投资性房地产
会计实务：投资性房地产
投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
(3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。
2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
(2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
投资性房地产
投资性房地产房地产行业一直被认为是一种安全可靠、长期可持续的投资方式。
投资性房地产是指为了取得资本增值或获得租金收益而购买的物业。
在本文中，将探讨投资性房地产的优势、风险以及如何选择适合的投资策略。
一、投资性房地产的优势1. 资本增值：随着时间的推移，房地产投资的价值往往会增长。
稳定的经济增长、人口增加以及城市化进程推动了房地产市场的发展，投资者可以从中获得资产增值的机会。
2. 租金收益：租金收益是投资性房地产的另一个重要优势。
通过购买物业并出租给租户，投资者可以获得每月固定的租金收入。
尤其是在繁华城市或商业区域，租金回报率往往更高。
3. 抵押贷款：房地产可以用作抵押品来获得贷款。
这为投资者提供了一种资金杠杆的机会，可以通过借贷来购买更多的房地产。
利用抵押贷款可以扩大投资规模，进一步提高投资回报。
二、投资性房地产的风险1. 市场风险：房地产市场受到宏观经济环境的影响，例如利率波动、政府政策变化等。
如果市场行情不佳，投资性房地产可能无法及时获得预期的回报，甚至可能出现资本损失。
2. 管理风险：投资性房地产需要投入时间和精力进行管理。
包括租赁管理、维护修缮、房屋保险等方面的事务都需要投资者亲力亲为或委托专业管理公司。
如果管理不善，可能导致租金收入下降或增加额外的开支。
3. 供需风险：当供应过剩时，房地产市场可能出现租金下降或物业价值下跌的情况。
投资者在购买投资性房地产时需密切关注市场供需状况，避免进入过热市场或供应过剩的地区。
三、选择适合的投资策略1. 长期投资：长期投资性房地产可以获得资产增值的机会。
投资者可以购买低价物业，并等待其价值随时间的推移增长。
长期投资还可以获得更稳定的租金收益。
2. 高收益投资：投资者可以针对高回报的地区和物业进行投资。
例如，投资商业地产或租金回报率较高的住宅物业。
高收益投资可能伴随着更高的风险，因此投资者需要综合考虑风险和回报。
3. 多样化投资：分散投资风险是投资的重要原则之一。
投资性房地产的确认与计量
第四章投资性房地产一、投资性房地产的定义与特征〔一〕投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的特征：投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区不于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
〔二〕投资性房地产的范围投资性房地产要紧包括：已出租的土地使用权、持有并预备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
〔1〕属于投资性房地产的范围①已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业谋划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；关于以经营租赁方式租进土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
例如，企业从二级市场通过出让或转让方式拍卖取得一块土地使用权，采纳经营租赁方式出租给某一企业，因此出租方能够将该土地使用权作为投资性房地产核算。
②持有并预备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并预备增值后转让的土地使用权。
然而按照国家有关认定的闲置土地，不属于持有并预备增值后转让的土地使用权。
〔即闲置土地不属于投资性房地产〕例如，企业发生转产或厂址搬迁，局限土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定接着持有这局限土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
这种情况属于投资性房地产。
③已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
企业在判定和确认已出租的建筑物时，应把握以下要点：第一，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，关于以经营租赁方式租进再转租给其他单位的建筑物，不属于投资性房地产。
第二，已出租的建筑物，是企业差不多与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。
一般应自租赁协议的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
第三，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助侍候在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助侍候，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。
投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。
（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）答案：×。
不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。
如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。
如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。
【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
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◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
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1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
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课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
投资性房地产
二、采用成本模式计量的投资性房地产的核算
2 （三）投资性房地产的后续支出
费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发 生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户。
【例7-6-4】 甲公司对某项投资性房地产进行日常维修，
发生维修支出50 000元。日常维修支出属于费用化的后续
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二、采用成本模式计量的投资性房地产的核算
（四）投（资1性）房计地提产折的旧减，值编制的会计分录为：
每月计提的折旧＝24 000 000÷20÷12＝100 000（元）
借：其他业务成本
100 000
贷：投资性房地产累计折旧
100 000
（2）确认租金收入时，编制的会计分录为： 借：银行存款（或其他应收款）
支出，应当计入当期损益。甲公司编制的会计分录为：
借：其他业务成本
50 000
贷：银行பைடு நூலகம்款
50 000
（四）投资性房地产的减值
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二、采用成本模式计量的投资性房地产的核算
投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值 准备，借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。已经 计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
（一）投资性房地产的取得
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二、采用成本模式计量的投资性房地产的核算
1 外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其 他支出。外购取得投资性房地产时，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投 资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户。
第06讲投资性房地产,长期股权投资(1)长期股权投资和投资性房地产如果
第06讲投资性房地产，长期股权投资（1）长期股权投资和投资性房地产如果模块一会计基础知识介绍专题五、投资性房地产一、投资性房地产的定义投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（固定资产、无形资产）2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
三、投资性房地产的账务处理（一）投资性房地产的初始计量：按成本进行计量（★★★外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）（二）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式计量的投资性房地产（★★★3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）2.采用公允价值模式计量的投资性房地产（★★★3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）（1）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
发生业务成本模式公允价值模式（一）科目设置①投资性房地产②投资性房地产累计折旧（摊销）③投资性房地产减值准备投资性房地产——成本——公允价值变动（二）账务处理 1.增加时①外购时：借：投资性房地产贷：银行存款①外购时：借：投资性房地产——成本贷：银行存款②自行建造借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品等②自行建造借：投资性房地产——成本贷：在建工程/开发产品等 2.收租金借：银行存款贷：其他业务收入 3.期末计借：其他业务成本①期末公允价值＞账面余额量贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益②期末公允价值＜账面余额借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动 4.减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【特别提示】计提减值后不允许转回不允许计提减值 5.处置①借：银行存款贷：其他业务收入②借：其他业务成本（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产①借：银行存款贷：其他业务收入②借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）同时：③借：公允价值变动损益（可借可贷）贷：其他业务成本同时：借：其他综合收益贷：其他业务成本专题六、长期股权投资一、企业合并的基本概念企业合并：是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
投资性房地产的定义及特征
投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为了获得收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。
其主要特征是其市场价值较高且短期投资回报较高，同时，投资者在购买投资性房地产时主要考虑的是利润回报而不是房产的实际使用价值。
本文将从定义、特征和风险等方面详细介绍投资性房地产。
首先，投资性房地产的定义是指通过购买和销售房地产来获取收益的活动。
这种类型的房地产可以是公寓、商业用途的房屋、写字楼或工业用途的建筑物等。
投资性房地产属于长期性投资，通常涉及很大的资本投入。
其次，投资性房地产具有以下主要特征：1. 高市场价值：投资性房地产的市场价值通常比普通住宅房地产更高。
这是因为投资性房地产通常位于商业中心、城市发展区域或稀缺的土地区域。
这些地区具有很高的价值，因此投资的回报往往更高。
2. 短期投资回报：对于投资性房地产，投资者通常追求更快的回报。
这是因为投资性房地产的租金收入通常比住宅房地产更高，而且出售投资性房地产的市场往往更为活跃。
3. 投资者以收益为主要目标：相比于住宅房地产，投资性房地产更关注利润回报而不是实际使用价值。
投资者通常购买后会立即出租或出售，尽快实现收益。
4. 风险较高：投资性房地产的市场具有不确定性和波动性，因此投资者要承担相对较高的风险。
市场供需变化可能会直接影响租金和房地产价值。
除了以上特征，投资性房地产还存在一些风险。
例如：1. 市场风险：任何市场都存在波动和不确定性，这可能会导致投资性房地产的价格下跌。
2. 供需风险：投资性房地产的租金和价值受供需的影响。
如果市场需求不足或出现过度供给，可能会导致租金和房地产价值下跌。
3. 政策风险：政府政策的变化也可能影响投资性房地产的价格和回报。
综上所述，投资性房地产是指为了获取收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。
其市场价值较高且短期投资回报较高，但同时存在市场、供需和政策风险。
投资者应该对市场进行调研和风险评估，以便在投资过程中合理分散风险并获得较大的回报。
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持续可靠取得的， 可采用公允价值模式。其具体条件是：
1）所在地有活跃的房地产交易市场； 2）可以取得同类或类似房地产的市场价值及 相关信息。
2021年2月27日2时43分
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成本模式 1、外购投资性房地产 企业购入房地产的同时开始对外出租（自租 赁期开始日起，下同）或用于资本增值： 购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出
借：投资性房地产——X房产（实际成本） 贷：银行存款
公允价值模式外购投资性房地产初始计量与 成本模式基本相同
2021年2月27日2时43分
16
采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时：
银行存款
××× ×××
采用公允价值模式计量的企业
投资性房地产
××× ×××
应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。
一种让渡资产使用权行为； 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权
•与自用房地产及商品房的区别
用途、目的
•后续计量方式
1.成本模式 2.公允价值模式
2021年2月27日2时43分
6
三、投资性房地产的范围
已出租的土地使用权
属于投资性房 地产的项目
持有并准备增值后转让 的土地使用权
已出租的建筑物
不属于投资性 房地产的项目
借：投资性房地产——X房产（实际成本） 贷：在建工程 无形资产
如果不是取得的同时即出租，
则应该先计入固定资产或者存货
2021年2月27日核2时算4。3分
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【例1】2010年3月，甲企业从其他单位购入一块土地 的使用权，并在该块土地上自行建造三栋厂房。2010 年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了 经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态） 时开始起租。2010年7月5日，三栋厂房同时完工（达 到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万 元；三栋厂房的造价均为1 000万元，能够单独出售。
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二二、、投投资资性性房房地地产产的的初初始始计计量量 • 投资性房地产应按成本进行初始计量。
（一）账户设置
投资性房地产
取得的成本 (1)转换为自用 (2)处置结转
期末成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
转销数
计提数
累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
转销数
提取数
已计提但尚 未转销
(二)、计量模式
商品房
2021年2月27日2时43分
10
实务2投资性房地产的 确认和初始计量
投资性房地产 的确认
投资性房地产 的初始计量
2021年2月27日2时43分
11
• 一、投资性房地产的确认 1.条件：首先符合投资性房地产的概念，其次 要同时满足投资性房地产的两个确认条件
• 2. 时点：
分类
确认为投资性房地产的时点
已出租的土地使用权和已出租 租赁期开始日 的建筑物
持有并准备增值后转让的土地 企业将自用土地使用权停止自
使用权
用，准备增值后转让的日期
2021年2月27日2时43分
12
【判断】金鑫以个人名义购入了3套房 子，等房价上涨，卖出2套，赚到了 40%，所以这两套属于投资性房地产 ()
答案:错
2021年2月27日2时43分
自用房地产 作为存货的房地产
代ห้องสมุดไป่ตู้的建筑物
• 【多选1】下列项目中，属于投资性房地产 的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用 权
D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.作为存货的房地产
•
2021年2月27日2时43分
8
• 【多选12】下列各项中，属于投资性房地 产的有（ ）。
• 你知道的物业经营公司有哪些?
2021年2月27日2时43分
4
实务1 投资性房地产概述
投资性房地产 的概念、特征
投资性房地产 的范围
2021年2月27日2时43分
5
一、投资性房地产的概念
•概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。
二、特征
•主要形式 1.出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于
• A．已出租的建筑物 • B．准备出租的店铺 • C．已出租的土地使用权 • D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑
物
【答案】AC
注意：
1.自用 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保 安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议 中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提 供的其他服务在整个协议中如为重大的，应视为企业 的经营场所，确认为自用房地产。 例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业 拥有并自行经营的旅馆饭店。属于自用房地产。 2.存货
关键术语
投资性房地产 初始计量 后续计量 成本计量模式 公允价值计量模式 计量模式的变更 房地产的转换
重点与难点
• 课程重点：成本模式与公允价值模式下投 资性房地产核算。
• 课程难点：成本模式与公允价值模式下投 资性房地产核算的区别，以及投资性房地 产相互转换。
• 推荐方法：联想具体业务进行学习，并积 极参与课上课后练习，同时进行课外阅读 相关资料。
并在外购投资性房地产时：
银行存款
××× ×××
投资性房地产 ——成本
××× ×××
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确
认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先 将其确认为固定资产。
成本模式 2、自行建造或开发投资性房地产
公允在价自值建模或式开自发建活投动资完性成房（地即产达初到始预计定量可与使成用本状模 态式）基的本同相时同开始对外出租或用于资本增值: 成本=土地开发费+建造成本+应予以资本化的借款费 用+其他费用+分摊的间接费用 (建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益， 不计入建造成本)
2021年2月27日2时43分
2
内容结构要点
取得
持有
处置
➢计量模式 ➢取得的会
计处理
➢计提折旧 ➢价值变动 ➢期末计价
➢处置分类 ➢账务处理
2021年2月27日2时43分
3
案例导入
• 北京锋华兴业公司主营业务为物业经营， 主要的投资产品，一个是酒店式公寓，像 金桥国际公寓、晶都国际、大连的樱花山 庄、山西的君豪国际等；第二是商务公寓， 商务公寓的性价比很高，使用起来价廉物 美，投资回报也很高，如西屋国际、国润 商务大厦、北环中心等；第三是写字楼， 如中国兵器大厦、嘉豪国际中心等……