长三角房地产市场分析2012
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望一、宏观政策2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。
3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。
下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。
二、商品房市场◆整体市场2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。
商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。
下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。
2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。
◆公寓市场刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。
市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。
主力产品为100㎡以下、200万以内。
中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。
项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。
高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。
别墅市场低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。
从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：1、依托极限紧凑的户型设计。
如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。
2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。
2012年房地产运行情况分析
2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。
从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。
图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。
其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。
在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。
图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。
图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
长三角中小城镇房地产市场现状及问题分析
地集约利用程度不高 ，基础设施投资成本增加，难以形成 规模经济效应 ，基础设施的严重不足加大 了房地产开发投 资的成本。 其次 ．我国长三角地 区中小城镇土地市场与住宅市场 存在严重的脱节现象。土地的供应大大超过 了住 宅市场对
土地市场的需求量 ，存在土地供应过量的问题 。此外 ，长
（ 一 ）住宅市场 ： 商品房供求失衡 ，价格机制有待完善 与大都市相比 ．我国长三角中小城镇经济发展并不十 分发达。经过 改革开放 以及我国整体经济 的飞速发展 ，我 国长三角城镇居民的住 房条件与居住环境虽然得到了显著 的改善 城镇人均住房建筑 面积大部分处 于 １ ７— ５ Ｏ平方
方米 。除了省会城市杭州与南京之外 ，其他城市年商 品房 成交量都相对较低 。 从２ ０ １ ２ 年各城市商品住宅成交均价来看 ，中小城镇与
上海 的悬殊 差距明显缩小 ．但是我国长三角城镇的商 品房
成交均价相对比较高。在选取 的城市中 ，只有嘉兴 、无锡
成交均价在每平方米 １ 万元以下 ．其他各城市都超过 了 １ 万元 ，但嘉兴、无锡的成交均价也达到了 ８ ０ ０ ０ 元以上 ，相
米之间 ，７ ０平方米以上的也 占了相当一部分 ．到 ２ ０ １ ０年 我国长三角地区城镇家庭户住房 自有率达到了 ７ ３ ． ７ ％ ，住
三角中小城镇土地成交建筑面积远大于商品住宅的成交量 ． 更多的开发商并没有充分利用通过 出让得到 的土地 ，出让
土 地面 积严 重过 剩 。
房成套率也有了明显的提高 。然而 ，由于长期的历史遗留 问题以及受我国长三角 中小城镇经济发展水平的制约 ，长 三角 中小城镇的住宅消费总体上仍处于较低水平。２ ０ １ ０年 的数据显示 ，我国长三 角仍有 ８ ． ８ ％ 的城镇家庭户人均住
2012年房地产市场形势分析
2012年房地产市场形势分析影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。
一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。
1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。
2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。
从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。
2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。
此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。
受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。
2、国内经济形势：增速下调，运行平稳所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。
1）GDP仍然保持较高的增长。
2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9. 1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。
如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。
应该注意到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增速形成支撑。
易居：2012下半年中国房地产市场分析
[易居]2012年我国房地产市场趋势判断
![[易居]2012年我国房地产市场趋势判断](https://img.taocdn.com/s3/m/5e0e7d1fa8114431b90dd80d.png)
2012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。
这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。
货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。
而2012年货币政策将有望定向放松，从11月底央行三年来首次下调存款准备金率就可以看出，货币政策已经转向，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。
财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。
由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。
2、2012年房地产调控政策整体上继续从紧1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度2012年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。
住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。
严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。
完善准入分配机制，加强使用退出管理。
认真抓好保障性住房小区的水、电、路、气及公共交通等基础设施的配套建设。
2012年长三角地区主要经济指标比较分析
2012年长三角地区主要经济指标比较分析2012年，长三角地区积极应对各种挑战，加快经济发展方式转变和结构调整，全年经济运行总体保持稳定发展态势。
据交换资料显示：长三角16城市全年GDP总量89951亿元，平均增长10.1%；实现地方财政一般预算收入10355.04亿元，增长9.9%；城市居民人均可支配收入34033元，增长12.1%；人均消费支出21595元，增长9.4%。
一、经济总量再上新高2012年长三角地区GDP总量逼近9万亿元，达89951亿元，比上年增加7928亿元，占全国GDP 总量的比重为17.3%，平均增长10.1%，比上年回落1.0个百分点。
从总量看，16市中有6个城市GDP总量超过5000亿元，其中2个城市超过1万亿元。
总量前5位的城市依次为：上海（20101.33亿元）、苏州（12011.65亿元）、杭州（7803.98亿元）、无锡（7568.15亿元）和南京（7201.57亿元），扬州以2933.2亿元居第10位。
从增速看，16市中有14个城市增速较上年出现不同程度回落， 9个城市增速达到两位数，增速前5位的城市为：镇江（12.8%）、泰州（12.5%）、南通（11.8%）、南京（11.7%）和扬州（11.7%）。
二、工业经济稳定发展2012年长三角地区实现规模以上工业总产值17.35万亿元，增长6.9%，增速比上年回落11.9个百分点。
从总量看， 16市中有7个城市工业经济总量超过万亿元，其中2个城市在2万亿元以上，总量前5位的城市依次为：上海（31548.41亿元）、苏州（28783.65亿元）、无锡（14499.66亿元）、杭州（12884.26亿元）和宁波（11962.12亿元），扬州以7342.38亿元居第10位。
从增速看，16个城市与上年相比均出现不同程度回落，最大回落幅度达到18.7个百分点，最小也回落了6.8个百分点，9个城市增速达到两位数，1个城市出现了负增长，增速前5位的城市依次为：泰州（19.8%）、镇江（17.3%）、湖州（15.9%）、扬州（14.7%）和南通（14.1%）。
2012年二季度房地产市场报告
战略运营部 2012年7月20日
P1
目录
一、国家政策热点 二、国家宏观经济及行业分析 （一）经济走势 1、经济总体情况 2、工业经济增长 3、城镇固定资产投资 4、居民消费 （二）、国内房地产市场整体情况 1、土地成交情况 2、行业景气情况 3、行业开发资金情况 4、开发和销售情况 三、江西省主要城市房地产市场情况 （一）南昌市房地产市场 （二）九江市房地产市场 （三）抚州市房地产市场
二、国家宏观经济及行业分析
（二）、国内房地产市场整体情况 开发情况 2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增 长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回 落1.9个百分点。其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%，增 速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。
二、国家宏观经济及行业分析
工业经济增长 上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同 比增长10.5%，增速比一季度回落1.1个百分点，比上 年同期回落3.8个百分点。
二、国家宏观经济及行业分析
城镇固定资产投资 2012年1-6月份，全国民间固定资产投资93657亿元， 同比名义增长25.8%（扣除价格因素实际增长23.3%） ，增速比1-5月份回落0.9个百分点。
16.6 15.4 16.9
西部地区
6473
4415
19.9
15.7
表3 2012年1-6月份东中西部地区房地产销售情况
商品房销售面积 地 区 绝对数 （万平方米） 39964 19667 9879 10418 同比增长 （%） -10.0 -10.9 -7.4 -10.8 商品房销售额 绝对数 （亿元） 23314 14130 4388 4797 同比增长 （%） -5.2 -7.2 1.1 -4.5
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2012年长三角房地产
市场分析
2012年9月
目录
一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3)
1、我国主要的人口输入区 (3)
2、区域内财富总量居全国前列 (4)
3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出
(5)
二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5)
1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5)
2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6)
三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7)
四、率先以价换量赢得先机 (7)
五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)
一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛
长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多：
1、我国主要的人口输入区
以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。
其中，外省来沪人口年均增速9.99%。
大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。
2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。
江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。
大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。
而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。
上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。
外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。
2、区域内财富总量居全国前列
江浙一带是主要的我国财富聚集地。
2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。
根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。