房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办
房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办[房地产金融]
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河南过客2009-1-8 16:18:31 218.22.249.* 举报
房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办
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zhiai302009-1-8 16:18:49 219.235.129.* 举报
1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。
2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。
只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。
第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。
3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。
4、存在税务风险。
5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税
预缴问题的通知进行预缴。
6、鸡放在狗窝里还是鸡。
你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。
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cylchw2009-7-13 9:14:00 124.131.164.* 举报
根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。
它是企业会计核算方面的一项新内容。
由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。
因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。
根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。
“同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。
虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。
二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。
实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。
具体做法及运用如下。
1.预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。
①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。
预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。
销售结算后，该明细账余额为零。
②平时可运用科目间的勾稽关系，总体核对“递延税款”借、贷方金额的准确性。
即总账“递延税款”借方发生额合计数＝（总账“预收账款”贷方发生额合计＋总账“应收账款”借方发生额合计数）×营业税费率＋总账“预收账款”贷方发生额合计数×预计营业利润率（15％）×适用所得税率；总账“递延税款”贷方发生额合计数＝总账“主营业务税金及附加”借方发生额合计数＋（总账“主营业务收入”贷方发生额合计数－总账“应收账款”借方发生额合计数）×预计营业利润率（15％）×适用的所得税税率。
房地产企业预交税费的相关会计处理
童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。
会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。
对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
企业如果要弥补以前年度亏损的所得税该如何处理
企业如果要弥补以前年度亏损的所得税该如何处理随着经营环境恶化，经济低迷等问题，企业的营利能⼒受到很⼤的考验，有些公司会出现亏损。
如果企业在申报所得税时，要弥补前年度的亏损，这种情况应该怎样处理呢?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
⼀、弥补以前年度亏损的会计处理1、⼀般情况的亏损弥补。
⾸先要明确亏损的内涵。
税法上的“亏损”是指按税法规定调整后的⾦额，是企业所得税年度纳税申报表主表第23⾏“纳税调整后所得”的数据，不是企业财务报表中所反映的亏损额。
其次亏损的弥补期限是5年。
另外，《国家税务总局关于企业所得税若⼲税务事项衔接问题的通知》第⼋条明确，对企业由于技术开发费加计扣除部分已形成企业年度亏损，可以⽤以后年度所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。
2、应税项⽬与免税项⽬之间的亏损弥补。
《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴⼯作的通知》规定，企业取得的免税收⼊、减计收⼊以及减征、免征所得额项⽬，不得弥补当期及以前年度应税项⽬亏损;当期形成亏损的减征、免征所得额项⽬，也不得⽤当期和以后纳税年度应税项⽬所得抵补。
这条规定要求，企业取得的免税项⽬应该单独核算，应税项⽬与免税项⽬不能盈亏相抵。
⽽企业会计利润是综合计算的，没有区分应税项⽬与免税项⽬，纳税申报表同样未单独体现应税项⽬所得与优惠项⽬所得。
因此，计算应税项⽬的应纳税所得额时，应在会计利润总额的基础上调减免税项⽬所得，不管免税项⽬是盈利还是亏损都要作全额调减，计算公式为：应税项⽬调整后所得=利润总额—免税项⽬所得。
例如，企业应税项⽬所得为-70万元，免税所得为30万元，利润总额为-40万元，免税所得30万元不得弥补应税项⽬亏损，应作全额调减(-40-30)，调整后为应税项⽬的所得仍为-70万元。
反过来，如果企业应税项⽬所得为70万元，免税所得为-30万元，利润总额为40万，免税所得-30万元不得⽤应税项⽬所得弥补，同样是作全额调整[40-(-30)]，调整后为应税项⽬的所得仍为70万元。
房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办
房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办[房地产金融]悬赏点数10 2个回答435次浏览河南过客2009-1-8 16:18:31 218.22.249.* 举报房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办回答登录并发表回答取消在谷歌搜索房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办系统推荐答案zhiai302009-1-8 16:18:49 219.235.129.* 举报1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。
2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。
只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。
第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。
3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。
4、存在税务风险。
5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴。
6、鸡放在狗窝里还是鸡。
你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。
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这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。
它是企业会计核算方面的一项新内容。
由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。
房地产企业预交所得税的会计处理
房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。
在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。
销售完工现房取得首付款,预缴税款的财税处理
销售完工现房取得首付款，预缴税款的财税处理今年初全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已经有山东、安徽、河南、四川等地明确表态，要试点现房销售。
实务中，越来越多的房地产开发企业也开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。
这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？案例甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2023年4月办理竣工备案。
2023年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。
其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2023年1月收取。
2023年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。
假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%,甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%,暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？01.土地增值税原则上可以办理清算从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。
按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。
各地的操作细则一般按规定作了细化。
比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取"先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款彳寺工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。
但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。
浅谈房地产企业收入确认税会差异的纳税调整
浅谈房地产企业收入确认税会差异的纳税调整房地产企业销售未完工产品时按预计毛利计算缴纳企业所得税，完工年度结转收入再将之前预计的毛利转回，实现所得税税款的均衡缴纳。
如果完工年度与会计结转收入在同一年则收入确认没有税、会差异，申报也相对简单。
本文讨论的是房地产企业收入确认存在税会差异时（完工年度与会计结转收入不在同一年）在所得税申报方面的处理。
一、政策依据1．《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号,下称31号文）第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（竣备）。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
（下称“三个条件”）2. 31号文第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
3. 31号文第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
4. 《企业会计准则第 14 号——收入》（财会〔2017〕22 号发布）第四条：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
二、分析根据31号文的上述规定，所得税以是否达到完工标准作为结转收入的时点，即三个条件孰先进行确定，完工当年应及时结转收入和计税成本；而会计准则是应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，通常以交房作为控制权转移的判断标准。
企业亏损递延所得税会计处理
企业亏损递延所得税会计处理
企业亏损递延所得税的会计处理主要涉及以下步骤:
1.确认递延所得税资产:当企业发生亏损时，可以根据税法规定，将该亏损视为可抵扣暂时性差异，进而确认相应的递延所得税资产。
具体来说，企业应以可能获得用于抵扣尚可抵扣的亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
2.计算递延所得税:递延所得税资产或递延所得税负债应以相应的可抵扣暂时性差异或应纳税暂时性差异乘以适用的所得税税率计算得出。
3.确认所得税费用:在确认递延所得税资产的同时，企业应相应确认所得税费用。
所得税费用应以当期应交所得税加上或减去递延所得税费用来计算得出。
4.调整递延所得税资产:在资产负债表日，企业应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。
如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则应当减记递延所得税资产的账面价值。
其具体会计处理为:借记“所得税费用”科目。
贷记”递延所得税资产”科目。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回，其具体会计处理为:借记递延所得税资产”科目，贷记"所得税费用”科.目。
需要注意的是。
亏损弥补是企业所得税的税收政策。
当期发生的亏损可以在未来期间的企业所得税应纳税所得额中扣除。
因此就会产生了暂时性差异，确认相关的递延所得税。
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房地产开发企业所得税预缴税款的处理
工 开发产 品取得 的收入是否作 为计提广告 费、业 务宣传费和业 务招待 费 的基数 ，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任 。 ５ ． 结语 上述 几点属于预缴 过程 中值得探讨 的问题 还有一些涉税 事项处理 的细节规定也易 生歧义 ，对 问题 的不同理解和 处理方法 ，会严 重影响企 业 月度 （ 或季度 ）预缴行为和纳税 水平 。纳税人 通常在追求 利益最大化 的本能驱动下 ， 钻政策 、 规定之漏洞 ， 在预缴 期间少计收入 、 多作扣 除， 降 低预 缴期 间的应纳税所得额 、减少预缴额 ，待汇 算清缴时予 以补足 ，这 样 既减轻 了企业 当期财务压 力，又不违反有关规 定。也使企业 的所 得税 费用与企业盈利 配比 ，并使预 计营业利润在开 发产品完工结 算期得到反 映 ，笔者认 为，预缴的企业所得税应在 “ 递 延税款 ”归集 （ 转回） 并 采用 同步登记法 ，这样可 以提高核算准确性 ， 简化 核算工作 ， 使 实际数与预 计 数在 同一账页反映 ，便于预计数转 回、对比、开展税务 申报等工作。 具 体方法 为 ： 做好会计 核算 ，统 一核算方 法 ，使 ” 预收账 款 ” 、 递 延 税款 ” 、“ 主 营业务收入 、主营业务成 本、主营业务 税金及附加 ” 明细 内容 相互对 应，做好计提 、抵减预计营业利润的核算工作 企业所得税应 在 ” 递延税款 ” 核算 ，借方 为因预 计营业 利润而增计的企业所得税 ； 贷方 为销售结算转 回 已计提 的企 业所得税 ，销 售结 算转 回在 “ 递 延税款 ”账 户 中归集 的企 业所得税 ，原 则上原计提多 少转回多少 ，结算 后该账户余 额为 “ 零 。 当然 企业实 际毛利 率水平的高低也 影响预缴水平 ，这 是因为现行政 策 规定 ，房地产 购销合 同在开 发产 品竣工验收 前后均可签订 。因此房地 产 开发企业 因开发经营 阶段 的不同 ，销售 行为可分为两 种，一种是竣工 验收后销售房 产的行为 ，即正常的销售行 为 ；另一种是预 售行为 ，即持 预售许可证 上市销售未 完工开发产 品。在 某个会计年度 ，企 业可能会两 种销售状态并 存。按照规定 ，未完工开发产 品取得的销 售收入在进行税 务处理 时确认为收入 的实现 ，需要按预 计计税毛 利率 分月 （ 或季度 ）计 算预计毛 利额 ，计入 当期应纳所得额 。待 开发产 品完工后 ，再予结 算实 际的计税成本、毛利额及企业所得税 。 从预缴征 管层面看 ，由于 当前月度 （ 或季度 ）预缴 申报表项 目设计 于 ２ ０ ％。 不够详尽 ，据实预缴与 企业应纳税所得 额相关 的只有 营业收入 、营 业成 （ ２ ） 位于地级市 、地 区、盟 、州城 区及郊 区的，不得低于 １ ５ ％。 本和 实际利润额 三项 独立指标 ，对 于房 地产企业而 言 ，预售收入按 规定 （ ３ ） 位于其他地 区的 ， 不得低于 １ ０ ％。 计算 出的预计利润 只能合并计入 实际利润额 。这种 指标过少且逻辑 关系 ２ ２经 济 适 用 房 开 发 项 目 经济适 用房开发项 目符 合建设部 、国家发展改革委 员会、国土资源 不 强的报表设计 无 法全面反映 申报企业 的各 个事项 ，容易遗漏 ，也使 部、 中国人民银行 《 关 于印发 经 济适用房管 理办法 的通 知》等有关 房地产企业所得税预缴率偏低在所难 免。 为 改进和 完善现行房地产开发企业所得税预 缴制度 ，针对 目前房地 规定 的，不得低于 ３ ％。 产 开发企业所得 税预缴率水 平较 低的情况 ，建 议改进和完善 现行房地产 ３ ． 按照规定的预计利润率分季 （ 或月 ） 计算出预计利润颤 房地产开发企业按 当年实 际利润据实预缴企业所得税的 ， 对开发 、 建 开 发企业所得税预缴制度 。 首 先 ，要增强预缴制 度的规范性和 可操作性 ，对现行 规章制度 中规 造 的住宅 、商业 用房以及其他建 筑物、附着物、配套设备等开发产 品， 在 未 完工前采取 预售方式销售 取得 的预售 收入 ，填报在 中华人 民共和 国 定 不清晰 、执行 有争议 的事 项加 以修正 、明确 ，从制度层面 降低征纳双 方的税收 风险。包括 明确房 地产开发企业 只能采取按 实际利润据 实预缴 企业所得税 月 （ 季 ）度预缴纳税 申报表 （ Ａ类）第 ４ 行 “ 利润总额”内。 ４ ． 房地产开发企业对经济适用房项 目 的顶售直进行初始纳税 申 报 、报批 的方式 ，明确预 缴期利润能 弥补 以前年度 亏损 ，明确房地 产开发企业预 房 地产 开发 企业对 经济 适用 房项 目的预售 收入进 行初 始纳 税 申报 缴 期计算 当期应 纳税所得额 时允许扣除 的具体 项 目，明确未 完工开发产 时，必 须附送有 关部 门批准 经济 适用房项 目开发、销售 的文件 以及其他 品取得 的收入可 以作为计提广告费 、业务宣传费和业务招待费的基数。 其次 ，明确法律 责任 和处罚制 度 ，提高税收法规 的严肃性 。包括 明 相 关证 明材料 。凡不符合规 定或未 附送 有关部 门的批 准文件 以及其 他相 确少预缴 企业所得税具有 一定的法律责任 ，明确少预缴 的所得税需要 加 关证 明材料的 ，一律按 销售 非经济适 用房 的规定执行 。 报体 系 、 增强 申报 的实效性 。 即使认真按 照上述要求做 了 ，现行制度仍 旧有不够完善 的地 方 ，尚 收滞纳金 改进 预缴 申 再业 的企业所得税 征收管理 ，规范从 事 房地产开发 经营业务企业 的纳税行为 ，根据 《 中华人 民共 和国企业所 得税 法》及其 实施条例和 《 中华人 民共和 国税 收征收管理法 及其实施 细则 等有关税收 法律、行政法 规的规定 ，结合房 地产开发经 营业务 的特 点， 国家税务总局制定了 房地产开发经营业务企业所得 税处理办法》 ， 接 着 又下发 了 《 关 于加强企业所 得税预缴工 作的通知》 ，指 出加强企业所 得税预缴工作是税收征管 中的一项重要任务 。 从近 几年来 的情况看 针 对房地产企 业所得税 的税收管 理 、国家税 务总局 已出台了多个文件 ，不 断地对所得税 的税收进行 调整和完善 。根 据 当前相关文件精 神 ，企业通 过正式签订房地 产销售合 同或 房地产预售 合 同所取得 的收入 ， 均确认为销售收入 的实现 ，进行企业所得税预缴 。 对 销售未 完工开发产品取得的收入 ，要求按预计计税毛利率分 月 （ 或季度 ） 计算 出预计毛利额 ，计入 当期应纳税所得额 ，进行企业所得税预缴。 房地产企业相 比其他行业 ， 具有开发销售周期长 、 成本 费用项 目 多、 会 计核算繁琐 的特点 ， 税收处理尤其是企业所得税核算的复杂程度更高 ， 其 收入 和税前扣 除项 目等涉税 事项处理正确 与否、 申报表填 报真实准 确与 否 受纳税人会计核算健 全程 度的影 响很大 。但是 、高投资、高风险 、高 利 润的行业特性 ．加上税收监 管手段和处 罚措 施 的弱化 ，往 往促使部分 企 业为追求利 益最大化 ，采取 避税甚至逃 税的行为 。这 就要求房地产企 业按照规定做好 以下几方面工作 ： １ ． 房地产开发企业按 当年实际利润撮实分季 （ 或月 ） 预擞 企业所得税 房地产 开发企业按 当年实际利润据 实分季 （ 或月 ）预缴 企业所得税 的，对 开发、建造 的住宅 、商 业用房 以及 其他建筑物 、附着物、配套设 施 等开发产 品，在 未完工前采 取预售方 式销售取得 的预 售收入 ，按 照规 定 的预计利润 率分季 （ 或 月）计算除预计 利润率 ，计入 利润总额预缴 税 款 ．开发产 品完工 、结算计税成本后再按照实 际利润重新调整 。 ２ ． 预计利润率暂按 以下规定的标准确定 ２ ． １非经济适用房 开发项 目 （ １ ） 位于 省、 自 治 区、直辖市 和计 划单列市所在地城郊区的 ，不得低