大厦物业管理方案
大厦物业管理制度
大厦物业管理制度一、安全管理1、人员出入管理设置专门的出入口，并配备安保人员。
对进出大厦的人员进行登记，包括姓名、身份证号、联系方式、来访事由等。
访客需凭有效证件换取临时出入证，并在规定时间内离开。
2、巡逻与监控安排安保人员定时巡逻大厦的公共区域，包括楼道、停车场、电梯间等。
安装监控摄像头，确保覆盖大厦的关键部位，监控录像保存一定期限以备查阅。
3、消防安全定期检查和维护大厦内的消防设施，如灭火器、消火栓、烟雾报警器等。
组织消防演练，提高大厦内人员的火灾应急能力。
确保疏散通道畅通无阻，疏散标识清晰可见。
二、设施设备管理1、电梯维护安排专业的电梯维护公司定期对电梯进行检查、保养和维修。
确保电梯运行平稳，安全装置有效。
在电梯内张贴使用说明和紧急救援电话。
2、电力系统定期检查大厦的供电设备，包括变压器、配电柜等。
保障电力供应的稳定，制定停电应急预案。
3、给排水系统检查和维护大厦的给排水管道，防止漏水和堵塞。
定期清理水箱，确保水质符合卫生标准。
4、空调与通风系统定期对空调系统进行保养和清洁，保证室内空气质量和温度适宜。
检查通风设备，确保良好的通风效果。
三、环境卫生管理1、公共区域清洁安排保洁人员定时清扫大厦的大堂、走廊、楼梯、电梯等公共区域。
保持地面干净、无杂物，墙壁整洁。
2、垃圾处理设置合理数量的垃圾桶，并定期清理和清运垃圾。
对垃圾分类进行宣传和监督，确保垃圾按照规定分类投放。
3、绿化养护对大厦周边的绿化进行养护，定期修剪、浇水、施肥、防治病虫害。
保持绿化景观的美观和整洁。
四、客户服务管理1、租户管理与租户签订租赁合同，明确双方的权利和义务。
及时处理租户的投诉和建议，建立良好的沟通渠道。
2、服务热线设立专门的服务热线，接受业主和租户的咨询、报修和投诉。
保证热线的畅通，并及时反馈处理结果。
3、活动组织根据业主和租户的需求，组织各类有益的活动，如节日庆祝、文化交流等，增强大厦内的社区氛围。
五、收费管理1、收费项目和标准明确物业管理的收费项目，如物业费、水电费、停车费等，并制定合理的收费标准。
大厦物业管理
17.3协调机制：建立多方协调机制，协调解决物业管理中出现的矛盾和问题。
十八、物业管理持续改进
18.1服务评估：定期对物业管理服务进行全面评估，查找不足，制定改进措施。
18.2流程优化：优化物业管理流程，提高工作效率，减少不必要的工作环节。
二十、物业管理设施优化
20.1设施更新：根据设施设备的使用寿命和技术发展，定期进行更新改造，确保设施先进可靠。
20.2维护保养：制定详细的设施维护保养计划，定期进行检查和保养，预防故障发生。
20.3技术升级：引入先进的物业管理技术和智能设备，提升管理效率和服务质量。
二十一、物业管理人员培训与发展
21.1培训计划：制定年度人员培训计划，包括专业技能培训、服务态度培训等。
七、物业管理合同的签订与终止
7.1签订：双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下签订物业管理合同。
7.2终止：合同期满或双方协商一致，可终止合同。合同终止后，按国家相关规定办理相关手续。
八、物业管理服务流程
8.1入住服务：为新入住的业主和租户提供入住指南，介绍大厦相关管理制度和服务内容，协助办理入住手续。
4.2培训与考核：定期对物业管理团队进行专业培训，提高3团队协作：加强内部沟通与协作，提高工作效率，确保物业管理工作的顺利开展。
五、物业管理监督与评价
5.1业主监督：设立业主委员会，代表业主监督物业管理工作的实施，提出意见和建议。
5.2定期检查：定期对物业管理各项工作进行检查，发现问题及时整改。
14.3透明收费：确保物业收费透明，公开收费标准，接受业主的查询和监督。
十五、物业管理能源管理
15.1能源消耗监测：对大厦能源消耗进行实时监测，分析能源使用情况，发现节能潜力。
物业大厦管理制度(4篇)
物业大厦管理制度（4篇）物业大厦管理制度（通用4篇）物业大厦管理制度篇11. 经理是大厦管理处最高级的管理人员,在总经理的领导下主要职责是负责其属下所有人员的培训、工作安排及工作监督等,负责执行大厦秩序维护、消防、清洁、园林、客户服务、投诉处理的日常运作,并随时向总经理汇报。
2. 主动与大厦业主接触及维持良好关系,保持一流的管理服务,依据公约,尽力满足业主要求。
3. 合理分派工作给予属下员工,确使他们严格遵照公司的指示工作。
4. 监管属下的员工素质,并须负责员工培训及考核,确使他们的工作达到公司要求的水准。
5. 负责执行公司的纪律,对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查,并及时汇报总经理,根据公司规定去处理违纪员工,存入员工档案内。
6. 大厦经理亦应预计一切有关大厦管理问题及困难,如超越职责范围或能力,应尽力及时以书面形式汇报总经理。
7. 每日巡查大厦,巡视的范围包括大厦设施及保养、地方清洁、电梯服务、各级员工的仪表、纪律及工作表现等。
如发现大厦有任何问题,应予以记录及时处理,并报告总经理。
8. 负责大厦秩序维护、清洁、园林养护及与其它部门协调的程序,并作适当调整,以确保各项工作顺利及有效开展。
9. 根据总经理室的要求及指示,定时举办应急演习,使管理员工能经常保持最佳状态并熟悉应急之程序,同时亦使用户对管理工作有进一步认识,以建立互让及合作精神。
10. 经理于每月须呈交有关管理部的工作报告于总经理,并做好本年度工作总结报告及次年工作计划报告于业主。
11. 定期召开部门工作会议,检讨工作表现,并籍此沟通各级工作人员。
12. 当接获客户投诉,应及时记录及处理,基于投诉性质及严重性去采取适当行动,并将处理情况汇报总经理。
如若超出管理的权限范围或能力,应及时报告。
物业大厦管理制度篇2大厦物业工程部工具管理制度1)本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。
工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。
大厦物业管理制度和标准
大厦物业管理制度和标准# 大厦物业管理制度和标准## 一、总则1. 目的：确保大厦内的安全、卫生、秩序，提升物业服务质量，维护业主和使用者的合法权益。
2. 适用范围：本制度适用于大厦内所有业主、租户及物业管理公司。
## 二、物业管理组织结构1. 物业管理公司：负责大厦的整体物业管理工作。
2. 业主委员会：代表业主利益，监督物业管理公司的服务。
3. 物业管理人员：包括保安、保洁、维修、绿化等专业人员。
## 三、安全管理1. 门禁系统：实行24小时门禁管理，访客需登记并由业主确认。
2. 监控系统：公共区域安装监控设备，确保安全无死角。
3. 消防安全：定期检查消防设施，组织消防演练。
## 四、环境卫生1. 清洁服务：每日定时清洁公共区域，保持环境整洁。
2. 垃圾分类：实行垃圾分类制度，提高资源回收率。
3. 绿化管理：定期对绿化区域进行养护，保持绿化美观。
## 五、设施维护1. 公共设施：定期检查和维护电梯、照明、供水等公共设施。
2. 维修服务：设立24小时维修服务热线，及时响应业主需求。
3. 装修管理：业主装修需遵守管理规定，不得影响他人。
## 六、秩序维护1. 噪音控制：规定安静时间，禁止噪音扰民。
2. 车辆管理：规范车辆停放，确保交通顺畅。
3. 宠物管理：宠物需按规定牵绳，不得在公共区域排泄。
## 七、服务标准1. 服务态度：物业管理人员应以热情、耐心的态度服务业主。
2. 服务效率：对业主的投诉和需求，应在规定时间内给予响应和解决。
3. 服务费用：物业管理费用应公开透明，定期向业主公布收支情况。
## 八、违规处理1. 违规行为：对于违反物业管理规定的行为，物业管理公司有权采取警告、罚款等措施。
2. 纠纷解决：业主之间或业主与物业管理公司之间的纠纷，应通过协商解决，必要时可申请仲裁或法律途径。
## 九、附则1. 制度修订：本制度由物业管理公司负责解释，并根据实际情况进行适时修订。
2. 生效日期：本制度自发布之日起生效，所有业主和租户应遵守。
创新大厦物业服务方案
创新大厦物业服务方案一、服务宗旨创新大厦作为一个高档商务写字楼，致力于为租户提供高品质的物业服务，为租户创造一个舒适、便利的工作环境。
我们的服务宗旨是“以租户为中心，客户至上”。
二、服务内容1.设施维护：定期检修、保养大厦内设施设备，保证设施的正常运行。
及时处理和修复设施出现的问题，提供高效便捷的维修服务。
2.安全管理：建立完善的安全管理制度，配置专职保安人员，全天候对大厦进行安全巡查。
安装监控设备，监控大厦的出入口通道、电梯厅和公共区域，确保大厦的安全。
3.环境清洁：定期进行大厦内外的清洁工作，保持大厦整洁干净。
清洁工作包括窗户、地面、楼道、公共厕所等各个区域的清洁工作。
4.绿化管理：定期对大厦外部的植物进行修剪、浇水养护，保持植物的健康生长。
并在大厦内设立休闲区域和绿化空地，为租户提供一个舒适的休息环境。
5.停车管理：为租户提供专属的停车位，保证车位的充足和安全。
定期对停车场进行清理和维护，确保停车环境整洁有序。
7.会议服务：为租户提供会议室预定服务，包括会议室的装修、设备设施的配置、茶水服务等。
租户只需提前预约，我们将提供专业的会议服务。
三、创新亮点1.智慧办公：引入智能化管理系统，租户可通过手机APP进行各项物业服务的预约和管理。
包括报修、会议室预约、停车位预订等，为租户提供便捷高效的服务体验。
2.人性化关怀：我们将定期进行租户满意度调查，了解租户的需求和意见，根据反馈不断改进和优化物业服务。
并且为租户提供一对一的客户经理，定期与租户沟通交流，解决租户的问题和需求。
3.社交活动：定期组织各类社交活动，如座谈会、讲座、瑜伽课程等，为租户提供一个交流和学习的平台，促进租户之间的交流和合作。
4.环保节能：大厦将采用环保节能的设备和技术，如LED灯光、太阳能热水器等，减少能源消耗。
并加强垃圾分类管理，推动环保理念在大厦内落地。
四、服务流程1.租户入驻：租户在入驻之前，我们将提供详细的物业服务介绍，帮助租户了解和熟悉大厦的物业服务。
大厦物业管理品质提升方案
大厦物业管理品质提升方案一、建立完善的管理机制1. 建立规范的管理流程：制定明确的管理流程和工作标准，确保工作有序进行，规范维护保养和管理服务。
2. 定期进行例行检查：建立定期检查制度，检查大厦设施设备的运行情况，及时发现问题并加以解决，确保设备运行正常。
3. 定期进行员工培训：每年定期进行员工培训，提高员工的业务水平和服务意识，确保物业管理团队的整体素质。
4. 建立投诉处理机制：建立投诉处理机制，及时接受和处理租户的投诉和意见，及时解决问题，提高租户满意度。
二、提高管理水平1. 引进专业管理人才：引进有经验的物业管理人才，提高团队的整体管理水平，确保物业管理工作的高效运行。
2. 建立绩效考核机制：建立绩效考核制度，对物业管理团队的工作进行评估和考核，奖惩制度明确，激励团队积极性。
3. 推行信息化管理：建立信息化管理系统，实现物业管理工作的信息化、智能化，提高管理效率和服务质量。
4. 定期进行管理评估：每年进行管理评估，评估物业管理团队的综合管理水平，找出不足之处并加以改进。
三、提升服务水平1. 建立优质服务理念：建立优质服务理念，提高员工的服务意识和服务质量，创造良好的租户体验。
2. 定制个性化服务方案：根据不同租户的需求，提供个性化的管理和服务方案，满足租户的不同需求。
3. 提升服务态度：培养员工良好的服务态度，提高服务意识，主动关心租户需求，及时解决问题，增强租户满意度。
4. 定期举办活动：定期举办商业大厦活动，如健康日、环保日等，活跃大厦氛围，增加租户互动，提高租户满意度。
四、改善设施设备1. 定期检修设备：定期检修大厦设备设施，确保设备设施运行正常，延长设备使用寿命，减少维护成本。
2. 更新设备设施：定期更新大厦设备设施，引进最新设备设施，提高设备性能，提升用户体验。
3. 节能降耗：采用节能环保设备，减少资源浪费，降低维护成本，提升大厦的绿色形象。
五、加强安全管理1. 建立安全管理制度：严格执行安全管理制度，建立安全管理档案，开展安全演练，确保大厦安全运行。
大楼物业管理方案（精选14篇）
大楼物业管理方案大楼物业管理方案（精选14篇）为保障事情或工作顺利开展，就需要我们事先制定方案，方案是计划中内容最为复杂的一种。
写方案需要注意哪些格式呢？以下是小编整理的大楼物业管理方案，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
大楼物业管理方案篇1根据“后勤总公司20xx年工作重点”的总体要求和“物业管理中心关于确定2010年为物业优质服务年的决定”，结合实际，现制定“优质服务年”活动方案如下：一、指导思想和总体要求以“解放思想、扩大开放、迅速提高质量、迅速占领市场”为指导思想，坚持发展就是硬道理的基本原则，全面贯彻科学发展观，以人为本，强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，及时做好学校西进的各项准备工作，为教学工作的正常运行提供强有力的后勤保障。
二、工作目标紧紧围绕中心工作，加强常规管理，注重工作实效，以“重视质量，深化改革，加速发展”为工作重点，努力做到：加强学习，提高服务意识；加强管理，提高服务水平；加强考核，提高服务效率，使服务工作力求做到有预见性、有高效性，以确保各项服务保障工作顺利开展，并实现“优质服务年”的各项工作目标，为总公司的健康、稳定、可持续发展作出我们应有的贡献。
时间活动内容日常工作责任部门审核结果三月份物管中心办公室、各个部门会议宣传动员，三张板报宣传教育，各个部门拟定创优方案和联系一个物业服务对象实施创优服务，取得经验，启动创优工作。
1、发挥社会监督作用，邀请监督员对物管中心各部门的工作明察暗访，提出针对问题的改进意见。
对好的作法加以宣传和推广。
2、每月搞2次培训。
3、每月搞2次质量检查。
4、中心办公室召开两月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验。
5、实施计划在执行过程中可以修订完善。
四月份各个部门搞2次职业培训；搞一次副经理以上管理人员到社会物业小区参观学习考察；派遣人员到社会物业小区实习，学以致用；发放优质服务卡，方便业主服务需要；中心办公室召开2月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验，聘请业主代表参加会议，找出不足，及时整改提高。
入驻大厦物业管理方案
入驻大厦物业管理方案一、综述随着城市化进程的不断加快，大厦物业管理已成为保障建筑安全、提升居民生活品质的重要环节。
入驻大厦物业管理方案是解决大厦日常管理运营问题的重要手段，在提高管理效率、优化服务质量、加强安全防范等方面发挥着不可或缺的作用。
在现代社会，大厦物业管理已不再局限于简单的维修维护工作，而是需要整体规划、科学运营，以满足居民对安全、舒适、便捷居住环境的需求。
本文将从大厦物业管理的定位、组织架构、服务内容、管理流程、安全防范等方面进行系统阐述，旨在为入驻大厦提供一套科学、全面的物业管理方案，以助其提升管理水平，提高服务质量，实现良好的社区和谐发展。
二、物业管理的定位入驻大厦物业管理的定位应该是以“服务”为核心，目的是为居民提供安全、便捷、舒适的居住环境。
具体而言，物业管理的主要职能包括但不限于：1. 建筑设施的维修维护：保障大厦建筑设施的正常运行，及时处理设施故障和损坏，确保居民居住的安全和舒适。
2. 环境卫生保洁：定期清洁公共区域，保持大厦环境整洁、卫生，提升居住品质。
3. 安全管理与防范：建立完善的安全管理制度，加强安全巡查、安全设施维护，确保大厦居民生命财产安全。
4. 社区服务和管理：开展各类社区活动，促进居民之间的交流与互动，营造和谐社区氛围。
5. 投诉处理与服务回应：及时妥善处理居民的投诉和建议，提高服务质量，满足居民需求。
综上所述，大厦物业管理的定位应该是打造一个安全、舒适、便捷的居住环境，为居民提供全方位、多样化的服务，从而使居民生活更加便捷、愉快、安心。
三、组织架构良好的组织架构是物业管理工作高效运作的保障。
在入驻大厦物业管理方案中，应该建立清晰的组织架构，明确各部门的职责和权限，使整个管理工作有序、高效。
1. 总经理办公室：负责总体管理和协调工作，定期召开会议，制定管理计划和政策，监督各部门的执行情况。
2. 综合事务部：包括行政、财务、人力资源等职能部门，负责办公室日常事务的管理和协调。
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中宝大厦管理方案哈尔滨保利科技大厦有限公司二00三年八月中宝大厦物业管理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托管理模式及委托费取酬办法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备计划七、营销策划分析八、效益测算一、中宝大厦概况（略）二、现状分析1、大厦设备设施状况。
中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。
楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。
一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。
内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。
2、物业管理状况。
大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。
工作无细分，管理无章法，发展无目标。
·保安规范、职业化较差；·无正常规范保洁。
绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；·内业管理空白；·物业核算不清；·物业管理意识尚未形成；·对已存在的问题物业人员不能监管发现。
3、经营状况。
大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。
．、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待4就核算而言，建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。
由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。
三、中宝大厦功能定位层，形成集办公、商服、娱乐休闲—3以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1 为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。
、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛1 毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。
、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼2 营销。
3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。
4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。
5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。
方案一帐户，由业主公司监B中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。
由业主公司设立A帐户、物业公司设立帐户统支，B帐户。
物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由管审批合同，所有收入均存入A帐户，由物业公司具体安B在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。
物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。
超过目标的利润部分，物业与10给物业分成。
3：7业主按方案二帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费A、B中宝大厦公司委托保利经营后，设立等），不负担营销人员工资等。
提取营销佣金，签租高于业/年取酬，同时按租赁合同金额5%公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元6分享。
主限定租金部分，由物业与业主按各4：五、组织机构个部门，人，负责全面工作。
下设6组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1 人。
人，人员限定3527人、客户服务部13人、财务部2人、综合部人，营销企划部37工程部人、保安部业主公司管理处主任、家具设备配备计划：六设备、家具、工具等需求列表财务部工具（设备名称）数量单价（元）总价7000 7000 计算机1台5000 台5000 打印机112000 1 个模块12000 财务软件800200个4 档案柜金柜1个1000 10006980 台6980 客服部吸水机112480 12480 1单擦机台16500 16500 台抛光机13300 6600 2台烘干机56 2个尘推11229 4 116 蜡拖260 单筒榨水车260 1辆18 180 10云石铲刀把90 90 个1 推水刮28 告示牌140 5个20 320 16个水桶10 个320 32喷壶6 马桶皮抽子144 24个9 撮子个288 328 32把256 笤帚35 1120 拖布32把3胶皮手套192576 副28500 复印机3150 打印机32000打票机7850 7850 1售票电脑台1800 传真机1台18006000 办公家具综合部1000 套67000 7000 计算机1台1800 1800 台传真机1800 部400 2电话101200 12000 大功率对讲机保安部部1200 300 4 疏散照明灯台3000 3000 1 工程部电焊机900 无齿锯1 900700 沙轮机1 7004500 1 4500 台钻180 180 台钳1900 电锤（带冲击）1 900450 1 450 充电钻300 手枪钻1 300700 1 700 角磨沙轮500 曲线据1 500800 1 800 电锯800 冲击钻1 800400 1 400 理石锯500 平口台钳1 500900 900 电动疏通机11501501搅鞭万用表 1 130 1303500 1 3500 汽泵200 1 射钉枪200400 1 带丝400150 1 150 刨子3000 电带丝1 30002000 1 2000 检压泵14000 台7000 营销部电脑24000 台2 打印机2000500 500饮水机1台217942共计固定资产费用万元。
七、营销策划（一）、哈市写字楼概况目前，哈市整体写字楼，除保利大厦外，可出租的面积为109050平方米左右，平均租金元/天/平方米。
虽然表面上看总面积并不多。
但是，由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈，各宾馆均出现客源不足现象，目前，哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房，或开出部分楼层做为写字间使用。
其中哈市较好的三星级以上宾馆，如：华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间，吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处，且其价位均不足1美元/天/平方米，有些三星级宾馆价位只有2—4元/天/平方米，较低档一些的宾馆，其价位均在2元/天/平方米左右。
另外，哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去，这部份的面积是现有实际正式营业的写字楼面积的5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，对现有写字楼的出租也构成极大威胁。
因此，哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲来欲激烈。
（二）、产品分析2层面积,1~16层面积为层，-1501.96 m层，分为地下中宝大厦共计192层，地上17层，可出租楼层为-1~1622 13242.52 m。
共计12740.56m。
大厦可出租面积共计从大厦目前装修风格看，以写字间为主，另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目，目前写字楼与客房、娱乐于一体的综合大厦并不多见，这是该大厦别于其它写字楼的显着特点，也可说是今后大厦招年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范，地理位置与中宝大厦距离较近，在经2000租的招牌。
营上已形成自己的风格，而中宝大厦竣工至今，从未做过任何大型的媒体宣传，在各方面并未显现出强有力的竞争优势。
本大厦的优势是：1、本大厦位于教化街与铁路街交叉口，相邻安发桥，虽处哈市中心地带，但闹中取静。
、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为客户提供的服务项目增多，故今后招租客户层范围较2 广。
能满足大众公司对中档写字楼的要求，、3加之保利物业的管理体系较完善，能为客户提供高质量的服务，所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。
本大厦的劣势是：1、本大厦虽然地理位置较好，数条公交线路分布周边，但站台都相距大厦较远。
、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，客户开车进出不方便。
2．3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高档，可能会影响出租率的提高。
4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。
5、十层以上，楼面宽敞、整洁，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。
6、大厦知名度不高，目前厦内无知名客户，故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。
基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高档化，但一定要显现出综合大厦的特色。
在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行社等公司为主要目标客户群，这样才能使中宝大厦的特征体现出来，名副其实。
（三）市场状况及租价策略1、市场状况（1）写字楼市场租金的状况根据调查结果，2003年与2002年相比，哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再降的地步以外，其余写字楼都纷纷降价以留住老客户，招揽新客户。
但是，由于价位已经很低，所以预计明年写字楼市场的租价会维持现有价格或略有下降。
（2）竞争对手的状况除了原有的东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成的华驿大厦、常青大厦、恒运大厦随着其物业管理水平的提高，出租率也直线攀升。
距中宝大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度的广告宣传及吸引力极强的低价位出租，均已达到饱和及将饱和状态。
2、大厦定价建议写字间出租报价为使用面积日租金元（含管理费及能源费），实际成交价为元左右。
鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传，需要以较低的价格吸引客户，随着大厦的名气及物业管理水平的上升，在未来几年中，出租率也将随之上扬。
总体预计租金年收入（含管理费与取暖费）可达350万元，第一年预计在238万元左右。
现就-1~16层分别进行出租收入预算：（1）、-1层收入预算2每台车辆年租台车辆，可用做暖库对厦内客户出租，从实地考察可预计存放15501.96 m-1层图纸面积为, 千元。
4万5金为3000元，全年收入预计层收入预算）、1~22（2由于两层均为敞开式大厅，故可以一体招租，招租目标为餐饮业、娱1931.81 m ,1~2层可出租面积共计2天，全年收入预/乐业、保险业、股票期货交易大厅、网吧等规模较大的项目，预计出租单价为2元/ m 计80万元。