房地产八大开发模式

延伸阅读：房地产八大开发模式一、规模化品牌扩张开发模式这种模式最典型的是碧桂园。

碧桂园最大成功之处在于，把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

其对房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整合）化。

与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。

“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。

（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。

这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。

建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。

“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。

2、大盘化（规模化）。

不少专家特别提及碧桂园像工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。

人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话、规模神话、品牌神话。

这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩）、顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）、均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩）、佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。

3、郊区化居住模式。

碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。

后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。

而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。

这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。

二、可持续性发展模式若论广州楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。

十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。

而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。

祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为楼市发展提供了三大参照系：1、大势把握。

曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。

其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。

2、要素整合。

这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。

没有的要素，要创造。

祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。

3、创新。

祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。

早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板；而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。

祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公里多长。

当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。

人们不得不承认，可持续发展模式是楼市，尤其是大盘最可取的开发模式。

三、复合房地产开发模式楼市发展至今，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广州奥林匹克花园。

这个占地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩的“大哥哥”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。

用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。

“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。

复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里？对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。

用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。

这就是整合的力量。

复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。

复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。

安得广厦千万间？中国人等了几千年，积淀了一个个梦想，加上欧美发达国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家十年的路。

人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。

有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。

个性化差异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。

四、专业化连锁开发模式房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物过程中产生的无形资产移植到下一个项目。

专业化连锁开发模式将之迎刃而解。

看富力地产、合生创展、保利房产，都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其“江湖地位”。

富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。

现在，中国几乎无人不知富力地产。

合生创展则主要集中在天河区，迎合了广州城市东移这一大趋势。

华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一个网络。

广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。

保利红棉花园、保利花园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范围内形成网络布局。

三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍珠（名优楼盘）串在一起，形成一串楼市风景线。

各地楼市常见的两种经营形态：一个是板块型，有大面积土地储备，可连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，在重庆尤以融侨半岛、鲁能星城、融汇半岛等为代表。

另一个则是阵地型，发展商利用单块地皮进行开发，如华宇在老城区的房地产开发中心较为普遍。

相对于这两种常见的开发形态，专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念视别、行为视别、视觉视别），成功地将推广上一个项目所投的广告费及其形成的品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。

其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基础。

这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。

很多在别人看来是注定要失败的项目，品牌地产企业能够勇敢地拿到，因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。

可以预见，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成功拥抱！其根本性的优点归纳为：（1）注重大众根本需求；（2）在技术领先的基础上达到高度专业化；（3）由项目公司上升到专业化开发公司。

五、城镇开发模式关注城镇化开发模式，是基于两点理由：(一)是国外房地产开发商较为推崇的开发方式；(二)中国正加快城市化进程。

以广州楼市为例，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩；雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样，急需要参照系。

洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。

他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一条全新模式。

当然，我们还要提醒未来的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城！六、集约化开发模式用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。

集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。

其集约特性表现在——1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。

2、构筑完整的生活小区设施。

仅会所面积就多达几千上万平米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居家的品质。

七、唯景观开发模式重庆正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为注意的重点。

敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在两江四岸圈地盖房。

有人说，两江四岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。

但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。

这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。

而临景豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡多年的居住环境景观意识。

“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。

“以景观为中心”的开发模式在全国楼市遍地开花，蔚然成风。

早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语；现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。

香港最贵的豪宅在半山，原因就在于其海景叠加着山景。

“以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。

八、营造开发模式这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

有人说，盖房子，环境第一；也有人证券交强调是地段第一；其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。

正是基于这点认识，有的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。