2018佛山苏宁广场定位及物业发展建议-世联出品
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
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项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
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完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
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身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
2018佛山东菱帝苑首层商业营销推广方案(修复)
3.4 推广手法
我司强大的珠三角招商网络
多年以来，秉着诚心诚信的服务，累计了无数的商 家客户，打造出客户放心的企业品牌。
3.4 推广手法
部分商家展示
3.4 推广手法
公司业务员自身强大的招商资源和脉络
业务员即是商户
无数个项目下来，我司业务员以自己专业的能力和诚心 的服务，得到了曾经合作过的商家客户很大的信任，因 此我司业务员手中都有很多资源和脉络，业务员本身就 是个“大商户” 。
开发商盈亏表
（不计算租金递增率，以100㎡、售价29700元/㎡、租金165元/㎡计算）
单价
总价 5年投资回报率 （投资者收益）
5年租金收益
5年租金补贴 （开发商补贴）
开发商收益
实收 31515元/㎡ 31515000元
0元 1094000元
0元 3151500元
返租销售 34291.67元/㎡
3429167元 1371666.8元 1094000元 277666.8元 315100.2元
招商签约仪式
针对投资者客户举办招商签约仪式及产品发 布会，聚集人气，增强客户投资信心 活动必要性分析：通过举办招商签约仪式和 产品发布会，有利于打消客户顾虑，增强客 户投资信息，促进成交。
3.6 节点
（第一阶段：7月15日-8月30日) 1、7月15日道旗、桁架、条幅、户外 广告全面出街；
01
销售价格 = 月租金 X 12个月 X 12年
假设铺位面积为100㎡，租金按每年递增5%，12年回本（即每年 8.3%）来计算。 临街销售均价：34291元/㎡ 内铺销售均价：18702元/㎡
佛山苏宁广场方案设计文本-PLP建筑
a佛山苏宁广场项目方案设计报告书2013年5月佛山苏宁广场项目方案设计阶段报告Foshan Suning Plaza Schematic Design2013年5月May 2013第一章 设计总结Chapter 1 Executive Summary1.1 项目宗旨The Intention第二章 项目概况及分析Chapter 2 Project Understanding2.1 建筑说明Architectural Design Brief2.2 主要经济技术指标Relationship with old Town第三章 设计分析Chapter 3 Design Analysis3.1 基地位置Site Location3.1.1 佛山地理位置及历史Location and history of Foshan3.1.2 佛山新城核心区的发展 The Foshan New City Core District3.1.3 佛山新城交通枢纽中心The Transport Interchange Centre3.2 基地分析Site Analysis3.2.1 道路网络Vehicular Road network3.2.2 地下公交网络Public transport links below ground3.2.3 地上人流路线Pedestrian access3.2.4 城市群体布置Urban Massing3.3 设计概念Design Concept3.3.1 莲花概念与地标塔The Lotus concept and the Landmark Towe r3.3.2 总平面规划及布局Masterplan and layout3.3.3 透视图Pespective第四章 总平面设计Chapter 4 Overall Architectural Design4.1 总平面图Master Layout Plan4.2 总平面分析Site Analysis4.2.1 总图边界线分析Site Boundary Diagram4.2.2 基地入口及车流分析Site Access and Vehicular Diagram4.2.3 地库一层入口及车分析B1 Access Diagram4.2.4 消防分析Evacuation and Fire Fighting4.2.5 绿化范围分析Green Area4.2.6 覆盖率分析Site Coverage第五章 景观绿化设计Chapter 5 Landscape Design5.1 景观总体规划图－首层Landscape - 1F5.2 景观总体规划图－裙楼顶层Landscape - roof plan第六章 设计图纸Chapter 6 Architectural Drawings6.1 总平面图Master Layout Plan6.2 各层平面图Floor Plans6.2.1 购物中心Shopping Mall6.2.2 地标塔楼Landmark Tower6.2.3 步行商业街Pedestrian Shopping6.2.4 酒店裙楼Hotel Podium6.2.5 Soho 办公Soho Office6.2.6 住宅塔楼Residential Tower6.3 总项目立面图Overall Elevations6.4 主剖面图Main Sections1附录Addendum1 酒店空中大堂三层布局方案Hotel sky lobby 3 storey arrangement option2 酒店行政酒廊透视图Hotel executive lounge perspective sketch目录Contents1第一章Chapter 1设计总结Executive Summary1.1 引言3 Introduction1.1.1 项目宗旨The Intention佛山苏宁广场是将在佛山新城核心区打造的多功能商业综合体开发项目。
世联富力北郊综合体项目定位及物业发展建议中
后续供给——主要以住宅或综合
—体—公后寓工续市供场程给中的补充物业出现，后续 • 白图桦片林可间 见首创供国际城给正量尚国约际中心15-项2称目0万名 平类型米 规模
紫薇风气
首创国 SOH 际城 O公寓
3万
白桦林 居住 间 公寓
2万
银池•品 商务 3万平 智天下 公寓 米
正尚国 际中心
酒店 服务 公寓
写字楼 /住宅
罄，在售
售价
•
工程均价 为60006500左右；
双子座公 寓位于北
天地时代 在售， 广场 速度
（精装）均 价5800
6800
第5国际 尾盘 3700（售罄） 4600
45
40
1栋，几 35
赛高街区 区域内商
30 25
乎售完 务公寓租 20
金水平
15 10
均价6900 （58007400）
市场上的未公来寓开小数展状潜况不力错较根大本上都是投
资客在买，不太愁卖。在政府附近，临近公 园，还有很大的交通、地铁利好，做公寓对 —投能市有店着上客大有紧就多目—面 商 未看资卖场风效政客户都单邻在的前西积住来中客到上景劳府运将是纯着工年区安不公这风也的御也搬站会办居公程轻7域世能寓0个景是高园可迁明大公住旁人内0联太可区0御很 ， 有 以 ， 年 幅 的 的 ， 边 都根地大 以以域园大 经 ， 加 城 使 增 小 公 市 。 在本产， 考上的的的 开 精 进 市 用 加 企 寓 政 而 附上虑。3筹公0公吸 区 装 去 中 后 。 业 ， 府 且 近都，-划寓寓4引 域 修 。 心 ， ， 如 马 经 租是但0经市，。 的 上 都 对 住 果 开 房商平整理场主居 的 也精 可 会 把 区 子住米体前戴要住 是 搬装 以 向 装 的 住公，档景宜是公一过公 做 北 修 公 。寓价次比斌投寓少来寓些迁做司现，格做较资有局，不文移好很在里很得好。需部地多章，点多没面容要，这求，铁，，再，，有也易比随里的没站只酒加效很好
【苏宁生活广场——口袋手册】
特征
写字楼处于起步阶段，规模小 且档次低
写字楼市场迅速发展， 档次及理念逐步提升
背景
市场经济体制初步建立，民营 经济发展较快
伴随着石家庄经济的发 展，第二产业及第三产 业获得较快发展 世纪方舟、 华侨大厦 启动阶段 改善环境 住宅立项 商务办公
代表 项目
东购、北国商圈 萌芽阶段
动因 形式
办公需要 住宅办公
一、市场整体放量大，但城市核心板块仍呈现出稀缺状态；
写 字 楼 发 展
二、中心地带配套价值凸显、项目日益减少；
三、软硬件设施逐渐标准化、专业化、智能化趋势； 四、项目品牌拉动企业形象；
CONTENTS 目 录
石家庄商务格局介绍
品牌价值
项目价值介绍 产品价值介绍 投资价值分析 入住率分析
项目定位
√ 苏宁生活广场智能化系统配置包括安全自动化系统、 通讯自动化系统、音视频系统以及其它配套工程四大部分 组成，以科技领智化提升商务办公效率，将为商务办公创 造更多便利。
产品特色⑦
【优质资产、贴身管家】
√ 深圳开元国际物业，以“精确管理，精致服务，精细经营”为
核心，创造性推出了“东方管家”经营服务模式。开元物业目前已 承接全国16个万达广场项目。品牌服务，品质保证。
业态分布
潮流购物中心与美食广场引领时尚风向标
沿街商业部分规划约5万平米，其中包括地下1层地上8层，集 零售、百货、大型餐饮、特色美食、休闲娱乐、影院等多种商 业业态融为一体，满足时尚群体购物、休闲、娱乐、交际四大 需求。 同时苏宁EXPO超级店为商业布局的核心，充分融合本商圈年 轻、时尚的基础商业属性，在业态上实现互动和互补，进一步 提档升级。
开元中心
中铁商务 振头大厦
佛山商圈分析
商圈诸侯纷争祖庙独大不再2012年09月14日“演进篇”佛山十年城变近日，佛山万达广场动工和王府井百货项目土地正式开拆，这是近十年来异地商业巨头抢滩佛山的一个高潮，也是佛山近十年来商圈诸侯纷争的一个缩影。
而在十多年以前，在老佛山人心中，佛山最繁华的一条街，就是祖庙路。
以兴华商场为首的祖庙商圈集纳着佛山众多的商业消费潮流地，堪称佛山商业界的“一哥”。
十年来，随着城市的变迁，城市化进程的加快，以往的田野河涌已经高楼林立，佛山商圈格局也不再以祖庙独尊，购物中心、超市、各种城市综合体百花齐放，祖庙商圈、季华商圈、桂城商圈鼎足而立，镇街商圈也日渐繁荣昌盛。
佛山商业格局的变迁引来的是市民消费的高涨，以及消费习惯的改变，到了20 11年，佛山社会消费品零售总额1931.41亿元，是2 0 0 3年的4 .6倍，其增长速度高达18 .1%，人们从四面八方涌入祖庙或者不远几十里前往广州消费的习惯，也开始逆转，吃喝玩乐购在家门口搞定。
祖庙独尊2003年前，祖庙路在佛山人心目中，绝对是商界的一哥9月12日，上午10点左右，当早班人潮都退去时，祖庙路上大大小小的专卖店才拉开紧闭的卷闸开始了一天的营业，兴华商场、百花广场、百花新翼也陆续开门迎客。
不过这个点上一般人流都比较稀疏，只有三三两两的客人会踏进商场大门，悠闲地转转。
在祖庙路一家婚纱摄影店上班的黄小姐，会在中午的休闲时间里约上几个女同事，去兴华商场逛一圈，或者去百花新翼二楼的小店里修个甲，对于街边一排的专卖店她甚少踏足。
如果真要专门找一天时间来逛街，那么选择绝对不会是祖庙一带，对于她来说，逛一圈下来，仍然会觉得意犹未尽。
“几个商场并不在一个档次，兴华相对来说高端一点，购物环境好一点，但是友谊又太贵。
”她的选择多半会是季华路。
“那一带逛起来更过瘾，流行前线、英皇时尚城，特别是改造以后的印象城更加好逛。
”相对于如今佛山购物中心、百货商场、连锁超市遍地开花的情形，十年前却完全是另外一番风貌。
佛山苏宁广场定位及物业发展建议世联出品pptx
主题活动
会员体系
举办各类主题活动、促销活动，吸引消费者 关注与参与。
建立完善的会员体系，提供积分兑换、会员 专享折扣等福利，增强客户粘性。
服务及配套设施建议
优质服务
交通便利
停车服务
餐饮休闲
提供热情、专业的服务，设置导 购、售后等岗位，满足消费者需 求。
设置合理的交通出行方案，包括 公交、地铁等多种交通方式接入 ，提高客户出行便利性。
SWOT分析
对苏宁广场的优势、劣势、机会和威胁进行分析，制定合 适的战略。
使用材料和参考文献
[1]佛山市统计局. 佛山市统计年鉴. 中 国统计出版社, 2020.
[2]李明. 城市商业综合体发展趋势及 策略研究[J]. 现代商业, 2019(11): 1012.
[3]王丽. 互联网时代下商业发展的新 模式[J]. 商场现代化, 2020(4): 18-20.
服务，以增强消费者黏性。
借助互联网技术提升广场运营效率，打造智慧广场，提供便捷
03
的消费体验和服务。
展望未来趋势
01
未来城市商业综合体将更加注重消费者体验和个性化需求，数字化、智能化成 为发展趋势。
02
线上与线下融合、跨界合作成为商业发展的新模式，苏宁广场应积极探索和创 新。
03
绿色环保和可持续发展成为商业发展的新方向，苏宁广场应关注环保和节能减 排。
功能性设施
根据消费者需求，设置儿童游乐设施、休息区、 无障碍设施等，提升购物体验。
品牌组合
引入知名品牌和特色商户，提升广场整体品质和 吸引力。
创新科技应用
运用互联网、物联网等先进科技，提升运营效率 和服务质量。
营销策略
精准定位
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
交通便利/昭示性好 北区
物业 类型
购物 中心
商业 写字 酒店及 住宅
街
楼 公寓
项目开发目标
世联理解: 实现项目滚动开发和公司稳健财务目标完成，同时通过项目影响力，推广苏宁品牌， 拓展苏宁置业在珠三角区域的地产业务。
• 发挥绝无仅有的地铁上盖、城市中心、规模优势，把苏宁品牌提升到更高的层 企业品牌 次，实现大飞跃
层面
• 尽可能的通过可变现的物业来满足项目的滚动开发和现金流稳定，保证公司稳 企业利润 健的财务指标完成
佛山中德工业服务区、佛山新城市中心、现代岭南文化新城，拥有 中德工业服务区以及中欧城镇示范区两大平台，使得区域发展潜力巨大
城市绿肺资源，区域最优质的景观资源，超百万方佛山新城公园， 东平河江景、临江湿地公园
珠三角一小时生活圈的便捷交通，5大轨道环线接驳优势，充分考 虑契合地铁人流特性，放大商业辐射半径，拓宽客户基数
商业步行街由可售转变为持有经营，可短期内销售变现的物业体量减少； 因此，主要依靠公寓物业及写字楼（中低区）物业支撑项目资金回笼，对 于可售物业的价格预期将提高。
公寓目标售价：2万元/㎡以上（带装修） 写字楼目标售价：1.8万元/㎡以上
重点在于如何打造公寓、写字楼物业，增加产品附加值，实现区域项目的价格标杆。
层面
• 通过本项目的面市立足于佛山市场，借助广佛同城化的良机辐射至广州，影响 企业发展 整个珠三角区域，在华南区域成功推广苏宁品牌
层面
二
佛山苏宁广场定位及物业发展建议
Part 2 项目整体定位
01
项目SWOT分析
02
整体可比案例
03
项目驱动模式
04
项目整体形象定位
项目SWOT分析
充分考虑区域及轨道交通优势，直面项目人流导入问题及消费群体需求，创造专属 的综合体方式及更大的现金流
商业机会：区域内大型商业基本空白，各业态均具备较 大发展空间；
交通升级：轨道交通+道路改造，加强通达性，增加辐射 半径，吸引外部客流。
劣势（weakness）
人流导入：片区未形成商业氛围，产业人口导入在短时 间内难以实现
物业类型：纯商业用地，物业类型丰富，但变现能力具 有一定难度
物业规划：目前已完成地基工作，物业规划已定型，仅 能从产品规划上进行优化
世联行·佛山公司 2017.6
产品
前期项目定位及最终达成的产品调整方案回顾
集中商业、商业街及总部办公底商：项目运营的核心驱动力，主力打造成开放式体验 消费场所
公寓：结合市场主流产品打造、客户需求及前瞻性分析，以丰富产品线、提高产品竞 争力为原则 ① A座平层公寓 ② B座4.5米层高loft公寓 ③ C座平层公寓 ④ D座高区打造loft公寓，低区打造平层公寓 ⑤ 总部办公3-6层打造为3.6米层高的类loft公寓产品
超过200亿投入市级配套环绕，集六大中心于一体，客户吸引力增 大，更多的人流涌入佛山新城
苏宁置业，中国领先的智慧地产运营商，专注于当代城市空间的智 慧化开发与运营
佛山新城打造生物医药、会展经济、机器人产业区域三大产业支柱， 未来实现高尖精人才的导入
项目属性界定
项目打造中高端的城市综合体机会较为明显
祖庙板 块
桂城金 融高新 区板块
季华路板块
佛山新城 板块
广州商业核心区
佛山新 城商务 核心区
传媒中心
苏宁广场
八大总部
八大总部将建成的商业商务量约90万平方米，约占核心区总商业商务量的22.8%，但大部分项目均已停工。
项目本体价值
佛山苏宁广场拥有跳脱市场竞争的优质项目基础！
“
项
目
印
”
房地产业投资环境稳定，佛山资产完成投资额连年走高，对项目开 发有强力的经济支撑。苏宁广场所处的顺德区也占据佛山楼市重要地位。
优势（strength）
轨道优势：城市中心地段，独有的五条轨道交通接驳； 客户基础：拥有庞大的企业基数和20万核心消费人群； 规模优势：区域内最大规模商业综合体； 开发商资源优势：擅长开发商业地产，良好企业形象，
具有品牌牵引力。
机会（opportunities）
区域价值：区域进入中高端档次开发的新阶段，带动企 业及消费人群质素提升，带来优质客户来源；
威胁（threats）
供应量大：未来3-5年内新城综合体开发进入快速增长， 项目将面临巨大的外部竞争压力；
写字楼库存巨大：佛山写字楼竞争激烈，去库存压力大； 商业消费力：短期内核心消费客群消费力中等偏弱； 商业客群分流严重：多商圈导致客群分流严重。
整体可比案例
深圳华润中心：拥有深圳最大的购物中心——万象城，以商业为核心驱动的城市综 合体
目录
一 项目开发背景
二 项目整体定位
三 各物业发展建议
四 营销发展建议
五 项目开发及经济测算
一
佛山苏宁广场定位及物业发展建议
Part 1 项目开发背景
01
项目竞争格局
02
项目本体价值
03
项目属性界定
04
项目开发目标
项目竞争格局
广州商业强大虹吸力，及禅城季华路及桂城金融高新区商圈的崛起，加上佛山新城 内八大总部等多个商业体持续供应，项目商业商务竞争态势日趋严峻。
总部办公（1、2F商铺） 酒店裙楼底商
中低区（写字楼的2/3体量） 总部办公（3-6F公寓）
公寓塔楼A
公寓
公寓塔楼B
公寓塔楼C
公寓塔楼D
合计
其中可售面积
计算面积（万㎡） 7.3 1.6
约1.94 0.51 0.17 约4.44 1.13 1.73 1.23 3.56 3.15 26.76
15.92
销售目标
写字楼：打造以“5O”为核心的服务式生态创意写字楼
项目已明确写字楼高区、酒店部分、购物中心与
经 营 方 式 步行街均为自持，而少部分底商、5栋公寓及写 字楼中低区则为可售部分，约15.92万㎡
经营方式 持有
销售
物业经营方式及面积统计
产品类型
子项
商业
购物中心 步行街
写字楼
高区（写字楼的1/3体量）
商业 写字楼（酒店）
转型CBD级的开发阶段，片区形象中高端； 产业升级将对现有庞大的企业及消费人群质素进行优化提升。
商业考虑契合地铁人流特性，拓宽客户基数； 入市时为当期片区最大规模商业综合体，具有规模优势。
综合体消费集中禅桂地区，新城未形成商圈效应； 全部为商办物业，变现具有一定难度。
城市核心地段、非传统商圈 规模、轨道交通优势突出 未来聚集中高端消费群体 具有一定变现难度的综合体