清单及标底方案
房地产项目工程量清单编制指导书
房地产项目工程量清单编制指导书第一章总则第一条本指导书旨在规范公司项目的工程量清单及标底编制工作，并将其置于可控的范围。
第二条本指导书适用于公司项目工程量清单的编制。
第三条本指导书所指“总部”为XX地产控股股份有限公司，“区域总部”为XX地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指XX地产（XX）有限公司。
第二章工作要求第四条工程量清单编制工作由成本管理人员负责操作实施，公司设计、工程管理等相关人员协调与配合。
第五条凡公开招标项目或内部邀请招标金额在200万元及以上的项目都必须委托编制标底。
第六条主体总包工程的工程量清单及标底编制由公司预算工程师负责委托编制初稿，总部成本管理部负责委托编制校核稿。
第七条工程造价500万元以下的工程清单编制工作经区域总部成本管理部审批后由公司预算工程师操作实施，并报总部成本管理部备案；工程造价500万元以上的工程量清单编制工作须经区域总部成本管理部会签，总部成本管理部审批后，由公司预算工程师操作实施，并报成本小组备案。
第八条提供给公司预算工程师编制工程量清单的图纸及招标书应与发标时的施工图纸及招标书完全相同。
第九条确保编制工程量清单的图纸及招标书必须是会审后的最后版本，由开发部总监以上领导签署资料移交单后，移交给预算工程师。
第十条对设计变更及答疑文件，开发部相关设计、工程人员应及时以书面形式移交给预算工程师。
第十一条咨询公司在编制清单及标底过程中，对图纸或技术文件提出的疑问，预算工程师应及时协调并书面回复。
第十二条咨询公司编制工程量清单及标底的工作时限要求如下：一、建筑面积≤5万M2的项目，正常情况在20-23个日历天完成；二、建筑面积5-10万M2的项目，正常情况在23-25个日历天完成；三、建筑面积10-15万M2的项目，正常情况在25-30个日历天完成；四、建筑面积≥15万M2的项目，正常情况在30-35个日历天完成；五、其他专项工程（如总平），正常情况在20个日历天完成。
编制工程量清单及标底
答：标底是建筑安装工程造价的表现形式之一，它是招标人对招标项目在方案、质量、工期、价格、措施等方面自我预期控制的指标。
1、编制人。
与工程量清单一样，招标标底一般由有编制招标文件能力的招标人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询机构、招标代理机构进行编制。
2、编制原则和方法。
在建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》(建设部107号令)中，对招标标底的编制做了规定，指出标底应根据：①国务院和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定的工程造价计价以及其他有关规定；②市场价格信息进行编制。
《计价规范》中进一步强调：“实行工程量清单计价招标投标建设工程，其招标标底、投标报价的编制、合同条款的确定与调整、工程结算应按本规范进行”，并进一步规定“招标工程如设标底，标底应根据招标文件中的工：程量清单和有关要求、施工现场实际情况、合理的施工方法，以及按照建没行政主管部门制定的有关工程造价计价办法进行编制”。
3、编制工程量清单及标底时应注意的问题(1)各有关单位和计价人员应认真学习和深刻理解工程量清单计价的规则和清单招标的实质。
无论采用何种计价方式，招标投标法中规定的程序是基本保持不变的。
不同的是招标过程中计价形式和招标文件的组成及相应的评标办法等有所变化。
只有正确理解了清单招标的实质才能真正体现出工程量清单计价的优势，才能使工程量清单招标顺利得以推行。
(2)若编制工程量清单与招标标底是同一单位，应注意发放招标文件中的工程量清单与编制标底的工程量清单在格式、内容、描述等各方面保持一致，避免由此而造成招标的失败或评标的不公正。
(3)工程量清单的描述必须准确全面，避免由于描述不清而引起理解上的差异，造成投标企业报价时不必要的失误，影响招投标的工作质量。
(4)注意区分清单中分部分项工程量清单费、措施项目清单费、其他项目清单费和规费、税金等各项费用的组成，避免重复计算。
(5)注意技术标报价与商务标报价不得重复，尤其是在技术标中已经包括的措施项目报价，在列措施项目清单及做标底时应避免重复报价。
清单标底的服务方案
清单标底的服务方案以下是一个清单标底的服务方案：一、服务概述清单标底服务是一种为客户提供清单编制和标底制定的专业服务。
通过对客户需求的深入了解和分析，我们可以为客户提供详细、准确的清单和标底，为项目的顺利进行提供有力的支持。
二、服务流程1. 需求沟通：与客户进行深入的需求沟通，了解项目的基本情况、特殊要求和期望目标。
2. 数据收集：收集项目所需的各类数据，包括工程图纸、图纸变更、技术规范、合同要求等。
3. 清单编制：根据收集到的数据和客户需求，在专业的软件或工具上进行清单编制，确保清单的准确性和完整性。
4. 标底制定：根据清单和项目的具体情况，对材料、设备、工程量等进行准确计算，并结合市场行情、供应商报价等因素，制定合理的标底。
5. 内部审核：对编制好的清单和标底进行内部审核，确保其准确无误。
6. 客户确认：向客户提交编制好的清单和标底，与客户进行确认和反馈。
7. 优化调整：根据客户的反馈意见进行必要的优化和调整工作，确保清单和标底的准确性，满足客户的需求。
8. 项目交付：最终完成清单和标底后，将其交付给客户，供项目进行后续工作。
三、服务特点1. 专业团队：我们拥有一支经验丰富、专业素质过硬的清单标底制定团队，具备丰富的项目经验和技术能力。
2. 精准计算：我们通过采用先进的软件和工具，确保清单和标底的计算准确无误，避免浪费和差错。
3. 综合考量：在制定标底时，我们会考虑多个因素，包括市场行情、项目要求、供应商报价等，以确保标底的合理性和公正性。
4. 反馈及时性：我们会及时向客户反馈清单和标底的进展情况，并在客户确认后尽快交付。
5. 服务保障：我们为客户提供一定的服务保障，确保清单和标底的准确性、完整性和时效性。
四、服务案例我们在清单标底服务方面有着丰富的项目经验和成功案例，曾为多个大型工程项目提供清单编制和标底制定服务。
我们的服务得到了客户的高度认可和赞赏。
五、收费标准我们的清单标底服务收费根据项目的复杂程度、工程规模、工期等因素进行综合评估。
依据工程量清单如何编制标底
做标底 时应避 免重复报 价。
７工 程 量清 单及 标底 编制 完成 后 ， 由编制 人员 、 ． 应 审核
的招标 人或 其 委托 的具 有 相应 资 质 的工 程造 价咨 询 单位 、
招 标代 理机 构 编制 ， 制人 员 必须 是 注册 在标 底 编制 单位 编
人 员签 字 ，加盖 注册 造价 工程 师执业 专用 章和 编制单 位 印 章 。标 底 的准确性 由编 制人 、 审核人 和 编制单位 共 同负责 。 工程 量 清单 及标 底 的详 细 计算 书 应存 人 档案 妥 善保 管 ， 以
在招 投标 中， 的确定非 常重要 ， 标底 一个好 的标底价 应该 很 好 的反 应 市场价 格水 平 ， 它源 于市 场 ， 经 过市 场 充分 竞 是 争后所得 。本文站 在 中介 咨询 机构这一 角度 ， 对该项 业 通过
法 等有所 变 化 。只有正 确理解 了清单 招标 的实质 才能 真正 体现 出工 程量 清单计 价 的优势 ，才能使 工程 量清单 招标顺
（） ５ 注意技 术标 报价 与商务 标报 价不 得重 复 ， 尤其 是在
技术 标 中已经 包括 的措施 项 目报价 ，在列 措施 项 目清单及
的原 则 。任何单 位 和个人 不得 干预 工程量 清单 及标 底 的编
制 。一个招标 项 目只能 确定一个 标底 。 ４工程量 清单及标底编 制必须 由具有 编制招标文件 能力 ．
企 业经营
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依据工程量清单如何编制标底
穆 萍 莉 （ 新疆 天 瑞 工程 造 价 咨 询有 限公 司 新 疆 乌鲁 木 齐 ８０ ０ ３ ０ ０）
标底 编制是工 程招标 中重 要 的环节 之一 ，也是确 定 、 控 Байду номын сангаас 工程造价 的依据 ， 合理性 和准 确性直接 影响工 程造 价 。 其
工程量清单与招标文件、标底、投标三者之间的关系
工程量清单与招标文件、标底、投标三者之间的关系工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。
是由招标人按照“计价规范”附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则进行编制。
包括分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单。
工程量清单招标是由招标单位提供统一的工程量清单和招标文件，投标单位以此为投标报价的依据并根据现行计价定额，结合本身特点，考虑可竞争的现场费用、技术措施费用及所承担的风险，最终确定单价和总价进行投标。
这是国际上普遍通行的招标方法，已有近百年历史，与国际通用的工程合同文本、工程管理模式等都是相配套的。
因此在我国积极试行采用工程量清单招标、大胆探索合理低价中标，符合当前建筑市场的发展所需。
工程量清单招标方法的基本做法如下：（1）招标单位在工程方案、初步设计或部分施工图设计完成后，即可委托标底编制单位（或招标代理单位）按照当地统一的工程量计算规则，以单位工程为对象，计算并列出各分部分项工程的工程量清单（应附有有关的施工内容说明），作为招标文件的组成部分发放给各投标单位。
其工程量清单的粗细程度、准确程度取决于工程的设计深度及编制人员的技术水平和经验。
在工程量清单招标方式中，工程量清单的作用一是为投标者提供一个共同的投标基础，供投标者使用；二是便于评标定标，比选价格；三是进行工程进度款的支付；四是进行合同总价调整、工程结算的依据。
（招标文件中只含有工程量清单，不含定额或者工料机单价）（2）标底编制单位按工程量清单计算直接费，并进行工料分析，然后按现行定额或招标单位拟定的工、料、机价格和取费标准、取费程序及其他条件计算综合单价含完成该项工程内容所需的所有费用，即包括直接费、间接费、材料价差、利润、税金等和综合合价；最后汇总成标底。
实际招标中，根据投标单位的报价能力和水平，对分部分项工程中每一子项的单价也可仅列直接费，而材料调差、取费等则以单项工程统一计算。
标底、工程量清单、招标控制价与拦标价区别
标底、工程量清单、招标控制价与拦标价区别标底、工程量清单、招标控制价和拦标价都是招投标中常见的概念。
在招投标中，这些概念的理解和应用对于正确制定投标报价和确保工程顺利进行具有非常重要的意义。
本文将重点介绍这些概念的定义、区别和应用。
1. 标底标底是指建设工程招标投标时，投标人提交的总报价，既包含工程总价，又包含其他费用、税金、保证金和利润等。
标底是招标人公布的中标依据之一，也是评审委员会评审的重要对象。
标底的计算通常应该遵循招标文件和合同约定的原则，尽量避免出现漏算、重复计算和计算错误等问题。
而标底的编制过程，需要涵盖项目的所有方面，包括土建、安装、材料等，需要在充分了解工程范围和工程量的基础上进行。
例如，在编制标底时，需要结合工程量清单和设计图纸，仔细计算每项工程的材料需求、工时需求、人工费、机具费等，以便正确估算成本。
2. 工程量清单工程量清单是招标文件中的重要组成部分，是招标人对建设工程各项工程量的清单，也是招标人和投标人在招标阶段确认工程量数目和报价依据的依据之一。
工程量清单通常包括各项工程的名称、数量、单位、单价和金额等内容。
工程量清单的编制需要依据相关规范和标准，需要充分考虑工程实际情况，避免出现漏项、错项和重复项等问题。
工程量清单中的工程项目应该尽量详细，避免模糊和不确定性，以确保后续工程的顺利进行。
同时，在编制工程量清单时，还应该依据现场勘查结果和建筑设计图纸进行核实和确认。
3. 招标控制价和拦标价招标控制价是招标人在招标之前确定的，用于控制和约束投标人报价的最高价位。
拦标价是投标人在投标过程中制定的，用于控制和约束自己的最低报价。
拦标价是投标人自主制定的报价，招标人并没有要求投标人必须遵循某一定价区间投标。
招标控制价和拦标价的制定需要考虑工程量清单和招标文件中的信息，包括勘察、设计、预算、技术规范和合同条件等，以及市场行情和竞争状况。
招标控制价应该在可控范围内，既不能过高，也不能过低，以保证后续工程的顺利进行。
工程施工清单明细
工程施工清单明细一、前期准备工作1. 土地勘测与测绘：确定施工用地边界及地形地貌等信息，编制详细的施工平面图。
2. 土地清理：清除施工用地上的杂草、垃圾等，确保施工安全和顺利进行。
3. 施工材料采购：根据施工计划确定所需材料的种类和数量，及时采购并储备。
4. 设备调配：调配所需施工设备，保证施工过程中的设备及时运作。
5. 劳动力调配：安排施工人员的到岗时间和工作分工，确保施工进度。
6. 施工环境治理：施工现场周边环境整治，保障周边居民和交通的安全畅通。
二、基础工程1. 地基处理：进行地基的挖掘、填筑、夯实等处理，确保地基稳固。
2. 基础浇筑：按照设计图纸要求进行基础的混凝土浇筑。
3. 地下管道敷设：包括给排水管道、暖通管道等的敷设，确保施工后管道畅通。
4. 地下室防水：进行地下室防水处理，确保地下室干燥和防潮。
5. 地面铺装：进行地面的砂石铺装，确保地面平整和稳固。
三、主体结构工程1. 主体结构施工：按照设计图纸要求进行主体结构的搭建，包括墙体、梁柱等构件的安装。
2. 钢结构施工：如有钢结构部分，按照设计要求进行钢结构的安装和连接。
3. 外墙施工：进行外墙的砌筑、涂料涂装等处理，确保外墙的美观性和耐久性。
4. 屋面施工：进行屋面的防水、保温、通风等处理，确保屋面的正常使用。
四、装饰装修工程1. 室内装修：进行室内的装修设计、墙面、地面、天花等装修工程。
2. 厨卫装修：进行厨房和卫生间的装修设计、吊顶、地面、墙面瓷砖等装修工程。
3. 室外装饰：进行室外的装饰设计、立面砖、幕墙、阳台栏杆等装饰工程。
五、设备安装工程1. 电气设备安装：进行电气设备的布线、配电箱安装、照明设备安装等。
2. 暖通设备安装：进行中央空调、暖气设备、排风设备等暖通设备的安装。
3. 给排水设备安装：进行给水管道、排水管道、卫生间设备等给排水设备的安装。
4. 厨房设备安装：进行厨房灶具、油烟机、消毒柜等厨房设备的安装。
六、竣工验收1. 合同验收：按照合同要求进行验收，确保工程符合设计和合同要求。
建设项目工程量清单、标底编制工作规程
资料交接记录表
序号
文件名称
数量
接收方
接手人签字 日期
建设项目全过程造价管理工作规程 北京中昌工程咨询有限公司
附件八：客户评价意见表
客户评价意见表
建设项目名称 服务内容 完成时间 委托单位 项目经理
内容 服务态度 专业能力水平 合同履约情况 客户满意程度
客 户 评 语：
项目所在地
工程量清单、标底编制的工作程序
成果文件审核意见
接受编制任务、 确定项目经理
成员配置
接收项目编制资料
确定编制方案
工程量清单、标底的编制和修改
否 初审是否合格 是
否 复审是否合格 是
否 终审是否合格 是 报委托方审核
否 审核是否合格
是 交付编制成果
资料归档
附件二：成果文件审核记录单
成果文件审核记录单－
5.3 编制成果的交付 项目经理应将经过三级审核程序终审后的工程量清单、标底终稿盖章后报送委托方 审核。如委托方提出修改意见，需确定是否修改，并与委托方沟通。最终形成交付稿， 交付委托方，并填写《资料交接记录表》（见附件七）。 6．资料归档 6.1 资料的整理与归档 由项目经理负责编制资料的整理及归档并出具归档资料清单。整理归档的资料一般 应包括下列内容： 6.1.1 工程造价咨询合同及相关补充协议； 6.1.2 作为咨询依据的相关项目资料； 6.1.3 所有的成果性文件； 6.1.4 与所有的成果性文件相关的计算底稿、过程文件、计量文件、审核记录； 6.1.5 公司内部质量管理所需的其它资料。 6.2 咨询服务回访与总结 6.2.1 咨询服务回访由项目经理组织有关人员进行，回访对象主要是咨询业务的委托 方，必要时也可包括使用咨询成果资料的项目相关参与单位。回访前由相关专业造价工 程师拟定回访提纲；回访中应真实记录咨询成果及咨询服务工作产生的成效及存在问题， 收集委托方对服务质量的评价意见并填写《客户评价意见表》（见附件八）；回访工作结 束后由项目经理组织专业造价工程师编写回访记录，报技术负责人审阅后留存归档。 6.2.2 咨询服务总结应在完成回访活动的基础上进行。总结应全面归纳分析咨询服务 的优缺点和经验教训，将存在的问题纳入质量改进目标，提出相应的解决措施与方法。 6.2.3 由技术负责人在咨询服务回访与总结的基础上归纳出共性问题，采取相应解决 措施，并制定出针对性的业务培训与业务建设计划，使咨询业务质量、水平和成效不断 提高。
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一、工程量清单与标底编制原则
1、工程量清单编制原则
工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。
是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格。
保证工程量清单的准确性对确定工程造价、控制投资、提高企业经济效益乃至完善整个建筑招投标市场起着重要的作用。
公正性和可操作性是编写工程量清单中应遵循的基本原则。
在工程量清单的编写过程中应满足下列原则要求：
（1）遵守有关法律法规的原则。
清单的编制首先不能违背国家的有关法律法规，否则会使得工程结算工作变得非常复杂，而最终受损失最大的是发包人。
（2）严格按照《建设工程工程量清羊计价规范》进行清单编制。
在编制清单时，必须按《计价规范》规定设置清单项目名称、编码、计量'单位和计算工程数量，对清单项目进行必要的全面的描述，并按规定的格式出具工程量清单文本。
（3）遵守招标文件相关要求的原则。
工程量清单作为招标文件的重要组成部分，必须与招标文件的原则保持一致，与投标须知、合同条款、技术规范等相互照应，较好地反映本工程的特点，完整体现招标人的意图。
（4）编制依据齐全的原则。
受委托的编制人首先要检查招标人提供的设计图纸、设计资料、招标范围等编制依据是否齐全。
容易忽视的是设计图纸的表达深度是否满足准确、全面计算工程量的要求，若设计图纸存在问题，可采取两种方式解决:补充完善图纸或编制清单时作特别说明，预留计价口子。
当然，这有可能会对招标人不利。
此外，必要的情况下还应到现场进行调查取证，保障"工程量清单"编制依据的齐全性。
（5）力求准确合理的原则。
工程量的计算应力求准确，清单项目的设置应力求合理、不漏不重。
从事工程造价咨询的中介咨询单位还应建立健全工程量清单编制审查制度，确保工程量清单编制的全面性、准确性和合理性，提高工程量清单编制质量和服务质量。
2、标底编制原则
1.标底价格编制的原则
工程标底是招标人控制投资，确定招标工程造价的重要手段，在计算时要求科学合理、计算准确。
标底应当参考国务院和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定的工程造价计价办法和计价依据以及其他有关规定，根据市场价格信息进行编制。
在标底的编制过程中，应该遵循以下原则：
(1)根据国家公布的统一工程项目划分、统一计量单位、统一计算规则以及施工图纸、招标文件，并参照国家、行业或地方批准发布的定额和国家、行业、地方规定的技术标准规范，以及要素市场价格确定的工程量编制标底。
(2)按工程项目类别计价。
(3)标底作为建设单位的期望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。
(4)标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内。
(5)标底应考虑人工、材料、设备、机械台班等价格变化因素，还应包括不可预见费(特殊情况)、措施费(赶工措施费、施工技术措施费)、现场因素费用、保险以及采用固定价格的工程的风险金等。
(6)一个工程只能编制一个标底。
(7)标底编制完成后，直至开标时，所有接触过标底价格的人员均负有保密责任，不得泄漏。
二、工程量清单与标底编制程序
1、工程量清单编制的程序
（1）熟悉图纸和招标文件。
（2）了解施工现场的有关情况。
（3）划分项目、确定分部分项清单项目名称、编码（主体项目）。
（4）确定分部分项清单项目拟综合的工程内容。
（5）计算分部分项清单主体项目工程量。
（6）编制清单（分部分项工程量清单、措施项目清单、其它项目清单）。
（7）复核、编写总说明。
（8）装订（见标准格式）。
2、标底的编制程序
当招标文件中的商务条款一经确定，即可进入标底编制阶段。
工程标底的编制程序如下：
(1)收集编制资料。
(2)全套施工图纸及现场地质、水文、地上情况的有关资料。
(3)招标文件。
(4)编制标底。
编制人员应严格按照国家的有关政策、规定，科学公正
地编制标底价格。
(5)审核标底价格。
三．工程量清单及标底编制注意事项
1、编制准备工作
(1)由项目负责人或部门经理负责与委托人确定的联系人进行联系，要求委托人提供以下资料，并办理书面资料接收手续。
(2)招标文件（包括招标补遗文件）、施工图纸图纸、投标文件、会议纪要等书面资料。
(3)其他关于工程量、标底底稿及编制过程的有关资料。
(4)组织项目组、制定审核工作计划。
2、工程量清单编制应注意的事项：
(1)建安工程结构分部工程量审核要点：
1.1结构必须严格审核的项目
层高（结构、钢筋）；
抗震等级（钢筋）；
混凝土标号（结构、钢筋）；
钢筋搭接设置；
1.2基础部分审核的项目:
基础厚度、标高、钢筋配筋；
钢筋搭接设置；
混凝土标号；
地下室外墙防水量；
后浇带止水钢板；
注意车库顶板覆种植土，检查顶板是否做保温及防水；
1.3地下部分选取本层梁、板、柱、墙数量进行复核，审核钢筋时注意同类构件在不同部位的配筋差异（例如：内、外墙体配筋）；同时需要注意层高、构件标高等设置；
墙板柱钢筋配筋；
钢筋搭接设置；
混凝土标号；
暗柱的约束边缘；
梁钢筋原位标注；
二次结构设置；
1.4地上部标准层单体：选取任一标准层的梁、板、柱、墙复核，审核钢筋时注意不同部位墙体、不同截面尺寸的梁、柱配筋；顶层需按标准层的方法进行复核；注意层高、构件标高等设置；
（2）建安工程中装饰分部工程量审核要点：
2.1室内装修顶棚、地面、踢脚、栏杆等
地面面积与天棚面积的对应关系；
踢脚长度与墙面面积的对应关系；
不同材质墙体的做法不同，应分开计算,注意墙体的高度；。