湾流国际公寓调研报告
湾流沙盘说词
湾流沙盘说词湾流项目总占地1200亩，位于凯宾斯基酒店东面！这里就是凯宾斯基酒店!在项目西侧,就是1800亩原生态湿地，政府规划中，这片湿地是体育公园，未来这里将会出现西安最高等级的18洞国际高尔夫球场。
所以湾流项目是西安，唯一的，在城市中拥有高尔夫球场的顶级豪宅。
位于城市中的高尔夫球场,向来就是富人区，高档住宅的象征。
所以湾流项目，整体建成后，是西安东郊及北郊，最高档次的豪宅项目。
同时在项目西侧，浐河与灞河在此交汇，汇聚成西安最大的水面，面积达200万平米，水体面积是曲江南湖的4倍，不仅为项目营造了五星级的、恢宏大气的景观，更加为项目构筑了很好的大风水，水为财，水多财就旺。
特别是，浐河、灞河的水是自南向北流，正好在此处交汇，水量最足,财气也就最旺。
（如已讲过区位，直接从这儿开始）地段上，湾流项目占据了浐灞最精华的区域，是浐灞地王！湾流项目是西安东北郊区域，最高档次的豪宅，所以我们的主力客户非富即贵，湾流的业主圈子，就是西安的上流社交圈子。
业主都很有实力，很有能量！您现在看到的只是湾流项目的一期，一期占地278亩。
产品主要是是法式别墅、洋房和景观高层，现在您所看的的这几栋高层属于一期产品的第二批次，是湾流臻藏的景观高层第一次面市，所以将是本项目所有高层产品中价格最低的。
请问您想了解那方面的产品？湾流的高层，秉承别墅产品的设计理念和设计手法，与包括曲江在内的高层产品相比较，有四大特点：1、产品规划上，一脉相承豪宅气质因为湾流是顶级豪宅项目，有别墅、洋房、高层等丰富的产品线，所以产品的贵族气质和高端性是一脉相承的，高层产品从规划上同样是为高端人群而打造的，既继承了别墅的设计理念和设计手法，又满足了高端人群对别墅产品之外的高层住宅的需求。
2、低密度别墅的社区容积率、社区内超大水景及别墅级绿化景观湾流低密产品的容积率是0.68，而高层的单线排布楼位，造就的是无楼间距的稀缺高层精品，视野无遮挡，即使是位置相对较差的楼栋，也比其他大多数项目的所谓楼王拥有更好的视野和楼间距，即使是比较低的楼层也能拥有超宽广的视野，欣赏到整个社区的绿化，5000㎡的水景，甚至高尔夫公园和河岸水景。
湾流国际公司解读报告2020年07月07日
公司解读报告
公司名称：湾流国际
生成时间：2020.07.07
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公司解读报告-湾流国际
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公寓调研报告
公寓调研报告
《公寓调研报告》
调研日期：2022年10月
调研地点：北京市
一、背景介绍
近年来，随着城市人口的增加和生活水平的提高，公寓作为一种新型住宅形态受到了越来越多的关注。
为了更好地了解公寓市场的发展情况，我们对北京市的公寓进行了调研。
二、调研内容
1. 公寓地理位置
我们调研了北京市内多个热门地段的公寓，包括CBD、朝阳
区和海淀区等。
这些地段的公寓数量较多，位置便利，周边配套设施完善。
2. 公寓类型和价格
我们对调研范围内的公寓进行了分类，包括精装公寓、品牌公寓和服务公寓等。
我们发现，品牌公寓和服务公寓在北京市的发展较为迅速，而且价格相对较高。
精装公寓的价格较为稳定，受到了一定的市场青睐。
3. 公寓设施和服务
我们调研了公寓的基本设施和提供的服务，包括停车位、24
小时安保、健身房、游泳池等。
很多公寓都提供了高品质的生活服务，满足了居民对舒适便利生活的需求。
4. 居民满意度
我们对一定数量的公寓居民进行了问卷调查，了解他们对所在公寓的满意度以及存在的问题。
大部分居民对公寓的设施、服务和管理都表示满意，但也有部分居民提出了一些改进建议。
三、结论
通过以上调研，我们发现北京市的公寓市场发展迅猛，各类公寓形态都在迅速崛起。
公寓作为一种新型住宅形态，为城市居民提供了更加便利和舒适的居住选择。
不过，也有一些公寓存在设施不完善和服务不到位的问题，需要进一步改进和提升。
我们相信，在政府的支持和行业的共同努力下，公寓市场会迎来更好的发展。
CBD公寓项目调研报告
CBD公寓项目调研报告本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下：、CBD公寓市场供给分析(1)公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在1848386平米左右，其中在2002年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“ 2001年为规划年，2002年为公寓年”的说法正好合拍。
而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在15—20万左右，三期将于2005年开盘。
CBI公寓项目放量时间统计供应量(2)公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右；2004年入住的面积大约在400386 平米左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在766000左右(其中新城国际只计算其二期面积58000平米）。
可见，今年年底到明年九月将是目的入住高峰，总面积大约在1060000左右。
CB公寓项目入住时间统计2.项目名称供应量平均价格华贸中心200000 15000北京万达广场180000 12000新城国际320000 15500金地国际花园—128000 14000温莎大道200000 16000通用时代155500 15000东方瑞景130000 13000蓝堡国际公寓114886 12000建外SOHO 320000 17000旺座中心100000 22000总计1848386 15186.8从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期平米的面积计算，各项目加权平均后的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图：北京高档公寓重点分布区域价格比较单价CBD公寓项3.户型分布特点分析从下表分析中可以看出，CBD区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主，主要是两居所占比例最大。
深圳物业满意度调查：集中式长租公寓调查报告-上书房信息咨询
深圳物业满意度调查：集中式长租公寓调查报告Q3季度北京市长租公寓分布仍以五环以内为主，截止9月北京已监测集中式长租公寓共98家门店，开店数量相比较上季度有明显增加。
其中朝阳区有40家，逾全市总量40%可监测长租公寓门店中，北京共有98家长租公寓门店，朝阳区共计40家门店，占比逾全市总量40%，其次为丰台区，分布14家门店。
门店个数增长比较多的行政区为朝阳、丰台和海淀，各区相比较上季度分别上升5、4、3家门店。
朝阳门店新增冠寓、朗诗寓、旭辉领寓和邦舍公寓，丰台新增冠寓、自如寓和湾流。
除朝阳区以外，丰台区已经位列各区域长租公寓集中度行政区中第二，与全市产业结构发展有一定关系，同时也表示丰台区具有较多建筑可改造为公寓。
长租公寓品牌及环比Q3季度乐乎公寓门店数量依然领跑北京市集中式公寓市场。
房企系列远洋邦舍及龙湖冠寓门店数量上相比较上季度有较高提升本季度产生新增门店的有10家品牌公寓，有半数为房企品牌，其中远洋邦舍、首创he 寓、旭辉领寓和康桥好寓均开始布局北京长租公寓市场。
除早已经布局的万科泊寓，Q3季度远洋邦舍、龙湖冠寓均表现相对抢眼，目前均已有4家门店。
长租公寓品牌及市占率集中式长租公寓品牌集中度高，乐乎、魔方、城家和泊寓前四名品牌已占据6成市场从运营商角度来看，北京市场的占有率以公寓系的品牌占主导，占比高达65%。
房企运营的门店中除万科泊寓之外，其他开发企业均排名靠后。
上书房信息咨询满意度研究中心十多年以来，成功服务150余家知名地产、物业公司，完成专项咨询案例500多项，累计完成客户满意度调研样本超过1000000个，服务的客户包括港中旅集团、天安数码城集团、绿景集团等物业公司，赢得广大客户的高度信任，受到业界的一致好评。
长租公寓品牌及位置分布集中式长租公寓入驻最多的区域为朝阳区，共进驻11家长租公寓品牌，其中乐乎和魔方公寓进驻门店量数量最多，该数量领先各区域其他品牌2018年3季度入驻公寓品牌最多的区域为朝阳，共进驻11家长租公寓品牌，其中乐乎和魔方进驻门店量最高，分别为11和9家。
酒店式公寓调研小结
酒店式公寓调研小结酒店式公寓调研小结酒店式公寓是近年来兴起的一种住宿方式，与传统酒店不同，其房间通常是由开发商购买楼盘后再进行装修打造而成，同时提供酒店服务和家庭舒适感。
这种住宿方式对于一些商旅人士和家庭旅行者来说，有着很好的适用性和体验感。
因此，本文对酒店式公寓做了一些调研，以帮助人们更好地了解和选择这种住宿方式。
一、市场调研市场调研显示，酒店式公寓市场正在快速发展，其中以一线城市和一些具有旅游资源的城市为主。
与传统酒店不同，酒店式公寓更注重私密性和个性化服务，其宣传也更多地强调长住的优势。
同时，对于一些商务人士和家庭旅行者，酒店式公寓也提供了更大的空间和更舒适的住宿体验。
因此，酒店式公寓市场前景广阔，目前也吸引了越来越多的投资者的关注。
二、客户需求调研还发现，不同类型的客户对于酒店式公寓有着不同的需求。
商旅人士对于房间的舒适性和安全性要求较高，而家庭旅行者则更关注空间和设施方面的需求。
因此，酒店式公寓需要根据不同客户的需求进行定位和服务投放，以提供更贴心的服务。
三、酒店式公寓优势酒店式公寓作为一种新的住宿方式，与传统的酒店有着很大的不同。
其主要优势有：1. 更高的私密性和安全性。
酒店式公寓具有较高的私密性，客人可以独享整个房间和设施；同时，公寓也有更高的安全性能，在入住过程中也有多重保障。
2. 更家庭化的住宿体验。
酒店式公寓装修精美、设施完备，提供酒店级别的服务，同时也带有许多家庭化的元素，比如完备的厨房、客厅和卧室，这样就能够让客人感受到更温馨舒适的居家感。
3. 更贴心的服务。
酒店式公寓通常会提供比传统酒店更贴心的服务，比如送餐、洗衣、商务服务等，让客人有家一般的感觉。
对于商务人士来说，这种贴心服务也大大提高了工作效率和居住舒适度。
四、发展趋势随着酒店式公寓市场的不断发展，市场上相继出现了各种定位和特色不同的公寓。
对于酒店式公寓的未来发展趋势，我们提出以下几点观点：1. 定位增多，市场竞争加剧。
公寓国际市场和国际竞争力分析报告
公寓国际市场和国际竞争力分析报告声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
一、国际公寓市场的发展情况（一）公寓建设市场概览1、公寓建设市场的定义和范围公寓建设市场是指在城市或城市化地区，由开发商建造或购买并出租给居民居住的多户式住宅。
公寓通常由多个单元构成，每个单元可供一个或多个家庭独立使用。
2、国际公寓市场的规模和增长趋势随着全球城市化的加速和人口增长，国际公寓市场蓬勃发展。
根据统计数据显示，近年来国际公寓市场的规模呈逐年扩大的趋势。
预计未来几年，公寓建设市场将继续保持增长。
（二）国际公寓市场的特点与需求分析1、不同国家和地区的公寓市场特点国际公寓市场在不同国家和地区有着不同的特点。
例如，美国的公寓市场以高楼大厦为主，而欧洲国家的公寓市场则更注重历史建筑改造和城市更新。
2、国际公寓市场的需求分析公寓建设市场的需求与人口增长、就业机会和城市化水平密切相关。
随着全球人口增长和城市化进程的加速，对住房的需求也不断增加。
同时，年轻人对灵活、便捷的住房选择的需求也在增长。
（三）国际公寓市场的竞争力分析1、主要竞争因素在国际公寓市场中，竞争力的主要因素包括地理位置、建筑品质、服务质量、价格和设施设备等。
一个优越的地理位置可以吸引更多的租户，而高品质的建筑和服务能够提高客户满意度。
2、市场竞争格局国际公寓市场的竞争格局较为复杂，涉及到开发商、运营商、房产中介等多个参与方。
一些大型国际企业通过并购和合作来扩大市场份额，而一些本土企业则通过品牌建设和差异化服务来提升竞争力。
3、国际公寓市场的发展趋势随着科技的进步和消费者需求的变化，国际公寓市场呈现出以下发展趋势：数字化：使用智能设备和互联网技术来提供更便捷的租房体验。
可持续性：注重环保和可持续发展，例如使用可再生能源和推广绿色建筑。
共享经济：共享住宿平台的兴起为公寓市场带来新的竞争格局。
湾流国际
杭州市余杭区政府直属国有企业， 投资领域涵盖银行、小贷、担保、 典当、风投、基金管理等金融业态 及医药、商贸、旅游等产业。
战略合作
Strategic Cooperation
湾流业务
Harbour Businesses
湾流产品
Harbour Products
DIFFRENT STYLE
1 5
人本时尚设计 领航生活美学
智能化 无人化体验
Harbour Smart Community
智能安防
与公安系统互联、人脸识别登记、 危机预警
智能硬件
智能租客引导 自助入住，智能门 锁、亲友访问授权
设备物联
智能家居，能耗控制
大数据支撑快乐租住
Harbour Smart Community
大数据 精准画像 丰富场景
智慧推荐
为租客推荐相关生活居家所需
3 2
A TYPICAL DAY IN CHINA
7：30
Wake up in the Harbour apartment.
8：30
Carpooling with Others on the way to
work.
9：00
Pick up pre-ordered breakfast.
9：30
Work in a co-working office.
生活专家
以租客服务为核心，提供所有平台 用户衣食住行的C2M异业资源、生 活服务，成为“湾友”的生活专家
湾流价值
Harbour Worth
湾流价值
Harbour Worth
工作 Work
娱乐
Entertainment
生活 Life
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湾流国际青年社区（上大店）调研报告
一、项目基本情况
1、湾流国际青年社区
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生
活综合平台，成立于2015年8月，总部在上海。
湾流国际青年社区通过“存量资产+地产金融+互联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”的完美体验。
其主要是通过低价租赁（租期较长，5-10年）闲置的厂房、办公楼、酒店公寓，以及前身为工业用地的产业园区等存量地产，装
系列：Harbour Apartments(主流中高端社区)、Marina Residence(高端服务式社区)、Harbour Bean(经济型社区)、Hive Space(公寓+办公+娱乐综合社区)、Muse Residence(女性主题社区)。
其特色为安全、舒适、关怀、社交，尤其注重对“家“氛围的打造（尤其从其装修上可以看出）。
目前，湾流国际在上海投入运营和在建的项目共17个，几乎覆盖上海各个区域，已成为上海规模最大的集中型Co-Living国际青年社区管理方，同时版图扩张进驻北京。
计划2016年在北京、上海、广州、深圳四大城市建设超过100个青年社区，约15000套房源，2018
年投资并管理房源约60000套，最终实现投资与管理规模100万套。
2、湾流国际青年社区（上大店）
湾流国际青年社区（上大店）位于沪太路3663号（靠近纬地路）原宇业生活广场商业的二层三层及局部一层，地处上海大学板块，紧靠东方国贸商业综合体（其环境档次并不高），西临上大高端居住社区，南有宜家、红星美凯龙和日月光（在建），周边集聚上海国际总部基地、宝山科技园等园区，生活配套完善。
项目距地铁7号线上大路站800米，20分钟可通达静安寺等热门商圈，紧靠城市南北大动脉-沪太路，社区对面即为公交站（528路、702路、963路、840路、828路），多条线路直达大宁商圈、市北高新和火车站，交通便利，区位优势明显。
项目共3层楼，建筑面积约15000平方，有190间房，涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格，精装全配，拎包入住。
二、项目定位、产品及配套
1、项目定位
项目属于Harbour Apartments(主流中高端社区)产品系列，主要目标客户为30分钟交通以内的企业白领。
为了避免出现大量的黑房，保证出租率。
在四个角部设计了空中花园。
通过建筑空间手法，“退”出一个49平米的花园后，房间采
光大幅改善，做到全明户型，此外还在局部增设了35平米的入户花园。
且带入户花园型比同类型不带入户花园每间贵100元租金。
2-3层平面图
空中花园构成图
入户花园型效果图2、产品户型
公寓分布在2-3楼，面积在27-78平米之间，风格包括北欧深、北欧浅、田园、工业、日式5种风格，每层都至少会设计2-3种风格，加上不同户型的因素，一个项目有差异房间达20多种。
房间总套数190间，其中双人间8间，带花园的房间近90间。
一室一厅以上一般采用LOFT形式。
单间租金3300-4200元/月，一室一厅租金4200-5500元/月。
两室一厅租金5500元/月。
租金实行押一付一形式。
物业费约250元/月/间，其中包含150元的网费，水电按实际花费另算（实行插卡计费）。
▲北欧浅▲北欧深
▲北欧深▲工业风
▲工业风▲田园风
▲田园风▲日式风
▲日式风
门前鞋柜3、公共配套及服务
公共配套：项目提倡的是“30”㎡精致套房+“500”㎡超大社交空间”：咖啡厅、影音区、1个健身房、1个洗衣房24小时免费开放。
同时还配有1个公共厨房（约三十多）、私人物品存贮的MINI仓（约7平米）、1个晾晒区（四十多平米）、桌球、自动贩卖机、丰巢快递收取、1000兆WiFi整个社区完全覆盖、户外花园和24小时监控。
健身房、晾晒区和丰巢快递收取处位于户外。
健身房内置两台跑步机和1个椭圆，由入驻家友们自由调配时间锻炼。
快递收取处放置在楼外，可以规避费入住人员进入，避免人员混杂，影响公寓品质。
健身房晾晒区和丰巢快递收取处
一楼大厅整体效果图
公共厨房位于一楼，配有1个微波炉、1个烤箱、电饭煲、两个双开门大容量冰箱、抽油烟机和电磁炉（4个）等家电设备，同时配有用餐桌椅，并可提供做饭佐料。
公共厨房区
公共洗衣房位于二楼，里面配有6台海尔商务洗衣机和一台烘干机，采用海尔智慧洗衣系统，同时还引入了e袋洗服务。
公共洗衣房
洗衣机烘干机
海尔智慧洗衣系统e袋洗服务
桌球
休闲区影音区
咖啡吧
3组自动售卖机（2个零食，1个冷饮）
1000平米独享户外花园以及停车场，户外花园另配有3个汽车充电桩，两辆上汽集团的分时租赁汽车。
户外花园（同时配有烧烤炉）
项目同时为入驻的家友提供搬家、维修、保洁、免费保险、免费搬家和同城换房等服务。
三、装修特点
项目特别注重对家氛围的打造，以方便家友居住生活社交为主。
整体装饰精致。
大门入户处一角楼梯处书架
活动墙及特色展示
过道麻绳装饰及尽头的墙上的铁树造型
楼梯处墙纸包装
一楼大厅通往二楼通道处的告示黑板
指示标志房间标识
楼层标志
建筑转角处标志
大厅门头标志
四、运营与管理
湾流国际青年社区一般由社区店长负责。
一般一年起租，允许家友自己转租，但对入驻人员进行一定筛选。
湾流国际青年社区（上大店）共4运营人员（包括维保、投诉等），3个阿姨。
五、可借鉴地方
1、项目应结合市场情况进行合理定位。
2、户型以小户型单间为主，满足居住需要，达到私人空间+社交空间双重需求。
3、在公寓装修中根据公寓定位突出一定的主题，从住户需求和便利性考虑相关配置，在节约成本的基础上最大化营造良好的氛围。
例如在入户处配置鞋柜（一般住户比较喜欢）；每间公寓内操作台上的壁柜可改成置物架或置物柜（壁柜不实用且不利用置物）；房间内不安装射灯，有一主灯便可；冰箱选购以冷藏为主（冷冻使用比较少，且如有需要可在公共厨房处进行冷冻）；衣柜门用布帘代替；室内装饰网上统一购置并进行搭配营造温馨氛围。
4、公共厨房和公共洗衣房的面积和设备配比可根据用户需求情况进行合理控制。