中小户型“偷面积”专题研究 龙湖 成本控制

中小户型偷面积专题小研龙湖PMO研究黄星富近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计，作为产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成一门显学。

对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。

而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也需要有一个系统的总结性梳理。

考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展开。

中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。

一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。

中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有可能达到90平米左右。

另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。

相对性 区域性中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。

由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。

由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。

功能全地段好总价低特 点中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论市场背景——房价因素房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。

由于房价走高，导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位（其实消费者对宽大户型需求几乎是绝对的），因此，开发商为消解决消费者对户型面积的这一心理预期与现实之间的落差，开始进行“偷面积大赛”，从而适当满足普通消费者在房价高企的市场形势下对大面积的心理需求。

注：以上数据来自各城市年度统计年鉴。

深圳“人均可支配收入”在05年由于统计口径发生变化而出现下降。

市场背景——土地成本/市场竞争土地成本在开发成本中比重加，建筑成本比重下降。

最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。

在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看，偷面积具有莫大的吸引力。

市场竞争的烈度在加强，对产品创新不断提出新的挑战。

随着楼市竞争的不断加剧，在全国大多数地区，商品房供不应求的时代已经不复存在。

市场竞争对产品创新提出了空前的挑战，在某种程度上，偷面积是得到开发商和业主双方都积极追捧的为数不多的共同语言之一。

市场背景——70/90政策、计算标准70/90政策限制了户型面积，使偷面积成为必要。

06年6月推出的70/90政策对90平米以下的中小户型比重作出了强制性规定，但许多楼盘由于地段和市场的差异需要更大比重的大户型产品，因此，在保证建筑面积满足政策限制的前提下，通过“偷面积’的方法扩大户型的使用面积逐渐成为一种市场主流。

计算建筑面积的的标准存在利用空间。

必须要出的是，近乎全国统一的计算建筑面积的标准存在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。

除此之外，许多地方政府出于各种各样的考虑，在较长一段时间内，对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取了近乎默认的政策，这也是偷面积得以产生并发展的重要前提。

中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论一般性方法低台凸窗和落地凸窗主要方法：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。

注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑施工上下功夫。

目前,“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。

由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

可拆这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面） 验收和交楼的凸窗 打掉凸窗后的样板 ！佳兆业地产开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的——外墙与外窗齐平“桂芳园”和“可园”的“可拆卸凸窗”在拆卸凸窗后的室内空间案例—招商城市主场项目简介：城市主场位于八卦岭片区，总建面65400平米，高层单位，精装修中小户型为主，05年销售均价约8000元/平米。

无敌“步入式凸窗梁”在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线案例—招商城市主场在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样案例—招商城市主场这可能是深圳目前最大进深（1.5米）的步入式凸窗了案例—招商城市主场“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间案例—招商城市主场在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构案例—招商城市主场案例—招商城市主场招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。

两者都实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积。

超大入户花园和大阳台主要方法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大入户花园和阳台“偷面积”，这一招不但能偷到很大面积，甚至能偷出一个房间！注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。

入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

案例—云栖西岸阁建筑面积77.5平米 建筑面积77.5平米上述户型除采用入户花园赠送面积以外，还采用了大进深的露台和阳台赠送面积。

项目简介：项目位于前海路西，总建面19620平米，高层单位，07年销售价格在15000元/平米左右。

大露台主要方法：无盖露台通常采用退台方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到面积最大的方式。

案例—鼎太风华五期项目简介：项目位于南山区前海路西、桂庙路南，第五期总建面52725平米，高层单位，05年销售价格在11000元/平米左右。

带大露台户型开盘非常受市场欢迎，开盘即销售一空。

01户型露台面积达到25.1平米；06户型露台面积达到25.9平米。

04户型露台面积达到20.2+6.4=26.6平米。

案例—君悦龙庭小复式建筑面积为93平米，赠送露台面积为16.8平米。

除露台以，该户型还设计有入户花园，并通过利用双层层高增加室内使用空间。

项目简介：项目位于龙岗中心城 ，总建面172755平米，高层单位，08年6月销售价格在9200元/平米左右。

赠送半地下室“万科城”的地下秘密其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送在半地下室可以采光半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米案例—万科城室内采光还是很不错的由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件宽景HOUSE 的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房宽景HOUSE 的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积案例—万科城的一楼单位半地下室之一房宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房宽景HOUSE共享梯厅主要方法：电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。

案例—香诗美林电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。

所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园。

项目简介：项目位于深南大道园博园旁，高层住宅，总建面约为10万平米，05年销售均价在7500元/平米左右。

层高做高，增加竖向利用空间主要方法：这种做法已经广为流传于小户型中。

在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。

在商业建筑中，由于对层高限制不是很强，因此，可以做到层高6米，入伙验收后再隔出一层。

常见的有LOFT建筑。

注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。

案例—鼎诚国际项目简介：项目位于福田区振中路，高层住宅，总建面约84806平米，05年销售均价在12500元/平米左右。

由于住宅类产品对层高的限制较多，因此，深圳的LOFT住宅产品相对较少，华强北鼎诚国际的LOFT办公空间具有一定的参考价值。

内院露台与空中院馆内院露台：两层高的开敞式空间，全部不计入建筑面积；空中院馆：一层高的开敞式空间，计算一半建筑面积，也称为内阳台。

“中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同工两者的区别：“金地.香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不计入建筑面积，“中信.红树湾”的空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积；“中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热点“偷”一半面积的“偷面积”方法，比如“中信红树湾”的“空中院馆”，比如 “香蜜山”的“入户花园”，最好在大户型中采用 对于小户型，应该多采用“全部偷面积”的方法，而不宜采用“偷一半面积”的“空中院馆”和“入户花园”；对于中等户型，也应该慎重选用案例—中信·红树湾隐藏式衣橱主要方法：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏。