新加坡与俄罗斯现行土地制度
国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴
国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴编者按：2001年～2003年，国土资源部土地整理中心在国土资源部土地利用管理司的指导下开展了《土地收购储备与建立土地基金研究》，在土地收购储备及土地基金领域形成了一批有价值的的成果，对土地储备机构联谊会的工作和各地土地储备机构的健康规范发展具有积极的借鉴作用。
本刊将陆续予以刊登，本篇即为课题成果之一。
土地收购储备制度在西方出现得较早，一般都有几十年甚至上百年的历史。
其主要内容是政府通过土地购买（或征购）活动，预先从私人或组织取得土地，以降低城市发展过程中的建设成本（政府负担部分），调控土地市场，实现城市周边土地的合理有序开发，有效地提供福利性住宅用地及交通、绿化等公共产品。
在西方国家，大多实行的是土地私有制度，在进入现代文明社会之前，土地大多已被各私人集团或组织控制。
而随着工业化革命，城市化进程大大加快，城市范围不断扩大，地价不断上涨，城市政府一方面需要不断从私人手中购得大量的土地进行公共设施的建设，另一方面所购土地的价格则在不断上涨，城市政府的财政负担不断加重。
有鉴于此，城市政府就开始有计划的将距离城市较近，土地相对较便宜的土地购为国有，加以储备，来达到节省开支同时又能满足公共设施用地的需要。
同时，城市规划的实施和政府对土地市场的调控也要求政府对相关土地进行收购。
政府土地收购储备的过程伴随着巨额土地开发资金的流动过程，这里以荷兰、瑞典为例做简要介绍。
一、荷兰、瑞典的土地储备及其资金运作概况在20世纪初，瑞典有三分之一的人口移民美国，为了改变这种现状，抑制移民狂潮，瑞典政府决定合理调整房屋和土地价格，改善民众居住生活条件。
而荷兰建立土地基金的原因则是国土面积极其狭小，民众滥用土地的现象却很严重。
为充分高效的利用、开发土地，荷兰政府在很大程度上垄断土地的一级市场来实现对土地开发利用的直接控制。
荷兰超过80%的开发中土地都来自政府储备土地。
俄罗斯现行土地制度
俄罗斯现行土地制度首先，俄罗斯目前的土地制度建立在土地私有制的基础上。
按照俄罗斯宪法的规定，土地和其他自然资源的所有权可以是公有或私有的。
公有土地主要由国家、地方政府或其他公共机构拥有，用于公共利益或公共服务。
私有土地则由个人、企业或其他私人组织拥有和管理。
其次，俄罗斯土地制度强调土地使用权的保护和转让。
个人或企业可以通过购买、租赁或承包等方式获得土地使用权，享有土地的收益和使用权，但需要遵守法律规定的土地使用条件。
土地使用权可以转让、赠与或出租，但必须符合土地法律的规定，并经过登记、备案等程序。
此外，俄罗斯土地管理制度建立了完善的土地管理机构和程序。
俄罗斯联邦土地管理、测量和日期服务署（Rosreestr）是负责监督土地管理和登记的主要机构。
Rosreestr负责土地的登记、测量和审查，确保土地所有权、使用权和其他权益的合法性和有效性。
它还提供土地信息和服务，促进土地市场的透明和有效运行。
此外，俄罗斯土地制度也强调对土地资源的保护和可持续利用。
俄罗斯法律规定了土地的保护要求和限制，对开发和利用土地的行为进行了规范。
一些特定用途的土地，如自然保护区、水源保护区等，受到特殊的管理和保护。
此外，俄罗斯还鼓励可持续土地利用和土地保护的技术和实践，促进农业、林业和城镇发展与生态环境的平衡。
然而，在实际操作中，俄罗斯土地制度也存在一些问题和挑战。
首先，土地私有化的过程中出现了一些争议和纠纷，地权的确权和登记工作仍然不完善，使得土地的所有权和使用权的界定存在难题。
其次，一些地区存在土地资源获取的不公平现象，土地富集者和低收入农民之间的土地利益冲突较为明显。
第三，俄罗斯的土地市场发展相对滞后，土地交易、担保和投资的法律制度仍需进一步完善。
总之，俄罗斯现行土地制度以土地私有制为基础，强调土地使用权的保护和转让，并建立了完善的土地管理机构和程序。
它也强调土地资源的保护和可持续利用。
然而，土地权益的确权和登记问题、土地利益冲突以及土地市场发展滞后等问题仍需要进一步解决。
俄罗斯联邦土地法典
(2001年10月25日公布施行)第一章总则第一条土地立法的基本原则1．本法典及根据本法典颁布的其他土地立法文件，以下列原则为基础：(”鉴于土地的意义是人的生存和活动的基础，调整土地利用和保护关系的出发点是：土地既是受保护的极重要自然组成部分的自然客体、是作为农业和林业生产资料及在俄罗斯联邦境内进行经济活动和其他活动之基础的自然资源，同时又是不动产，是所有权及其他土地权利的客体；(2)对作为极重要环境要素和农林业生产资料的土地的保护优先于对作为不动产的土地的利用，根据这一保护优先原则，如果不损害环境，地块所有人可以自由地占有、使用和处分土地；(3)保护人的生命健康优先，根据这一原则，在进行土地利用和保护活动时，应当作出决定并实施能够切实保护人的生命和防止对人的健康产生不良(有害)影响的活动，即使这样做需要巨大花费；(4)公民和社会组织(团体)参与有关其土地权利问题的决策，根据这一原则，俄罗斯联邦公民、社会组织(团体)有权参与可能对其利用和保护的土地状况产生影响的决策，而国家权力机关、地方自治机关、经济活动和其他活动的主体，必须依照立法规定的程序和方式保证这种参与的可能；(5)地块与地上附着物共命运，根据这一原则，地块的一切附着物随地块的命运而定，但联邦法律规定的情况除外；(6)保护特别重要的土地和受特殊保护区域的土地优先，根据这一原则，依照联邦法律规定的程序，限制或禁止征收重要的农业用地、一类森林占用的森林资源土地、受特殊保护的自然区域和客体的土地、文化遗产客体占用的土地、其他特别重要的土地以及因其他目的受特殊保护的区域的土地。
确立这一原则并不意味着对其他类别土地的否定或轻视。
(7)土地有偿使用，根据这一原则，除联邦法律和联邦各主体法律规定的情况外，任何土地使用都应当付费；(8)按专门用途对土地进行分类，根据这一原则，土地的法律制度根据其类别和按照土地区划及立法要求许可的利用方式确定；(9)将国家土地所有制划分为俄罗斯联邦所有制、俄罗斯联邦各主体所有制和市政组织所有制，根据这一原则，由联邦法律规定这种划分的法律基础和程序；(10)区别对待地规定土地法律制度，根据这一原则，在规定土地的法律制度时，应当考虑自然的、社会的、经济的及其他因素；(11)社会利益与公民合法利益相结合，根据这一原则，对±地利用和保护的调整是为了整个社会的利益，同时切实保障每个公民自由地占有、使用和处分属于他的地块；在调整土地关系时，在调整土地利用关系部分，采用分别适用民事立法规范和土地立法规范原则，对土地私有化采用国家调整原则；2 联邦法律可以规定不违反本条第一款规定的原则的其他原则。
新加坡的土地制度与土地市场管理()
新加坡的土地制度与土地市场管理1. 新加坡的土地制度概述新加坡位于东南亚，国土面积仅为728.3平方公里，总体来说相当狭小。
因此，新加坡政府采取了严格的土地控制和管理政策，以确保土地资源利用效率和可持续性。
新加坡的土地制度与管理体系主要由以下三个组成部分构成：1.1. 集中土地所有权新加坡政府通过土地重置计划（Land Reclamation Program）将原本位于海域的土地填海造陆，增加国土面积，然后将获取的土地集中归政府所有。
同时，政府还对所有土地进行了征用，并通过地租制度对土地进行出租。
这意味着，新加坡的土地所有权归政府所有，而土地的使用权则通过地租方式出租给企业和个人使用。
1.2. 土地用途管制新加坡政府严密控制土地的用途，通过土地用途规划和规章制度来约束土地的使用和发展。
在新加坡，所有的土地和建筑物都必须根据指定的用途进行开发和使用，而任何对土地和建筑物的改造和使用都必须获得政府的批准。
这些用途包括住宅、商业、工业、公共设施和自然保护等。
1.3. 土地开发管理为了最大化土地效益并确保土地利用的可持续性，新加坡采取了严格的土地开发管理政策。
政府通过土地出租、土地拍卖、土地出售等方式进行土地开发，同时采取了一系列措施加强土地管理，包括土地使用限制、环境影响评估和土地流转审批等。
2. 新加坡的土地市场管理新加坡政府为了确保土地市场管理的公正和透明，采取了一系列措施来加强土地市场监管和管理。
2.1. 土地供应管理新加坡政府根据土地需求和市场变化，制定了土地供给计划，以管理土地供应。
政府通过公开土地出售、土地出租和土地拍卖等方式，确保土地供应最大化，以满足市场需求。
2.2. 土地流转管理新加坡政府通过制定土地交易规定，管理土地流转。
政府统一管理土地使用权的转让和变更。
所有的土地交易都必须经过政府批准，并且价格必须公开透明。
2.3. 土地价格管理新加坡政府采取了一系列措施来管理和控制土地价格。
俄罗斯土地制度
土地终身继承占有权被土地所有权和土地租赁权所替代
• 根据《民法典》第617条规定，在承租不动产的 自然人死亡的情况下，根据租赁合同产生的权利 和义务移转于承租人的继承人，出租人无权拒绝 该继承人在合同剩余的有效期限内继续履行合同 • 法律支持永久使用的土地租赁权取代土地终生继 承占有权
土地永久使用权被缩限，土地使用制度趋于完善
• 第一，俄罗斯土地私有化主要是以农业用地和建 设用地为目标，而并不是以全部土地为目标。 • 第二，俄罗斯农业用地私有化方式具有特殊性。 大量集体农庄和国营农场的土地以“土地份额” 的形式无偿分配给个人，这种所谓的“土地份额 ”是一种细碎化的抽象意义上的土地所有权，是 对集体土地的一部分拥有权的书面证明，并不是 真正意义上的土地所有权。表面上看俄罗斯土地 私有化程度很高，但实际上只有约7.6%的土地真 正属于个人（1.4%）和法人（6.2%）所有。
俄罗斯现行的土地制度
•俄罗斯土地基本状况 •俄罗斯土地制度改革
俄罗斯土地基本状况
俄罗斯位于欧亚大陆的北部，地跨东欧北欧的大部分地区，总 面积170750万公顷，居世界各国第一位。 林地占62%，农用地占31.3%，城镇用地占2.3%，自然保护用 地占1.6%，储备土地占0.9%，水域面积和其他用地面积占2.1%。
建立了完整的地役权制度
• 《土地法典》第23条第三款详细列举了十种公共 地役权。《土地法典》第23条第九款却规定，公 共地役权应当根据《联邦不动产权利和不动产契 约国家登记法》进行不动产登记。 • 《土地法典》第23条第一款明确指出，私人地役 权根据民事立法设定。基于私法属性，私人地役 权跟据地役权人与邻地所有人的协议约定，并须 经登记才能生效。 • 俄罗斯法建立了完整的地役权体系，但其立法规 范还不尽完善
浅谈星马泰三国的土地政策及对外来投资者的相关规定
浅谈星马泰三国的土地政策及对外来投资者的相关规定随着国内房地产调控的不断深入,各地区相继出台“限购、限价、限贷”等房地产政策,导致全国成交量不断下滑,居民观望氛围浓厚,楼市进入寒冬已是不争的事实。
因此部分有实力的开发商开始转战海外,进行全球化的投资战略布局,碧桂园也不例外。
目前我司已与大马置地组成合营公司,共同开拓马来西亚的住宅及商业物业,这是我司海外投资的第一步。
投资拓展中心承担着公司土地投资与开拓市场的任务,应该尽早了解海外市场的土地政策及相关的法律法规,做好参与全球化投资的准备。
纵观当今世界,欧美国家由于债务危机的拖累,经济仍未复苏,相比之下东南亚的新兴经济体发展蓬勃,海外引资的政策优惠,人口密集,更适合我司进行海外拓展。
其中新加坡、马来西亚、泰国经济发展快速,市区人口密集,人均消费水平较高,值得集团优先考虑。
本文将简单介绍星马泰三国的土地现状,土地政策以及对外来投资者的相关规定。
一、新加坡新加坡国土面积只有不到700平方公里,截止2011年末总人口518万,人口密度每平方公里约7400人。
由于国土面积小,土地资源严重短缺,新加坡的大部分土地资源由国家集中控制,以便达到土地高效利用。
目前政府拥有全国87%的土地,其中,大约29%(20300公顷)由法定机构因为购买而拥有;58%(41000公顷)归国家所有,直接由政府部门与律政部下属的法定机构——新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,简称SLA)来掌控,而其中各政府部门及国家机构掌控约有三分之二的土地,其余的三分之一由SLA管理。
而且,国有土地和公有土地的比重仍在上升,私人土地的比重还在下降。
虽然新加坡是以私有制为基础的国家,其经济一般以自由放任的市场经济为原则,但是在土地市场则是国有和公有的土地占主导地位。
新加坡土地的开发利用基本上也由政府控制,土地的发展方式有三种:一是根据规划划拨给相关部门(如政府办公用地);二是出售给相关法定机构(如建屋局、裕隆工业区等);三是每年两次通过招标方式卖地。
浅谈新加坡土地管理制度
浅谈新加坡土地管理制度2016年4月6日，学校邀请新加坡土地管理局副局长王汉龙来介绍新加坡土地管理情况。
通过课题授课、座谈交流及参阅资料，对新加坡土地管理制度有了较为深入的了解。
一、基本情况新加坡国土面积719平方公里，其中填海造地面积超过150平方公里，人口554万，人口密度7697人/平方公里，国内生产总值（GDP）为2927亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一。
因此，新加坡土地如何集约利用成为重要议题，土地规划与管理显得尤为重要。
新加坡土地所有权分为国有和私有两种。
其中，87%国土为国有、13%国土为私有。
新加坡土地使用权根据使用年限99年、999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。
新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。
新加坡土地管理在机构设臵、规划引导、法治保障、土地征管、出让模式、集约利用等方面形成了独具特色的理论、方法和政策体系，为新加坡经济社会发展提供了坚实的支撑。
二、核心理念新加坡长期以来核心的国家治理理念是“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”。
这种“施小恶以成就大善”的治国理念贯彻在土地规划与管理的全过程。
其基本法理是：基于公共利益征收私人土地，不应给国家带来不适当的财政负担；社会发展成就不应让个人独享，而应由全体公民共享；在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。
三、土地规划土地管理制度的核心要素是产权、规划、执法。
如果说产权的性质与结构，能基本决定一个区域土地制度的基本演讲路径；那么规划的格局与优劣，则直接决定一个区域的未来发展成效。
新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。
新加坡土地利用规划大致分为三个层次。
（一）第一层次是概念总蓝图。
三个最严格的土地制度
• 10、建设项目可行性研究论证制度（第五十二条） • 11、监督检查制度(第六十六条)
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除此之外，还颁布了一系列技术规章，
如《土地利用现状调查规程》，《城镇土
地估价规程》，《城镇土地定级规程》，
《农用地分等规程》，…《······土地利用
总体规划规程》。
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谢
谢！！
二、严格管理土地是我国基本国情 所决定的
• 四）、拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政 策，实施农用地用途管制，组织基本农田保护， 指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开 发耕地的监督工作，确保耕地面积只能增加，不 能减少。
• 五）、制定地籍管理办法组织土地资源调查，地 籍调查，土地统计和动态监测；指导土地确权、
城乡地籍、土地定级和登记工作。
生万物的生产能力。
• 资源功能 人类进行物质资料生产，除了需要 生物资源外，还需要大量的非生物资源资源，如， 石油、煤炭、天然气、水力、地热等，都蕴藏于 土地之中。
二、土地管理的内容（管什么？）
•
管理,是人类的一种有意识、有目的、
有组织的活动。管，指管辖。理，指治理、
处理。土地管理从本质上讲，是占统治地
• 土地管理的主体是各级政府的土地行政主管部门 及其公务员。从享有行政权力和具体行使行政权 力的角度分析土地管理的主体又可以分为：1、中 央政府和地方各级政府。包括政府发布的行政命 令、决定、政策、法规及其行政裁决、行政惩处、 行政检查等，在不违反宪法和有关法律的范围内， 都对规定适用的对象产生效力，并以国家公、检、 法和武装力量为后盾强制执行。2、土地行政主管 机关。该机关的行政权力是通过法律规定和政府 授权获得的。通常表现为以该机关的名义向社会 发布涉及本机构所管辖的行政区划和行政业
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土地管理局既通过制定政策、法规、计划、规 划从宏观上对土地进行管理，又通过出让国有 土地、征收私人土地、监督和处理违法占地和 用地以及征收地税等微观手段管理土地，是对 土地实施全面管理的综合性行政管理机构。
五、俄罗斯的土地基本状况和土地所有制
界银行资助，旨在为俄罗斯建立统一的国家 地籍系统） 7. 俄罗斯土地监测和生态体系研究所
谢谢观看!
Байду номын сангаас
布了一系列总统令。
八、俄罗斯的土地管理机构
1990年，为了进行土地改革组建了俄罗斯联邦土地改 革委员会，同时在共和国（省）一级组建了地方土地 改革委员会。
1993年，土地改革委员会更名为俄罗斯联邦土地资源 和土地整理委员会。
1998年年初，该委员会被撤销，组建了俄罗斯联邦土 地政策、建设和住宅公用事业部。9月，该部又被撤销， 成立了俄罗斯联邦土地政策委员会。
六、俄罗斯的土地使用制度
1990年，苏联颁布《土地改革法》，宣布实 行土地使用有偿制度，征收土地税和土地租 赁费，开放土地市场，允许土地买卖、转换、 出租、抵押、交换、入股等。
1991年10月11日，俄罗斯颁布《土地付费 法》，规定了土地付费的具体办法：
应付费的土地及其标准； 减免土地收费的公民和法人； 为适应土地市场发展的需要，制订了土地标
2000年5月，该委员会又被撤销，其主要职能转给了俄 罗斯联邦国家地籍局，该局下设地籍司、信息分析司、 土地检测标准化和检验司、土地评价和土地利用经济 司、土地整理司等。
俄罗斯国家联邦地籍局直接管辖的科研生 产机构
1. 俄罗斯土地资源科学研究和勘察设计院 2. 俄罗斯联邦地籍中心 3. 俄罗斯联邦国家地籍测绘设计勘察院 4. 俄罗斯国家土地仪器设备研制中心 5. 俄罗斯土地资源中央计算中心 6. “拉里斯”规划项目实施中心（该项目由世
土地局是执行有关土地法规的主要机构。土地 局的三个主要管理机构中都设有土地稽查员， 负责监督法律的贯彻执行。另外还有专门的执 法组，负责拆除违法建筑。
四、新加坡的土地管理机构
新加坡的土地管理体制，是根据政府关于国家 土地实行统一和有效管理的目标建立的。
新加坡土地局代表政府对全国土地实行统一管 理。
新加坡位于东南亚马来半岛南端、马六甲海峡出 入口处，是一个城市国家，总面积710平方公里。 目前土地总面积中国有土地约占80%，私人土地 约占20%。
新加坡的土地使用制度与中国香港地区类似，除 少数历史遗留土地保有私人永业权外，一般没有 永业权。新加坡的国有土地使用权出让采用有限 年期制，根据不同用途，规定不同的使用年限。 如文教用地一般为30年。私人保有的土地，可以 买卖，但必须报经国家土地管理部门审批，如获 批准，即可办理登记发证手续。
三、新加坡的土地立法与执法
新加坡的立法机构是国会，国会通过后报总统 批准实施。
新加坡先后制定的与土地有关的法规有20多种， 其中主要有：土地权属法、界标法、特别物产 法、产业转让法、滩涂法、土地征收法、土地 契约登记法、土地改良法、土地局授权法、土 地税征收法、规划法、地价租赁金法、国有土 地法、土地侵权边界及测量绘图法等。
新加坡与俄罗斯现行土地制度
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目录
一、新加坡的土地所有制和土地使用制 二、新加坡的土地征收和割让制度 三、新加坡的土地立法与执法 四、新加坡的土地管理机构
五、俄罗斯的土地基本状况和土地所有制 六、俄罗斯的土地使用制度 七、俄罗斯的土地管理法律体系 八、俄罗斯的土地管理机构
一、新加坡的土地所有制和土地使用制
准定额价格。
七、俄罗斯的土地管理法律体系
俄罗斯先后制定并颁布了一系列土地管理的法律： 《俄罗斯联邦土地法》 《俄罗斯联邦国家地籍法》 《俄罗斯联邦国有土地分配法》 《俄罗斯联邦土地整理法》 《俄罗斯联邦土地付费法》 《俄罗斯联邦不动产产权及其交易国家注册法》 《俄罗斯联邦农业用地流转法》 为了与这些法律相配套并保证其实施，近年来又颁
二、新加坡的土地征收和割让制度
征收土地：指新加坡政府为了发展公共、公益 事业，需要使用一定数量的私有土地，采取强 制性的办法把私有土地收归国有，然后分配给 申请用地的主办单位使用。
征收土地是法律规定的政府专有行为。
二、新加坡的土地征收和割让制度
割让土地：指新加坡政府为发展公共、公益事 业需要使用国有土地，而采取由政府分配划拨 和招标出让的办法提供土地。
俄罗斯位于欧亚大陆北部，地跨东欧北亚的大部 分地区，总面积1707.54万平方公里，是世界上面 积最大的国家。
1991年苏联解体，俄罗斯苏维埃联邦社会主义共 和国改称为俄罗斯联邦。在解体前的1990年，苏 联就已经开始进行土地改革，由单一土地国有制 变成国有和私有等多种土地所有制。
目前，俄罗斯的土地所有权分为国有和私有，具 体为：联邦所有、联邦主体所有、市政所有、公 民所有和法人所有。前三种占92.4%，属于国有； 最后一种属于私有，占7.6%，有1.29亿公顷。