物业管理法律常识讲座专题培训课件
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物业管理法律法规培训实用PPT解析课件
不再出 歌声。
来演唱
自己那
洪亮的
歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中 尽情漫 步，菊 花慷慨 大方地 送上淳 朴的花 香。小 动物们 无暇顾 及这这 菊花的 幽香， 而忙着 去采集 过冬的 食物， 为度过 难熬的 冬天而 忙碌着 。小松 鼠将食 物藏在 树洞中 ，熊将 自己缩 成一团 ，熟睡 起来， 青蛙也 躲在了 自己的 洞中， 不再出 来演唱 自己那 洪亮的 歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中
花一枝 尽情漫
独秀， 步，菊
我们在 花慷慨
大花方园秋地中天送尽，上情漫淳漫步朴步花的，园花菊。香花万。慷树小慨枯竭动大，物方唯们地秋独无送天菊暇上，花顾淳漫一及朴步枝这的花独这花园秀菊香。，花。万我的小树们幽动枯在香物竭花，们，园而无唯中忙暇独尽着顾菊情去及花漫采这一步集这枝，过菊独菊冬花秀花的的，慷食幽我慨物香们大，，在方为而花地度忙园送过着中上难去尽淳熬采情朴的集漫的冬过步花天冬，香而的菊。忙食花小碌物慷动着，慨物。为大们小度方无松过地暇鼠难送顾将熬上及食的淳这物冬朴这藏天的菊在而花花树忙香的洞碌。幽中着小香，。动，熊小物而将松们忙自鼠无着己将暇去缩食顾采成物及集一藏这过团在这冬，树菊的熟洞花食睡中的物起，幽，来熊香为，将，度青自而过蛙己忙难也缩着熬躲成去的在一采冬了团集天自，过而己熟冬忙的睡的碌洞起食着来中物。，，，小青不为松蛙再度鼠也出过将躲来难食在演熬物了唱的藏自自冬在己己天树的那而洞洞洪忙中亮中碌，的，着熊歌不。将声再小自。出松己来鼠缩演将成唱食一自物团己藏，那在熟洪树睡亮洞起的中来歌，，声熊青。将蛙自也己躲缩在成了一自团己，的熟洞睡中起，来不，再青出蛙来也演躲唱在自了己自那己洪的亮洞的中歌，声不。再出
物业法律知识培训ppt课件
15
二、物业管理过程中常见的法律问题
律师意见及风险规避 对业主不符合物管法律规范的行为物管公司应当予以劝阻及制止，但不能随 意滥用权利甚至侵犯业主的其它人身或财产权利。 可向业主委员会反映情况，要求业主委员会配合解决。 对违反建设法律规范的行为也可向建设行政主管部门举报。
16
二、物业管理过程中常见的法律问题
20
二、物业管理过程中常见的法律问题
（十）第三人侵权的法律风险
案例：某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的 犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔 偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决 物业公司赔偿20万元。 原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。 分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理 人责任，对第三人侵权承担补充责任。 对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻 ，安全提示。
适用法条： 《民法通则》第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能 预见、不能避免并不能克服的客观情况。
12
二、物业管理过程中常见的法律问题
（四）在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明较弱为由向物业 索赔，物业是否承担责任？ （类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以库内灯光太暗为由要 求物业公司赔偿，物业公司是否应承担责任？
18
二、物业管理过程中常见的法律问题
（八）未留下催缴费用记录的法律风险
案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长 达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支 持了最后两年的物业管理费。 原因：该业主主张超过诉讼时效。 分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断 ，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。
律师意见：缴费通知单要求有签收回执； 催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
二、物业管理过程中常见的法律问题
律师意见及风险规避 对业主不符合物管法律规范的行为物管公司应当予以劝阻及制止，但不能随 意滥用权利甚至侵犯业主的其它人身或财产权利。 可向业主委员会反映情况，要求业主委员会配合解决。 对违反建设法律规范的行为也可向建设行政主管部门举报。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
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二、物业管理过程中常见的法律问题
（十）第三人侵权的法律风险
案例：某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的 犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔 偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决 物业公司赔偿20万元。 原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。 分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理 人责任，对第三人侵权承担补充责任。 对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻 ，安全提示。
适用法条： 《民法通则》第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能 预见、不能避免并不能克服的客观情况。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
（四）在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明较弱为由向物业 索赔，物业是否承担责任？ （类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以库内灯光太暗为由要 求物业公司赔偿，物业公司是否应承担责任？
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二、物业管理过程中常见的法律问题
（八）未留下催缴费用记录的法律风险
案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长 达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支 持了最后两年的物业管理费。 原因：该业主主张超过诉讼时效。 分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断 ，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。
律师意见：缴费通知单要求有签收回执； 催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单。
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二、物业管理过程中常见的法律问题
《物业法律讲座》课件
3
法律范围
物业管理范围内涉及的法律问题，包括租赁、收费、维修、保安等方面，从合同 签订到法律纠纷一应俱全。
物业管理规定
服务质量标准要求
物业服务质量标准的设计和执行，必须以业主的合法权益和需要为前提，依据管理法规、行 业规范、行政实务等多方面考虑，合理设置物业服务质量标准，确保服务的质量，并为业主 提供有力的保障。
服务质量考核标准
物业服务质量考核标准，也称为物业服务收费和管理标准，即物业服务公司为业主提供的服 务，必须符合一定的质量标准和收费标准。
服务管理规定
物业服务管理规定是制定物业公司必须遵守的管理条例，涵盖物业公司的组织架构、人员管 理、财务管理、业务管理等方面的规范。
租赁合同法律问题
合同有效性
租赁合同是业主和租户之间的约 定，其合法性往往影响到租户的 权益。租赁合同要求包括房源信 息、租赁期、租金、违约金等这 些法定必备要素。
支付问题
租赁期中，租户需按照约定支付 租金、维修等费用。业主或物业 公司对于租户提出的合法、合理 的维修请求必须及时响应，并按 照相关要求给予维修。
租赁期满后的归还问题
租赁关系终止时，租户须退还房 屋钥匙并处置个人财物，业主应 依据法定程序和约定程序查验房 屋状况、清算费用、返还押金等 工作。
物业管理中的法律纠纷
《物业法律讲座》PPT课 件
以专业的视角为您介绍物业法律相关知识，有效管理物业是让居民享受美好 社区生活的重要保障。
什么是物业法律
1
法律定义
物业法律指适用于物业服务、管理和物业公司的法律规范、法律条文以及法律制 度，涉及房地产、建筑、土地等方面法律规范和其他公共管理法律规定。
2
法律职能
物业法律的职能是规范物业的管理，定义物业公司和业主的权益、责任和义务， 维护业主和物业公司的权益，保障物业管理的质量和科学发展。
物业管理法律培训资料PPT课件
房屋的所有权人为业主。
业主一般包括： （1）房屋的所有人； （2）持有空置物业的建设单位； （3）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住
使用的自然人和法人等 。
6
关于业主的定义
关于房屋所有人：
《物权法》
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法 律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。
第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民
政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭
的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效
力。
7
关于业主的定义
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗 赠开始时发生效力。
前期物业服务合同约定的内容。
14
1、物管公司收取物业管理费的依据
② 物业服务合同 在小区成立业主委员会之后，则由业主委员会
与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约定， 签订新的物业服务合同，开发商与物管公司签订 的原物业服务合同在新合同生效时或新合同约定 的终止时间终止。
法规链接 【物业管理条例第35条】：
即使业主签订的合同是由开发商或物管公司单 方拟订的格式合同，但只要该格式合同不具有合 同法规定的合同无效之情形，业主的签章就代表 业主对合同条款的全部认同。在物管公司按约履 行了管理义务的情况下，业主也应按约履行交纳 费用的义务。
16
1、物管公司收取物业管理费的依据
（3）物管公司的事实管理行为
一般来讲，物业服务合同中都约定了服务期限， 在服务期限届满时，物业服务合同就失去效力， 对双方当事人也就没有了约束力。因此实践中 经常会出现以下情形：
业主一般包括： （1）房屋的所有人； （2）持有空置物业的建设单位； （3）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住
使用的自然人和法人等 。
6
关于业主的定义
关于房屋所有人：
《物权法》
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法 律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。
第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民
政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭
的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效
力。
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关于业主的定义
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗 赠开始时发生效力。
前期物业服务合同约定的内容。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
② 物业服务合同 在小区成立业主委员会之后，则由业主委员会
与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约定， 签订新的物业服务合同，开发商与物管公司签订 的原物业服务合同在新合同生效时或新合同约定 的终止时间终止。
法规链接 【物业管理条例第35条】：
即使业主签订的合同是由开发商或物管公司单 方拟订的格式合同，但只要该格式合同不具有合 同法规定的合同无效之情形，业主的签章就代表 业主对合同条款的全部认同。在物管公司按约履 行了管理义务的情况下，业主也应按约履行交纳 费用的义务。
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1、物管公司收取物业管理费的依据
（3）物管公司的事实管理行为
一般来讲，物业服务合同中都约定了服务期限， 在服务期限届满时，物业服务合同就失去效力， 对双方当事人也就没有了约束力。因此实践中 经常会出现以下情形：
物业法律知识讲座PPT课件
七、诉讼时效 1、诉讼时效的概念和意义 诉讼时效是指权利人经过法定期间
不行使自己的权利，依法律规定其胜诉 权归于消灭的制度。
-
24
第二节 民法基础知识
2、诉讼时效的种类
一般诉讼时效为两年
特殊诉讼时效分短期和长期
短期为一年，包括：身体受到伤害 要求赔偿的；出售质量不合格的商品未 声明的；延付或拒付租金的；寄存财物
中断：因提起诉讼、当事人一方提出要求或者
同意履行义务而中断。从中断时起，诉
讼时效期间重新计算。
延长：有特殊情况的，法院可以延长诉讼时效
期间。
-
26
第三节 合同法基础知识
一、合同的概述
合同是平等主体的自然人、法人、 其他组织之间设立、变更、终止民事权 利义务关系的协议。
-
27
第三节 合同法基础知识
被丢失或者损毁的。
长期诉讼时效为四年：国际货物买
卖合同和技术进出口合同。
-
25
第二节 民法基础知识
3、诉讼时效的起算、中止、中断和延长
起算：从当事人知道或者应当知道权利被侵
害时起计算。但是，超过二十年的，
法院不予保护。
中止：在诉讼时效期间的最后六个月内，因
不可抗力，诉讼时效中止。中止原因
消除后，诉讼时效期间继续计算。
即不知情。
2、以合理的价格有偿转让。
3、转让财产依照法律规定应当登记的已 经登记，不需要登记的已经交付给受让 人。
-
54
第四节 物权法基础知识
（三）相邻关系
指两个以上相互邻近的不动产所有 人或使用人，在使用不动产时因相邻各 方给予便利或者接受限制而发生的权利 义务关系。
当事人一方因基于相邻关系而享有 的权利就是相邻权。
不行使自己的权利，依法律规定其胜诉 权归于消灭的制度。
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24
第二节 民法基础知识
2、诉讼时效的种类
一般诉讼时效为两年
特殊诉讼时效分短期和长期
短期为一年，包括：身体受到伤害 要求赔偿的；出售质量不合格的商品未 声明的；延付或拒付租金的；寄存财物
中断：因提起诉讼、当事人一方提出要求或者
同意履行义务而中断。从中断时起，诉
讼时效期间重新计算。
延长：有特殊情况的，法院可以延长诉讼时效
期间。
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第三节 合同法基础知识
一、合同的概述
合同是平等主体的自然人、法人、 其他组织之间设立、变更、终止民事权 利义务关系的协议。
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27
第三节 合同法基础知识
被丢失或者损毁的。
长期诉讼时效为四年：国际货物买
卖合同和技术进出口合同。
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25
第二节 民法基础知识
3、诉讼时效的起算、中止、中断和延长
起算：从当事人知道或者应当知道权利被侵
害时起计算。但是，超过二十年的，
法院不予保护。
中止：在诉讼时效期间的最后六个月内，因
不可抗力，诉讼时效中止。中止原因
消除后，诉讼时效期间继续计算。
即不知情。
2、以合理的价格有偿转让。
3、转让财产依照法律规定应当登记的已 经登记，不需要登记的已经交付给受让 人。
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第四节 物权法基础知识
（三）相邻关系
指两个以上相互邻近的不动产所有 人或使用人，在使用不动产时因相邻各 方给予便利或者接受限制而发生的权利 义务关系。
当事人一方因基于相邻关系而享有 的权利就是相邻权。
物业管理法律法规培训PPT授课课件
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而忙奔也我碌向因却的那此朝一个看着天让到与的人了家人休在相们憩两反以被点的各人一方自们线向的赋的，方忙予惯也式碌了常因奔的太中此向一多不看那天温一到个的情样了让人的的在人们地两'休画以方点憩面各—一被，自—线人至的家的们今方。惯赋式不而常予奔肯我中了向忘却不太那怀朝一多个。着样温让与的情人家'的休画相地憩面反方被，的人—至方们—今向赋家不，予。肯也了而忘因太我怀此多却。看温朝到情着了的与在地家两方相点反—一的—线方家的向。惯，而常也我中因却不此朝一看着样到与的了家'画在相面两反点的，至一方今线向的，不肯惯也忘常因中此怀。不看一到样了
法律与物业息息相关 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向那个让人休憩被人们赋予了太多温情的地方——家。而我却朝着与家相反的方向，也因此看到了在两点一线的惯常中不一样的'画面，至今不肯忘怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而奔也我向因却那此朝个看着让到与人了家休在相憩两反被点的人一方们线向赋的，忙予惯也碌了常因的太中此一多不看天温一到的情样了人的的在们地两'画以方点面各—一，自—线至的家的今方。惯式不而常奔肯我中向忘却不那怀朝一个。着样让与的人家'休画相憩面反被，的人至方们今向赋不，予肯也了忘因太怀此多。看温到情了的在地两方点—一—线家的。惯而常我中却不朝一着样与的家'画相面反的，至方今向，不肯也忘因此怀。看到了
2024版物业法律法规培训ppt课件
换物业公司。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
物业管理的法律基础知识讲解(ppt 51页)
(一)物业管理法律责任的概念、特征
物业管理法律责任，是指物业管理活动的民事 主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理 法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利 性的法律报应(法律后果)。法律报应的具体承担方 式即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认定 (如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方 协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的专 门机关或经合法授权的机构进行。
(二)物业管理法律责任的分类
物业管理法律责任按内容不同，一般分为民事法 律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法 律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责 任范围。
1.民事法律责任 指民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法)规
定必须承担的民事法律不利报应(法律后果)。它主要表现为一种 财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法 律责任可划分为违约责任和侵权责任两大类。承担民事责任的方 式：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢 复原状；⑥修理、重作、更换；⑦赔偿损失；⑧支付违约金；⑨ 消除影响、恢复名誉；⑩赔礼道歉。
▪ 业主的权利
1．财产权 ：占有权、使用权、收益权、处分权 2．提议权、建议权、监督权 3．决策权、表决权 4．业主权利的保留
▪ 业主的义务
遵章守规、交费、配合等
● 物业管理公司应当具备的权利内容：
（1）有权采取完成委托任务所必须的行为； （2）有权获得劳动报酬； （3）有权根据物业管理合同制止违背全体
（二）物业管理法律事实的分类
1 法律事件
（1）不可抗力事件和社会意外事件 （2）自然人业主死亡的事实 （3）法人的物业管理公司解散或破产的事实 （4）时间经过的法律事实
2 法律行为
（1）合法行为
物业管理法律责任，是指物业管理活动的民事 主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理 法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利 性的法律报应(法律后果)。法律报应的具体承担方 式即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认定 (如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方 协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的专 门机关或经合法授权的机构进行。
(二)物业管理法律责任的分类
物业管理法律责任按内容不同，一般分为民事法 律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法 律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责 任范围。
1.民事法律责任 指民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法)规
定必须承担的民事法律不利报应(法律后果)。它主要表现为一种 财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法 律责任可划分为违约责任和侵权责任两大类。承担民事责任的方 式：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢 复原状；⑥修理、重作、更换；⑦赔偿损失；⑧支付违约金；⑨ 消除影响、恢复名誉；⑩赔礼道歉。
▪ 业主的权利
1．财产权 ：占有权、使用权、收益权、处分权 2．提议权、建议权、监督权 3．决策权、表决权 4．业主权利的保留
▪ 业主的义务
遵章守规、交费、配合等
● 物业管理公司应当具备的权利内容：
（1）有权采取完成委托任务所必须的行为； （2）有权获得劳动报酬； （3）有权根据物业管理合同制止违背全体
（二）物业管理法律事实的分类
1 法律事件
（1）不可抗力事件和社会意外事件 （2）自然人业主死亡的事实 （3）法人的物业管理公司解散或破产的事实 （4）时间经过的法律事实
2 法律行为
（1）合法行为
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物业管理法律 常识讲座
与物业管理有关的法律法规以及规章制度
《物权法》 《物业管理条例》 《广东省物业 管理条例》 《住宅专项维修资金管理办法 》
《业主大会和业主委员会指导规则》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠
纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具
D、3个月（业主大会筹备组应当自成立之日起六个月 内，组织召开首次业主大会会议。）
3、建设单位的义务：
A、书面报告 B、参与筹备组 C、协助筹备组工作
4、物业公司的义务
人力支持 第十四条 建设单位和物业服务企业应当协助
业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供 业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管 理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相 关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文
特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专 有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律 若干问题的解释》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑 区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称 的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外 墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共 通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难 层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不 属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他 权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地， 依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专 有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地 占地除外。
拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合 法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法
律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
物业管理权
专有权（独立性：1、构造 2、使用，3、登记） 共有权
2、外部权利 : 管理权（业主成员权的范畴）
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问 题的解释》
体应用法律 若干问题的解释》
一、各职能部门在物业管理活动中的职责
街道办事处、乡镇人民政府 职责：指导 协助 协调纠纷
具体方式 1 作为筹备组成员参与业主大会筹备组。 2 处理纠纷
行政指导行为
1．行政指导是非权力行政活动。不以国家权力为后 盾。
2．行政指导是一种事实行为。 3．行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单
票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开
十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
筹备组职责
时间
地点
形式
其他
筹备组职责
内容
候选人 产生办法 以及名单
业主身份
管理规约 草案
联名提出成立业主大会 的书面要求。）
2、筹备组的成立：
A、人数7～15人（业主大会筹备组由业主代表、建设 单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人 组成）
B、60%（业主代表应当不少于首次业主大会筹备组 人数的百分之六十）
C、7日（业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起 七日内在物业管理区域的显著位置公告）
本义：不具有强制力是行政指导行为的基本特 征。
反之
违法要求履行义务 不履行行政指导的法定职责 主观故意或重大过失而作了行政误导
建议
在指导协助业主成立业主大会的过程中，多使 用建议的指导性意见。
避免使用强制性的语言。
物业管理区域de 划分
备案 明示
房地产行政主管部门， 商品房买卖合同中。
方行为。 4．行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域
。 5．行政指导适用法律优先的原则。 6．行政指导是一种外部行为。
行政指导行为非强制性 表象特征：示范、倡导、咨询、建议、训导
行政指导行为的“不可诉性”
不具有强制力的行政指导行为不属于人民法院 行政诉讼的受案范围。 【 最高人民法院《关 于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问 题的解释》第一条第二款第（四）项 】
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，
应当认定为物权法第六章所 称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该
划分依据：1、规划红线图
2、公用设施设备是否可分割
3、社区建设因素
旧城区、城中村 征求相关业主意见后，确定物业管理区域
物业管理区域
备案【房地产行政主管部门 】 明示【买卖合同】。
三、业主
第十条 房屋的所有权人为业主。 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、
议事规则 草案
五、投票权
第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者
重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其 他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业 主人数按照下列方式确定：
件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、
场地支持。
5、筹备组职责：
第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召
开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内
容；
（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投
所有权人
其他 合法占有
业主
赠与
买卖
四、筹备业主大会
1、成立的条件： A、50%（已交付使用的物业建筑面积达到物
业管理区域建筑面积百分之五十的） B、20%（百分之二十以上业主可以联名向街
道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的 书面要求。）
成立的条件：
50%
20%
交付使用的物业建筑面积 达到百分之五十的
与物业管理有关的法律法规以及规章制度
《物权法》 《物业管理条例》 《广东省物业 管理条例》 《住宅专项维修资金管理办法 》
《业主大会和业主委员会指导规则》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠
纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具
D、3个月（业主大会筹备组应当自成立之日起六个月 内，组织召开首次业主大会会议。）
3、建设单位的义务：
A、书面报告 B、参与筹备组 C、协助筹备组工作
4、物业公司的义务
人力支持 第十四条 建设单位和物业服务企业应当协助
业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供 业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管 理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相 关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文
特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专 有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律 若干问题的解释》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑 区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称 的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外 墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共 通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难 层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不 属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他 权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地， 依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专 有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地 占地除外。
拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合 法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法
律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
物业管理权
专有权（独立性：1、构造 2、使用，3、登记） 共有权
2、外部权利 : 管理权（业主成员权的范畴）
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问 题的解释》
体应用法律 若干问题的解释》
一、各职能部门在物业管理活动中的职责
街道办事处、乡镇人民政府 职责：指导 协助 协调纠纷
具体方式 1 作为筹备组成员参与业主大会筹备组。 2 处理纠纷
行政指导行为
1．行政指导是非权力行政活动。不以国家权力为后 盾。
2．行政指导是一种事实行为。 3．行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单
票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开
十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
筹备组职责
时间
地点
形式
其他
筹备组职责
内容
候选人 产生办法 以及名单
业主身份
管理规约 草案
联名提出成立业主大会 的书面要求。）
2、筹备组的成立：
A、人数7～15人（业主大会筹备组由业主代表、建设 单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人 组成）
B、60%（业主代表应当不少于首次业主大会筹备组 人数的百分之六十）
C、7日（业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起 七日内在物业管理区域的显著位置公告）
本义：不具有强制力是行政指导行为的基本特 征。
反之
违法要求履行义务 不履行行政指导的法定职责 主观故意或重大过失而作了行政误导
建议
在指导协助业主成立业主大会的过程中，多使 用建议的指导性意见。
避免使用强制性的语言。
物业管理区域de 划分
备案 明示
房地产行政主管部门， 商品房买卖合同中。
方行为。 4．行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域
。 5．行政指导适用法律优先的原则。 6．行政指导是一种外部行为。
行政指导行为非强制性 表象特征：示范、倡导、咨询、建议、训导
行政指导行为的“不可诉性”
不具有强制力的行政指导行为不属于人民法院 行政诉讼的受案范围。 【 最高人民法院《关 于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问 题的解释》第一条第二款第（四）项 】
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，
应当认定为物权法第六章所 称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该
划分依据：1、规划红线图
2、公用设施设备是否可分割
3、社区建设因素
旧城区、城中村 征求相关业主意见后，确定物业管理区域
物业管理区域
备案【房地产行政主管部门 】 明示【买卖合同】。
三、业主
第十条 房屋的所有权人为业主。 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、
议事规则 草案
五、投票权
第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者
重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其 他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业 主人数按照下列方式确定：
件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、
场地支持。
5、筹备组职责：
第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召
开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内
容；
（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投
所有权人
其他 合法占有
业主
赠与
买卖
四、筹备业主大会
1、成立的条件： A、50%（已交付使用的物业建筑面积达到物
业管理区域建筑面积百分之五十的） B、20%（百分之二十以上业主可以联名向街
道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的 书面要求。）
成立的条件：
50%
20%
交付使用的物业建筑面积 达到百分之五十的