斯尼板块的别墅以联排为主，除个别标杆（如康桥的绿宝园）
九间堂
开发商 楼盘位置
占地 户数 产 品 规 划 容积率 户均占地 房型面积 地下室面 积 价 格 物 业 单价 范围 物业公司 物业费
上海证大三角洲置业有限公司 芳甸路599弄
10.67万平方米 49户 0.27 2-3亩 700-800 100-200 10万以上 7000-15000万 上海证大物业管理有限公司 8元
7.8万平方米 117户 0.45 1-2亩 252-316 7万 2000万左右 仲量联行 6元/平米〃月
项目综述
小区为独栋别墅社区，开放式中 庭花园草地，每户送250-450平方 米花园，房型三种：252、290、 316平方米，别墅风格为欧式。
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御翠园
案名
开发商 楼盘位置 占地 户数 产 品 规 划 容积率 户均占地
御翠园
和记黄埔 浦东区花木路1883弄 104万方 420 0.15 0.5-1亩
项目综述
御翠园是区域内的第二大豪宅。 由长江实业（集团）及和记黄埔地产 集团属下的上海和联房产开发有限公司 精心打造。
房型面积
地下室面 积
400-800
项目综述
九间堂是浦东顶级别墅的代表， 也是中国中式别墅的典范。邱德光 担纲设计。
位于浦东新区行政艺术中心区域 内，西临世纪公园，南靠张家浜， 北面即为成熟的联洋社区。
别墅市场分析
别墅市场分析引言概述：随着人们生活水平的提高和城市化进程的加速，别墅市场逐渐兴起。
别墅作为高端住宅的代表，吸引了越来越多的购房者的关注。
本文将对别墅市场进行深入分析，从市场需求、价格趋势、地理位置、配套设施以及投资潜力等五个方面进行探讨。
一、市场需求1.1 家庭需求：随着人们生活水平的提高，家庭对居住环境的要求也越来越高，别墅作为一种高品质的住宅形式，受到了越来越多家庭的青睐。
1.2 投资需求：别墅作为一种高端住宅形式，具有较高的升值空间，因此吸引了一部分投资者的关注。
他们看中别墅的投资潜力，希望通过购买别墅来获取较高的回报。
1.3 养老需求：随着人口老龄化问题的加剧，养老别墅市场也逐渐兴起。
许多老年人选择购买别墅作为退休居所，享受安逸的生活。
二、价格趋势2.1 市场分层：别墅市场根据不同的定位和配套设施，价格呈现出不同的趋势。
高端别墅价格相对稳定，中端别墅价格较为灵活，低端别墅价格相对较低。
2.2 地理位置影响：别墅的地理位置对价格有着重要影响。
别墅位于城市核心地段或者风景区的价格较高，而远离市区或者交通不便的别墅价格相对较低。
2.3 市场供需关系：别墅市场的供需关系也会对价格产生影响。
当供应量大于需求量时，价格可能会下降；反之，价格可能会上涨。
三、地理位置3.1 城市核心地段：位于城市核心地段的别墅地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，因此价格较高。
3.2 风景区周边：别墅位于风景区周边，环境优美，空气清新，受到追求自然生活的人们青睐。
3.3 城市发展新区：随着城市发展的不断推进，新区别墅市场逐渐崭露头角。
这些别墅地理位置较为优越，价格相对较低，吸引了一部分购房者的关注。
四、配套设施4.1 教育配套：别墅周边的教育资源对于家庭购房者来说非常重要。
优质的学校和教育机构能够提供良好的教育环境，因此别墅市场中配套教育资源的优劣直接影响着购房者的购买意愿。
4.2 商业配套：周边商业配套设施的完善程度也是购房者考虑的重要因素。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
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05年上半年度上海别墅市场报告一、别墅新政策1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。
对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。
税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。
2、经济型别墅契税翻番6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税率。
这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。
二、别墅整体市场分析1、综述别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。
在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。
●2005年2月—6月别墅交易情况今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。
从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。
位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。
唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。
四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。
别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。
“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。
6月1日，两项别墅税收新政的实施，对高低端别墅市场产生了大相径庭的影响。
高端别墅市场波澜不惊，成交量趋于稳定。
而一些本身品质不高、地段不佳的中档别墅销售惨遭滑铁垆。
经济型别墅更是一挫再挫，6月成交总数仅为69套，不到5月的一半。
值得关注的是，松江新城板块的经济型别墅销售在6月下半月出现了销售回暖迹象，半个月成交了20套，占全市总量的29%。
其中，原野花园和名仕豪庭两个纯别墅项目分别销售了8套，是带动区域上升的原因。
但相对而言，混合型社区别墅房源的销售明显受阻。
成交量的剧挫，使各个开发商饱受煎熬，都暗自考虑降价救市。
但因为市场的不明朗，开发商对于降价后能否带动销售持怀疑态度，除了个别经济型别墅项目采取了降价措施外，别墅开发商纷纷采取了平价不降价的政策。
小开发商更是难以维持，青浦徐泾的高富丽源甚至出现了封盘的局面。
2、供应量2005年上半年全市共有42个别墅项目应市，其中纯别墅项目14个。
6成半集中在第二季度供应。
纯别墅物业推盘量有所放缓，直接导致了别墅平均价格的下跌。
城区别墅供应量大幅缩水，而以松江、青浦为首的郊区别墅供应量则呈现出扩容的态势。
由于混合型别墅的增多，每平方米8000元以下的物业比例加大，同时，由于独栋别墅的增加，每平方米20000元以上的物业总量也占到了14％的比例，高中低档的各层次别墅逐渐拉开距离。
由于中低端别墅供应量的增长，销售价格在10000-12000元/平方米价格段的别墅受到较大的冲击，成交量受挫，尤其是经济型别墅的竞争更加激烈。
三、高档别墅市场分析1、综述自2001年开始，整个上海高档别墅的供应量呈直线上升态势，目前高档别墅集中于松江佘山区域、浦东碧云唐镇区域、青浦的赵巷朱家角区域和闵行的华漕区域。
高档别墅价稳量减上海高档别墅的购买客户主要以境内外富有阶层为主，较高的承付能力决定了他们对价格的敏感性较低。
虽然其价格一直保持平稳，但在一系列的政策挤压下，特别是对别墅转让实行重税的新政使高档别墅市场中本就为数不多的投资客黯然出局，一些有购买能力的自住者也开始持币观望，上海的高档别墅市场销售速度略微有所放缓。
●顶级别墅波澜不惊由于核心高档别墅区域的土地供应十分有限，加之顶级高档别墅设计、建造上的要求较高，客户需求稳定，消化速度缓慢。
故总价1000万以上的顶级别墅仍然保持相对稳定的销售势头。
位于上海市青浦朱家角的东方港湾·金杰，以临淀山湖和高尔夫球场为卖点。
2005年4月开盘，一期推出63套，均价18000元/平方米，目前所剩不多。
值得关注的是，临大湖的17套1000平方米以上大面积顶级别墅全部售出，购买者均为上海本地和香港的高端客户。
●上海高档别墅租赁市场稳定，租金上升目前上海高档别墅租赁市场供应增长稳定，近几个月随着需求市场的强力推动，整体租金已经开始有回升势头出现；空置率方面也已经稳定在一个较低的水平。
常驻上海的欧美外资企业高级人员是高档别墅租赁市场的最主力需求群体。
目前上海虹桥、浦东(张江、碧云、康桥)是两个最为成功的高档别墅租赁社区，租金可达到4000——8000美金/套、月。
今年年底即将交房的青浦赵巷板块，也是值得期待的区域。
2.区域分析●青浦别墅2005年均价走出一根圆滑的抛物线青浦别墅2005年均价走出一根圆滑的抛物线，价格由2月的最高点13794元/平方米，下滑到4月的12620元/平方米。
自2005年2月以来，连续三个月别墅成交量比较低迷，约为2004年底月均成交量的50％左右。
从成交数据来看，青浦别墅基本都属于中高档产品，成交均价在10500~16000元/平方米这个价格段。
4月区域别墅均价下跌主要是10500~11500元/平方米这个价位段的别墅比例增高引起的。
2004年6月至2005年4月，青浦共成交别墅627套，月均成交57套别墅。
主力面积段为300~350平方米，共计177套，占总套数的28.2％，这个面积段主要由新典别墅、西郊古北国际别墅、西郊紫郡别墅、中海翡翠湖岸等组成，共约139套。
在单套别墅面积大于500平方米的楼盘中，西郊新典别墅占据24套、恒联名人世家有19套，约占总共97套的44％。
在成交价格方面，2004年6月至2005年4月，青浦别墅成交的主力总价段为400万~500万元，共173套，次主力段则是300万~400万元，为138套，两者占总套数的49.6％。
2004年6月至2005年4月青浦别墅成交数据中，独栋别墅个案共543套。
按照成交单价段划分，均价最为集中在13000~14000元/平方米，约占总套数的21％。
另外，14000~15000和11000~12000元/平方米两段成交也十分旺盛，分别为85套和84套。
在单价超过16000元/平方米的别墅中，瑞虹别墅占五成，而绿洲江南园别墅所有成交均超过20000元/平方米。
从后续供应看，在2004年青浦供应的全部住宅用地中，共有9幅是容积率在1以下（包含1）的，占地面积84.3万平方米，可建面积48.7万平方米。
近两年政府对于高档别墅批建控制力度非常大，别墅用地供应非常少。
在这9幅土地中，仅有2幅土地的容积率在0.3以下（包含0.3）的，这两幅占地面积33.9万平方米，可建面积9.5万平方米。
按照容积率推算，这两幅别墅用地，产品极可能规划为独栋别墅，按照每幢独栋别墅300~350平方米来计算，2005年青浦独栋别墅潜在的后续供应量约为300余套。
考虑到2004年之前，青浦囤积的别墅用地较为充沛，加之2004年推出的这两幅独栋别墅土地，可以预见2005年青浦独栋别墅市场将保持供求平衡的格局。
闵行高价别墅逆市放量区域价格猛然走高闵行区别墅成交均价自2004年下半年起彻底突破10000元/平方米，2005年上半年成交价基本维持在12500~13500元/平方米之间。
其间2005年4月份的成交价格异动，经分析为独栋别墅和双拼、叠加别墅比例结构调整引起的。
4月以圣得恒业为代表的一批高价别墅逆市放量，带动了区域价格猛然走高。
闵行区2004年新增容积率小于1的住宅用地20幅，占地面积205万平方米，可建面积33.4万平方米。
这些土地基本集中在马桥镇，且容积率一律不超过0.3，基本都是0.17的用地指标。
截至2005年5月，闵行尚未有容积率小于1的住宅用地供应。
从成交量来看，闵行区别墅的成交量在2005年2~5月，明显萎缩。
基本在1.5万~2万平方米/月。
而2004年的平均水平为3.3万平方米。
从板块上看，2005年5月，沪闵路别墅板块价格依然走势较好。
成交均价为14098元/平方米，仅次于2004年11月的14204元/平方米。
特别是主力楼盘圣得恒业推出的别墅导致该板块连续两个月均价走高。
但是该板块的成交量走势基本和全市别墅、闵行区别墅走势一致。
除了2004年9月，受合生城邦集中销售影响，成交量飙升到8.3万平方米。
近三个月成交明显放缓，维持在5-10套/月。
该板块成交量持续走低，除了受到宏观政策面的影响，别墅消费者和投资者处于观望阶段，另外一个导致别墅成交放缓的主要因素是供应量的不足。
2004年7月至今，板块内仅有三处别墅的新增供应量记录，总面积为13.4万平方米，而这段时间内板块成交总量高达16.3万平方米，供需缺口为2.9万平方米，供求比为1∶1.22。
由于该板块2004年没有新增的别墅用地，因此该板块后期仍保持供小于求的局面。
浦东碧云国际社区，开发商惜售，出现转售为租的趋势。
碧云社区是上海唯一通过国际ISO1400环境认证的区域。
这里已入住的10万人中，境外人士就占了60%，尤以欧美人士居多，素有“小小联合国”之美誉，已吸引了来自全球500强企业的几十位总裁级人物的入住。
碧云社区早期开发的别墅，如碧云别墅、碧云花园等，出租率高达90%以上，租金回报率也是浦东各板块里最好的。
2005年浦东只有百富丽山庄一个纯别墅项目上市，位于世纪公园板块。
由于市中心别墅的稀缺和旺盛的需求量，碧云板块别墅更是供不应求。
由于租金回报率高，别墅市场近期又出现了观望现象。
维诗凯亚的开发商已经开始酝酿转售为租的方案。
佘山板块顶级别墅销售平稳，银湖别墅3月放量成为亮点在佘山别墅板块的客户构成中，有超过5成的买家都是境外人士，另外还有不少是有海外生活背景的中国人。
这些高端人士的投资观更多地包含了一个置业的理念，更注重的是一种资产的拥有，甚至是一种收藏的概念。
因此政策并没有给佘山在售的别墅项目造成影响。
佘山银湖别墅今年3、4月份共推出62套别墅,现在只剩下8套。
其销售业绩不仅是佘山板块的亮点，在整个上海的别墅市场上遥遥领先。