路线价法在商业房地产评估中的应用
第十章 路线价法
（2）霍夫曼法则 标准深度为100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里 地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.2%、 21.0%，12.3% （3）苏幕斯法则 标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的 72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深50%，占 土地价值的15% （4）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率 是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。 所给深度 深度百分率 100% 标准深度
房地产估价
矩形街角地价值的计算
街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通 常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称 正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计 算公式如下： V(单价)＝ u0×dv0＋u1×dv1×t
V(总价)＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d)
路线价法的操作过程
一、划分路线价区段 同一路线价的地段 二、设定标准深度 各宗土地的深度的众数 三、选取标准宗地 具有代表性的土地 四、确定路线价 设定在路线上的标准地块的单位地价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格
第十章 路线价法
房地产估价
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
房地产估价
（四）调查评估路线价
路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在 同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法( 通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面 地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平 均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
第十一章路线价法
第十一章路线价法及其应用
城市繁华的商业街 道两侧的土地同时 需要估价
街
道
2007级房地产经营与管 2007级房地产 2007级房地产 理专业经营与管理专业
《房地产估价》 房地产估价》
第十一章路线价法及其应用
第一节 路线价法
• 一、基本概念
• 1、路线价 –路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度 标准深度， 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 平均单价 此平均单价即为该街道土地的路线价 路线价。 此平均单价即为该街道土地的路线价。 –简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 简言之， 简言之 路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
• 进行适当的修正求得，这些修正实际上为 “房地产状况影响修正”。
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第十一章路线价法及其应用
• 区别
–①不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响 修正”。 –在路线价法中不做“交易情况影响修正”和“交 易日期影响修正”的原因是：
2007级房地产经营与管 2007级房地产 2007级房地产 理专业经营与管理专业
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第十一章路线价法及其应用
• 1、划分路线价区段
– 对路线价区段的划分，要综合考虑土地等级、 土地用途、街道的繁华及交通设施等环境质 量状况，原则上以街道为单位进行划分。 – 一个路线价区段具有同一个路线价的地段； 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有 显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路 中心处划分。
土地估价之路线价估价法
正旁街路线价
均为两万以上 均为一万五千以上 均为一万以上
二成、一成
均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上
三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。
X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
2
2012-3-17
5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
2012-3-17
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
②平均深度百分率
③累计深度百分率
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制(续)
制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准； ②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； ③确定单独深度百分率； ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法是商业房地产评估中常用的一种方法，它是根据房地产物理和经济特性的分
析来确定房地产价值的方法。
这种方法适用于商业房地产，比如购物中心、办公楼、酒店等。
路线价法的基本原理是根据房地产的使用、位置、租金及收益等因素来评估房地产的
价值。
该方法是通过比较同类房地产的租金和销售价格，以及对市场需求和供应的分析来
确定房地产的价值。
路线价法需要对房地产的使用类型进行分析。
不同类型的商业房地产有着不同的价值，比如购物中心的价值与办公楼的价值就有所不同。
通过分析房地产的使用类型，评估者可
以确定房地产的基本价值。
路线价法还需要对房地产的位置进行评估。
房地产的位置是决定其价值的重要因素之一。
通过分析房地产所处的区域和周边环境，如交通、商业配套、人口密度等，评估者可
以确定房地产的位置价值。
路线价法还需要对房地产的收益进行分析。
商业房地产的收益主要来自租金和销售收入。
通过对同类房地产的租金和销售收入进行分析，评估者可以确定房地产的收益水平，
从而确定其价值。
在使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点。
评估者需要准确收集和
分析相关数据，比如房地产的租金和销售数据、市场需求和供应数据等。
评估者需要对相
关数据进行合理的分析和比较，以确定房地产的价值。
评估者需要考虑到市场的动态变化
和不确定性因素，采用合适的折现率来计算房地产的现值。
路线价法的评估理论分析
价法 的精度与修正体系及路线价密切相关 ， 其估价需要较多 的
交易实例 ， 同时应规范土地市场 。
２ 路 线价 及 其修 正 体 系 确 定 的 基本 程序
在地价调查实例的基础上 ， 把求出的各 区段平均价格作为 区段价格。 具体有三种计算方法 ： 在地价实例 中， 统计单价相同 的区段 ， 取其 中相 同单价最多 的一项作 为区段 价格 ， 即取众数
专 题 研 究
Ｔ ＣＨ Ｅ Ｎ０Ｌ ０ＧＹ Ａ ＮＤ ⅣＡＲ ＥＴ 【 Ｋ
路 线价法 的评估 理论分析
刘慧萍 ， 王运亮
（ 广西铁路 投 资集 团有 限公 司 ， 西 南宁 广
摘
５０２ ） ３ ０ ２
要： 主要 分析 路 线 价 法 的 评 估 理 论 ， 简要 介 绍路 线价 的确 定 ， 度修 正 表 和 其 它 宗地 条件 的 编 制 以及 路 线价 法评 估 深
收益还原法等方法求其 单位地价 。 再算出标准宗地单位地价 的 中位 数或众数 、 算术平均值 、 加权平均值等 ， 最终得到制定路线 价区段的路线价 。路线价评估确定具体步骤 ：
３１ 调 查 地 价 实 例 ．
调查地价 实例选取 的对象一般是最近两年 内房屋交 易、 租
赁 以及土地交易、 租赁。调查 的宗数应分布均匀 ， 且数量适 当 ，
规范的要求 ， 在宗地地价计算 时 ， 应从现有 土地转让方式 中， 运
用常规方法及 由此派生的其它方法计算土地价格 。
３３ 检 验 宗 地 数 据 ．
路线价法 的理论依 据与市场法相 同 ，是市场法 的派生方
法 。路线估价法理论 认为 ， 城市内各 宗土地距离道路的远 近程
根据各种宗地同标准条件下存在 的差别 ， 对宗地价格进行 修正 ， 路线价的计算也是采用修正后的宗地价格 。对修正后的 宗地价格 ， 为保 证计算结果 的合理性 和科学性 ， 应采用线价 的估算 时， 可以同时采用各种方法计算宗地 的价格 ， 而且 可以达到检 验资料处理中是 否存在系统误差的 目的。
商服用地土地使用权评估方法
商服用地土地使用权评估方法以下是 9 条关于商服用地土地使用权评估方法：1. 市场比较法呀，这就好比给土地找个类似的“双胞胎”来做参照呢！比如说有两块商服用地，都处在差不多繁华的地段，那就能通过对比来估算土地价值呀。
咱就可以看看旁边类似的土地卖了多少钱，这方法简单直接吧！2. 收益还原法呢，就像是看这块地能给你带来多少“真金白银”。
要是一块商服用地每年能稳定收租好多钱，把这些未来的收益折算到现在，不就能知道它大概值多少啦！比如那片商业街的地，计算一下每年租金的收益，可实用了呢。
3. 成本逼近法呀，就好像是把造这块地的所有花费都加起来。
什么征地费用啊、开发成本啊，统统算进去，再加上点利润，不就能估摸出个大概价值啦！要是你想开发一块新的商服用地，用这个方法心里就有底了呢。
4. 剩余法特别有趣，就像是从整个价值蛋糕里切出属于土地的那一块。
好比一个商业项目，扣除所有建设运营成本后，剩下的不就是土地的价值嘛！想想看那个购物中心项目，不就能用这个方法算出土地占了多大分量。
5. 基准地价系数修正法嘞，类似于有个“标准价目表”，然后根据实际情况来调整。
假如有个地区公布了基准地价，咱的土地就在那附近，就可以根据各种因素来修正啦，这多方便啊！就像小区旁边那块地，用这个方法能快速定位价值。
6. 路线价法呀，它主要针对那种沿街的商服用地。
就好像是这条街有个固定的价格基线，然后根据土地位置前后左右加减价。
像那条热闹的街边店铺的土地，不就能通过路线价法评估嘛！7. 假设开发法怎么样，想象一下这块地未来能建成啥样，然后算算账。
要是你有块地想开发成写字楼，那就预估一下建成后的价值，再减去开发成本等，不就能知道现在这块地值不值啦！你想想，如果是那块空地，用这个方法不就知道潜力有多大嘛。
8. 地价分配法呀，就跟分蛋糕一样。
如果一个项目里土地和其他资产都有份，那就得把地价合理分出来。
像那个综合商业体，就得用这个方法来搞清楚土地占多少价值呀，真的很有意思呢。
5.8路线价法
第二篇资产评估实务
第五章房地产评估
第八节路线价法
1基本思路与计算公式
房地产价格离街道越远价值就会递减。
宗地价（总价）＝路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）
如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形关地、袋地等，则需按下列公式计算：
宗地价（总价）＝路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）×修正系数2适用范围及条件
大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁
必须是商业用地
3例题（P187）
某路线价区段，标准深度为12－16米，路线价为1700元/平方米，待估宗地为矩形，临街宽度为15米，深度为18米。
求价格。
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路线价法在商业房地产评估中的应用
商业房地产评估是市场上的一项重要业务，其全面的评估方法不仅仅考虑到地段、建
筑物本身等因素，还要考虑到目标市场、租金水平、运营成本等综合因素。
在这些因素中，租金水平是非常重要的，因为它直接影响到商业房地产的收益能力。
而路线价法是一种常
用且有效的评估方法，可以帮助评估师全面分析租金水平对商业房地产收益带来的影响。
路线价是指商业街或商场的不同位置对应的不同租金，该租金随着位置的变化而变化。
在路线价法中，通过比较一个商业物业所在位置的租金水平和该街区或商场上其他位置的
租金水平，可以得出该商业物业的估值。
这种方法通常用于多租户商业物业，如商业写字楼、购物中心等。
在使用路线价法进行商业房地产评估时，评估师需要进行以下步骤：
第一步，选择目标市场和街区或商场。
评估师需要考虑该商业房地产所在市场的类型，如高档购物中心、办公楼、餐饮街等。
然后，评估师需要找出该市场中与该物业相似的位置。
第二步，确定路线价。
评估师需要通过市场分析和调研来确定目标市场中各个地段的
租金水平。
这些租金水平将被用作路线价的依据。
第三步，确定该商业物业的位置。
评估师需要确定该物业所在的确切位置，然后将其
与目标市场中各个地段进行比较，找出最相似的位置。
第四步，计算该物业的租金。
一旦找到了该物业所在位置的路线价，评估师就可以根
据该地段的租金水平以及该物业的特征，计算出该物业的租金。
第五步，根据租金计算物业价值。
评估师需要使用一定的收益率来计算该物业的价值。
这个收益率可以根据该市场的风险水平和比较对象的收益率来确定。
路线价法在商业房地产评估中的应用非常广泛，尤其是在多租户商业物业评估中。
通
过比较同一市场上不同地段的租金水平，评估师可以得出一个较为准确的估值。
然而，在
使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点：
一是考虑到市场的变化。
市场上的租金水平会随着时间的推移而发生变化，因此评估
师需要将这些变化纳入考虑。
二是考虑到物业的状况。
路线价法是一种相对简单的评估方法，但它并不能考虑到物
业特征、历史数据和其他因素对估值的影响。
三是考虑到比较对象的高低。
路线价法需要评估师选定一些合适的比较对象，以便综
合比较。
如果比较对象的质量不高，估值结果也会受到影响。
总之，路线价法是一种快速有效的商业房地产评估方法。
它可以在短时间内得出较为准确的估值结果，这对于商业房地产经营者和投资者是非常有价值的。
但是，在使用这种方法时需要考虑到市场变化、物业状况和比较对象的质量等因素，以便得出较为准确的估值结果。