物业服务费调价公示方案出炉 物业费调整,要听业主、业委

［业主］
公示收支要落到实处
“物业收支要公平公开。 每年都收物业 费，哪些人交了，哪些人没有交，这个我们 也不清楚。 另一方面是公开，每年收取的物 业费以及小区的一些广告， 物业把这些钱 花在哪些方面了？ ”市民江先生说，物业费 如果要涨价，得先让业主明明白白消费，把 账目公示清楚。
［专家］
业主、物业应各尽其责
物 业 服 务 费 调 价 公 示
【已成立业委会小区，看这边!】
业委会同意，就可实施调价
对于已召开业主大会成立业主 委员会的小区，《通知》也制定出了 明确的调价规则。 《通知》明确，物 业服务企业拟定“质价相符”的服务 方案。 经业主委员会同意后，可以 参照上述办法实施调价。
根据《通知》的规定，经业主委
《通知》明确，经业主委员会同 意后， 可以参照上述办法实施调 价。 是不是意味着，业主们的话语 权就丧失了？ 孔亚彬告诉记者，物 业服务企业在上调物业服务费前， 应该召开业主大会，听取业主代表 的意见。“物业条例当中有标准，如 果仅征得一两个业主的意见就上
调物业费，业主委员会将会承担这 一责任。 ”
三级 0.50元/月·平方米 0.65元/月·平方米
二级 0.35元/月·平方米 0.50元/月·平方米
一级 0.20元/月·平方米 0.30元/月·平方米
无选定哪些小区作为试点？ 孔亚彬 介绍说，目前虽然有少数小区前来 备案，但是试点还未选定。“试点由 各个区房管、 物价等部门进行选 择， 届时也将有多个部门参加，保 证公正化、透明化。 ”
【各方声音】
物业费调价 听听大家怎么说？
新的调价规则已经出炉， 可操作 性怎么样，到底能不能成行？ 无论是物 业公司、业主，还是业内人士，都有自 己的看法。
扬州物业管理商会秘书长吴 琪也指出，业主委员会的成员是由 业主选出来的，可以代表业主们的 利益。 如果业主们怀疑业委会成员 与物业“同穿一条裤子”，也可以依 据相关程序？
●将先试点后推行
据 悉 ， 此 次《通 知》也 同 时 明 确，为确保物业服务小区调整工作 的公正性和合理性，将在市区范围 内选择1-2个项目进行试点。 试点 过程中相关部门进行支持和帮助， 并邀请媒体进行宣传和监督。 形成 经验后，向市区全面推广。 目前有
少于一半的业主反对就可调价
《通知》同时明确，如持反对意 见的业主人数不足二分之一时，由 街道办或居委会出具证明，物价部 门给予备案，同意物业服务企业按 照公示价格进行调价。 如持反对意 见的业主人数超过二分之一以上 时，物价部门不予备案，并要求物 业服务企业按照原服务费价格标 准向业主收取服务费。
根据《物权法》的相关规定，有 关共有和共同管理权利的其他重大 事项，由业主共同决定。 比如调整物
疑问二 如何保证业主意见反馈的真实性？
●意见表注明个人信息，写清反对理由
按照《通知》规定，业主如有 反对意见，可填写意见表投放至意 见箱内，也可到街道办或社区居委 会当面反映意见，还可电话反映意 见。 如何确保业主填写的意见是否 真实？
孔亚彬告诉记者，业主在填写
意见表时应当填写完整个人信息 （包括姓名、住址、联系方式等），确 保意见表的真实性。 持反对意见 的，应当明确反对的理由。“我们应 该相信前来反映意见的业主，如果 意见不属实，也能通过个人信息找 到是谁写的意见表。 ”
［部门］
物业收费终将“业主自制”
孔亚彬提及我市小区物业服务费的最 终趋势， 虽然目前政府给予物业服务费调 整指导价， 但是最终还得征得业主同意。 “我们最终的指导思想是各个小区业主自 己管理自己。 ”孔亚彬表示，市场不成熟的 情况下，政府给予物业服务费指导价，而趋 势是“业主自制”，由物业服务企业进行定 价，与业主进行协调，双方达成共识后最终 定案。
价费， 应当经专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意。“以前小区的物业公 司就是不停地上门跑票， 比如小区 有1000户家庭， 至少要跑到500张 票，这是非常困难的。 ”扬州物业管 理商会秘书长吴琪指出，这一条款， 如今变成了“持反对意见的业主人 数不足二分之一”，这既尊重了《物 权法》本身的规定，也考虑到了物业 公司本身调价的难度， 让物业公司 调价的可操作性更强。
【未成立业委会小区,看这边!】
物管费调价要征求业主意见
记者了解到，此次《通知》根据 小区类型的不同，分别制定了不同 的调价规则。 根据《通知》的规定， 未召开业主大会成立业主委员会 的小区，物业企业在调价前要先征 求业主的意见，并公布收支情况。
《通 知》明 确 ， 物 业 服 务 企 业 应 当 遵 循“质 价 相 符 ” 的 原 则 ， 拟 定服务收费标准的调整方案，包 括物业服务内容和等级标准，物 业服务人员配置和收支测算，并 在小区大门口醒目位置向业主公 示并征求业主意见， 进行充分酝 酿。 物业服务企业将新的物业服 务费调整方案在小区业主出入大 门口、小区公示栏，并到每幢楼每
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关注点
2013 年 8 月 22 日 星期四 责任编辑：陈光 版式：成金鹏 校对：陈冬云
物业服务费调价公示方案出炉
物业费调整，要听业主、业委会意见
通讯员 熊婷婷 本报记者 金鑫 陈晨
今年3月15日召开的市区物业管理工 作 推 进 大 会 上 ，市 物 价
在局和市房管局联合发布了 《关于调整并公布市区普通住宅 物业公共服务费指导价标准的通知》，公布了最新的物业服 务费政府指导价标准。 新的收费标准出炉了，但并不意味就 能随便涨价了。 日前，市物价局和市房管局联合出台《关于公布市区物业 服务费调价公示方案的通知》，物业费调价，这次有谱了。 调价公示方案 究竟有何亮点？ 本报记者请专家进行了解读。
【新闻链接】
普通住宅物业公共服务费 指导价标准
物业收费 等级
2009年的老标准
新的物业指导价
七级 1.20元/月·平方米 1.60元/月·平方米
六级 1.00元/月·平方米 1.30元/月·平方米
五级 0.70元/月·平方米 1.00元/月·平方米
四级 0.60元/月·平方米 0.80元/月·平方米
［物业］
新规让物业公司看到希望
“现在亏欠的物业费，每个小区都有上 百万。 就康乐新村，算上养老保险等，每年 亏三四十万。 ”扬州康乐物业公司总经理刘 铁坦言，价格不调整，扬州很多的物业公司 都将难以为继，调价是势在必行的。
刘铁说，以前想调价，经本小区二分之 一以上业主同意几乎是不现实的。 此次，只 要反对意见的业主人数不足二分之一，就 可以调价，这给了物业公司希望。“这既尊 重了物权法和民意， 也给物业公司调价降 低了难度。 ”
个单元底层向业主进行公示，公 示时间15天。 公示内容必须包括 方案征求意见的公告、 上年度物 业服务费收支情况、 拟提高的服 务费标准和预算、 物业服务等级 标准及内容。
此外， 项目所在地街道办或 社区居委会在公示位置设立意见 回收箱。 业主如有反对意见，可填 写意见表投放至意见箱内， 也可 到街道办或社区居委会当面反映 意见，还可电话反映意见。 在公示 时间结束后，由所在地物价、房管 和街道办或居委会工作人员共同 打开意见箱， 进行统计并将统计 结果向业主公告。
员会同意和征求业主意见后，征求 意见的相关材料留存备查。 物业服 务企业按照新的价格标准与业主 委员会签订物业服务合同，并依照 物业服务合同向业主收取物业服 务费。 其标准告知所属地物价部门 备查。
■焦点问答
疑问一 已成立业委会小区要不要备案？
●不需要备案可以直接调
未召开业主大会成立业主委 员会的小区，由街道办或居委会出 具证明，物价部门给予备案后进行 调价。 那么，已成立业委会的小区， 还要不要备案？
吴琪认为，业主坚持不调价，这样的情 况，看似对业主有利，实则有害。 物业费上 调难执行， 部分物业公司只能降低服务质 量或是直接撤离小区，这样的情况下，小区 的环境就会进一步恶化， 业主生活的环境 也只会越来越糟。 物业公司也应该做好自 己的服务工作， 自己的收支情况对业主要 透明。 只要服务到位，业主们自会“欣然买 单”。 业主、物业应各尽其责，上调物业费才 能出现皆大欢喜的局面。
■焦点问答
疑问一 如何衡量小区入住率“偏低”？
●这一“门槛”执行中还需细化
记者发现，《通知》 中尽管明 确，未召开业主大会成立业主委员 会的小区，物业服务企业应拟定调 整方案，并在小区醒目位置向业主 公示并征求业主意见。 但也同时提 及：“业主入住率偏低的小区，不宜 采用该公示方案。 ”
“业主入住率偏低的小区，不 宜采用该公示方案”，如何衡量“入 住率偏低”这一词？ 有无准确的数 字界限？ 扬州市物价局副调研员孔 亚彬介绍说， 小区入住率是否偏 低，准确的界限将在执行中进一步 细化。
孔亚彬告诉记者，根据《通知》 规定，物业服务企业按照新的价格
标准与业主委员会签订物业服务 合同，并依照物业服务合同向业主 收取物业服务费。 其标准告知所属 地物价部门备查。“没有成立业委 会的是需要备案后进行调价的，成 立业委会的，则不需要到物价部门 备案了。 ”
疑问二
业主话语权会不会丧失？
●物业条例有标准，业委会要担责
疑问三
是否意味备案难度减少？
●街道办或居委会将出具证明
原先要“双过半”业主同意，如 今只要少于一半的人反对就行了， 这无疑是调价程序中最“核心”的部 分。 若是业主不投票或者没有关注 调价的事宜，反对人数如何计算？是 否意味着备案难度也因此减小？
孔亚彬表示，没有成立业主委
员会的小区以“1/2”业主人数为界 限，属于反向操作，之前标准是一 半的业主同意调价。“其中是否真 正达到一半人数反对或者支持，由 街道办或居委会出面证明，他们经 过调查才能出具这项证明的，备案 难度并没有因此降低。 ”