国外土地征收制度系列之日本
日韩两国土地征用制度及对我国的启示_王翔
还是公益用地都需要先将集体土地国有化再使用，这也违背了宪 有者和利益相关者为本，优先考虑这些人的利益。从中国实际国
法中有关公益事业为目的征地的精神。政府常常为商业用地滥 情出发，综合考虑各方面的因素，坚持适度原则，合理确定市场经
用征地权。在我国的土地征用过程中，被征地人没有参与权、知 济运行的补偿标准。补偿项目应该土地市场价格、土地未来增值
对于参与权征地过程中对于地价评估有独立第三方资被征用前三年平均年产值的四至六倍土地补偿费和安置补助产评估机构评估或者由相关法律规定按征地时市场价计算对费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍征于评估价不满的被征地人也可以提交自己的评估报告由法院进用耕地的补偿费用包括土地补偿费安置补助费以及地上附着物行裁决政府按照法院裁决依法征地
被征用前三年平均年产值的四至六倍”，“土地补偿费和安置补助 产评估机构评估，或者由相关法律规定按征地时市场价计算，对
费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”，“征 于评估价不满的被征地人也可以提交自己的评估报告，由法院进
用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物 行裁决，政府按照法院裁决依法征地。
结。（3） 土地市场价赔偿以及直接或间接经济损失赔偿。日本 公告当时的公示地价为基准。对物件征收的补偿应当考虑与同
《土地征用法》第 69 条规定，“赔偿损失时，必须对土地所有人和 种物件附近的交易价格等的合理的价格。（4）征收程序。韩国征
关系人分别进行赔偿”，第 70 条规定，“损失要用货币进行赔偿”， 地程序主要包括三个步骤：一是公益事业认定程序，二是协议程
表面上产权清晰，实际上是一种“所有权缺位”。农民没有土地的 商业用地征用，由使用者和土地所有者之间依法协商土地使用权
日本土地制度
日本土地制度
日本的土地制度在历史上经历了多次的变迁和改革，目前的土地制度主要有以下几个特点。
首先，土地所有权分为私有制和公有制。
私有制即土地所有权归个人或组织，可以通过买卖或继承等方式转移。
公有制即土地所有权归国家或地方政府，通常用于公共设施建设或保护自然环境。
私有土地占据了绝大部分，公有土地主要用于道路、桥梁、公园等公共设施。
其次，土地使用权分为所有使用权和一部分使用权。
所有使用权即土地的所有人拥有该土地的使用权，可以依法使用、出租、销售等。
一部分使用权即土地的所有人将部分使用权转让给他人，如建筑租赁或合作开发等。
再次，土地使用规划和管理有着严格的监管制度。
日本有专门的土地管理机构，负责对土地的使用规划、用途管制、大规模土地转让等进行管理和监督。
此外，土地管理机构还负责土地登记、评估、征收、赋税等工作。
另外，日本土地制度还注重土地的保护和合理利用。
日本的土地资源相对有限，因此在土地利用上非常注重效益和可持续性。
政府在土地规划和管理上采取了一系列措施，如限制农田转为非农用地、推广节能环保建筑等。
此外，为了促进土地的合理利用，政府还实行了土地增值税等政策，鼓励土地所有者进行开发或合作。
总体来说，日本的土地制度在保护私有产权的同时，也注重公共利益和生态环境的保护。
由于日本土地有限，土地利用紧张，因此政府对土地的规划和管理非常严格，目的是为了最大限度地保护土地资源和环境，并促进土地的合理利用。
日本、美国、台湾土地制度
一、日本〔1〕现行土地所有制日本现行的土地制度是土地私有制。
所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
〔2〕现行土地使用制日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。
日本的非土地所有人利用土地主要表达在其民法的地上权和永佃权中。
〔3)土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。
国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。
优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，二、美国〔1)现行土地所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。
美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。
公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。
土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
〔2)现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。
美国法律规定土地可以买卖和出租。
联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。
城市土地估价制度国际比较与借鉴
英国：起源于 18世纪，经 过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
德国：起源于 19世纪，经 过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
日本：起源于 20世纪初， 经过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
中国：起源于 20世纪80年 代，经过多次 改革，形成了 较为完善的土 地估价制度
德国：可持续发展原则，注重 土地利用的可持续性和环境保 护
英国：公平原则，注重土地 所有者和使用者的权益平衡
美国：市场价值原则，注重土 地使用价值和市场供求关系
日本：综合评价原则，注重土 地使用价值和社会效益的综合
评价
中国：公平、公开、公正原则， 注重土地估价的公平性和透明 度
澳大利亚：市场价值原则，注 重土地使用价值和市场供求关
PART SIX
各国土地估价制度各有特点， 需要根据国情进行选择和借鉴
城市土地估价制度在国际上存 在差异，但基本原则和程序相 似
土地估价制度需要不断完善和 改进，以适应社会发展和城市
化进程
加强国际合作与交流，共同推 动土地估价制度的发展与创新
城市土地估价制度将更加完善和科学 国际间的合作与交流将更加频繁 技术进步将推动城市土地估价制度的发展 城市土地估价制度将更加注重环境保护和社会责任
系
PART THREE
估价方法：市场法、 收益法、成本法等
估价对象：土地、建 筑物、土地使用权等
估价目的：税收、抵 押、转让、征收等
估价依据：法律法规、 政策文件、市场数据等
估价机构：政府机构、 专业机构、民间组织等
估价程序：调查、评 估、审核、公示等
美国：采用市场比较法，注 重市场因素
英国：采用收益还原法，注 重收益因素
论日本土地征收程序
款规定 的认 定 电气通信 事业 者提 供 的 同款 规定 的认定 电气 通 信 事 业 用 设 施 相 关 的 事 业 ； ５ （）
与 日本 放 送 协 会 提 供 的 广 播 电 视 事 业 用 设 备 相 关 的 事 业 ；６ 与 电 气 事 业 法 中 一 般 电 气 事 业 、 （）
定 事业 进行 土地 征 收的必 要性 ， 以起 业 者 履 行 法 定 的 程 序 为 要 件 ， 定 内 容 未 确 定 的 土 地 征 设 收权 的形成性 行为 。 … （ ） 业认 定 的 启 动 一 事 在 日本 ， 业 认 定 的 启 动 必 须 由 起 业 者 申 事
之一是 有关 土地 征 收 程序 问题 。 日本 １ ５ ９ １年 颁布 、０ ４年修订 的 《 ２０ 土地 征 收法 》 详 尽 地规 ④
还规 定 了 特 别程 序 。 其普 通 程 序 分 为 五 个 阶 段 ： 业准备 、 事 事业认 定 、 调查 报告 的制作 、 收 征
委 员 会 裁 决 以 及 不 服 申诉 和 诉 讼 ， 主 要 程 序 而
事业主体 ， 具体 是指 国 家 、 地方 公 共 团体 、 公共 组合 、 公社 、 团 、 社 事业 团体 等特殊法 人 、 特殊会
事 业 ； ７ 与 （ ） （ ） 项 事 业 不 可 缺 少 的 通 （） １至 ６ 各
第３ ２卷
第 ５期
哈 尔 滨 学 院学 报
Ｊ ＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＨＡＲＢＩ ＵＮＩ Ｎ ＶＥＲＳ ＴＹ Ｉ
Ｖｏ ． Ｎｏ ５ １３２ ．
Ｍ ａ ０１ ｙ２ １
２１ ０ １年 ５月
【 章 编 号 】０ ４ ５ ５ （０ １ Ｏ —０ ８—Ｏ 文 １０ － ８６ ２ １ ）５ ０Ｏ ５
国外土地征收救济的法律规定
国外土地征收救济的法律规定摘要：我国正处在城镇化和工业化进程当中，因土地征收产生的矛盾纠纷很多，在一定程度上影响到社会稳定与和谐。
为此，借鉴各国土地征收救济的法律规定，对于解决土地征收过程中的矛盾和纠纷，具有一定的意义。
土地征收是国家为了公共利益的需要，依法强制转移相对人土地所有权并给予补偿的制度。
土地征收制度在城镇化和工业化过程中尤为突出，即便在城镇化和工业化完成之后，各国在现代化建设的进程当中，土地征收依然是行政机关较为普遍的行政行为。
美国的土地征收救济规定。
美国土地征收称之为“最高土地权的行使”。
美国宪法规定，“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用”。
美国土地征收必须具备三个要件：正当法律程序、合理补偿和公共使用。
正当法律程序是美国法律的基本原则，在土地征收救济中同样适用。
合理补偿是遵循市场价格进行补偿，包括对土地的直接用途和间接用途的补偿。
公共使用是征用土地的目的，征用土地必然是基于公共事业建设的需要。
对于征用目的之争，仍然需要通过法律程序来确定。
美国土地征收主要包括以下步骤：预先通告；政府对征收财产进行评估；向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；召开公开的听证会，以说明征收行为的必要性和合理性,如果被征收方对政府的征收本身提出质疑,可以提起司法程序，迫使政府放弃征收行为；如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理；法庭要求双方分别聘请独立资产评估师，由独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；双方最后一次进行补偿价金的平等协商；如果双方不能达成一致，将由普通公民组成民事陪审团来确定“合理地补偿”价金数额；判决生效后，政府在30天内支付补偿金并取得被征收财产。
英国的土地征收救济规定。
英国制订了《强制征购土地法》。
该法规定，征地部门首先必须证明其征地项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”，需要证明该项目带来的好处超过某些被剥夺土地的人受到的损失。
部分发达国家的征地补偿原则介绍
部分发达国家的征地补偿原则介绍补偿原则是土地征收补偿制度的核心内容之一，是确定被征收人可获补偿的原则性依据。
令人遗憾的是，我国尚未针对土地征收专门制定体系性强的单行法，而既有的《物权法》、《土地管理法》对土地征收制度也是规定甚少，因此在我国法上暂无征地补偿原则这一法律概念。
反观国外，多以宪法或宪法性文件的形式对征地补偿原则做出了明确规定。
笔者将要在下文简要介绍部分发达国家的土地征收补偿原则，以期对我国的征地补偿原则的确立有所裨益。
一、美国美国宪法第5修正案规定：“未经公正补偿，私有财产不得充作公用。
”这就是著名的公正补偿原则。
美国在建国之初是没有征地补偿机制的，后经过发展，土地完全商品化，可以进入市场流通，美国宪法便对土地征收做了严格规定：只有限于公共目的，而且经过合理的补偿，政府及有关机构才能行使土地征收权。
根据美国财产法，“合理补偿”是指补偿所有者财产的公平市场价值，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折现价格。
美国土地征用补偿标准是根据征用前的市场价格计算的，不仅考虑被征用土地现有的价值，而且还补偿可预见的未来的价值。
同时，补偿受益者不仅包括土地所有者，还涉及与被征收土地邻接的土地所有者、经营者，他们因土地被征收而导致的损失也在补偿的考虑之列，充分保障了土地所有者的利益[1]。
此外，在农用地征收方面，为更好地保护农业用地，防止农用地转做它用，美国采取了农用地差别税率办法，根据人口发展对农业用地的需要，确定需要保留的农业用地数量，然后由政府或社团集资购买，转售给专门经营土地的农民，同时规定土地所有者在一定的年限内不得转让或做其他用途。
二、日本有很多国家的征收补偿原则深受美国影响，最明显的当属日本。
日本现行宪法第29条第3款规定；“私有财产，在公正补偿之下可收归公共所用。
”这与美国第5修正案没有本质上的差别[2]，都是确定的公正补偿原则。
与美国相似，日本的土地补偿也是以被征用财产的正常市场交易价格为标准，并按照签订合同的价格计算。
日本土地征收及损失补偿制度
日本土地征收及损失补偿制度【摘要】日本土地征收及损失补偿制度是一个涉及到人民生计和国家发展的重要议题。
本文通过对土地征收程序、条件、损失补偿标准、申请流程以及存在的问题进行分析，揭示了该制度的运行机制和现实困境。
在论述中指出当前制度存在的问题，如对土地所有权人权益的保护不足、损失补偿标准的不合理等。
在探讨了日本土地征收及损失补偿制度的完善方向，并展望了未来的发展趋势。
通过深入研究，并提出建设性建议和改善方案，以实现土地征收的合理性、公平性和透明度，保障土地所有权人的合法权益，促进国家城乡建设和经济发展的可持续发展。
【关键词】日本，土地征收，损失补偿，制度，程序，条件，标准，申请流程，问题，完善，发展展望1. 引言1.1 日本土地征收及损失补偿制度概述日本土地征收及损失补偿制度是指日本政府在进行征收土地用于公共建设或城市重建等目的时，对受征地户的土地进行补偿的制度。
该制度于1961年开始实施，经过多次修改和完善，已经成为一个相对完善的法律体系。
日本土地征收及损失补偿制度主要包括土地征收程序、土地征收的条件、土地损失补偿标准、损失补偿申请流程等内容。
在日本，征收土地需要严格按照程序进行，包括地方政府的公告、听证会和最终的决定等环节。
征收的条件包括需要具备公共利益、合法性、必要性和公平性等要求。
损失补偿标准则根据土地的用途、面积、地理位置等因素进行评估，确保被征地户能够得到合理的补偿。
日本土地征收及损失补偿制度在维护公共利益和保障个人权益方面具有较高的效率和公正性。
也存在一些问题，如对补偿标准的争议、程序的繁琐等。
如何进一步完善该制度，以更好地平衡公共利益和个人权益，是当前亟待解决的问题。
2. 正文2.1 土地征收程序日本土地征收程序主要包括以下几个步骤：第一步是确定征收范围。
征收部门会根据城市规划和发展需求，确定需要征收的土地范围。
这通常会在城市规划会议上进行讨论和决定。
第二步是通知征收。
征收部门会向受影响的土地所有者发出征收通知，通知他们土地将被征收，并提供相关资料和信息。
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国外土地征收制度系列之日本
日本《土地征收法》规定，国家重要的公用事业都可运用土地征用手段，征用的目的严格依照公共利益原则进行。
该法以列举的方式规定了允许征用或使用土地的35种公益事业项目，其中包括国家社会生活、生产和科学研究的基本公共利益等。
主要有依据道路法进行的公路建设；以治水或水利为目的的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠等设施；国家、地方团体进行的农地改造与综合开发所建设的道路、水渠等设施；铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公厕、公园等等。
日本《土地征收法》同时规定要对征地行为进行补偿，补偿资金来源于租税和这些公共事业利用费所形成的公共财产。
其补偿的内容主要有五方面（1）征用损失补偿；（2）通损赔偿；（3）少数残存者赔偿；（4）离职者赔偿；（5）事业损失赔偿。
其中征用损失赔偿是指对土地所有者的损失赔偿，是按照征地批准时的市场价格来计算的。
日本土地征用事务的纠纷由土地征用委员会来裁决。
土地征用委员会是地方政府的专门行政机构之一，负责对地方土地征用和使用进行裁决，土地征用委员会对地方政府首长负责并独立行使职权。
日本《土地征用法》第71条规定，补偿的标准为“考虑到近旁类似土地的交易价格等而计算的事业认定告示使相当价格，乘以对应至权利取得裁决时为止的物价变动的修正率，所得的数额。
”而且日本的《伴随公共用地取得损失补偿基准纲要》进一步规定了对土地以正常交易额为补偿额计算的时期为契约缔结时。
与我国土地征收制度相比，日本的土地征收制度规定的比较详细、具体，特别是对征用土地的公益事业项目作出了明确的规定，这对我国的土地征收制度的完善有很好的借鉴意义。