房地产出租税务筹划案例
房地产9个涉税实务案例分析
房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。
3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。
4月份申报期预缴增值税。
10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。
解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。
3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。
湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。
房产租赁业务纳税筹划案例
房产租赁业务纳税筹划案例作者：农海沫农晨来源：《财会学习》2009年第09期不同的房产租赁方式存在着税收上的差异。
因此，如何在利用好房产资源的同时降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持较低的经营成本运行，成为房产租赁企业不容忽视的问题。
案例一：变租赁经营为仓储经营的纳税筹划[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。
2008年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。
由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。
经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定：租期3年，年租金250万元。
[案例分析]由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。
某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。
会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。
但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。
如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)；其中，缴纳营业税37.5万元(250×5％×3)，缴纳房产税90万元(250×12％×3)，土地使用税60万元(4万平方米×3×5)；缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10％)。
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
做账实操-房产企业税收筹划案例
做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。
随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。
XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。
【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。
因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。
但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。
纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。
【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。
具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。
具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。
“营改增”后房地产企业节税筹划案例
“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。
其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。
“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。
其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。
“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。
房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。
二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
房地产出租税务筹划案例
房产出租税务筹划的失败案例及正确筹划方法甲公司将临街办公楼的一至三层出租给乙公司用于经营餐饮，年租金100万元，但每年因此缴纳近40万元的税收让甲公司觉得税负太重（主要为营业税、房产税和企业所得税），遂请税务顾问进行筹划。
税务顾问在了解到甲公司每年在乙公司有20多万元餐饮消费额的情况后，提出了这样的方案：双方采取订立真假两份合同的方法，真合同仍按实际租金额100万元签订，但甲公司仅收取现金50万元，其余50万元乙公司同意甲公司用餐饮消费额及代甲公司办理的过节食品等抵算，抵算额互不开票，甲公司仅按收取的50万元现金开具租金发票；假合同的租金额则为50万元，用于应付双方的账务处理和税务局的检查。
而且税务顾问认为，由于此方法对双方都非常有利，所以，断定乙公司对此也一定会欣然接受，果不其然，两公司一拍即合。
实施第一年，甲公司在乙公司发生消费额28万元，请乙公司代办逢年过节发放给员工的食品等22万元，另外按时收到了乙公司汇来的50万元房租，甲公司也同时开具了50万元的房租发票，可谓皆大欢喜。
次年6月，某税务检查组到甲公司例行检查，在计算业务招待费是否超支时，发现甲公司被检查年度的业务招待费不但未超支，而且比上年大幅下降了70%多，遂询问财务部张经理，张经理说，受金融危机影响，他们公司去年的业务额增幅明显放缓，发生的业务招待费也因此大幅下降，此解释排除了检查人员的怀疑。
但检查人员进一步检查后发现，甲公司的业务招待费支出虽然降幅很大，但房屋出租收入也下降了50%，遂再次询问张经理，张经理还是解释为受金融危机的影响，公司经营情况不好，如果不降低租金乙公司就不再继续承租，出于盘活资产的考虑，被检查年度仅向乙公司收取一半的房租。
出于责任心，检查人员还是到乙公司进行了调查，调查的结果不仅证实了张经理的解释，而且也看到了乙公司持有的另一份50万元的房租合同，这说明甲公司可能不存在问题。
但是，具有高度责任心的检查人员还是发现了破绽。
房地产销售中的筹划案例(精装、另设、预售、折价、出租) [复制链接]
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房地产销售中的筹划案例（精装、另设、预售、折价、出租）[复制链接]房地产销售中的筹划案例(一)另设销售公司:甲为房地产企业，有一幢商品房（属普通标准住宅）欲出售。
企业（以下均不考虑加计扣除20%因素）原计划以2400元/平方米的价格出售，总面积为5000平方米（合计1200万），扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%。
【筹划依据】? ???淘税网 淘尽税海精华,网遍财会政策!? ?1、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题房地产开发企业按照《施工?房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除?其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税?2、计算土地增值税税额实行四级超率累进税率，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额＝增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%? ???淘税网 淘尽税海精华,网遍财会政策!? ?土地增值税税额＝增值税×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
3、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
4、土地增值税的扣除项目：发生的对应土地开发成本和建安成本；与销售房地产有关的税金，是指在销售房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。
因转让房地产缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
税收筹划法律案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，企业数量逐年增加，税收问题成为企业关注的焦点。
合理避税是企业财务管理的重要组成部分，既能降低企业成本，提高企业竞争力，又能维护国家税收秩序。
本文以某企业利用政策合理避税的成功案例，探讨税收筹划的法律问题。
二、案情简介某企业（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
甲公司成立初期，由于市场竞争激烈，企业盈利能力较弱。
为提高企业盈利水平，甲公司决定利用税收筹划策略，降低企业税负。
甲公司在进行税收筹划时，充分考虑了国家相关税收政策。
首先，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业可以将研发费用在计算应纳税所得额时加计扣除。
甲公司了解到，自己符合研发费用加计扣除的条件，于是将研发费用列入成本，降低了企业所得税。
其次，甲公司针对土地增值税政策，采取以下措施：一是合理确定土地成本，降低土地增值税税负；二是优化土地使用方案，提高土地利用率，降低土地增值税；三是利用土地增值税优惠政策，合理避税。
三、案例分析1. 研发费用加计扣除甲公司利用研发费用加计扣除政策，降低了企业所得税。
具体操作如下：（1）合理归集研发费用。
甲公司按照国家规定，将研发费用归集到研发部门，确保研发费用真实、准确。
（2）合规进行研发费用加计扣除。
甲公司在申报企业所得税时，按照国家规定，将研发费用加计扣除部分纳入应纳税所得额。
2. 土地增值税政策甲公司针对土地增值税政策，采取以下措施：（1）合理确定土地成本。
甲公司在取得土地使用权时，充分考虑土地市场行情，合理确定土地成本。
（2）优化土地使用方案。
甲公司在开发项目过程中，优化土地使用方案，提高土地利用率，降低土地增值税。
（3）利用土地增值税优惠政策。
甲公司关注国家土地增值税优惠政策，根据政策规定，合理享受税收减免。
四、结论本案中，甲公司通过合理利用税收筹划策略，降低了企业所得税和土地增值税，取得了良好的经济效益。
以下是对本案的总结：1. 企业应充分了解国家税收政策，合理利用政策优势。
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房产出租税务筹划的失败案例及正确筹划方法
甲公司将临街办公楼的一至三层出租给乙公司用于经营餐饮，年租金100万元，但每年因此缴纳近40万元的税收让甲公司觉得税负太重（主要为营业税、房产税和企业所得税），遂请税务顾问进行筹划。
税务顾问在了解到甲公司每年在乙公司有20多万元餐饮消费额的情况后，提出了这样的方案：双方采取订立真假两份合同的方法，真合同仍按实际租金额100万元签订，但甲公司仅收取现金50万元，其余50万元乙公司同意甲公司用餐饮消费额及代甲公司办理的过节食品等抵算，抵算额互不开票，甲公司仅按收取的50万元现金开具租金发票；假合同的租金额则为50万元，用于应付双方的账务处理和税务局的检查。
而且税务顾问认为，由于此方法对双方都非常有利，所以，断定乙公司对此也一定会欣然接受，果不其然，两公司一拍即合。
实施第一年，甲公司在乙公司发生消费额28万元，请乙公司代办逢年过节发放给员工的食品等22万元，另外按时收到了乙公司汇来的50万元房租，甲公司也同时开具了50万元的房租发票，可谓皆大欢喜。
次年6月，某税务检查组到甲公司例行检查，在计算业务招待费是否超支时，发现甲公司被检查年度的业务招待费不但未超支，而且比上年大幅下降了70%多，遂询问财务部张经理，张经理说，受金融危机影响，他们公司去年的业务额增幅明显放缓，发生的业务招待费也因此大幅下降，此解释排除了检查人员的怀疑。
但检查人员进一步检查后发现，甲公司的业务招待费支出虽然降幅很大，但房屋出租收入也下降了50%，遂再次询问张经理，张经理还是解释为受金融危机的影响，公司经营情况不好，如果不降低租金乙公司就不再继续承租，出于盘活资产的考虑，被检查年度仅向乙公司收取一半的房租。
出于责任心，检查人员还是到乙公司进行了调查，调查的结果不仅证实了张经理的解释，而且也看到了乙公司持有的另一份50万元的房租合同，这说明甲公司可能不存在问题。
但是，具有高度责任心的检查人员还是发现了破绽。
一天下午，因需询问情况而张经理又不在公司，在检查人员提出请张经理回公司后几分钟，张经理就回到了办公室，检查人员很随便地询问了一句为何这么快就回来了，张经理也随口解释说在楼下陪客人用餐后多聊了一会儿，职业敏感让检查人员马上意识到甲公司很可能采取了相互抵消的办法偷逃税收，即甲公司可能将其在乙公司的消费额与部分房屋租金直接相抵不开票的办法来偷逃税收。
随即，检查人员在查明被检查年度甲公司发生的业务招待费中没有其在乙公司的消费额后，正式约谈张经理，说明已经发现的疑点，希望其能够如实反映情况。
至此，张经理不得不承认了采取真假两份合同弄虚作假偷逃营业税、房产税和企业所得税的事实。
最终，甲公司和乙公司均受到了应有的处理和处罚。
分析：由于对房屋出租收入不仅要征收营业税和房产税，而且由于房屋出租收入在企业所得税税前可以扣除的成本、费用额很少，企业所得税的税负也很高，这就使得一些纳税人铤而走险，为了规避房屋出租收入的高税负而进行所谓的“纳税筹划”。
但要防止打着纳税筹划的旗号行偷逃税款之实，最终被查出后，企业仍需补缴税款。
在上述案例中，税务顾问就不应为甲公司如此筹划，这实际上不是在为企业进行正常的纳税筹划，其本质就是在为企业偷逃税款出谋划策，这样的纳税筹划最终害了企业。
实际上，在日常经济活动中，以不违反税法规定为前提的纳税筹划也不是没有可能，如在上述案例中，甲公司就可以考虑用房屋投资乙公司然后再分利的方法来规避营业税和房产税，这样税负也会降下来。
但必须注意的是，纳税人一定要消除对纳税筹划的一个误区，即认为通过纳税筹划能够将税负全部规避掉。
笔者认为，企业希望一项纳税筹划方案的实施没有任何付出，甚至期望通过筹划将税负降低为零（如上述案例中的企业所得税就无法回避），这是不现实的。