未来十年商业地产的主流模式 - 大资管
商业用房资产运营方案
商业用房资产运营方案背景商业用房是指用于商业经营或办公租赁的房地产，包括商铺、办公楼、写字楼、休闲娱乐场所等。
商业用房的资产价值是与其稳定的运营和可持续的发展密切相关的。
由于商业用房的运营管理涉及到多个领域，如资产管理、租赁、物业管理、市场营销等，因此需要一个全面而系统的运营方案来管理商业用房资产。
方案1. 资产管理资产管理是商业用房管理的核心，主要包括资产评估、资产管理计划、资产运营监控、资产增值管理、投资分析等方面。
在资产管理的过程中，应该注重以下几个方面：1.1 资产评估商业用房的资产价值是需要评估的，资产评估应该专业、全面、客观、公正。
评估内容包括商业用房历史成交价、周边同类房价、租户品质、周边交通、扩展潜力等。
1.2 资产管理计划资产管理计划要根据资产目标，制定可行的管理措施，尽可能详细地分析商业用房的现状、市场发展趋势、投资价值等。
制定好资产管理计划可以更好地规划和执行商业用房的运营和管理。
1.3 资产运营监控资产监控是利用现代信息技术手段，对商业用房的日常运营情况进行实时监测、控制和调整，以保障商业用房的正常、高效、安全运营。
资产监控可对租金、维护费用、物业费等进行实时监控。
1.4 资产增值管理从资产管理的角度，要通过合理的投资组合、把握市场规律、开拓创新业态等途径来增值商业用房的资产价值。
资产增值管理要根据物业市场变化动态地调整。
1.5 投资分析投资分析是商业用房经营管理的另一重要方面，需要分析商铺的回报和投资风险。
该分析包括考虑各种因素，如租金、物业费、增值税、折旧等。
租赁管理是指对商业用房的租户进行有效的管理和维护，确保租赁收益最大化。
租赁管理主要涉及租赁政策的制定、租户筛选、租赁谈判、租金管理、租赁合同管理等。
2.1 租赁政策制定租赁政策制定是指管理者依据商业用房的运营情况、市场情况、商业氛围等进行合理的租金定价、优惠政策制定等方面工作。
租赁政策对商业用房的租售情况、利润最终都产生了多大的影响。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
中国商业地产十个发展趋势
中国商业地产十个发展趋势中国商业地产十个发展趋势中国商业地产十个发展趋势一、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。
一是政府的主导力量。
基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。
二是市场榜样的力量。
一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。
三是商业地产开发主体的扩容。
其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。
商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。
预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。
从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。
因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。
不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。
当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。
只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。
二、商业地产市场，从租售并举变成自持为主对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。
第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。
这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。
这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
《2024年我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》范文
《我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》篇一一、引言在我国的经济发展过程中，商业地产一直占据着重要的地位。
近年来，随着市场环境的不断变化和政策导向的调整，商业地产的运营模式也在发生着深刻的变革。
其中，轻资产运营模式逐渐成为行业发展的新趋势。
本文以万达商业地产为例，探讨我国商业地产转型轻资产运营模式的发展现状、特点及未来趋势。
二、我国商业地产发展概述我国商业地产在过去的几十年里经历了快速的发展阶段，以重资产运营模式为主，即通过大量投资、持有物业和租赁收入为主要盈利来源。
然而，随着市场竞争的加剧和政策的调整，传统的重资产运营模式逐渐面临挑战。
在这一背景下，轻资产运营模式应运而生，成为商业地产行业的新方向。
三、轻资产运营模式的定义与特点轻资产运营模式是一种以知识、技术和品牌为核心，以资本运营为主要手段的运营模式。
与传统的重资产运营模式相比，轻资产运营更加注重资本的利用效率和创新能力的提升。
其特点包括：较低的资本投入、较高的盈利能力、灵活的运营策略和强大的品牌影响力等。
四、万达商业地产转型轻资产运营模式的实践作为我国商业地产行业的领军企业，万达商业地产在转型轻资产运营模式方面具有代表性。
其通过以下途径进行转型：1. 强化品牌影响力：通过品牌建设和管理，提高万达广场等自有品牌的知名度，吸引更多消费者和租户。
2. 优化资本结构：通过资本市场运作，降低债务风险，提高资本利用效率。
3. 创新业务模式：发展文化、旅游、酒店等多元化业务，形成多元化的盈利来源。
4. 数字化升级：运用互联网、大数据等现代信息技术手段，提升运营管理效率和客户体验。
五、转型效果与问题分析万达商业地产在转型轻资产运营模式后取得了显著的成效，如提高了盈利能力、降低了财务风险等。
但同时也面临一些挑战和问题，如品牌维护成本高、创新业务的风险管理等。
针对这些问题，企业需要加强品牌建设、优化管理流程、提高创新能力等。
六、未来发展趋势与建议未来，随着市场的不断变化和政策的调整，我国商业地产行业将继续向轻资产运营模式转型。
商业地产管理运营模式
商业地产管理运营模式商业地产管理运营模式是指商业地产开发商或业主对商业地产项目进行管理和运营的方式。
商业地产管理运营模式是商业地产项目成功运营的关键，能够影响商业地产项目的投资回报率、租户满意度和经营效益。
下面将介绍几种常见的商业地产管理运营模式。
1.自营模式：自营模式是指商业地产开发商或业主自己管理和运营商业地产项目。
在这种模式下，商业地产开发商或业主拥有对项目的全部权益和决策权，可以更好地掌控项目的运营和经营方向。
自营模式适用于一些规模较小的商业地产项目，开发商或业主可以直接参与项目运营，提高项目的灵活性和反应速度。
2.委托管理模式：委托管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的管理和运营委托给专业的第三方管理机构。
这种模式下，专业的管理机构负责商业地产项目的日常管理和运营，包括租赁、市场推广、维护等工作。
委托管理模式适用于规模较大的商业地产项目，可以借助第三方专业管理机构的专业能力和资源，提高项目的经营效益和专业水平。
3.物业管理模式：物业管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的物业管理委托给专业物业管理公司。
物业管理公司主要负责商业地产项目的日常维护和运营，包括物业维修、清洁、安保等工作。
物业管理模式适用于商业地产项目中的物业管理环节，能够提高项目的维护水平和租户满意度。
4.特许经营模式：特许经营模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的特定经营权委托给特许经营者。
特许经营者负责特定经营业态的经营管理，例如餐饮、零售等。
特许经营模式能够引入专业的经营者，提高项目的经营水平和经营效益。
5.地产运营平台模式：地产运营平台模式是指商业地产开发商或业主通过建立自己的地产运营平台，统一管理和运营多个商业地产项目。
通过建立地产运营平台，商业地产开发商或业主能够实现对多个项目的集中管理和资源整合，提高项目的运营效率和经营效益。
综上所述，商业地产管理运营模式根据项目的规模和业主的需求可以选择自营模式、委托管理模式、物业管理模式、特许经营模式或地产运营平台模式等不同模式。
2024年商业地产招商方案
2024年商业地产招商方案一、市场分析1.1 经济形势分析根据国家经济发展规划和预测数据，预计到2024年，国家经济将继续保持稳定增长的态势。
消费升级趋势明显，人们的消费观念和消费方式发生了变化，对商业地产的需求也将逐渐增加。
1.2 行业发展趋势分析随着数字化时代的到来，互联网和物联网技术的应用将会在商业地产行业起到重要作用。
智能化、数字化和绿色化等趋势将成为未来商业地产发展的主要方向。
1.3 竞争态势分析商业地产行业竞争激烈，招商难度较大。
市场上已经存在一些规模较大的商业地产项目，其品牌影响力和经营实力具有一定竞争优势。
因此，在招商方案中需要充分考虑如何突出自身优势，吸引优质商家。
二、定位策略2.1 地理位置优势定位选择优越的地理位置是商业地产项目招商的重要策略之一。
地处交通便捷、人流量大的区域，临近繁华商圈和居民区，有利于吸引更多的商家入驻。
2.2 商业综合体定位商业综合体是当前商业地产发展的主流趋势之一。
通过结合商业、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，形成一个集购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一体的综合体，可以吸引更多的消费者，提高商业地产的盈利能力。
2.3 特色定位在市场竞争中，要想脱颖而出，招商方案中可以考虑特色定位。
例如，打造文化艺术氛围浓厚的商业地产项目，引进艺术展览、文化沙龙等活动；或者注重绿色、环保等特色，打造生态友好型商业地产项目。
三、招商策略3.1 制定招商计划根据项目的定位和目标，制定详细的招商计划。
包括招商目标、招商时间表、招商流程等，确保招商工作有条不紊进行。
3.2 加强宣传推广通过适当的宣传策略，提高商业地产项目的知名度和影响力。
可以利用传统媒体和新媒体的渠道，发布项目宣传广告、新闻稿等，吸引更多的目标商家关注。
3.3 招商资源整合积极寻求合作伙伴，增加资源优势。
可以与有影响力的商业地产公司、品牌商进行合作，共同拓展市场。
3.4 灵活的招商模式根据不同的商家需求，灵活采取不同的招商模式。
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未来十年商业地产的主流模式- 大资管
作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。
但在传统的中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。
传统的中国商业地产发展中，出现过三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有。
“完全出售”是指开发商将所拥有的经营性资产全部出售，并不参与经营，只为回笼资金。
从实际操作上看，由于开发商无法保障物业出售后的运营情况，除了少数位置极佳项目因为各种机缘意外生存下来，其余项目经营效率普遍比较低下。
目前该模式已逐渐被开发商放弃。
混和持有则指部分出售、节点持有（持有节点型主力店)。
部分开发商为了保证招商及运营效果，选择持有节点型的主力店，以带动其余小商铺的销售。
从实际效果上看，节点型主力店并不能带动小商铺的租赁。
这样的模式再次复制时，投资者热情就会大大下降。
而且节点型主力店的租金收益不高，资产回报率表现欠佳，导致物业在退出时面临着巨大挑战。
完全持有，即现金流滚资产模式，通过可售性物业的利润弥补持有物业的资金沉淀。
这原本被证明十分成功的模式，一旦面临去化速度降低的市场现状，当现金流不再能滚出资产时，该模式也慢慢走向尽头。
在上述三种模式中，资本都属于企业内部循环，其融资方式主要以借贷来运作。
无论是开发贷还是在基金中做夹层，可统称为借款模式。
这一模式成立的基础在于，销售型物业的溢价极高。
如果当期就能实现远期的退出回报，投资人当然先选择尽快回笼资金，而非将大量资本沉淀于经营性物业中。
当行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。
这种情况下，“股权融资——大资管”时代呼之欲出。
什么是大资管？
大资管模式的核心特征是把资产管理方与投资方分离开来，类似于所有权和管理权相分离。
通过私募股权的管理方法，以资产管理为纽带，极大程度地发挥各专业能力的集成和整合，为投资人创造更合理的回报。
“资产管理”包括代建、代运营、资本管理等多项内容，既可单独操作，也可融合实施。
资管方的收益主要体现在代建费收入（投资额的3%-5%）、运营管理收入（租金的10%）、资本管理费收入（投资额的2%）以及退出收益（溢价的20%）等。
当然，资管方也可以选择成为投资人的一部分，如全球非常著名的Simon、Hines。
可见，“大资管模式"”尽管被称为轻资产模式，但在实操过程中，其实是“半轻资产”模式。
另外，大资管模式主要考量的是资产管理规模，所以也叫“资产滚资产”模式，其组织特征是"有限合伙人"制度。
挑战
任何模式的建立，都伴随着革命与颠覆，并非一蹴而就。
尽管大资管模式的成功在国外已有不少例证，但在中国市场环境下，仍面临不少挑战。
当然，这也是个博弈的过程，挑战中也孕育着巨大的机遇。
如果应对得当，此消彼长，未尝不是企业弯道超车的契机。
即便认识到大资管的优势，目前零售行业的不景气、零售地产过高的资产价格，直接导致资本方找不到合适的投资项目。
大资管模式中平均6%的回报要求，在这样的情形下很难实现，这是投资方面遇到的难点。
商业地产资产还面临着极大的回调压力。
目前来看，普遍偏高的资产价格经过未来几轮调整，可能将回归其应有价值，这样投资方预期的回报率更容易被满足。
融资方面，资本市场仍倾向于挣快钱。
政策因素影响、市场前景不明朗、人民币汇率等种种因素，导致投资人心态并没有改观，这是最大的问题。
前述三种模式的彻底衰落也需要一段时间才会显现。
部分开发商仍抱着一丝幻想，希望继续房地产的暴利时代，这还需要一番斗争过程。
但是，随着行业利润率与去化速度的下降，债券融资优势不再，而险资等追求稳健回报的资金蓄势待发，这都将促使资本向着投资回报相对平稳的地方流去。
资产管理方面的核心问题是，资产方与管理方的信任问题始终没有得到解决。
一方面，国际通用交易模式尚不能完全落地使用，资产方对资产管理的商业模式判断尚不成熟；另一方面，缺少成熟的资产管理团队也是一大缺陷。
但随着大资管模式的日渐铺开，成熟的团队也将越来越多。
尽管REITs等退出道路在国内还处在基本封闭状态，但资产证券化是国家的政策方向，未来二三年内开放REITs已是大势所趋。
一言以蔽之，目前商业地产“投融管退”的闭环中每个环节都面临着挑战，但是归根到底都落在行业资产价格过高以及资本回报追求过快这两点上。
如果这两个问题得到解决，再加上管理团队的成长，大资产模式焕发青春是可以预见的未来。
市场中已经有成功案例的证明，例如零售地产中的深国投、万科、凯德都是这个模式的资深玩家，而产业地产方面，普洛斯、万通等也是入市已久的高手。
未来5-10年大资管模式将成为商业地产的主流模式。
选择
从更成熟的市场如美国的经验看，零售地产是规模最大的资管市场，然后依次为产业、写字楼、酒店、医疗养老等大健康地产以及文娱等特种地产。
而中国的情况是零售地产回报率很不乐观，一般在3%-4%；写字楼只有北京、上海的回报率较高，其它城市回报率基本低于零售地产；酒店回报更差一些。
相比而言，规模略小的产业地产投资回报率现在普遍达6%-8%，是不错的一个投资选择。
时下火热的医疗养老等大健康地产与文娱等特种地产的最大问题在于，其市场规模并不大，而现在入场玩家已经很多，竞争激烈。
很多开发商进入这两类领域是出于拿地的需求，这仍是现金流滚资产的思想，而非大资管思路，期待的还是地块的综合收益，而并非真正投入在持有医院、养老院、演艺场所、主题公园等，商业模式并不清晰。
长期来看，从市场规模、回报上升空间和自身擅长角度判断，零售地产是很有吸引力的投资产品。
零售不动产投资：
在大资管模式下，鞭策“投融管退”这一闭环积极运作的灵魂是投资回报率，其核心管理思想就是KPI（关键绩效指标）。
对比以往“资产管理”时代，管理者关心的重点是当期收益。
以购物中心为例，运营管理者是从消费者和商户维度进行思考，其KPI（Key Performance Indicators，即关键绩效指标）为客流量、提袋率、客单价、商户入住率、销售坪效等指标。
而进入“大资管”时代，关注的重点则是现有投资收益和未来资产增值，其KPI为同店增长、EBITDA-U（Utilization of Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation andAmortization，即投资回报率）等指标。
资深玩家凯德便从投资项目之初就开始评估未来的投资回报率，其有一整套的KPI评估体系，用于预测资产的收益及退出时的价值。
EBITDA-U 定位规划的核心KPI
目前，EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。
现阶段，EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。
一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达到
8%-12%，甚至更高。
EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U＝EBITDA（税息折旧及摊销前利润）/Investment（投资成本）。
从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。
EBITDA-U提高的核心在于增加购物中心的营运收入，控制营运成本。
由于租金收入是购物中心营运收入的主要来源，合理化、最大化购物中心的租金收入便成为购物中心开发规划的重中之重。
国内的商业地产的组织模式主要有四种:
第一个是在预算管理模式中，商业部门是集团的一部分，属于成本中心，行业内大多数公司采用这类模式。
第二个是轻资产的委托管理模式，是指城市地产公司将商业地产委托给商业管理公司进行管理，商管公司通过收取委托管理费物业管理费广告费等来获取收益，这是万达采用的模式。
第三个是轻资产的分租模式，是指城市地产公司将商业地产以内部定价的形式租赁给商管公司，商管公司收取租金溢价物业管理费广告费等收益，保利是这种模式的代表。
第四个是重资产的代建模式，商管公司采取重资产的操作模式，其中开发环节由城市地产公司代建，商管公司实质上是一个全价值链运作的商业投资公司。
那么除了组织形式的现状，未来什么样的组织形式比较有利于市场操作？不一而论，未来大资管资产的持有权与管理权分离的外包方式将逐渐出现并成熟。