基准地价系数修正法模板资料
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（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例1(估价对象情况2某省某市主要商业街有一待估面积为2000m的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。
其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。
该宗地属市区商业二级地段，2该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m(开发程度为三通一平，标准容积率为1)。
、基准地价公布时间为1996年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档家电服装日用百货副食店等基本生活业服装饮食理发用品繁企业职工总数,400 250,400 150,250 80,150 ?80 华 (人) 条距商业中心距离 ?R/2 ,R/2 ,R ,2R ,4R 件且?R 且?2R 且?4R距公交车站距离?100 100,200 200,300 300,500 500,1000(米)交公交车站车流量,30 15,30 8,15 5,8 ,5 通 (辆/小时)状距火车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4 况 (千米)距汽车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4(千米)宗地临街门面宽,8 4,8 2,4 1,2 ,1宗度(米)地宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差条宗地自身深度距,3 3,7 7,9 9,12 ,12 件离(米)容积率 3,2 0.5,0.9 ,0.5 4 1宗道路级别(米) 20,40 10,20 7,10 ,7 无地人行道宽度(米) ,5 3,51.5,3 1,1.5 ,1 临区域交通管理规无限制货车禁行货车禁行汽车行道限制机动街定其他车不不能停放车通行道能停放路宗周围土地利用类商业用地住宅生活市政小道工业仓储园林风景地型用地公共建筑交通用地其他用地外未来地规划用途商业用地住宅生活公共事业工业交通界用地教育卫生用地环机关用地境表2 某市商业服务用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 业企业职工总数15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 繁 (人)华距商业中心距离 11.8 5.9 0 条件距公交车站距离 4 3 2 1 0(米)交公交车站车流量3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 通 (辆/小时)状距火车站距离5.7 4.28 2.85 1.43 0 况 (千米)距汽车站距离5.7 4.28 2.95 1.43 0(千米)宗地临街门面宽 5 2.5 0 -2.5 -5 宗度(米)地宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 条宗地自身深度距1 0.5 0 -0.5 -1 件离(米)容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗道路级别(米) 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 地人行道宽度(米) 4 2 0 -2 -4 临区域交通管理规2 1 0 -1 -2 街定道路宗周围土地利用类7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 地型外未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 界环境表3 商业用地容积率修正系数表容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指100 102 105 109 112 113 115 数2(估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
工业用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
因素
微观因素
优
较优
一般
较劣
劣
交通条
件
道路通达度
好
较好
一般
较差
差
对外交通便利程度
便利
较便利
一般
不甚便利
不便利
基础设
施状况
供水
有保
障
基本有保障一般Fra bibliotek较差差
排水
好
较好
一般
较差
差
电讯
方便
较方便
一般
不甚方便
不方便
宗地
条件
相关企业聚集效益
高
较高
一般
较低
低
宗地形状、面积
有利于
建厂房
建J房梢
有不利
不利于
建厂房
一级工业用地基准地价修正系数说明表
因素
微观因素
变化
幅度
优
较优
一般
劣
较劣
交通条
件
道路通达度
8.59
Z
-8.59
8.59
4.29
0
-4.29
-8.59
对外交通便利程度
5.85
-5.85
5.85
2.92
0
-2.92
-5.85
基础设
施状况
供水
7.02
-7.02
7.02
3.51
0
-2.64
-5.28
对外交通便利程度
3.60
Z
-3.60
3.60
1.80
0
-1.80
-3.60
基础设
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法1 基准地价简介基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
2 基准地价系数修正法利用级别或区域基准地价评估基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价。
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例1(估价对象情况2某省某市主要商业街有一待估面积为2000m的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。
其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。
该宗地属市区商业二级地段，2该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m(开发程度为三通一平，标准容积率为1)。
、基准地价公布时间为1996年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档家电服装日用百货副食店等基本生活业服装饮食理发用品繁企业职工总数,400 250,400 150,250 80,150 ?80 华 (人) 条距商业中心距离 ?R/2 ,R/2 ,R ,2R ,4R 件且?R 且?2R 且?4R距公交车站距离?100 100,200 200,300 300,500 500,1000(米)交公交车站车流量,30 15,30 8,15 5,8 ,5 通 (辆/小时)状距火车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4 况 (千米)距汽车站距离?1 1,2 2,3 3,4 ,4(千米)宗地临街门面宽,8 4,8 2,4 1,2 ,1宗度(米)地宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差条宗地自身深度距,3 3,7 7,9 9,12 ,12 件离(米)容积率 3,2 0.5,0.9 ,0.5 4 1宗道路级别(米) 20,40 10,20 7,10 ,7 无地人行道宽度(米) ,5 3,51.5,3 1,1.5 ,1 临区域交通管理规无限制货车禁行货车禁行汽车行道限制机动街定其他车不不能停放车通行道能停放路宗周围土地利用类商业用地住宅生活市政小道工业仓储园林风景地型用地公共建筑交通用地其他用地外未来地规划用途商业用地住宅生活公共事业工业交通界用地教育卫生用地环机关用地境表2 某市商业服务用地修正系数表影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 业企业职工总数15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 繁 (人)华距商业中心距离 11.8 5.9 0 条件距公交车站距离 4 3 2 1 0(米)交公交车站车流量3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 通 (辆/小时)状距火车站距离5.7 4.28 2.85 1.43 0 况 (千米)距汽车站距离5.7 4.28 2.95 1.43 0(千米)宗地临街门面宽 5 2.5 0 -2.5 -5 宗度(米)地宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 条宗地自身深度距1 0.5 0 -0.5 -1 件离(米)容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗道路级别(米) 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 地人行道宽度(米) 4 2 0 -2 -4 临区域交通管理规2 1 0 -1 -2 街定道路宗周围土地利用类7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 地型外未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 界环境表3 商业用地容积率修正系数表容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指100 102 105 109 112 113 115 数2(估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
系数修正表.
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表商业用地住宅用地工业用地级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)一级2420一级1380 一级600二级1963二级958 二级516三级1356 三级747 三级385四级917 四级634 四级324五级550五级495 五级288三、商业用地宗地地价因素修正表2-19一级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<100 100~200 200~300 300~400 >400 距长途客运站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08宗地形状0.54 0.27 0 -0.27 -0.54临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<300 300~600 600~900 900~1200 >1200 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<150 150~300 300~450 450~600 >600 距长途客运站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 人口密度 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.08 0.54 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.54 0.27 0 -0.38 -0.75 临街宽度 3.15 1.58 0 -2.19 -4.38表2-23三级商业用地修正系数指标说明表距商业中心距离（米）<400 400~800 800~1200 1200~1600 >1600 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<200 200~400 400~600 600~800 >800 距长途客运站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63人口密度 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.75 0.38 0 -0.38 -0.75 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.19 -4.38表2-25四级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<800 800~1200 1200~1600 1600~2000 >2000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<220 220~440 440~660 660~880 >880 距长途客运站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -3.53 -7.05距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.20 -2.40 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.65 -3.30距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75 人口密度 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90临街状况 1.50 0.75 0 -0.90 -1.80宗地形状0.75 0.38 0 -0.45 -0.90临街宽度 4.38 2.19 0 -2.63 -5.25表2-27五级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200距主干道距离<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距长途客运站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800基础设施配套状况五项以上有充分保证三项或四项有充分保证其它距火车站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800 人口密度>20000 20000~15000 15000~10000 10000~5000 <5000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）7.05 3.53 0 -1.76 -3.53距公交站点距离（米） 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95 距主干道距离 2.40 1.20 0 -0.60 -1.20 距长途客运站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38基础设施配套状况 3.30 1.65 0 -0.83 -1.65距火车站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38人口密度 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95临街状况 1.80 0.90 0 -0.45 -0.90宗地形状0.90 0.45 0 -0.23 -0.45临街宽度 5.25 2.63 0 -1.31 -2.63四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
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（一）基准地价系数修正法
1、基准地价系数修正法的基本原理和公式
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：
地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正
2、郑州市基准地价成果
《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：
（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；
（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；
（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；
（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；
（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40
年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；
（7）郑州市市区土地基准地价成果。
郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2)。
根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：
郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合
修正系数如下表：
本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。
根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地
价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338。
则:
居住用地期日修正系数=338/253=1.3360
年期修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：r---土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。
最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明）；
m---评估设定年期；
n---基准地价对应年期。
待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，故年期修正系数为1。
（5）容积率修正
本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。
（6）确定估价设定开发程度修正
待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整”不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30元/平方米。
郑州市市区开发程度修正表
（7）待估宗地土地价格确定
根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：
宗地地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×其他修正系数±开发程度修正
宗地地价＝1800×（1+0.0434）×1.3360×0.8563-30
＝2118.60（元/平方米）。