上海市保障性住房建设导则(试行)

上海市保障性住房建设导则（试行）编制说明根据市政府领导的指示，按照“规划科学、配套健全、环境优良、工程优质”的要求，为加快推进大型居住社区和保障性住房建设，提高建设整体水平，特编制本建设导则。

本建设导则的编制工作由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会、上海市规划和国土资源管理局牵头组织，上海现代建筑设计（集团）有限公司、同济大学、上海市园林设计院有限公司、上海全筑建筑装饰设计有限公司等单位专家共同参与编制，经征询专家和相关部门意见后定稿。

建设导则的编制得到了上海市发展和改革委员会、上海市经济和信息化委员会、上海市教育委员会、上海市商务委员会、上海市卫生局、上海市绿化和市容管理局、上海市水务局、上海市交通运输和港口管理局、上海市民政局、上海市金融服务办公室、上海市环境保护局以及上海市公安局交通警察总队等部门的大力支持。

本建设导则包含总则、规划与环境、住宅设计、综合配套、建筑节能与住宅装修以及工程质量等六个部分内容，并附了条文说明、用词说明、名词解释、装修基本配置表格和参考文件与规范汇编。

本建设导则为首次编写，先行试用后再修订完善。

上海市保障性住房建设导则（试行）目录1总则 (1)2规划与环境 (2)2.1规划设计 (2)2.2交通 (3)2.3住区环境 (4)3住宅设计 (6)3.1设计原则 (6)3.2单元设计 (6)3.3套型设计 (6)4综合配套 (9)4.1配套原则 (9)4.2市政公用配套 (9)4.3公建配套 (11)4.4绿化配套 (12)4.5交付条件 (13)5建筑节能与住宅装修 (14)5.1建筑节能 (14)5.2住宅装修 (14)6工程质量 (16)条文说明 (18)附录一用词说明 (29)附录二名词解释 (30)附录三装修基本配置表格 (32)参考文件与规范汇编 (35)1总则1.0.1为规范和指导本市区（县）政府相关部门、开发单位推进和建设保障性住房，明确建设要求，依照国家和本市有关文件精神，制定本建设导则（以下简称《导则》）。

1.0.2保障性住房包括：经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房和动迁安置房等。

1.0.3新建保障性住房应结合自身特点，突出以人为本，按节能省地型“四高”优秀小区标准，建设适应上海现代普通居民生活居住水平，“规划科学、配套健全、环境优良、工程优质”的宜居社区，并争取达到《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）规定的A级住宅的性能要求。

1.0.4保障性住房建设，应符合本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房建设规划的要求，并与所在区域周边环境相协调。

1.0.5保障性住房建设应贯彻安全、适用、经济、美观的原则，注重规划、设计的深度，倡导精细化设计。

1.0.6保障性住房建设应按照低碳、环保、可持续的理念，推进住宅产业现代化，倡导工业化生产方式，建设节能省地环保型住宅，逐步推广住宅全装修，积极推广应用先进成熟、经济适用、安全健康的技术。

1.0.7保障性住房建设应注重建设过程管理，加强安全和质量监管，严防住宅质量通病，严格执行分户验收制度；积极采用质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。

1.0.8本《导则》未涉及内容，应执行国家和本市相关建设标准、规范、规程及规定等的强制性要求。

2规划与环境2.1规划设计2.1.1新建保障性住房的选址应遵循环境适宜人居、公共交通便捷、生活设施便利、地质条件安全的原则，并符合下列条件：1）以公共交通为导向，选址应与现状或规划轨道交通网络或其他大型公交设施相衔接，并可通过公交短驳与现状轨道交通站点或大型公交枢纽接驳。

2）有机结合所在区域的城镇发展规划和区域产业布局，合理控制规模，加强居住与就业间的联系。

3）优先选择教育、医疗、社区管理、养老、文体、商业、金融等公建以及市政配套设施相对完善的区域进行规划建设。

2.1.2 大型居住社区应统一规划、统筹兼顾，集约节约使用土地，倡导住宅紧凑型布局，进一步提高住宅用地比例。

2.1.3 大型居住社区在编制控制性详细规划阶段，应同步编制市政、公用、公建、交通等各类专业规划，将专业规划成果纳入控制性详细规划，并加强相互之间的协调与衔接。

2.1.4大型居住社区市政道路应适当加大路网密度，缩小路网间距，形成适宜的街坊（宗地）用地规模（表2.1.4）。

支路级市政道路红线宽度宜为20m左右，道路线形不宜过于通直。

道路规划红线应满足公交港湾式设站和交叉口渠化需要。

表2.1.4大型居住社区路网密度和街坊（宗地）用地规模推荐2.1.5保障性住房容积率、建筑密度、建筑高度应符合经批准的控制性详细规划。

2.1.6保障性住房在规划设计阶段应重视相邻地块的日照影响。

公共租赁住房的日照标准可适当放宽。

2.1.7大型居住社区以及本市规划管理特定区域的保障性住房的规划设计应注重城市设计，重视建筑形体与空间的整体环境效果。

2.1.8保障性住房应根据地块条件合理选取住宅单体形式，宜通过不同高度和不同类型的建筑合理布局以及环境设计，形成具有围合感的组团空间。

2.2交通2.2.1保障性住房建设应采用以公共交通为导向的发展模式，道路等配套设施实行公共交通优先原则，充分发挥轨道交通网络和大型公交枢纽的运营效能；相应的大型公交枢纽和轨道交通站点考虑机动车、非机动车的停车换乘设施，有条件的大型居住社区宜提供公共自行车租赁服务。

2.2.2保障性住房建设在项目详细规划阶段应重视交通专业规划的整合，在地区交通规划制定和实施中优先保证公共交通设施的配套完善。

其中，公交线网规划应符合以下原则：1）根据功能分级，形成以地面公交为基础，以轨道交通为骨干的公共交通体系，明确公交骨干、区域线、驳运线，形成合理科学的线网布局。

2）提高换乘效率，公交线网形成网络，充分整合周边地区公交资源；位于中心城区以外的保障性住房居住区域，应设置社区短驳公交线路，与轨道交通站点、大型公交枢纽、大型居住区公共服务设施网点相衔接。

2.2.3保障性住房居住区域公交站点设置应当以安全、实用、便捷为原则，实现500米服务半径的全覆盖；规划人口规模达到5000人以上的应设置相应的公交站点设施；规划人口规模达到2万人以上的应配置相应的公交首末站，配置两条以上的公交线路；市政道路合理设置港湾式公交车站。

2.2.4保障性住房设置停车位指标应体现差别化要求，适当考虑近远期结合。

经济适用住房和动迁安置房非机动车停车位指标不低于1.2辆／户配置，公共租赁住房、廉租住房适当提高非机动车停车配置比例。

2.2.5保障性住房居住小区内在满足相邻建筑日照、间距条件的基础上，倡导因地制宜设置地面非封闭式多层停车库、机械停车库或架空平台，以及利用周边综合设置的公共停车场（库）。

2.2.6大型居住社区可积极引入交通信息诱导系统，引导居民合理出行。

2.3住区环境2.3.1保障性住房注重室外环境的功能性。

合理设置老人、青少年和儿童活动场地及设施，注重无障碍环境设计；宜通过设置户外连廊、底层架空等手段为邻里交往和户外活动提供场地与空间。

2.3.2保障性住房按照《上海市绿化条例》要求建设绿化环境。

绿地率按标准配置确有困难的，可根据控制性详细规划在本地区内综合平衡，中心城区以内的保障性住房项目不得低于20%，中心城区以外的保障性住房项目不得低于25%；集中绿地率不作为保障性住房项目的限定性指标，但应确保居住区公共绿地建设，每5万人口有一处面积不小于4公顷的公园绿地，市民出行500米范围内有3000平方米以上开放式集中公共绿地。

2.3.3保障性住房在规划方案阶段，宜对住区风环境进行计算分析，在多方案比较的基础上，形成相对合理的住区布局，提高住区环境舒适性。

2.3.4保障性住房倡导在规划方案阶段引入住区噪声环境计算机模拟技术，重视住区噪声环境的控制设计，在规划中采取退界、绿化降噪、住宅相互遮挡、设置噪声屏障和建筑隔声等方式减少噪声对居住环境的影响，提高住区环境宜居性。

2.3.5保障性住房不应单独设置采用自来水源的人工水景观；临近河道的保障性住房居住小区宜采用河道水综合利用，对屋顶总面积大于1万平方米的住区宜积极推进屋顶雨水积蓄利用，用于绿化浇灌、道路和公厕冲洗等；地面铺装应采用透水性材料和设计。

3住宅设计3.1设计原则3.1.1保障性住房设计要强调安全环保、经济适用，重视功能，注重细节，满足一定的舒适性和适应性。

3.1.2保障性住房设计应以高层住宅为主，并根据地块条件，选择经济合理的住宅类型；不宜采用平面、竖向特别不规则，抗震性能差的结构体系。

3.1.3保障性住房立面造型应简洁美观，比例尺度适当，风格应反映时代精神与上海特色，色彩和谐并与周围环境协调。

3.2单元设计3.2.1保障性住房高层住宅宜采用多套组合单元，单元平面布局应合理紧凑，合理减少公摊面积，提高标准层使用面积系数和得房率。

3.2.2单元平面应规整，控制体型系数和窗墙面积比，综合考虑节能和日照、通风、安全要求，避免采光通风凹口尺寸过小；套与套之间应尽量避免相互遮挡和视线干扰。

3.2.3单元平面进深和户均面宽应适当，平衡节地和舒适性要求。

3.2.4保障性住房平面设计中建筑开间和进深的轴线尺寸应符合模数协调原则，可采用1M和3M、3/2M三种模数制。

3.3套型设计3.3.1套型1）除宿舍型公共租赁住房外，保障性住房应按套型设计，每套住宅应有卧室、起居室（厅）或卧室兼起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间。

2）保障性住房套型设计应以上海家庭结构（家庭人口、家庭代际关系）和家庭生活行为模式为基本因素，提供相适应的套型；经济适用住房、动迁安置房可分为Ⅰ型、Ⅱ型、Ⅲ型（其中中心城区经济适用住房分为Ⅰ型、Ⅱ型），廉租住房以Ⅰ型为主，成套建设的公共租赁住房以Ⅰ型、Ⅱ型为主。

各套型可分居住空间数，不宜小于表3.3.1-1的规定。

表3.3.1-1保障性住房套型分类、套型模式与家庭结构3）套型建筑面积标准①经济适用住房应按照经济适用住房设计导则进行设计，套型建筑面积（含高层）I型一般不超过50 m2、II型控制在65 m2左右、III型不大于80 m2。

②公共租赁住房应按照公共租赁住房设计导则的要求进行设计。

成套建设的公共租赁住房套型建筑面积（含高层）一般在40~50 m2左右，原则上不超过60m2。

③动迁安置房应按照《住宅设计标准》（DGJ08-20-2007）设计，套型建筑面积多层为I型50 m2、II型70 m2、III型90 m2，高层住宅可在上述面积基础上适当增加，但每套住房增加面积不得超过5m2。

用于中心城区旧区改造的就近安置房的套型建筑面积参照执行经济适用住房标准。

4）套型内各居室空间（卧室，餐厅，起居室等）的尺度，应根据空间的功能特性、居住功能所需的基本配置和家具关联尺度等因素合理确定。