万科金域蓝湾首批次价格策略
万科南通任港路项目提报5.20修改 (2) (1)
外区拓点
从客源结构及距离关系，建议主攻北三区
通 州
沿海高速
+
如 东
+
如 皋
通州距离本案最近，客源对区域的
如皋
通洋北路
认知度高
如东
如皋、如东多私营业主，朋友及生 意圈多在市中心
通州
北三区居住相对分散，故选择商圈
人流密集地巡展
本案
通州平潮
平潮商圈巡展，周边小区以小蜜蜂派送环保袋覆盖
平潮，距离市区最近，其镇中心十字路口是最为 繁华的地段，建议在五平路通扬北路十字路超市 设巡展点
市中心卡位
南大街核心路段，人流聚集地
南 大 街
南大街与青年路路交界处
青
南大街
年
路
青年路
高端客源拦截
工农路商圈
工农路桃园路交界，南通体育馆处
工 农 路
圆融广场 青年中路
桃
园
路
文峰城市广场 恒盛尚海湾
Ø工农路为南通主干道， 沿路高端楼盘云集，设 点可直面拦截竞品客源 中南世纪城 Ø中南世纪城商圈已成熟 运营，受商圈辐射及体 育馆双重影响，高端客 流量大
通扬北路
平潮一中
附近居住区
平潮十字路口——建行
宝胜苑
五平公路
建行
世纪联华
平潮十字路口
苏果超市
平潮镇政府
平潮十字路口附近居住区
通州金沙
金沙商圈巡展，周边小区以小蜜蜂派送环保袋覆盖
金沙镇商圈核心区域，周边涵盖新老楼盘，人流量 大 建议选址：大润发巡展，周边商家及世纪大道沿路 商家派送单页+环保袋
帝奥生活广场 文峰大世界 虹南花苑
目的：通过万科实力的展示，提高媒体人对于万科品牌的感知度，进一步增加媒体人对于万
万科全套商品房定价策略，原来一户一价是这样计算出来的!
万科全套商品房定价策略，原来一户一价是这样计算出来的!万科定价的艺术定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。
定价是一种“艺术”，是需求和供给的平衡，是竞争态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡......割鹿茸，一次割的太多，收获固然高，但是会把鹿割死；割的太少，又不能获得最大收益，房地产的定价其实就跟割鹿茸非常相似......今天就给大家分享《万科的一户一价定价策略》万科定价的原则均价代表什么？万科商品房核心均价确定流程万科格目标选定流程万科价格选择定价方法价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。
图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。
▲通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法，以解决定价问题。
然后，该定价方法有希望导致一个特定的价格。
万科选择定价方法—3C万科定价常用方法—市场比较法案例市场比较法进行步骤比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘客户分析法＋收益反推法投资者关注投资收益率。
因此对价格非常敏感，一旦价格超过预期时，便放弃购买；首置客户关注月供与租金比值关系，此类客户需要进行测算；当客户购买意向及价格意向非常清楚时，对客户意向的分析直接指导价格生成。
根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资客和周边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报率。
因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。
收益反推法是制定价格表的一个重要方法，适用范围：无直接可比物业；写字楼、商场物业；投资型物业，包括投资型住宅。
万科上限定价法项目有市场新产品类型，无法直接定价以上游的可替换产品为上限第五园TOWNHOUSE的上游产品为中信红树湾和天鹅堡的大平面单位，即总价的高限在230-250万元；第五园合院TH面积区间为180-200㎡，合院TH定价为1.15-1.25万元/㎡万科价值定价法项目有市场新产品类型，无法直接定价以片区外其他项目的该类产品与其他产品的比值作为参照制定本项目中该产品的价格区间万科价格策略篇策略的考虑因素我们在制定价目表的过程中，不时回过头来看一看，这几个方面是否都考虑到了，并且作出相应的安排.即使无法解决，也是思考和努力之后的选择。
万科关于住宅及商业的定价模型
355 -170 -130
5,660 5,730 5,690
＝P0×
-0.016 -0.034 -0.034 -0.0
-0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 ……
+
-200 355 -170 -130 -200 ……
=
5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 ……
中管网房地产频道
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例 2、住宅价格模型的操作实例 （1）单元编号 部门：设计部、项目事务部、营 销部 阶段成果：编号平面图 （2）取得住宅基本数据（包 括面积、附加值等） 部门：设计部 阶段成果：基本数据表，表内包 括单元、楼层、房号、套内面积、 建筑面积、户型、家庭娱乐室面 积、地下储藏间（无采光）面积、 地下采光井面积或个数、花园面 积、封闭阳台及不封闭阳台个数、 平屋顶（即天面）面积、露台面 积、结构平台面积或个数、阳光室 个数等。
中管网房地产频道
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例 2、住宅价格模型的操作实例
（3）实地考察（爬楼） （4）分析影响售价的主要维度并确定 各维度的权重 一般维度包括景观、朝向、安静度、户型 等，景观主要考虑园林景观，而小区外的特 殊景观可在层差上体现 用百分比确定各维度的权重 （5）根据该批推货的目标均价和价格 拉差，确定纬度的分值范围 维度的分值范围以零为中值，两边的绝对值 相等，如-0.2~0.2 例：目标均价6000元/m2，价格拉差约1200 元/m2，则纬度的分值范围可设为-0.1~0.1 （6）实地考察，将各维度分成若干等 级，并确定各等级相应的分值，结合 平面图确定各栋的纬度分值，制作维 度平面图
0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 ……
万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报55PPT
•节点6：8月15日——7#楼精装修样板间正式开放； •节点7：8月30日——7#、8#楼公开发售。
•拟将4#和6#打包推广，6#增加液压室内电梯、4#重新制作样板间；
•5#重新制作样板间，在6月中旬推出；
•7#、8#楼拟分拆销售，7#楼样板间开放拟提前至7月开放，
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•7月底8月初直接推出。万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
产品 线索
向客户展示 产品的超值性
促进客户提升
精装修小户型 精装修大户型
5-7月
5月1日，启动项目硬性广告 5月启动金域蓝湾香堤推广 6月1日，启动5#样板房开放推广
（5月） 报纸广播网络 （全媒体覆盖）
5月25日， 小户型样板间
开放
5月中旬 走进厦大
6月15日 5#样板房开放
客产 线索
维系客户关系 提升成交客户满意度
SP活动
销售活动： —周末销售活动
价值 线索
向市场展示 蓝湾值得买的信息
提升客户购买理由
为爱家增值
物管篇 园林设施篇
文化篇
4-5月
4月12日， “为爱家增值”新闻发布会启动
同期，启动三篇项目系列软文 (物业、园林设施、社区文化)
（4月） 报纸、电视为
主
网络论坛为辅
4月12日， 新闻发布会
4月18日： —龙岩异地推荐
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万科客户 尊享计划
项目尾盘销售
7-12月
以万科特色活动为时间节点
7-8月：
万客会积分兑换（7月12日）
网络专题、 大户型样板间开
Happy家庭节（8月）
报纸新闻为主
放
万科业主年终答谢会（1万2月科）厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
金域蓝湾答客问最终版
金域蓝湾一期答客问整体篇1.金域蓝湾是哪家公司开发的？答：万科金域蓝湾是南京金域蓝湾置业有限公司开发的, 该公司为南京万科置业有限公司的全资子公司。
南京万科置业有限公司隶属于万科集团，在南京曾经开发过金色家园、光明城市、红郡和金域缇香等项目。
2.小区的土地使用年限？答：70年，自2008年3月7日至2078年3月6日。
3.小区的占地多少，总建面积多少，规划多少户？答：小区总占地约27万平米（约408亩）。
总建筑面积约70万平米，其中地上部分约55万平米，地下部分约15万平米。
约5000住户（4982户），由多幢16-33层高层板式建筑组成。
4.小区的容积率多少？绿化率多少？建筑密度多少？答：小区住宅整体容积率是2.00；绿地率约40%；建筑覆盖约14％。
5.小区分几期开发，何时全部完工？答：目前整体开发期数未确定。
6.项目东北两侧离河大约多远，绿地面积多大？答：项目的北侧和东侧离两河的间距约在100-200米，其中北侧政府规划绿地约3万平米，东侧政府规划绿地约为4.7万平米。
7.小区一期的占地多少，总建面积多少，规划多少户，何时全部完工？答：小区一期总占地约7万平米（约105亩）。
总建筑面积约15.5万平米，其中地上部分约12万平米，地下部分约3.5万平米。
约1000住户（986户），由2幢16层、6幢18层高层板式建筑共同组成。
8.一期何时交房？答：一期的1～4栋2010年4月30日装修交付9、一期户型位置是怎么分布的？答：一期总户数为986户。
目前一期主要有90平米的两房分别在1和2幢；115平米和135平米的三房、168平米的四房分别在3-8幢。
10、小区的建筑风格是什么样的？答：金域蓝湾采用新古典主义建筑风格，米色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量灰色糅合，使色彩看起来明亮、大方。
由古典柱式演化而成的简约的横、竖向线条对立面进行分割形成整齐的序列与韵律，给建筑群体带来非凡的整体感。
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下15~20万20万~30万30~50万50万以上单价1500-20002000-25002500-30003000-35003500以上1．低端市场（戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高。
（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者。
收入：年收入大多在3.5万以下。
家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查。
受教育程度：他们大多受过较高的教育。
置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。
购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。
2．中低端市场(郭豪铿)（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500~2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。
（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况：年收入3万—5万。
家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度：受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅。
购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。
购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。
3．中端市场(郭豪铿)（1）市场特征：该类产品总价大多在20~30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。
万科存货减值问题探讨
闽江学院本科毕业论文(设计) 题目万科存货减值问题探讨学生姓名蔡鑫学号3138108007系别爱恩国际学院年级2013级专业财务管理（国际财务管理方向）指导教师汤新华职称教授完成日期2016年12月20日摘要在经济发展日新月异的今天,企业财务报表的使用者希望企业的财务报表能够真实地成果和财务状况。
然而,许多上市公司为了自身的利益,通过计提存货跌价准备等进行利润操纵。
本文通过对万科集团的存货跌价准备现状，背后所存在的问题进行分析，发现其存在不计成本地高价拿地的问题，并受宏观市场影响，导致2008-2009年，2014-2015年份都存在大幅度计提存货跌价准备的行为。
从会计学方面来说，此行为存在忽视相关规定的问题，但是此行为也是目前房地产行业为了去存货而不得已的行为。
关键词：存货跌价准备问题对策AbstractWith the rapid development of the economy, the users of the financial statements of the company hope that the financial statements of the enterprise can achieve real results and financial status. However, many listed companies make profit manipulation by means of provision for the decline of inventory. Based on the status of Vanke Group for inventories, behind the existing problems were analyzed, found that the existence of any local problems and get high, by the macroeconomic impact on the market, resulting in 2008-2009 years, 2014-2015 years there are substantial provision for inventories behavior. From the accounting point of view, this behavior exists to ignore the relevant provisions of the problem, but this behavior is also the current real estate industry in order to inventory and forced behavior.Key Words: Inventory Depreciation, Problem, Solution目录摘要 (2)一、引言 (5)二、存货跌价准备的问题 (5)三、万科 A 滥用存货跌价准备计提政策的案例分析 (6)（一）宏观经济状况对房地产行业的影响 (6)（二）隐藏在万科巨额计提存货跌价准备的问题 (8)1、万科的战略问题 (8)2、市场宏观情况变化 (9)四、对上市公司滥用存货跌价准备的治理方法 (10)（一）完善准则中关于存货跌价准备的判断标准 (10)（二）汲取先进理念，加强存货管理 (10)（三）建立完善的绩效考核体系 (11)（四）强化和完善公司治理结构 (11)（五）强化审计监督，加大审计力度 (11)五、结论六、参考文献 (12)七、致谢 (14)一、引言根据财政部于二〇〇六年发布的新会计准则中的《企业会计准则第八号——资产减值》，资产减值损失确定后，今后的会计计算时不允许将其转回。
万科金域蓝湾_营销策略总纲
2006年上半年有3宗土地出让，仅有一宗成交，楼面地价是2510元/㎡，测算出其建设成本为4600元/㎡左右， 再加上开发商获取利润，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该 区域5000元/㎡左右的市场价格。说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。 2006年10月18日，“珠国土储2005－13”地块拍卖由华发以25.5 亿元获取，建面3510元/平方米，再加上契 税7000万元共26.2亿元的总价 ，宗地35.44万平方米，总建筑面积为72.66万平方米，功能定位为住宅、商业、 酒店、办公，挂牌出让的楼面地价为1200元/平方米。（万科、和黄、凯德臵地、中海、中信华南、招商、华 发）。而万科止步于1900元。
中华方兴· 每一间
本项目
方圆· 云山诗意
景山一号
金域廊院 钰海山庄 湖光山舍 华发新城 未拍卖地块 中新国际 华发国际 格力广场
银座
金碧时代 九洲假日 山海一品
万科· 珠海宾馆项目
蓝爵
金地项目
九洲时代 北岭项目
海湾半山
06年项目
在售项目 将售项目
上海中新· 中新国际
07年项目
面对众多本土与外来品牌发展商的合围，已不仅仅是产品与资源之 间的竞争。 但情侣路沿线未来高端项目的推出，有利于带动项目价格的提升， 同时，结合项目自身的产品品质和高调推广，项目存在进入珠海第 一阵营的机会。
项目现场展示品质不强，产品规划存在不足，整体档次不高，近期 营销中心将开放。
2.2竞争分析
华发九州
项目地址： 石华东路与情侣路交界 处西北侧。 建筑面积：3.9万平米 建筑形式：2栋高层， 28层
户型：4房，复式
工程进度：地基阶段 预计发售时间：2007 年中
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•甲类客户为有效客户中，诚 意度较高者； •乙类客户为有效办卡客户中 犹豫者
万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•诚意客户数量
•通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别率67%，判断有效客户总 量为2655组，A类客户总量为1281组。
• 2、享院卡中，客户对90+30 、C1户型的总价预期集中在65-70万、80-85万； • 3、水漾卡中，客户对C2、C3户型的总价预期集中在100-110万、140-150万。
•备注： •1、客户出价能力仅供参考，所有客户出价能力参考系数1.1。 •2、使用参考系数后客户出价能力调整为： •城市卡45万、49万、53万、56万； •享院卡74万、90万； •水漾卡115万、159万。
28.54
39.92
278.66 268.84 385.81 534.28
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•客户来源
•客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%；享院卡中城东客户占57.3%；水漾卡 中城东客户占56.2%。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•客户出价能力
• 1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、不临路套二、不临路小套三总价预 期集中在40-42万、45-47万、43-54万和47-60万；
可变 套三
临河 四房 合计
户型 A1 D1 B1 B3 B2
A2 A3 D2
临院 四房 两翼 四房 临河 高端
面积 83.59 89.92 85.87
83 82.16 合计 90.76 89.88 86.8 合计
套数 170 34 34 34 34 306 238 67 68 373
106.73 64
万科金域蓝湾首批次价 格策略
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2020/10/31
万科金域蓝湾首批次价格策略
•前言
•距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不同类型产品的价格口径。 •因此，请公司预审金域蓝湾首批次推售目标及价格口径。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
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万科金域蓝湾首批次价格策略
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•首批次推售范围
•10栋
•11栋
•12栋 •13栋
•本次可取得预售证单位约8.1 万平方米。 •从资源分布看，临河高端为 相对最差楼栋。
万科金域蓝湾首批次价格策略
•此次可售房源中,以90变120平米 的套三户型为主
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类型
套二
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•新特区政策为成都楼市注入新的活力
•1、新特区促使需求增大、对外地人购房更有吸引力、区域影响力增强。 •2、6月份以来，成都楼市全线飘红。
•魅力之城 5月成交90套 6月成交130套 7月170套 •双水岸 5月成交63套 6月成交80套 7月170套 •加州湾 5月成交18套 6月成交19套 7月38套 •朗润园 5月开盘量较大，6月成交120套 7月110套 •中海兰亭，均价6300，287套全部售罄。 •和黄南城都汇，均价6500元，8月4日开盘。 •天府长城图兰多价格从4月4700左右上扬到7月6500左右。 •二十四城价格口径从5500左右上扬到6000左右。 •蓉上坊价格口径从原定6500涨到7000。
•但是，目前各类产品蓄积客户总量因价格未较详细公布，供给关系取决于“量、价”关系。
产品类型 水漾卡 合计 享院卡 合计 城市卡 合计
供给套数 110 437 306
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卡类 甲类 乙类
甲类 乙类
甲类 乙类
客户需求 245 121 366 726 682 1408 310 472 782
供求比例 1：2.23 1：1.21 1：3.66 1：1.66 1：1.56 1：3.22 1：1.02 1：1.56 1：2.58
151.41 66
170.59
合计 164 843
套数比 20.17% 4.03% 4.03% 4.03% 4.03% 36.30% 28.23% 7.95% 8.07% 44.25%
7.59%
7.83%
4.03%
19.45%
万科金域蓝湾首批次价格策略
•产品分类供应与客户需求关系
•1、水漾卡由于资源稀缺，供不应求，成为价值标杆。 •2、享院卡从房源供应量和甲类客户需求量来讲，供大于求。 •3、城市卡供需基本平衡，在后续销售中，将存在一定的销售压力。
41.46 42.4 48.41 20.61
07上半年 27.26
51.52 78.57 60.72 39.98
15.39
64.46 18.88 16.69 12.23
13.74
62.54 67.01 21.27 25.5
9.59
86.95 121.33 76.84 81.69
150.65 156.33 111.3 106.09
•备注： •1、前期公布价格口径为两房50万左右，附加值三房80万左右，临河均价1万左右； •2、A类意向客户甄别诚意度标准： • 1)对本项目表现出比较强烈的关注。 • 2)认可本项目的产品类型。 • 3)能承受项目现在公布的价格口径。 • 4)附近政府机关、大型企业、学校等工作人员。 • 5)万科老业主或是品牌追随着。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
小结：
近4000组客户，2600余组有效客户，为本项目提供了良好的客户基数支持；
项目推广呈现的调性、周边竞品的热销及价格提升，使客户出价能力与总价区间接近。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
•3、720城南土地拍卖地价飚升，楼面地价已达到7000多元/平米。
•4、网上纷纷传言，08年成都房价上万。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•二环内项目供需情况
住宅供销 面积
（单位： 万平方米）
内环以内
供给
销售
内环至一环
一环至二环
供给
销售
供给
销售
二环至三环
供给
销售
三环外
供给
销售
2003 2004 2005 2006