新3.23第四章 房地产评估
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第4章房地产评估
工业用地的地价≥农业用地的地价
五、土地使用权评估的原则
❖ （一）替代原则
①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即 宗地地价。
②一般情况下，标定地价不进行大面积的评估 只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、 出租等市场交易活动或进行股份制企业改制 时才进行评估。
③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参 考和依据。
❖ 3.土地使用权出让底价。
是政府根据正常市场状况下宗地或地块应 达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让 时的最低控制价格标准。
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产 在我国确切的提法应该是土地使用权资产
（一）土地资产价格类型 ❖ 1.基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。 各城镇按不同的土地级别、不同的地段，商业、 工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
①基准地价是一个区域性的平均价格。 ②是各类用地的平均地价（商业、工业、住宅） ③是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）
❖二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及其分类
从评估的角度，土地是指包括地上、地下空间的地表， 是一个立体的概念。从纵横两个方面认识。横向，水平 投影面积。纵向地上、地下、地表。
由于土地的用途、位置、开发程度不同而不同。
1.按经济用途分类
商业、工业、交通运输、公用事业、文教、科技和卫 生、行政事业机关、生活住宅、园林风景游览区、公共 休息、特殊用地（如军事设施、监狱、垃圾堆放处理场、 公墓、火葬场用地）等。
二、房地产（不动产）的特征
❖ 位置固定性 ❖ 耐用性 ❖ 保值增值趋势 ❖ 影响因素多样性 ❖ 投资大量性 ❖ 难以变现 ❖ 投资风险性 ❖ 单位价值高 ❖ 使用长期性 ❖ 政策限制性(受政策面因素影响较大)
五、土地使用权评估的原则
❖ （一）替代原则
①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即 宗地地价。
②一般情况下，标定地价不进行大面积的评估 只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、 出租等市场交易活动或进行股份制企业改制 时才进行评估。
③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参 考和依据。
❖ 3.土地使用权出让底价。
是政府根据正常市场状况下宗地或地块应 达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让 时的最低控制价格标准。
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产 在我国确切的提法应该是土地使用权资产
（一）土地资产价格类型 ❖ 1.基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。 各城镇按不同的土地级别、不同的地段，商业、 工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
①基准地价是一个区域性的平均价格。 ②是各类用地的平均地价（商业、工业、住宅） ③是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）
❖二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及其分类
从评估的角度，土地是指包括地上、地下空间的地表， 是一个立体的概念。从纵横两个方面认识。横向，水平 投影面积。纵向地上、地下、地表。
由于土地的用途、位置、开发程度不同而不同。
1.按经济用途分类
商业、工业、交通运输、公用事业、文教、科技和卫 生、行政事业机关、生活住宅、园林风景游览区、公共 休息、特殊用地（如军事设施、监狱、垃圾堆放处理场、 公墓、火葬场用地）等。
二、房地产（不动产）的特征
❖ 位置固定性 ❖ 耐用性 ❖ 保值增值趋势 ❖ 影响因素多样性 ❖ 投资大量性 ❖ 难以变现 ❖ 投资风险性 ❖ 单位价值高 ❖ 使用长期性 ❖ 政策限制性(受政策面因素影响较大)
第四章房地产评估
地租（元/年）
1500
l
0
10
距城市中心距离(公里）
l3
l1
l2
距城市中心距离
（二）土地价格理论
1、土地价格的内涵
V = ∑ai/(1+r)i ２、土地价格的形成
价格
价格
s
sm ss
p
p1
sl
d
p2 p3
p’
p
d1
d’
d
o
m
土地数量
0
土地数量
图表 4-5 土地供给固定条件下地价的决定 图表 4-6 土地供给随时间变化条件下地价的决定
• 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产 市场的特性。
• 1、土地的自然特性
• （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
• （2）位置的不可移动性
• （3）效用的持久性→价格具上升趋势
• （4）效用的差异性（不可替代性）
• 2、土地的经济特性
•
（1）用途的多样性
•
（2）供给的稀缺性
•
• 三．房地产类型 • １．居住类房地产（供生活居住） • ２．商业类房地产（商业经营） • ３．休闲类房地产（娱乐、健身） • ４．公共事业类房地产（文教卫） • ５．工业类房地产（生产）
• 四．房地产的描述方法 • １．位置、四至、形状 • ２．面积大小 • ３．建筑物层数和高度 • ４．建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖
• 2、旧建筑物价格：重置成本-贬值
• 附属物的具体范围视具体情况而定。
• （三）房地产价格的构成
• 建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作 用形成的
征地安置费 耕地占用税
第四章房地产评估
思考题
１． 如何理解房地产评估特点？ ２． 建筑物评估应注意哪些问题？ ３． 如何理解和把握土地权属及其处置方式？
４． 运用市场法对建筑物进行评估时，一般应从哪些因素出发对 交易实例的价格进行调整？ ５． 试从评估原理、适用范围、评估思路等方面比较市场法、收 益法、成本法和假设开发法在评估土地使用权时的区别？ ６． 拟对用途为出租写字楼的待开发土地进行估价，列出所有可 能的评估思路。
还原利率＝安全利率＋风险调整值 （３）各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围 评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 （二）成本法评估的步骤 1. 估算土地取得费 2. 估算土地开发费 3. 估算税费 4. 估算利息 利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开 发期×相应利息率×50% 5. 估算利润 6. 估算土地增值收益 7. 估算土地使用权评估值 （三）成本法案例
（三）应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 如何收集，收集什么，是否可靠 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 正常的交易是：公开 平等 自愿 修正公式= 修正系数 x 实例房产价格 4．交易日期的修正 不得使用超过5年的
最关键的
5．区域因素的修正 商业区---商业收益可替代 住宅区---通往市中心的便利 工业区---大工业—大规模运输
（四）建筑物的功能性贬值的估算 土地的最佳使用价值----最佳使用用途
（五）建筑物经济性贬值的估算 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 经济性贬值伴随着利用率的下降-----最终导致建筑物收益下降
二、市场法
（一）市场法的原理及适用范围 比较近期内已发生或即将发生的同类型区域类似房产
１． 如何理解房地产评估特点？ ２． 建筑物评估应注意哪些问题？ ３． 如何理解和把握土地权属及其处置方式？
４． 运用市场法对建筑物进行评估时，一般应从哪些因素出发对 交易实例的价格进行调整？ ５． 试从评估原理、适用范围、评估思路等方面比较市场法、收 益法、成本法和假设开发法在评估土地使用权时的区别？ ６． 拟对用途为出租写字楼的待开发土地进行估价，列出所有可 能的评估思路。
还原利率＝安全利率＋风险调整值 （３）各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算
三、成本法
（一）成本法及其适用范围 评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益 （二）成本法评估的步骤 1. 估算土地取得费 2. 估算土地开发费 3. 估算税费 4. 估算利息 利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开 发期×相应利息率×50% 5. 估算利润 6. 估算土地增值收益 7. 估算土地使用权评估值 （三）成本法案例
（三）应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 如何收集，收集什么，是否可靠 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 正常的交易是：公开 平等 自愿 修正公式= 修正系数 x 实例房产价格 4．交易日期的修正 不得使用超过5年的
最关键的
5．区域因素的修正 商业区---商业收益可替代 住宅区---通往市中心的便利 工业区---大工业—大规模运输
（四）建筑物的功能性贬值的估算 土地的最佳使用价值----最佳使用用途
（五）建筑物经济性贬值的估算 经济性贬值＝建筑物年收益净损失额／正常资产收益率 经济性贬值伴随着利用率的下降-----最终导致建筑物收益下降
二、市场法
（一）市场法的原理及适用范围 比较近期内已发生或即将发生的同类型区域类似房产
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第四章房地产评估本章学习目的和要求：1．了解房地产评估的基本内容和特点2．熟悉房地产评估的影响因素3. 掌握收益法在房地产评估中的应用4. 掌握市场法在房地产评估中的应用5. 掌握成本法在房地产评估中的应用6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用1．房地产的概念：（1）房地产房地产是土地和房屋及其权属的总称。
也就是房产和地产的总称欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。
在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评估。
一、房地产的概念和特点（2）土地使用权土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权抵押：（3）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。
建筑物的结构包括5种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
按建筑物承重结构体系分类(1)墙承重结构用墙体来承受由屋顶、楼板传来的荷载的建筑，称为墙承重受力建筑。
如砖混结构的住宅、办公楼、宿舍；(2)排架结构采用柱和屋架构成的排架作为其承重骨架，外墙起围护作用，单层厂房是其典型。
(3)框架结构以柱、梁、板组成的空间结构体系作为骨架的建筑。
(4)剪力墙结构剪力墙结构的楼板与墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构，多被用于高层住宅楼和公寓建筑。
(5)框架一剪力墙结构在框架结构中设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，共同抵抗水平荷载的空间结构。
(6)简体结构框架内单筒结构、单筒外移式框架外单筒结构、框架外筒结构、筒中筒结构和成组筒结构。
(7)大跨度空间结构该类建筑往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去，如体育馆、游泳馆、大剧场等。
建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。
砖木结构:就是用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。
这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。
砖混结构:即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。
资产评估-第四章房地产评估
5
(一)房地产的概念
房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地 产是三者的结合体。
物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、 结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设 施条件、平整程度等。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而 衍生出来的权利、利益和收益。
区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。
17
（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行 实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境
在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评 估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估 对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
18
（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
20
一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
21
（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
22
二、房地产价格的种类
6
(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地 产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关， 由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所 建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土 地，是以土地特性为基础的。
7
1.土地的自然特性
土地的自然特性主要表现在以下几个方面： （1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
(一)房地产的概念
房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地 产是三者的结合体。
物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、 结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设 施条件、平整程度等。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而 衍生出来的权利、利益和收益。
区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。
17
（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行 实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境
在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评 估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估 对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
18
（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
20
一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
21
（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
22
二、房地产价格的种类
6
(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地 产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关， 由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所 建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土 地，是以土地特性为基础的。
7
1.土地的自然特性
土地的自然特性主要表现在以下几个方面： （1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
第四章 房地产评估
第四章 房地产评估
学习目标： 1、理解土地和房地产特征 2、理解房地产评估市场法的应用 3、理解房地产评估成本法的应用 4、理解房地产评估收益法的应用 5、掌握房地产评估假设开发法的应用 6、了解在建工程评估
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 一般来说，土地是指地球表层的陆地部分， 包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆 地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、 地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自 然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的 结果。 土地的供给 自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量 经济供给：在自然供给范围内，对土地进行开发、 规划和整治，满足不同需求的土地供给。
土地使用权出让最高年限按下列用途由国 务院确定： （1）居住用地 70 年； （2）工业用地 50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； （4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； （5）综合或者其他用地 50 年。
三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产一般具有如下特性： 1.位置固定性。 2. 使用长期性。 3. 投资大量性。 4.保值与增值性。 5.投资风险性。 6.政策限制性。
二、房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素 （一）一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和 心理因素等。 1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。
2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
学习目标： 1、理解土地和房地产特征 2、理解房地产评估市场法的应用 3、理解房地产评估成本法的应用 4、理解房地产评估收益法的应用 5、掌握房地产评估假设开发法的应用 6、了解在建工程评估
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 一般来说，土地是指地球表层的陆地部分， 包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆 地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、 地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自 然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的 结果。 土地的供给 自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量 经济供给：在自然供给范围内，对土地进行开发、 规划和整治，满足不同需求的土地供给。
土地使用权出让最高年限按下列用途由国 务院确定： （1）居住用地 70 年； （2）工业用地 50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； （4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； （5）综合或者其他用地 50 年。
三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产一般具有如下特性： 1.位置固定性。 2. 使用长期性。 3. 投资大量性。 4.保值与增值性。 5.投资风险性。 6.政策限制性。
二、房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素 （一）一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和 心理因素等。 1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。
2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
资产评估学第四章房地产评估
(1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。(5)政策限制性。
•二、房地产价格 及其影响因素
（一）房地产价格种类
(1)按房地产权益划分,房地产价格可分
为所有权价格、使用权价格和其它权利价格
(如抵押权、租赁权等价格)。
(2)按房地产的实物形态可划分为土地
结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价 值评估的成本法计算公式并不相同。
•一、土地评估的 成本法
土地评估的成本法基本公式为：
土地 土地 土地 土地增 ＝ ＋ ＋税费＋利息＋利润＋ 价值 取得费 开发费 值收益
（一）土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付
的费用，分为两种情况：
1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因
素和个别因素。
(1)一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地
产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因
素。
①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自 然条件与社会、经济、行政等因素相结合
所产生的区域性特性。
(3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素
（一）土地取得费用 （二）开发成本
开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费。
2.基础设施建设费。
3.房屋建筑安装工程费。
4.公共配套设施建设费。
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
（三）开发利润
利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来 确定。
（四）管理费用
管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人
新.四房地产评估PPT课件
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用
.
1
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念及特征 （一）房地产的概念：指房屋、建筑物、承载房屋
建筑物的土地及其权属的合称——“不动产”。 （教学楼、锅炉房）
.
30
修正系数
1.交易情况修正系数= 可正比常实交例易交情易况情指况数指数 100
2.交易日期修正系数=
评估基准日价格指 数
可比实例交易时数价1格00指
3.房地产状况修正系数= 可比待实估例房房地地产产指状数况 数指 100
7.撰写评估报告
.
7
第二节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的原理及适用范围 1.原理：
（1）估测房地产未来收益 （2）折现率 （3）房地产的价值=未来收益折现后的价值
.
8
2.适用范围
（1）适用于有合法收益的房地产，包括商场、 写字楼、旅馆、公寓等。
（2）不适用于政府机关、学校、公园等公益 性房地产。
.
2
（二）房地产的特征
1.位置固定性
2.供求区域性
3.使用长期性
4.投资大量
5.保值与增值性
6.投资风险性
7.难以变现性
8.政策限制性
.
3ห้องสมุดไป่ตู้
二、 房地产的类型
按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产
P=
2477%7401
(1
1 7%)44
3358836.1（ 5 元）
第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用
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1
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念及特征 （一）房地产的概念：指房屋、建筑物、承载房屋
建筑物的土地及其权属的合称——“不动产”。 （教学楼、锅炉房）
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30
修正系数
1.交易情况修正系数= 可正比常实交例易交情易况情指况数指数 100
2.交易日期修正系数=
评估基准日价格指 数
可比实例交易时数价1格00指
3.房地产状况修正系数= 可比待实估例房房地地产产指状数况 数指 100
7.撰写评估报告
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7
第二节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的原理及适用范围 1.原理：
（1）估测房地产未来收益 （2）折现率 （3）房地产的价值=未来收益折现后的价值
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8
2.适用范围
（1）适用于有合法收益的房地产，包括商场、 写字楼、旅馆、公寓等。
（2）不适用于政府机关、学校、公园等公益 性房地产。
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2
（二）房地产的特征
1.位置固定性
2.供求区域性
3.使用长期性
4.投资大量
5.保值与增值性
6.投资风险性
7.难以变现性
8.政策限制性
.
3ห้องสมุดไป่ตู้
二、 房地产的类型
按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产
P=
2477%7401
(1
1 7%)44
3358836.1（ 5 元）
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（剔除1块，还剩5块） 土地评估值=（620+627+623+638+633）÷5
=628
第四节 成本法在房地产评估中的应用
一、成本法的原理及适用范围
（一）原理：建立在重置成本的基础上，以假 设重新复制被估房地产所需要的成本为依据 而评估房地产价值的一种方法。即重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
1.6
1.3 1.1
+2%
+1% 0
该类城市2007年该类地产的地价指数如下表4
5
6
7
8
9
10
11
12
100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另据调查，该市此类用地的容积率（建筑面积/土地
面积）与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加 5%，当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易 情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被评估宗地比 较。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值 。
所需投入的各项费用之和为依据再加上一定 的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
土地价值=待开发土地取得费用 +土地开发费用 +利息 +利润 +土地增值收益 +税费
（二）适用范围
1.不能用收益法市场法的可以采用成本法 2.主要用于政府办公楼、学校、医院等特殊房 地产评估。
二、成本法在土地价值评估中的应用
1.位置固定性
2.供求区域性 3.使用长期性 4.投资大量 5.保值与增值性
6.投资风险性
7.难以变现性
8.政策限制性
二、 房地产的类型
按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产
计算过程：
1.建立容积率地价指数表
容积率 1.0 地价 指数 100 1.1 1.2 1.3 115 1.4 120 1.5 125 1.6 128
105 110
2.案例修正计算：
ABCDEF的修正系数
时间修正系数为：112/110、 112/110 、112/107 、112/108、 112/107、 112/112 交易情况修正系数为：100/101、 100/100 、 100/105 、100/100、 100/99、100/100 容积率修正系数为： 105/115、 105/105 、 105/120 、105/100、 105/128、 105/115
土地状况修正系数为： 100/101、 100/99 、
100/98 、100/99、 100/102、 100/101
2.案例修正价格的计算： 宗地成交价与各修正系数连乘积 A=620 B=627 C=623 D=748（异常值被剔除） E=638 F=633
3.计算土地评估值（简单算术平均数）
5.土地净收益
=房地产净收益-房屋净收益 =412740-165000=247740（元）
6.土地使用权价值
在08年3月的剩余使用年期为44年（50-6）
1 P= 2477401 3358836 .15 （元） 44 7% (1 7%)
335883615 单价 6717 .67 （元） 500
三、房地产评估的对象
1.土地价值 2.房屋建筑物价值
3.房地合一价值
四、房地产评估的原则
1.合法性原则
2.替代原则
3.贡献原则
4.最有效使用原则
5.供求原则
五、房地产评估程序
1.明确评估基本事项
2.签订评估合同
3.制定工作计划
4.实地勘察与收集资料
5.测算被估房地产价值
6.综合分析确定评估结果
建筑物价值B（building）
3.收益期
（房地产评估中的预计收益年限）
以土地使用权剩余年限为收益期，房地产
评估中的收益年限不能超过土地使用年限。
三者的关系
r1 L r2 B L B r r1 r2 LB LB LB
举例
某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地的50 年使用权。并于2004年3月建成一座写字楼，当时造价每平米 2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2012年该类 建筑重置价格为每平米2500元，该建筑占地500平方米，建 另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 500元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税均为
二、市场法的计算公式
被评估房地产价值=可比实例交易价格 × 交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×个别因素修正系数
修正系数
1.交易情况修正系数= 正常交易情况指数 100
可比实例交易情况指数
2.交易日期修正系数=
评估基准日价格指数 可比实例交易时价格指 数 100
待估房地产指数 100 3.房地产状况修正系数= 可比实例房地产状况指 数
开发期 土地开发费× 2 年贷款利率
土地取得费计息期为开发期和销售期，（土地开发前要全部付清）
体地开发费计息期为开发期的一半，（土地开发费一般均匀投入）
4.计算投资利润和税费
利润=（土地取得费+土地开发费）×利润率
=开发后的地价×利润率（类似房地产利润率）
税费：取得和开发中必须支付的税费
5.确定土地增值收益
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念及特征
（一）房地产的概念：指房屋、建筑物、承载房屋
建筑物的土地及其权属的合称——“不动产”。
（教学楼、锅炉房）
（二）房地产的特征
=475.84（元/平方米）
土地总价 =475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600
筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金30万元。
每建筑每平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率
7%，建筑物资本化率8%。是根据以上资料评估该宗地2008 年3月的土地使用权价值。
画图
计算程序如下：
1.选定评估方法（因为有收益，采用收益法） 2.计算总收益 3.计算总费用 4.计算房地产净收益 5.计算房屋净收益 6.计算土地净收益 7.计算土地使用权价值
土地价值=待开发土地取得费用 +土地开发费用 +利息 +利润 +土地增值收益 +税费
1.土地取得费用
—是为了取得土地而向原土地使用者支付的费用。 分2种情况： （1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的 费用，包括：土地补偿费、地上附着物、青苗补偿
费、安置补偿费（各地标准不一样）。
（2）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付
的拆迁补偿费用。
2.计算土地开发费用
（1）基础设施配套费：
“三通一平”：通水、通电、通路、平整场地
“七通一平”：通上水、通下水、通电、通路、通信、通气
、通热、平整场地
（2）公共事业建设配套费：邮电、图书馆、学校、公园、绿地
（3）小区开发配套费：根据各种用地情况确定的合理项目标准
3.计算投资利息
土地开发利息=土地取得费×开发期（年） ×年贷款利率+
第三节 市场法在房地产评估中的应用
一、市场法原理及使用范围 （一）原理 被估房地产 类似房地产 对照近期交易价格 修正 交易情况 交易日期 房地产状况因素 被评估房地产评估价值
（二）适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例就可以采 用市场法。
不适用于市场法的情况
1.没有发生房地产交易或房地产交易发生较少的地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产 古建筑 3.教堂、寺庙、风景名胜土地、图书馆、体育馆、学 校用地。
4.房屋净收益（假定房屋收益年限无限）
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
房屋现值=房屋重置价格-年贬值额×已使用年数
年贬值额=
房屋重置价格 使用年限
年贬值额按耐用年限确定，本例土地使用年限小于房屋 耐用年限，房地产使用者的年期为48（50-2）年。
年贬值额=2500×900/48=46875(元) 房屋现值=2500×900-46875×4=2062500（元） 房屋净收益=2062500×8%=165000（元）
要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益
率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地 的价值 。
（1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米）
=628
第四节 成本法在房地产评估中的应用
一、成本法的原理及适用范围
（一）原理：建立在重置成本的基础上，以假 设重新复制被估房地产所需要的成本为依据 而评估房地产价值的一种方法。即重置一宗 与被估房地产可以产生同等效用的房地产，
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
1.6
1.3 1.1
+2%
+1% 0
该类城市2007年该类地产的地价指数如下表4
5
6
7
8
9
10
11
12
100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另据调查，该市此类用地的容积率（建筑面积/土地
面积）与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加 5%，当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易 情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被评估宗地比 较。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值 。
所需投入的各项费用之和为依据再加上一定 的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
土地价值=待开发土地取得费用 +土地开发费用 +利息 +利润 +土地增值收益 +税费
（二）适用范围
1.不能用收益法市场法的可以采用成本法 2.主要用于政府办公楼、学校、医院等特殊房 地产评估。
二、成本法在土地价值评估中的应用
1.位置固定性
2.供求区域性 3.使用长期性 4.投资大量 5.保值与增值性
6.投资风险性
7.难以变现性
8.政策限制性
二、 房地产的类型
按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产
计算过程：
1.建立容积率地价指数表
容积率 1.0 地价 指数 100 1.1 1.2 1.3 115 1.4 120 1.5 125 1.6 128
105 110
2.案例修正计算：
ABCDEF的修正系数
时间修正系数为：112/110、 112/110 、112/107 、112/108、 112/107、 112/112 交易情况修正系数为：100/101、 100/100 、 100/105 、100/100、 100/99、100/100 容积率修正系数为： 105/115、 105/105 、 105/120 、105/100、 105/128、 105/115
土地状况修正系数为： 100/101、 100/99 、
100/98 、100/99、 100/102、 100/101
2.案例修正价格的计算： 宗地成交价与各修正系数连乘积 A=620 B=627 C=623 D=748（异常值被剔除） E=638 F=633
3.计算土地评估值（简单算术平均数）
5.土地净收益
=房地产净收益-房屋净收益 =412740-165000=247740（元）
6.土地使用权价值
在08年3月的剩余使用年期为44年（50-6）
1 P= 2477401 3358836 .15 （元） 44 7% (1 7%)
335883615 单价 6717 .67 （元） 500
三、房地产评估的对象
1.土地价值 2.房屋建筑物价值
3.房地合一价值
四、房地产评估的原则
1.合法性原则
2.替代原则
3.贡献原则
4.最有效使用原则
5.供求原则
五、房地产评估程序
1.明确评估基本事项
2.签订评估合同
3.制定工作计划
4.实地勘察与收集资料
5.测算被估房地产价值
6.综合分析确定评估结果
建筑物价值B（building）
3.收益期
（房地产评估中的预计收益年限）
以土地使用权剩余年限为收益期，房地产
评估中的收益年限不能超过土地使用年限。
三者的关系
r1 L r2 B L B r r1 r2 LB LB LB
举例
某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地的50 年使用权。并于2004年3月建成一座写字楼，当时造价每平米 2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2012年该类 建筑重置价格为每平米2500元，该建筑占地500平方米，建 另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 500元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税均为
二、市场法的计算公式
被评估房地产价值=可比实例交易价格 × 交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×个别因素修正系数
修正系数
1.交易情况修正系数= 正常交易情况指数 100
可比实例交易情况指数
2.交易日期修正系数=
评估基准日价格指数 可比实例交易时价格指 数 100
待估房地产指数 100 3.房地产状况修正系数= 可比实例房地产状况指 数
开发期 土地开发费× 2 年贷款利率
土地取得费计息期为开发期和销售期，（土地开发前要全部付清）
体地开发费计息期为开发期的一半，（土地开发费一般均匀投入）
4.计算投资利润和税费
利润=（土地取得费+土地开发费）×利润率
=开发后的地价×利润率（类似房地产利润率）
税费：取得和开发中必须支付的税费
5.确定土地增值收益
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念及特征
（一）房地产的概念：指房屋、建筑物、承载房屋
建筑物的土地及其权属的合称——“不动产”。
（教学楼、锅炉房）
（二）房地产的特征
=475.84（元/平方米）
土地总价 =475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600
筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金30万元。
每建筑每平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率
7%，建筑物资本化率8%。是根据以上资料评估该宗地2008 年3月的土地使用权价值。
画图
计算程序如下：
1.选定评估方法（因为有收益，采用收益法） 2.计算总收益 3.计算总费用 4.计算房地产净收益 5.计算房屋净收益 6.计算土地净收益 7.计算土地使用权价值
土地价值=待开发土地取得费用 +土地开发费用 +利息 +利润 +土地增值收益 +税费
1.土地取得费用
—是为了取得土地而向原土地使用者支付的费用。 分2种情况： （1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的 费用，包括：土地补偿费、地上附着物、青苗补偿
费、安置补偿费（各地标准不一样）。
（2）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付
的拆迁补偿费用。
2.计算土地开发费用
（1）基础设施配套费：
“三通一平”：通水、通电、通路、平整场地
“七通一平”：通上水、通下水、通电、通路、通信、通气
、通热、平整场地
（2）公共事业建设配套费：邮电、图书馆、学校、公园、绿地
（3）小区开发配套费：根据各种用地情况确定的合理项目标准
3.计算投资利息
土地开发利息=土地取得费×开发期（年） ×年贷款利率+
第三节 市场法在房地产评估中的应用
一、市场法原理及使用范围 （一）原理 被估房地产 类似房地产 对照近期交易价格 修正 交易情况 交易日期 房地产状况因素 被评估房地产评估价值
（二）适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例就可以采 用市场法。
不适用于市场法的情况
1.没有发生房地产交易或房地产交易发生较少的地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产 古建筑 3.教堂、寺庙、风景名胜土地、图书馆、体育馆、学 校用地。
4.房屋净收益（假定房屋收益年限无限）
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
房屋现值=房屋重置价格-年贬值额×已使用年数
年贬值额=
房屋重置价格 使用年限
年贬值额按耐用年限确定，本例土地使用年限小于房屋 耐用年限，房地产使用者的年期为48（50-2）年。
年贬值额=2500×900/48=46875(元) 房屋现值=2500×900-46875×4=2062500（元） 房屋净收益=2062500×8%=165000（元）
要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益
率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地 的价值 。
（1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米）