营改增”后物业公司如何正确纳税
营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税
营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税第一篇：营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税某市区的甲物业公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，2016年5月发生如下经营业务：（1）、收取物业费106万元，开具增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额合计为100万元，增值税税额合计为6万元；（2）、原价代收电费50万元，发票由电力公司直接开具给业主；（3）、银行支付乙公司园林维护款，乙公司为小规模纳税人，收到乙公司从税务机关代开的3%增值税专用发票价税合计5.15万元，发票注明的销售额为5万元，增值税税额为0.15万元；（4）、因办公需要支付购进固定资产、办公用品价款11.7万元，取得增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额为10万元，增值税税额为1.7万元；（5）、物业公司自用巡逻车辆发生油料费1.17万元，增值税专用发票注明的销售额为1万元，增值税税额为0.17万元；要求：1、做出业务（1）-业务（5）的会计分录。
2、计算甲公司2016年5月份应纳的增值税。
1、案例解析业务（1）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十五条第（1）款规定，纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率；《实施办法》第二十三条规定，销售额=含税销售额÷（1+税率）。
业务（1）销项税额=106÷（1+6%）×6%=6万元。
会计分录为：借：银行存款 106贷：主营业务收入--物业费用100应交税费--应交增值税(销项税额)6业务（2）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？
营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？营改增已进入第二个申报期，各财务人员已由从关注增值税的基本政策层面，逐渐过渡到关注增值税筹划层面，财务人员永远都走在学习的道路上。
下面我们来聊聊关于房地产开发公司自持物业的涉税事宜：一、房地产开发公司自持物业的运营模式房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：房地产开发公司涉税：1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式：房地产开发公司涉税：1.增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5% 财税[2016]68号2016年5月1日后一般计税11% 财税[2016]68号小规模无限定简易计税5% 财税[2016]68号2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后物业公司各类收费税率一览表第一篇：营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。
所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。
下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。
/ 3特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。
装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。
2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。
物业公司需调整价格。
3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。
物业公司需调整价格。
4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。
根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
物业公司代收水电费可以满足上述条件：•（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。
•（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。
这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。
•（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。
♣但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。
5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。
6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。
如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。
但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。
“物业管理”营改增问题解答
物业管理营改增问题解答根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
1、物业管理按照哪个税目缴纳增值税?答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理?答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。
若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。
3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税？发票应如何开具?答：（1）符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的可不计入销售额。
（2）如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。
4、物业收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，发票，以区别不同税率?答:«财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
营改增下物业企业涉税风险及税收管理
营改增下物业企业涉税风险及税收管理摘要:营改增作为国家财税体制改革和供给侧改革的一项重要工作，自2021年5月全面实施以来给劳动密集型的物业企业带来不小的机遇和挑战。
物业企业业务广泛，涉及多种经营，适用不同增值税税率，营改增增加了物业企业的纳税难度，使企业面临税负上升、成本加大、发票管控、人员培训等诸多风险。
税收管理作为物业企业财务管理的重要部分，要审时度势，牢固树立降低税负完善抵扣链条的大局意识，坚决贯彻落实各项营改增政策，通过税收法规学习、组织架构选择、业务流程改造、财务核算提升、发票风险管控等应对措施，不断降低企业涉税风险，为企业实现价值最大化，在市场竞争中立于不败之地做出贡献。
关键词:营改增;物业企业涉税风险;税收管理为了加快财税体制改革，减轻企业税负，深化供给侧改革，持续为大众创业、万众创新清障搭台，释放中国经济新活力，国家自2021年提出试点，2021年5月全面实施营业税改征增值税政策。
营改增作为企业运营的外部环境，是企业不能改变的约束条件，企业如何减少税费降低涉税风险是财务税收管理的重要课题。
营改增下，物业企业需要认真学习税收法规，熟练掌握财税政策，积极适应变革要求，尽力降低涉税风险，不断提升市场竞争力，努力实现企业价值最大化。
一、营改增财税法规政策自营改增全面推开以来，国家陆续发布了多项营改增财税法规政策，用来规范指导营改增涉税业务，其中需要物业企业着重关注的政策有:1.财税［2021］15号:关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知。
2.财税〔2021〕36号:关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。
3.国务院令第691号:关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定;以及修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》。
4.财税〔2021〕47号:关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知。
关于物业企业营改增后税负问题解答
关于物业企业营改增后税负问题解答物业企业营改增后税负问题解答随着营改增政策的实施，物业企业面临着税负问题的调整。
在此，我们将回答一些与物业企业营改增后税负问题相关的常见疑问，以帮助您更好地理解和解决这些问题。
一、营改增政策的背景和影响1. 为什么要实施营改增政策？营改增政策是我国财税体制改革的重要一环。
通过取消增值税与营业税的“两税分开”模式，实施增值税取代营业税的政策，旨在促进内外市场的公平竞争，优化税制结构，降低企业税负。
2. 营改增政策对物业企业有哪些影响？物业企业是营改增政策的重要对象之一。
该政策对其增值税纳税实体、应税行为、免税政策、税率等方面均有所调整。
营改增对物业企业的影响主要体现在税负方面的调整。
二、物业企业营改增后税负问题解答1. 营改增后，物业企业如何纳税？根据国家相关规定，物业企业纳税主体为增值税一般纳税人，实行增值税的征收和缴纳。
物业企业需要按照增值税税率对其提供的服务进行征税，并承担相应的纳税义务。
2. 营改增后，物业企业如何处理以前的增值税发票？营改增后，物业企业发票的管理方式也有所调整。
以前的增值税发票需要按照税务部门的要求进行处理，一般包括报废、注销等操作。
同时，物业企业需要按照新的税收政策开具符合要求的增值税发票。
3. 营改增后，物业企业如何调整费用结构？营改增后，物业企业需要对其费用结构进行调整，以适应新的税负环境。
此时，物业企业可以通过合理规划和管理费用，降低企业税负。
例如，减少不必要的费用支出、合理稳定物业服务费标准、提高管理水平等方式，可有效降低企业税负。
4. 营改增后，物业企业如何处理免税政策？营改增后，物业企业对于免税政策的处理需要符合国家相关规定。
一般情况下，物业企业可以按照国家免税政策的规定享受相应的税收优惠。
但需要注意的是，物业企业在享受免税政策时需要符合相关条件和手续要求。
5. 营改增后，物业企业的税率是否有变化？营改增后，物业企业的税率有所调整。
论营改增后物业管理企业纳税筹划对策
论营改增后物业管理企业纳税筹划对策摘要：进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。
营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。
在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。
关键词：营改增；物业管理；企业；纳税筹划；对策营改增政策是我国社会主义市场经济体制改革的重点内容，经过较长时间的实施，取得了较为良好的效果。
营改增政策的实施，对物业管理企业来说既是机遇，也是挑战。
因此，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该明确营改增政策对企业纳税筹划的影响，根据企业的实际情况，不断优化营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略，通过对非居住物业和居住物业实行区别征税，尽量争取税收优惠，减免保障性住房税收和保留补贴税收优惠以及适当增加简易征收的应用范围等方式，提高企业的纳税筹划策略，实现物业管理企业税收利益最大化，促进企业的长远发展。
1营改增政策与企业纳税筹划1.1营改增政策营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。
2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。
在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。
营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。
物业管理企业需要关注的营改增问题.doc
物业管理企业需要关注的“营改增”问题()物业管理纠纷物业管理维权物业管理费物业管理员物业管理条例物业管理职责物业管理服务“营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。
物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。
1、物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。
用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。
2、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具的发票不同物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。
自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。
开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。
3、营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税(尤其是预收的那部分)?应如何计算当期应缴纳增值税?原来每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据(即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费)，实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额(预交)。
(1)根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。
原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。
如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记银行存款贷记应交税费-应交营业税如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记营业税金及附加贷记应交税费-应交营业税。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
营改增”后，物业公司如何正确纳税?
2016-04-21 08:27?来源：物业之家?
问题1：物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税。
若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗?
答：(一)根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。
增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。
(二)如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。
根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定，征收率5%。
(三)根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
问题2：物业管理行业“营改增”过程中，代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，在营业税项下，上述代收费用不计入营业额，不缴纳营业税，“营改增”后，增值税如何处理?
答：根据财税2016(36)号文《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
若上述代收款项，属于上述两个条件中之一，则代收费用不应计入销售额中计算缴纳增值税。
如果不能符合以上两个条件的，则价外费用并入销售额，一并征收增值税。
问题3：物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税?
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;
未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
若物业管理服务费收取时，一次性收费且开具了发票，则应当在开具发票当月申报缴纳增值税。
若未开发票，则应当按在服务提供时申报缴纳增值税。
问题4：试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当如何申请退还?
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
物业管理行业所涉及的收入对应的增值税税率
计税方法
延伸阅读
纳税人分类：纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人
一般纳税人：应税服务年销售额超过500万元。
小规模纳税人：应税服务年销售额未超过500万元。
小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可申请一般纳税人资格认定。
不经常提供应税服务的非企业性单位、企业和个体工商户参照小规模纳税人。