第八章 无形资产和投资性房地产
第八章--无形资产和投资性房地产
第八章无形资产和投资性房地产第一节无形资产概述一、无形资产定义和特征1、定义无形资产，是指企业拥有或者控制没有实物形态可识别非货币性资产。
2、特征〔1〕由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益资源。
〔2〕无形资产不具有实物形态。
〔3〕无形资产具有可识别性。
●商誉从计量上讲，商誉是企业合并本钱大于合并中取得各项可识别资产、负债公允价值份额差额，代表是企业未来现金流量大于每一单项资产产生未来现金流量合计金额，其存在无法与企业自身区分开来，由于不具有可识别性，虽然商誉也是没有实物形态非货币性资产，但不构成无形资产。
〔4〕无形资产属于非货币性资产。
二、无形资产内容1、专利权专利权，是指国家专利主管机关依法授予创造创造专利申请人，对其创造创造在其法定期限内所享有专有权利，包括创造专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。
2、非专利技术非专利技术，也称专有技术。
它是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了、不享有法律保护、可以带来经济效益各种技术和诀窍。
非专利技术一般包括工业专有技术、商业贸易专有技术、管理专有技术等。
3、商标权商标是用来识别特定商品或劳务标记。
商标权，只专门在某类指定商品或产品上使用特定名称或图案权利。
经核准注册商标为注册商标，包括商品商标、效劳商标、集体商标、证明商标。
4、著作权著作权，又称版权，指作者对其创作文学、科学和艺术作品依法享有某些特殊权利。
著作权包括作品署名权、发表权、修改权和保护作品完整权，还包括复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、播送权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及应当由著作权人享有其他权利。
5、特许权特许权，又称经营特许权、专营权，指企业在某一地区经营或销售某种特定商品权利或是一家企业承受另一家使用其商标、商号、技术秘密权利。
6、土地使用权土地使用权，指国家准许某企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营权利。
根据我国土地管理法规定，我国土地实行公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产区别
相同点：
1，初始确认原则相同
首先，满足的条件相同:与XX有关的经济利益很可能流入企业，XX的成本能够可靠计量.其次，初始成本的计量表述相似，外购或者自制时是“达到目前状态或场所的必要支出”、“达到预计可使用状态前的必要支出”等，接受投资者投入是“以合同价计量，合同价不公允的除外"，其他方式取得的处理也相同。
2，后续计量相似
均有提减值的情况，而且提取的减值准备均不得转回。
3,提取折旧(摊销)方法相似
不同:
1，提取减值准备的依据不同，存货是可变现净值与成本孰低计量，固定资产、无形资产、投资性房地产是账面价值与可收回金额孰低计量。
2，计量基础有相同也有不同,存货，固定资产只有历史成本属性，使用寿命不确定的无形资产可采用公允价值,投资性房地产在满足一定条件时可采用公允价值模式。
3,细微点差异
a.固定资产在建期间与投资性房地产在建期间对于非正常损失的处理不同，固定资产计入成本，投资性房地产计入当期损益。
b。
固定资产改扩建通过“在建工程"核算，投资性房地产改扩建后仍为投资性房地产的通过“投资性房地产-在建”核算,但两者在改扩建期间均不计提折旧。
无形资产和投资性房地产
其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于 使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款， 实质上具有融资性质的，应按所购无形资产购买价 款的现值，借记“无形资产”科目，按应支付的金 额，贷记“长期应付款”科目，按其差额，借记 “未确认融资费用”科目。
举例：
例：某A上市公司20×6年1月8日，从B公司购买一项 商标权，由于A公司资金周转比较紧张，经与B公 司协议采用分期付款方式支付款项。合同规定，该 项商标权总计6 000 000元，每年末付款 3 000 000元，两年付清。假定银行同期贷款利率 为6%，2年期年金现值系数为1.8334。
有关会计处理如下： 无形资产现值=3 000 000×1.8334=5 500 200 未确认融资费用=6 000 000－5 500 200
第六节 无形资产的减值
一、无形资产减值的迹象
4.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以 完成该无形资产的开发
5.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地 计量
第三节 内部研究开发费用的确认和计量
五、内部研究开发费用的会计处理举例 例：某企业自行研究开发一项新产品专利技
术，在研究开发过程中发生材料费 40 000 000元、人工工资10 000 000元， 以及其他费用30 000 000元， 总计80 000 000元，其中，符合资本化条 件的支出为50 000 000元，期末，该专利 技术已经达到预定用途。
第一节 无形资产的概述
一、什么是无形资产？
（一）无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认 非货币性资产。
（二）可辨认性标准（资产满足下列条件之一的） 1、能够从企业中分离或者划分出来并能够单独或者与相关合同
第八章无形资产与投资性房地产课后练习题
第八章第一节无形资产一、单项选择题1、下列有关无形资产会计处理的表述中，不正确的是（）。
A、无形资产后续支出一般应该在发生时计入当期损益B、无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当将其所发生的研发支出全部计入当期管理费用C、企业自用的、使用寿命确定的无形资产的摊销金额，应该全部计入当期管理费用D、无形资产的净残值重新估计后高于其账面价值的，无形资产不再摊销，直至其残值降至低于账面价值时再恢复摊销2、2月5日，甲公司以1 800万元的价格从产权交易中心竞价获得一项专利权，另支付相关税费90万元。
为推广由该专利权生产的产品，甲公司发生宣传广告费用25万元、展览费15万元。
该专利权预计使用5年，预计净残值为零，采用直线法摊销。
甲公司竞价取得专利权的入账价值为（）万元。
A、1 800B、1 890C、1 915D、1 9303、下列关于无形资产初始计量的表述中，正确的是（）。
A、外购的无形资产入账成本中应包含购买价款、相关税费以及人员的培训费B、投资者投入的无形资产应以合同约定的价值作为初始入账成本C、通过债务重组取得的无形资产应按照其所抵偿的部分债务的价值入账D、通过政府补助取得的无形资产应以公允价值入账，公允价值不能确定的按名义金额入账4、某公司2020年3月初购入一项专利权，价值900万元，预计使用寿命10年，按直线法摊销。
2020年年末计提减值为10万元，计提减值后摊销方法和年限不变。
那么2021年年末无形资产的账面价值为（）万元。
A、726.09B、732.5C、710D、733.585、下列各项关于甲公司（房地产开发企业）土地使用权会计处理表述中，不正确的是（）。
A、收到股东作为出资投入土地使用权，准备自用，按照公允价值确认为无形资产B、以出让方式取得一宗土地使用权，准备建造自营商业设施，按照实际成本确认为无形资产C、以出让方式取得一宗土地使用权，准备建造对外出售住宅小区，按照实际成本确认为无形资产D、以出让方式取得一宗土地使用权，准备建造自用办公楼，按照实际成本确认为无形资产6、下列各项中，属于企业的无形资产的是（）。
中级财务会计习题集(含答案)
中级财务会计习题集目录第一章总论 1-5 第二章货币资金 6-12第三章应收项目 13-22第四章存货 23-33第五章交易性金融资产与可供出售金融资产 34第六章持有至到期投资与长期股权投资 34-53第七章固定资产 54-61第八章无形资产、投资性房地产和其他资产 62-65第十章流动负债 66-77第十一章长期负债 78-86第十二章债务重组 87-89第十三章所有者权益90-94第十四章收入、费用和利润 95-98第十五章财务报告 99-119中级财务会计习题集第一章总论一、单项选择题1、根据资产定义，下列事项中不属于资产特征的是（）A. 资产是企业拥有或控制的经济资源B . 资产预期会给企业带来未来经济利益C. 资产是由企业过去交易或事项形成的D. 资产是投资者投入的2、下列对会计核算基本前提表述恰当的是（）A. 持续经营和会计分期确定了会计核算的空间范围B. 一个会计主体必然是一个法律主体C. 货币计量为会计核算提供了必要的手段D. 会计主体确立了会计核算的时间范围3、企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，所反映的是会计信息质量要求中的（）A. 重要性B. 实质重于形式C. 谨慎性D. 及时性4、确立会计核算空间范围所依据的会计核算基本前提是（）A . 会计主体 B. 会计分期C. 持续经营D. 货币计量5、会计信息质量要求中，要求企业前后期间提供相互可比的会计信息的是（）A . 可比性 B. 明晰性C. 及时性D. 客观性6、下列各项对收入的描述正确的是（）A . 在日常活动中形成的，会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入B. 销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入，包括企业代第三方收取的款项C. 销售商品收入、提供劳务收入和计入损益的利得D. 销售商品收入、直接计入所有者权益的利得和损失和让渡资产使用权收入7、下列项目中，能同时使资产和负债发生变化的是（）A. 赊购商品B. 支付股票股利C. 接受捐赠D. 收回应收账款8、下列经济业务中，能引起公司股东权益总额变动的是（）A. 盈余公积弥补亏损B. 股东大会向投资者宣告分配现金股利C .向投资者分配股票股利 D. 用资本公积金转增股本9、企业将融资租入的固定资产作为自有固定资产管理，体现了会计信息质量要求中的（）A. 可比性B. 及时性C. 实质重于形式D. 谨慎性10、下列各项业务中，没有体现谨慎性质量要求的是（）A. 对应收账款计提坏账准备B. 固定资产采用双倍余额递减法计提折旧C. 对固定资产计提减值准D. 长期股权投资期末采用历史成本法计价二、多项选择题1、会计基本假设包括（）A . 会计主体 B. 持续经营C. 会计分期D. 货币计量 E 历史成本2、反映企业经营成果的会计要素包括（）A. 收入B. 费用C . 资产 D. 所有者权益 E .利润3、下列各项中属于资产范围的是（）A. 发出商品B. 委托加工商品C. 经营租出的设备D. 盘亏存货E. 土地使用权4、我国财务会计信息质量要求包括的是（）A. 持续经营B. 实质重于形式C . 明晰性 D. 相关性 E. 可比性5、下列说法中正确的有（）A. 不能导致经济利益流入企业的资源不属于资产B. 处置无形资产净收益不属于企业收入，而是计入损益的利得C. 意外灾害导致的存货净损失不属于企业费用，而是直接计入当期损益的损失D. 直接计入所有者权益的经济利益不属于企业收入E. 处置无形资产净收益不属于企业收入，而是直接计入所有者权益的利得6、可靠性要求（）A. 企业应当以实际发生的交易或事项为依据进行会计确认、计量和报告B. 如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息C. 保证会计信息真实可靠、内容完整D. 企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济需要相关E. 包括在财务报告中的会计信息应当是中立的、无偏的7、下列关于所有者权益的说法中正确的是（）A. 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益B. 直接计入资本公积的利得和损失属于所有者权益C. 所有者权益金额应单独计量，取决于资产和负债的计量D. 所有者权益金额应单独计量，不取决于资产和负债的计量E. 所有者权益项目应当列入利润表8、下列关于利润的说法中正确的有（）A. 利润项目应当列入利润表B. 利润指企业一定会计期间的经营成果C. 利润金额取决于收入和费用的计量，不涉及利得和损失金额的计量D. 利润反映的是某一时刻的财务状况E. 直接计入当期利润的利得和损失，指应当计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或损失三、判断题1、资产是指能为企业带来经济利益的资源。
第八章投资性房地产及非货币性资产交换
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李保兴
投资性房地产取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 投资性房地产经减值测试后确定发生减值应计提减值
准备，以后会计(kuài jì)期间不得转回 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 p217；例3
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（三）费用化的后续支出 后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发
生(fāshēng)时计入当期损益。 借：其他业务成本 贷：银行存款等
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李保兴
六、投资性房地产与非投资性房地产转换 （一）房地产的转换依据和形式 依据：必须(bìxū)有确凿证据 （1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途
贷（或借）：公允价值变动损益
p226；例18 2021/11/7
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李保兴
第二节 非货币(huòbì)性资产交换
一、几个概念 1.货币性资产：是指企业持有的货币资金和将
以固定或可确定的金额收取的资产。包括现金、 银行存款、应收账款以及准备持有至到期的债 券投资等。 2.非货币性资产：是指货币性资产以外的资产。 3.非货币性资产交换：是指交易双方主要以存 货固定资产、无形资产(wú xínɡ zī chǎn)和 长期股权投资等非货币性资产进行的交换。
形成正式的书面决议 （2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 转换形式：
自用房地产
投资性房地产
作为存货的房 地产
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李保兴
（二）非投资性房地产转换为投资性房地产
投资性房地产与无形资产
企业应当以转换日投资性房地产的账面价值作为自用房地产 的入账价值。
借：固定资产（或无形资产）
投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（或累计摊销）
固定资产减值准备（或无形资产减值准备）
例9－6：续例9－3，假定2008年1月1日，甲公司与乙公司协 商，终止了办公楼的租赁协议，将办公楼转为自用。甲公司的 账务处理为：
（1）2007年年初收取租金
借：银行存款 300000
贷：其他业务收入 300000
（2）2007年每月计提折旧和摊销
月折旧额=（5000000－200000）÷50÷12=8000 （元）
月摊销额=2400000÷40÷12=5000（元）
借：其他业务成本 13000
贷：投资性房地产累计折旧 8000
例9－4：续例9－3，假设甲公司对办公楼和土地使用 权采用公允价值模式进行后续计量，2007年12月31日 办公楼的公允价值为540万元，土地使用权的公允价值 为300万元。
甲公司应进行的账务处理如下： （1）2007年年初收取租金 借：银行存款 300000 贷：其他业务收入 300000 （2）2007年12月31日，确认公允价值的变动 借：投资性房地产 ——公允价值变动（办公楼） 400000 ——公允价值变动（土地使用权）600000 贷：公允价值变动损益 1000000
借：其他业务支出
贷：银行存款等
第三节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量。 核算要点：
（1）按期（月）计提折旧或摊销。 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（或累计摊销） （2）按租赁协议或合同约定收取租金 借：银行存款 贷：其他业务收入等
无形资产与投资性房地产
无形资产投资性房地产概述无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
特征：1、由企业拥有或控制并能为其带来未来经济利益的资源。
2、不具有实物形态。
其存在有赖于实务载体。
3、具有可辨认性：（1）能够从企业中分类或者划分出来，并能单独用于出售或转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，说明无形资产可以辨认。
(2)产生于合同性权益或其他法定权利，无论这些权益是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离；如土使用权、通过法律程序申请获得的商标权、专利权。
4、属于非货币性资产。
非货币性资产是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产以外的其他资产。
产是土地和房屋及其权属的总称。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
范围专利权，非专利技术，商标权，著作权，土地使用权，特许权由于商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，因此不属于无形资产准则规范的范围。
投资性房地产的主要形式1.出租建筑物和土地使用权2.持有并准备增值后转让的土地使用权下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
确认条件1、与该资产有关的经济利益很可能流入企业无形资产产生的未来经济利益可能包括在销售商品、提供劳务的收入中，或者企业使用该项无形资产而减少或节约的成本中，或体现在其他利益中。
需要职业判断。
2、该无形资产的成本能够可靠的计量如高新科技企业的科技人员，假定其与企业签订了服务合同，且合同规定其在一定期限内不能为其他提供服务，虽然能够预计经济利益流入企业，形成的知识所发生的支出难以计量，因此不能作为业的无形资产加以确认。
初始计量外购的无形资产借：无形资产贷：银行存款内部研发的无形资产的初始计量研究阶段的支出全部费用化；开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的记入当期损益。
如果确实无法区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，应将发生的研发支出全部费用化。
01第八章投资性房地产习题答案
第八章投资性房地产习题答案（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。
投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。
5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。
6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。
如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。
因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。
但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。
房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。
计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。
16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。
第 八 章 投资性房地产
第八章投资性房地产(重要章节)第一节投资性房地产的特征与范围（现行准则分别在无形资产和固定资产核算）一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产主要有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3.投资性房地产有两种后续计量模式企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
二、投资性房地产的范围（一）主要范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
考点1：这里的"已出租"指的是经营租赁方式的出租。
（准备出租不适合，在无形资产或固定资产核算）考点2："闲置土地"：根据国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产的核算范围。
（二）不属于投资性房地产的项目：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
2.作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房）第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量(基本模式为成本模式，符合条件的可采用公允模式)（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。