浅析房地产估价中成本法估价路径的选择
房地产估价(成本法)
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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
成本法在不同房地产评估的应用解析
成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。
在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。
关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。
在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。
需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。
（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。
（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。
这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法一、概述房地产评估成本法是一种基于房地产建造成本进行评估的方法。
该方法通过清晰地分析和计算房地产项目的建设成本，以确定其市场价值。
本文将详细介绍房地产评估成本法的各个方面。
二、成本法的原理及适合范围1. 原理:在进行房地产评估时，成本法的核心原理是根据建造物的实际成本来确定其价值。
根据房地产建设项目的各个阶段（如土地购置、规划设计、建造施工等）的成本数据进行计算，并考虑到时价、经济效益等因素，得出建造物的评估价值。
2. 适合范围:成本法适合于建造物的新建和改造项目，并且适适合于不同类型的房地产，包括住宅、商业和工业用途等。
它通常用于评估项目的初步阶段，以确定项目的可行性和潜在价值。
三、房地产评估成本法的步骤1. 采集相关数据:进行房地产评估时，首先需要采集相关的数据，包括土地面积、建造面积、建造物类型、建造物结构、建造材料、施工过程中的费用等。
此外，还需要考虑到市场环境、经济因素等因素对建造成本的影响。
2. 计算土地成本:根据土地的位置、规划条件、市场供求关系等因素，计算土地的市场价值。
这可以通过比较类似土地交易的价格或者进行地价评估来确定。
3. 计算建造成本:根据建造的类型、结构和材料等因素，计算建造物的成本。
这包括直接成本（如人工和材料费用）和间接成本（如管理费用和利润）。
4. 考虑折旧和经济因素:考虑建造物的折旧情况和使用年限，以及经济因素对建造物价值的影响。
这些因素可以通过折旧方法和经济修正系数来计算。
5. 得出评估价值:综合考虑以上因素，根据成本法，最终得出房地产项目的评估价值。
这可以通过将土地成本和建造成本相加，并考虑到其他因素而得出。
四、附件列表：1. 建造项目成本数据表2. 建造物折旧计算表3. 土地市场价值数据表4. 经济修正系数表五、法律名词及注释：1. 房地产评估：根据一定的评估方法和原则，对房地产的市场价值进行估算的过程。
2. 建设成本：指完成一个房地产建设项目所需的直接和间接投资。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1. 简介房地产评估是根据特定的评估方法和原则，对房地产物业进行估值的过程。
其中，成本法是一种常用的评估方法，主要侧重于评估房地产物业的重建成本。
本文将详细介绍成本法的应用过程。
2. 评估目的和背景在进行房地产评估时，明确评估的目的和背景非常重要。
本章节将介绍评估目的和背景的确定方法，以及其对评估结果的影响。
3. 评估对象和范围确定评估对象和范围是进行成本法评估的必要步骤。
本章节将介绍评估对象的选择方法，以及范围的确定原则。
4. 成本法基本原理成本法评估基于物业的重建成本来确定其价值。
本章节将详细介绍成本法的基本原理，包括物业重建成本的计算方法、调整因素等。
5. 物业重建成本计算在成本法评估中，确定物业重建成本是关键步骤。
本章节将介绍物业重建成本计算的方法和步骤，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等因素的考虑。
6. 调整因素物业重建成本计算过程中需要考虑一些特殊因素的调整，以反映实际情况。
本章节将介绍常见的调整因素，如磨损、折旧等。
7. 数据采集与分析在进行成本法评估时，准确的数据采集和分析是至关重要的。
本章节将介绍数据采集的方法和步骤，以及数据分析的相关技巧和工具。
8. 评估报告编写评估报告的编写应该准确、清晰地呈现评估结果。
本章节将介绍评估报告的基本结构和内容要求，包括报告的必备信息、格式规范等。
附件：1. 相关法律法规2. 成本法评估表格范例3. 数据采集表格范例法律名词及注释：1. 房地产评估法：指规定房地产评估相关规则的法律法规。
2. 物业重建成本：指将房地产物业重新建造所需的成本，包括建筑结构、建筑材料、建筑设备等方面的费用。
3. 磨损：指物业经过一段时间使用后产生的正常损耗。
4. 折旧：指物业价值随时间的推移而减少的情况。
房地产评估的成本法
房地产评估的成本法概述房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是其中一种评估方法。
成本法是基于该房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估的成本法的基本原理、方法以及应用。
成本法的基本原理成本法是基于房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
根据该房地产的修建成本、土地成本以及其他相关费用，来计算其价值。
成本法的核心理念是，一个与被评估房地产属性相似的房地产的购买者，在未来，愿意用等值的货币购买具有相似功能和服务的房地产，该房地产的价值就等于其重建成本。
成本法的评估结果不仅取决于房地产的重建成本，还取决于市场环境、土地价值和其他因素的影响。
成本法的评估步骤成本法的评估步骤主要包括以下几个方面：1.确定土地价值：首先需要确定土地的市场价值。
这可以通过对类似土地的市场交易价格进行比较分析，或者借助专业人士的意见来进行估计。
2.计算重建成本：根据房地产的规划和设计，以及材料、劳动力和其他相关成本指标，计算重建所需的成本。
这一步需要综合考虑各种因素，如材料价格、施工费用、建筑工期等，以确保计算结果的准确性。
3.考虑折旧与损耗：房地产的价值通常会因为折旧和损耗而降低。
折旧是指物理老化或功能降低所带来的价值损失，而损耗是指在维护、管理和使用过程中产生的价值损失。
在成本法中，折旧与损耗需要考虑到计算中，并减去相应的金额。
4.考虑市场环境因素：除了重建成本和折旧损耗，还需要考虑市场环境因素对房地产价值的影响。
例如，供需关系、经济状况、政策法规等都可能对房地产的价值产生影响。
评估人员需要综合考虑这些因素，并进行相应的调整。
5.评估价值：根据以上步骤得出的结果，计算出房地产的评估价值。
评估价值通常以货币单位表示，可以用于参考房地产的购买、出售、租赁等交易活动。
成本法的应用成本法在房地产领域广泛应用，特别适用于新建房地产或者翻新工程的评估。
以下是成本法在房地产业中常见的应用场景：1.评估新建房地产的价值：当一栋新建房屋或者商业建筑需要进行评估时，成本法可作为一种常用的评估方法。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用摘要：房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。
本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问题，提出改进建议。
关键词：房地产评估；成本法；应用随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。
从销售方角度来看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。
从购买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。
两方不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评定。
为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。
本文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足，一、成本法概述（一）成本法的概念。
成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。
成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或价格方法。
（二）成本法的范围。
成本法适用如下：（1）将要开发或是新开发的房地产；（2）公益或是公用为目的的房地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地产。
（三）成本法的基本公式。
成本法是站在购买者的角度，重新构建房地产评估值是投资者从获取土地开始购买到房屋出租出售过程发生的必要支出、税费和开发利润的总和。
公式一：房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理成本+销售成本+投资利息+销售税费+开发利润房地产评估通常是将房屋和土地分开评估，评估过程也是由专门的评估师分别完成的。
土地价值的公式是将扣除建设成本，土地是不需要建设的，所以建设成本是属于房屋价值的，同理，土地取得成本不包括在房屋价值中。
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浅析房地产估价中成本法估价路径的选择作者：边瑞灼来源：《价值工程》2020年第25期摘要：在房地产估价实务中，成本法作为常用方法之一，发挥着重要的作用。
在运用成本法估价过程中，估价师通常会面对具体估价路径的选择，“房地分估”、“房地合估”似乎难以较好的区分适用方向，这不仅给估价工作带来了困扰，也为估价结果带来了较多的不确定性。
笔者通过估价实践中的探索，试图总结一些切实可用的规律，供业内同行参考。
Abstract： In the real estate appraisal practice， the cost apprcach as one of the commonly used methods， plays an important role. In the process of using the cost apprcach， we usually face the choice of the specific valuation path. "The real estate divides to estimate" and "the real estate unites to estimate" seems to be difficult to distinguish the application direction well. This not only brings us the work perplexity， also has brought the more uncertainty for the valuation result. The author tries to sum up some useful laws for the reference of the same trade by exploring the practice of valuation.关键词：成本法;估价路径;房地合估;房地分估Key words： the cost apprcach;valuation path;the real estate unites to estimate;the real estate divides to estimate中图分类号：F224;F293.3 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; 文献标识码：A ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;文章编号：1006-4311（2020）25-0103-031 ;成本法概述成本法（又称积算法）是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
重新购建价格是指假设在估价时点重新购置全新状态的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状态的估价对象的必要支出及应得利润。
折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。
理论上来说，成本法更适用于新的或比较新的房地产价值评估，但因客观条件或估价目的的需要，成本法在实操中的运用十分广泛。
在实践中，常用于一些因市场原因（区域市场鲜有交易）或房地产自身原因（公益性、独特性）而无法采用比较法、收益法等方法评估的房地产;投保、理赔、损害赔偿等估价目的的需要，也会涉及到成本法的运用。
即很多情况下，成本法成为明显适用且不得不使用的估价方法。
成本法在不同房地产价值评估中，会表现为不同的形态，即不同的成本法公式的运用，具有统领性的公式如下：①房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧;②房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。
不同测算公式如何选取，公式中各组成部分如何量化，不仅由房地产类别决定，更和估价路径的选择密切相关。
2 ;相关理论及规定依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），运用成本法对包含土地和建筑物的估价对象进行估价时，应首先确定具体的估价路径，并符合下列规定：①应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路徑或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径;②当选择房地合估路径时，应把土地当做原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本;③当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当做各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。
《房地产估价理论与方法》（中国建筑工业出版社，柴强主编，2017年6月第八版）：实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径……房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。
以上可概括为三点：第一：运用成本法对房地产进行估价时，优先适用“房地合估”路径;第二：房地分估主要适用情况之一：待估房地产所含项目用地为小块熟地，且该类小块熟地市场活跃度高;第三：房地分估主要适用情况之二：有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配。
3 ;路径选择困境3.1 理论困境关于“房地分估”和“房地合估”的权威解析较少，而以上所提及的分估和合估的区分适用条件，亦有模糊之处：“房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况”：小块熟地市场成熟、交易频繁只能证明同类项目用地主要通过市场途径取得，从而可以采用比较法确定土地成本，而“房地分估”和“房地合估”估价路径中的土地取得途径都并未排除市场取得。
“房地分估路径主要适用于……有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况”：对于新的房地产而言，相关税费是否在土地和建筑物之间进行分摊及如何分摊，只要做到清晰土地和建筑物价值的内涵，不重计、不漏计，理论上不会影响房地产估价结果;对于旧的房地产而言，成本法估价过程涉及建筑物折旧的测算，而相关税费的分配问题与此密切相关，分配的科学合理性对两种估价路径的测算结果都有积极的贡献。
3.2 实践困境3.2.1 案例背景某个人自建自用住宅项目市场价值评估：估价对象为位于某镇区的已建成房地产，包含土地（100m2）和建筑物（255m2），建筑物为地上3层，建筑密度为85%，容积率2.55。
依据现有产权资料，结合现场查勘情况，土地剩余使用年期为55年，建筑物剩余经济寿命40年（经济寿命60年，有效年龄20年）。
估价师采用成本法作为估价方法之一，但在估价路径选择上出现分歧，遂通过两种成本法估价路径分别测算，测算过程如下：①房地合估。
适用公式：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧1）土地成本：区域内私宅土地二级市场交易频繁，具备通过市场取得条件，通过比较法，我们测算土地的楼面地价为1725元/m2。
2）建设成本：建设成本=前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费。
以《**市房屋建筑工程经济指标》为基础，结合估价对象实际情况和市场一般水平调整后累加确定。
具体测算如表1。
3）其他成本费用：主要为：管理费用、销售费用、销售税费，并满足行业一般投资利息及利润水平。
具体如表2。
4）完全重置价：经以上测算，可得：V=5219+0.036V，则：V=5415（元/m2）。
5）建筑物折旧：拟采用直线法测算建筑物折旧，须将其他成本费用在土地和建筑物之间进行分摊，以得出建筑物价值。
分摊标准：土地成本和建设成本，分摊后土地楼面单价：2042元/㎡，建筑物单价：3373元/m2。
建筑物剩余经济寿命40年（经济寿命60年，有效年龄20年），结合同类建筑物情况，我们设定建筑物残值率为0。
则建筑物折旧为：3373×20/60=1124元/m2。
6）房地产价值：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧=（5415-1124）×255=109.42（万元）。
②房地分估。
适用公式：房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧1）土地重新构建成本。
依据区域市场情况，通过市场途径取得，采用比较法测算，土地重新构建成本包含建设用地使用权价格及应由买方缴纳的税费，依据当地对个人自建房的管理规定，容积率不高于6，无需补交土地出让金。
同类地块，市场取得价格为400-500万/亩，通过修正，得出该项目用地重新构建成本：地面单价7103元/m2，土地重新构建成本合计71.03万元。
2）建筑物重新购建成本。
建筑物重新购建成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润建设成本構成及测算路径与合估路径相同;依据房地产现行估价理论，其他成本费用估算以建筑物价值为边界作为基数，取与合估路径相同的指标。
据此，我们得出建筑完全重置单价为3348元/m2。
则建筑物于价值时点完全重置成本为：85.37万元。
3）建筑物折旧。
与合估路径测算思路相同，采用直线法，折旧额为85.37×20/60=28.46万元。
4）房地产价值。
房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧=71.03+85.37-28.46=127.94（万元）3.2.2 差异解析①差异比较。
两种路径测算结果分别为109.42万元、127.94万元，合估路径结果较分估路径结果低14.48%。
差异比较如表3。
②差异原因。
从两种估价路径的测算过程，结合估价对象情况，对差异原因分析如下：1）土地成本差异：土地取得途径都是通过市场取得，但本次估价对象开发程度不高，合估和分估路径分别从楼面地价和地面地价的角度测算地价，是造成差异的主要原因。
2）建设成本差异：两种估价路径建设成本均是区域内客观成本的反映，无差异存在的理由。
3）管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润差异：两种路径计算基数不同是产生差异的关键原因。
合估路径测算中，土地价值参与相关税费及利息利润的计算，在相同计算规则下，合估数据高于分估数据。
4）折旧差异：折旧以建筑物完全重置价为计算基础，合估路径中建筑物完全重置价由建设成本加建筑物分摊的相关税费及利息利润构成，与分估路径中单独计算的建筑物完全重置价会有差异，进而造成了折旧差异;随建筑物经济寿命的减少，该差异会逐渐增大，但相较其他成本费用差异会小很多。
3.2.3 差异分析在估价对象条件既定的情况下，合估路径和分估路径产生差异的焦点集中在土地价值呈现的形态及开发建设过程中相关成本费用计算的基础和指标。