城市更新税政问题处理指引修改

城市更新税收政策指引
城市更新，即按照《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号，下简称“更新办法”）及其实施细则的有关规定，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。

其中涉及税收政策较为复杂的“拆除重建类城市更新”，为本指引阐述范围。

一、拆除重建类城市更新的判定
根据“更新办法”及其实施细则、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）及其他相关法律法规文件，具备如下条件，即可认定为本指引所述之“拆除重建类城市更新项目”：
1．更新项目系根据“更新办法”及其实施细则中所规定的城市更新单元规划、城市更新年度计划实施的拆除重建，并获得城市更新项目规划许可文件。

2．涉及的拆迁行为系经县级以上政府批准，并已出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，由国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁。

3．更新项目的实施主体应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。

拆除重建类城市更新的实施通常可分为如下环节：一是按照“更新办法”及其他法律法规，改造区域内被拆迁居民和原企业或单位让渡原有土地使用权，并取得补偿。

二是更新项目的实施主体（通常为地产开发商）取得土地使用权，支付补偿，并兴建新的物业。

三是新建物业的权属方使用或处置新建物业。

以下将分别对各环节的税政问题处理进行阐述。

二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿
1．被拆迁居民或单位因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权，免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，即：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。

根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布<关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知>》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。

3．被拆迁居民取得拆迁补偿免征个人所得税。

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免缴个人所得税。

根据《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1998]428号)号规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

4．被拆迁居民因拆迁重新购置住房可减免契税、印花税。

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）的规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

根据《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税号〔2010〕42号），购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

5．被拆迁居民或单位拆迁后重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。

按照《广东省契税实施办法》第六条的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。

由于历史原因未办理初始产权登记的不动产被拆迁后，参照《深圳市地方税务局关于渔农村旧城改造拆迁补偿契税问题的批复》规定，对于属于政府认可的被拆迁居民，其没有超过补偿标准部分的，可享受免缴契税的优惠。

6．被拆迁单位取得拆迁补偿应计入企业所得税应税所得。

依据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)第四条、第六条及第十六条相关规定：企业应对政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。

企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。

如企业获得房产
形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的；从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

被拆迁居民或单位将这部分补偿款纳入政策性搬迁收入，并分别单独核算政策性搬迁收入和支出，根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》计算应税所得。

三、项目实施主体受让土地使用权并支付补偿
项目实施主体需与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同受让土地使用权，并向被拆迁居民或单位支付补偿。

（一）项目实施主体受让土地使用权环节
1．受让土地使用权，应依法缴纳“契税”。

根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

2．项目实施主体委托他方进行建筑物拆除、平整土地的，受托方应依法缴纳营业税。

按照《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号），受托方提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

（二）支付拆迁补偿环节
1．项目实施主体补偿给拆迁户的房产应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号），用于补偿的房产若是开发公司自行开发的商品房，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计算缴纳“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，核定营业额计算缴纳“销售不动产”的营业税；用于补偿的房产若是项目实施主体外购的产权房产，可以以核定计税价格减除房产购置原价后的余额为计税营业额。

2．项目实施主体用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售缴纳土地增值税。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

扣除价
可按开发商支付房产的公允价值确定。

开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3．项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。

根据“国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”（国税发〔2009〕31号），开发公司以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售，同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入开发成本，其中视同销售收入计算的价格按下列方法和顺序确认：1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

四、其他
相关政府部门根据市政府有关规定，回购城市更新配建保障性住房项目作为保障性住房房源的，可根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第（四）、（五）款的规定，免征回购环节的契税和印花税。