房地产评估案例分析报告参照
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
房地产评估案例分析报告_1
房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
地产法律案例分析报告(3篇)
第1篇一、案件背景本案涉及一起房地产交易纠纷，原告李某与被告某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《房屋买卖合同》，约定李某购买开发商开发的某住宅小区的一套房屋。
合同签订后，李某依约支付了首付款，但开发商未能按照合同约定的时间交付房屋。
随后，双方就房屋交付及违约责任产生了争议。
二、案件事实1. 合同签订与首付款支付2018年5月，李某与开发商签订《房屋买卖合同》，约定李某购买位于某市某区某住宅小区的房屋一套，房屋建筑面积为100平方米，总价款为200万元。
合同约定首付款为总价的30%，即60万元，余款在房屋交付后支付。
李某于2018年6月支付了首付款60万元，开发商出具了收据。
2. 房屋交付延迟合同约定房屋应在2019年6月30日前交付。
然而，至2019年7月，开发商仍未交付房屋。
李某多次与开发商沟通，要求其按照合同约定交付房屋，但开发商以各种理由推脱。
3. 违约责任合同中约定，如开发商未能按时交付房屋，应向李某支付违约金，违约金为已付房款的10%。
由于开发商未能按时交付房屋，李某要求开发商支付违约金6万元。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 开发商是否构成违约？2. 违约金的计算是否合理？3. 李某是否有权要求开发商支付违约金？四、法律分析1. 开发商是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约。
2. 违约金的计算是否合理根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
”本案中，合同约定了违约金的计算方法，即已付房款的10%。
该约定符合法律规定，且双方当事人均同意，因此违约金的计算是合理的。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产资产评估报告案例
房地产资产评估报告案例目录一、报告概述 (2)1.1 报告目的和背景 (3)1.2 报告范围及评估对象 (3)二、项目背景分析 (5)2.1 项目基本情况介绍 (6)2.2 项目所在区域概况 (7)2.3 房地产市场现状分析 (8)三、房地产资产评估方法 (9)3.1 评估方法及选择依据 (10)3.2 评估流程 (11)四、案例分析与评估结果 (13)4.1 案例介绍及评估范围确定 (14)4.2 房地产价值评估过程展示 (15)4.3 评估结果分析 (16)五、风险评估与调整建议 (17)5.1 可能存在的风险分析 (18)5.2 风险评估结果及调整建议 (18)六、结论与建议总结报告重点及目的 (20)6.1 主要结论汇总 (21)6.2 针对项目的具体建议与措施 (22)一、报告概述本报告旨在对位于XX市的XX房地产项目进行全面的资产评估分析。
该项目为一栋高层住宅楼，包括地上28层及地下3层，总建筑面积约为10万平方米。
评估对象为该项目的整体物业，包括住宅、商铺及公共配套设施等不可分割的部分。
根据评估目的和背景，我们采用了市场比较法、收益法等多种方法对项目进行了综合评估。
通过市场比较法，我们参考了周边类似物业的成交价格，结合本项目的基本特征（如地理位置、周边环境、配套设施等），对物业的价值进行了初步估算。
利用收益法，我们基于项目的未来收益进行预测，并将其折现至当前价值，从而得到了更为全面和客观的评估结果。
在评估过程中，我们还充分考虑了宏观经济环境、政策走向以及市场供需等因素对项目价值的影响。
通过对项目用地性质、规划条件、施工进度等方面的深入分析，我们也进一步确保了评估结果的准确性和可靠性。
本报告将详细阐述评估过程、方法、结果及建议，为委托方提供全面、客观的房地产资产评估服务。
1.1 报告目的和背景本房地产资产评估报告旨在为潜在投资者、金融机构、政策制定者以及其他相关方提供关于某房地产项目的详细信息和专业意见。
房地产估价报告的写作详解与案例参考
房地产估价报告的写作详解与案例参考三、房地产估价报告的写作(一）封面的写作成房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报告出具日期估价。
这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
1.估价报告名称估价报告名称一般为"房地产估价报告"。
为了一目了然，#可结合估价对 ,和估价目的给估价报告命名,例如"房地产抵押估价报告"、市房屋■估价报告编号'估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。
估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按第二节房地产化价报告写作顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。
^3.估价项目名称项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名^如"深圳市罗湖区布吉路X X花园X X阁第20层A住宅抵押价值评估"。
"深圳市罗湖区布吉路"表示估价对象的区位；"X X花园X X 阁第20层A"表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报吿中所使用的名称；"住宅"表示估价对象的用途，"抵押价值评估"表示估价需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。
因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作筒要说明。
估价委托人(估价委托人，需要准确无误地写明其全称。
当为单位时，应写明其名称，如"XX贸易有限公司"；当为个人时，应写明其姓名^房地产估价机构(房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全称。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例2.1房地产评估案例一案例评估对象为××位于市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于市××开发区的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于市××开发区××路××号，土地等级属市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××位于市××开发区××路××号房地产，建筑物状况如下：（2）厂区状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
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《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积13６2.５826 m2, 建筑面积１135９．1784m2,用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷,市政配套设施齐全.估价对象建于２0０3年，为１7层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察,估价对象的维修保养情况良好,使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为２012年３月。
四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准ＧＢ/T50２９1-199９）；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则,估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价.七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多,能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：00000D D C C B B A A V V ⨯⨯⨯⨯=其中： V ＝ 待估房地产价值; ﻩＶ0 = 比较实例房地产价格；ﻩﻩA = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数； ﻩﻩＢ = 待估房地产估价期日房地产价格指数； ﻩB0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数；ﻩﻩC = 待估房地产区域因素条件指数；ﻩC ０ = 比较实例房地产区域因素条件指数；ﻩﻩﻩD = 待估房地产个别因素条件指数；D ０ = 比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例（见表1)素修2）算术平均法确定评估单价为:（7０81+7370＋６８８3)／３≈７1１0( 元/m２）评估值为:7１１0×11359.1７84 ≈80,763,80０(元）二、成本法成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格,扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为：B B L qC C V ⨯+= ．。
.。
．．。
．(1) 其中:ﻩ V = 待估房地产价值； CL = 待估房地产楼面地价;ﻩCB = 待估房地产建筑物重置价格；ﻩﻩ qB ＝ 待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价CL用基准地价系数修正法。
即根据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待评地块的公平市场价值.本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有关税费。
其基本公式为：C L =S ×A １×A ２×A 3 －--—-－---—－－—--－－-—-－——---—－————－---—－----————－（2）其中,C Ｌ-楼面地价； S — 基准楼面地价; A1—年限修正系数;Ａ２—个别因素修正系数； A ３—市场转让因素修正系数。
A1＝〈1——1/(1+i ）ｎ＞／<１——１／（１+i)n ＞-—-－－－－－－－－———－—-－－（3)其中，i —折现率（一年期存款利率为 2.2５%,风险调整值取4%,则i ＝6．25%)；n —最高出让年限； N-剩余使用年限；选取基准楼面地价s:该地商业用二级地的基准楼面地价s=４560元／m2 年限修正系数ａ１：因该地块刚办完有偿使用手续,取得商业用地的最高出让年限，所以,由公式（３）得A １=1。
0个别因素修正系数Ａ2:评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，所以，确定取修正系数为： 1.02 市场转让因素修正系数Ａ3本次评估采用的基准地价是2000年10月修订的,通过对该市土地交易市场的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：0．9:１，因此,确定Ａ3＝0．９求得楼面地价，由公式（2）得:楼面地价的单价为：4560×1.0×1.０２×０。
９= 4186(元/m2）取整为41９0元/m２。
则：CL ＝41９0×１1359。
1784 47，５9４,960 （元)求建筑物重置价格CBCB＝前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润….．。
.....。
．.．。
.。
．．．（4)综合造价(包括土建、装修及安装工程造价)目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为１３98元/ m2装修：8００元/ m2给排水及电照：１1０元/ m2电梯及配电设备:２４4元／ｍ2因此,综合造价=1３98＋800＋110+２44=２５52（元／ m2）前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的3%，则：2５５２× 3％ = ７7（元/ m２ )其它费用（包括工程监理费、质监费、配套费等）根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的14．5%，则：２552 × １４.５％ = 3７０(元/ m２）资金成本资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息.该楼房的正常建设期为一年,评估基准日的一年期贷款利率为5.８5％，则：(２5５２+77+37０）×5.８５%×1／2=88(元/ ｍ２)利润根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的20%,则: (25５2+７7＋370)×20%=600(元/ m２ )重置价值由公式(4)得：重置单价=25５2+77+３７0+88+600=36８5 (元/ m2 )，取整为３6９0元/ m2CB＝３６90×１1359。
１7８4 ≈４１，915,370 ( 元 )求建筑物成新率q Ｂ通过现场勘察建筑物使用状况、保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使用年限和尚可使用年限，利用年限法,综合评定出其成新率。
成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)------—-——---—－（5)该楼房于2０0３年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了9年，经现场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31年.则由公式(５）得：qB＝31/(9+3１）×100％=７8％求待估房地产价值V则由公式(1)得:V ＝ 47，59４,96０＋ 41，９1５，370 × 78％≈80，288，９００（元）估价结果确定用两种方法得出的估价结果比较接近,取二者的平均值得80，５26，４00元.评估单价约为７090元/平方米。
比较成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况,估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本，而不是估价对象房地产的实际成本。
市场比较法以替代原则为理论基础，只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用，而且具有较强的说服力,在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时,市场比较法才是最有效的评估方法。
但市场比较法也受很多限制,主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。
结合实际情况，此案例采用市场比较法更好.案例二一、估价对象概况本项目估价对象为某处商品房，地处繁华地段,交通便捷，市政配套设施齐全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好,使用正常。
具体情况如下表:状况价对款额考依房地产抵押价值三、估价时点：２01２年３月四、价值定义（名词解释）抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
五、估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产抵押估价指导意见》《房地产估价规范》【国标GB／Ｔ 5０291－199９】《城镇土地估价规程》【国标GB/T １8508—２001】六、估价原则1、遵循合法原则,以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；２、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；３、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
4、最高最佳使用原则，最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。
七、估价方法根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。
1．市场比较法根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照,并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平.２．收益还原法该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益,再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估价对象房地产价值。
八、估价测算过程1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值（１）选择交易案例根据替代原则,选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值.具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则：1、与估价对象应属于同一供需圈，用途相同。
２、交易日期与估价时点应接近，交易案例正常,或可修正为正常交易。
表一：案例情况说明表 (单价：元/平方米）(２）建立价格可比基础上述三个案例与估价对象的计价方式一致。
(3)进行交易情况修正上述三个案例与估价对象均为正常交易,故修正系数为10０％。
（4)进行市场状况修正上述三个案例的成交日期为２０12年2月,与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定,故修正系数为100％。
（5)区位因素修正实物状况修正权益状况修正上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为100％。
求取比准价格市场法估价测算汇总表２.运用收益还原法求取估价对象房地产价值设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下， 收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：⎪⎭⎫⎝⎛++--=t Y g g Y A V )11(1其中： V ——房地产在估价时点的收益价格 A ——房地产的未来第一年净运营收益 Y ——房地产的报酬率 g-—净收益逐年递增的比例 t ——房地产的收益年限估价对象建成于2004年，证载用途为商业,土地使用年限为4０年,截止估价基准日为止，土地尚可使用３2年左右,所以收益年限按３2年计算。