我国办公写字楼以及商业性质楼房全案代理时必备硬性条件以及后续的全程跟踪式服务以及策案时的流程
办公室项目招标代理服务方案
办公室项目招标代理服务方案一、项目背景随着经济全球化的发展，企业对外拓展和市场竞争的需求越来越强烈，办公室项目的规模和复杂程度也随之增加。
办公室项目招标代理服务作为企业外包的一种形式，能够帮助企业专注于自身核心业务，将办公室项目的招标工作交由专业的服务机构来完成，以提高项目的质量和效率。
二、服务目标我们的服务目标是为客户提供全方位、高质量的办公室项目招标代理服务。
通过制定科学合理的招标方案、组织有序的招标流程、严格规范的招标评审、全程跟踪的服务监督，以及及时有效的问题解决和沟通，为客户创造更大的价值。
三、服务内容1.初期准备阶段：-根据客户需求和项目情况，制定招标策划方案，明确招标目标、范围、进度等；-分析项目的特点和难点，确定招标方法和准入资质条件；-编制招标文件，包括招标公告、招标文件、合同草案等；-制定招标评审办法和评标指标体系。
2.招标发布阶段：-采用多种渠道发布招标公告，提高潜在投标人的覆盖面；-组织招标文件的发售和预审工作，确保投标人有充分的了解和参与机会；-进行投标人问询和答复，明确项目需求，消除投标人困惑。
3.投标评审阶段：-组织投标文件逐项审核，对不符合要求的投标文件进行逐一淘汰；-成立专家评审委员会，进行投标文件的评审，综合考虑价格、技术、综合实力等因素进行综合评判；-编制评审报告，对中标候选人进行公示。
4.合同签订阶段：-协助客户与中标候选人进行商务谈判，推动谈判进程；-编制合同草案，确保合同内容科学合理，双方权益得到保障；-协助合同签订，确保签订流程规范顺利。
5.项目执行阶段：-在项目执行过程中，协调客户和中标方之间的沟通与协调，解决项目执行过程中的问题和矛盾；-进行项目进度和质量的监督，确保项目按计划顺利进行；-组织项目验收工作，确保项目的交付质量。
6.项目收尾阶段：-进行项目总结和回顾，总结项目经验和教训；-提供相关数据和报告，帮助客户进行项目绩效评估；-协助项目结算和收尾工作，确保项目顺利结束。
写字楼招商方案
写字楼招商方案目录一、前言 (2)1.1 编写目的 (2)1.2 预期效果 (3)二、市场分析 (3)2.1 行业概况 (5)2.2 市场需求 (6)2.3 竞争格局 (7)三、目标客户定位 (8)3.1 客户群体特征 (9)3.2 客户需求分析 (10)3.3 客户价值分析 (11)四、招商策略 (12)4.1 产品策略 (13)4.3 渠道策略 (15)4.4 推广策略 (16)五、招商执行计划 (17)六、风险评估与应对措施 (19)6.1 市场风险 (19)6.2 竞争风险 (20)6.3 法律风险 (21)七、招商效果评估 (22)7.1 招商成果量化 (23)7.2 招商过程监控 (24)7.3 招商效益评估 (24)八、招商策略优化建议 (25)8.1 调整产品策略 (27)8.2 优化价格策略 (28)九、总结与展望 (30)9.1 实施效果总结 (31)9.2 发展战略展望 (32)一、前言随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，写字楼市场日益成为投资领域的热点。
为了满足市场需求，提高写字楼的招商效果，本方案旨在明确写字楼招商的目标、策略和实施步骤，为项目的顺利推进提供有力保障。
本方案将围绕写字楼的市场定位、目标客户群、品牌形象等方面展开，通过深入分析客户需求、优化产品品质、提升服务水平等手段，实现写字楼的高效运营和可持续发展。
本方案还将关注行业动态和市场变化，及时调整招商策略，以应对各种挑战和机遇。
通过本方案的实施，我们期望能够为投资者创造更大的价值，为租户提供更优质的服务，为社会经济发展做出积极贡献。
1.1 编写目的本招商方案的编写目的在于明确阐述写字楼的招商策略和目标，确保招商工作的顺利进行，实现写字楼的商业价值和经济效益最大化。
通过本方案的制定和实施，旨在吸引优质企业入驻，共同打造高品质的商务环境，提升写字楼的知名度和竞争力。
本方案还将详细阐述招商的具体步骤和措施，为招商团队提供明确的指导方向，确保招商工作的有序开展。
中国内地对写字楼的评定标准
中国内地对写字楼的评定标准，最高级为“甲级”。
一般认为，甲级写字楼应具备以下素质（并不要求具备所有要素，但应具备其中的绝大多数）：1 ．硬件。
硬件的配备决定写字楼项目的初始价值和品质定位，对投资者选择产生直接刺激。
李嘉诚“位置、位置、位置”的著名判定被认为是通行于房地产建设、投资成功的铁律，因此，位于交通方便、写字楼集中的区域成为判定甲级写字楼的重要条件；单个项目面积较大才能降低管理成本、提高收益率，因此，每一单层面积多在1000 ～2000 平方米；停车场数量的多寡是区分甲级和乙级的标准之一。
按国家标准来说，乙级写字楼只规定有专用地上、地下停车场即可，而甲级写字楼的停车场至少要每200 平方米即有 1 个车位。
高档写字楼/ 物业会对自己的品质提出更高要求：楼层高度超过 2.6 米，一般多在 3 米左右；装修、管道网、楼面承重等符合国际标准；电力供应充足且有自备发电机组；平均每 5 层有一部电梯，等候时间不超过30 秒；平均每20 平方米楼面建筑面积配有一条电话线；实用率在7 成以上；只供租用，租金交予单一业主；管理由富有经验及专业的国际管理公司负责。
2 ．软件：管理与服务为项目提供附加价值，并对后续的保值增值产生重要影响，对投资收效具有决定意义。
设备管理：建立稳定的高素质的工程设备技术人员队伍、培训制度和考核制度，建立技术设备资料档案、机具仪表库；保安管理：现代写字楼保安管理的根本要求和主要内容；清洁管理：办公楼清洁的开荒、清洁保障的范围和内容、保洁服务管理；商务服务；前台服务：问讯服务和留言服务、信件报刊收发分检递收、个人行李搬运寄存、出租车特约服务、提供旅游活动安排、代订购机车船票、全国及世界各地酒店预定服务、花卉代购递送……对商业物业的资产管理，是随着商业物业投资的兴起而强化的。
我们的经验是：资产宜选择在主要临街点建设，停车场及外广场前端宜采用条造型，创造大面积临街店面，使商业物业在相关服务设施后直线排开；规模较大商业物业需要用四方形造型，停车场置于物业外围，中心是大型休闲聚会场所，顶层设娱乐观光场所；规模较小的应采用街道型造型，将大面积商铺建于两端，其他商铺排成街道形状等。
地产全案代理方案
地产全案代理方案在现代社会，房地产行业是一个非常庞大的行业。
无论是住宅、商业、工业、教育等各个领域，都需要房地产的支持。
同时，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于房地产行业的需求也在不断增长。
在这个背景下，地产全案代理方案就变得非常重要。
什么是地产全案代理方案？地产全案代理是指一种包含房地产行业各个领域的代理服务。
这种服务通常由一个合格的代理机构提供，它能够帮助客户完成从土地选择、规划、建筑设计、装修和销售等全过程的代理工作。
地产全案代理方案通常是为客户量身定制的，旨在提供全面的代理服务，以帮助客户更方便、更快捷地完成房地产发展项目。
地产全案代理方案的好处地产全案代理方案能够为客户带来很多好处，包括：1. 节省时间和成本地产全案代理方案的代理机构拥有丰富的经验和专业知识，能够帮助客户在房地产项目的每个阶段节省大量时间和成本。
客户可以将所有的工作都交给代理机构处理，从而避免了因为管理不善而浪费时间和资源的情况出现。
2. 充分利用市场机会地产全案代理方案的代理机构对当地的市场状况和趋势非常了解，能够预测市场的变化，并及时进行调整。
客户可以充分利用代理机构的市场数据和经验，以更好地把握市场机会。
3. 获得更好的设计和规划地产全案代理方案的代理机构通常与设计和规划领域的专家建立了良好的联系，能够为客户提供更好的设计和规划方案。
这些方案符合当地的规定和标准，能够保证客户获得高质量的建筑和装修方案，以及顺利地通过审批。
4. 提供市场营销和销售方案地产全案代理方案的代理机构能够为客户提供市场营销和销售方案，以帮助客户顺利地将房地产产品推向市场。
代理机构能够根据客户的需求和市场情况定制合适的销售策略和营销方案，以保证客户的房地产产品能够得到成功的销售。
地产全案代理方案的应用范围地产全案代理方案广泛应用于住宅、商业、工业、教育等房地产领域，包括：1. 住宅领域在住宅领域，地产全案代理方案主要面向开发商、房地产代理机构、土地所有者等群体，能够帮助提供土地、规划、建筑设计、装修、销售等全过程的代理服务，帮助客户在住宅领域获得成功。
写字楼 商业楼宇招商租赁制度流程规范四个案例合集.
楼宇招商租赁手册目录第一部分招商部岗位职责一、招商部职责二、组织架构三、招商副经理岗位职责四、招商代表岗位职责第二部分招商流程一、招商人员基本工作程序图二、重要客户接待流程三、招商考核流程图四、招商审核流程第三部分招商制度一、招商人员礼仪守则二、招商接待守则三、招商合同管理制度第一部分招商部岗位职责一、招商部职责招商职能（一）掌握市场动态，搜集市场信息，搞好市场预测，积极配合公司的开发、市场战略。
（二）根据市场预测和招商趋势，协助部门编制季度、年度招商计划。
（三）向上一级上报实现招商情况。
（四）加强合同管理，建立用户档案，经常走访用户，反馈用户的建议及意见。
（五）努力做好售后服务工作，树立良好的企业形象，维护质量，提高企业知名度。
（六）配合策划部门做好企业产品的广告宣传工作。
（七）负责合同的签订，并对接财务部辅助完成首期款项的催缴。
（八）加强招商人员的专业知识学习，不断提高招商人员素质。
二、组织架构三、招商副经理岗位职责（一）在公司分管副总的领导与监督下，协调及处理部门内部人员工作安排与分配，并根据各人的表现做出相应的奖罚建议；（二）主持日常招商工作，沟通上下级及招商部与其他部门的关系。
（三）树立良好的企业形象，创造良好的营销环境，充分调动各员工的积极性，并保持团结协作、优质高效的工作气氛。
（四）根据部门发展规划和市场预测，拟订招商推广计划，报请部门及公司领导审核。
（五）审核其他招商人员签定合同的有效性。
（六）负责对接财务部辅助完成款项的催缴。
（七）做好售后服务工作，与新老客户保持良好关系，建立客户档案，以便从老客户处寻找新客户。
（八）负责招商人员的培训，组织招商人员及时总结交流营销经验，加强业务修养，不断提高业务水平。
（九）每周、每月底应做好本周、月总结和下周、月工作计划报上一级。
（十）直接上属：分管副总四、招商代表岗位职责（一）掌握项目的结构、功能、技术指标及租赁、租赁合同中涉及一切与项目情况相关联的信息，并熟练地回答客户提出的相关问题。
商业地产全案服务清单
商业地产全案服务清单商业地产是指用于商业目的的房地产，包括商业办公楼、购物中心、酒店、餐饮场所等。
在商业地产项目的开发和运营过程中，需要进行一系列的服务来满足业主的需求和实现项目的目标。
下面是商业地产全案服务的清单，以便更好地理解和实施。
1.土地选址与评估-市场调研和分析，寻找合适的地段和土地-进行土地估价和评估，确定购置价格和项目可行性2.开发规划和设计-制定项目的开发规划和设计方案-收集相关资料和开展可行性研究3.融资与资金筹集-协助与金融机构洽谈，筹集资金支持项目实施4.物业管理-提供物业管理方案和服务，包括物业维护、安全管理、租金收取等-协助解决物业管理中的问题和纠纷5.市场营销与销售-制定市场营销策略和销售渠道-进行市场推广活动，吸引潜在客户和租赁商户6.建筑工程与施工管理-提供建筑设计和施工管理服务-控制工程成本和质量，确保项目按时完工7.租赁管理-协助寻找适合的租户，确保租赁合同的执行8.运营与维护-提供运营管理方案和服务，包括设施维修、设备检修等-建立运营管理团队，确保项目顺利运营和保持良好状态9.项目评估与改进-定期对项目进行评估和改进，提高项目的经济效益和竞争力-根据市场变化和客户需求，进行战略调整和改进10.法律与合规事务-确保项目的合法合规，保护业主的利益以上是商业地产全案服务的清单，涵盖了项目的各个方面，包括土地选址评估、开发规划与设计、融资与资金筹集、物业管理、市场营销与销售、建筑工程与施工管理、租赁管理、运营与维护、项目评估与改进以及法律与合规事务。
通过提供综合的服务，帮助业主实现商业地产项目的成功开发和运营。
商务写字楼等级指导标准 .pdf
商务写字楼等级指导标准.pdf——提升办公效率的关键节点商务写字楼是现代办公中不可或缺的一部分，是一种为企业提供高品质办公场所的专业服务。
然而，由于缺乏标准评价体系，市场上存在着等级不一、质量良莠不齐的商务写字楼，难以满足企业办公的实际需求。
《商务写字楼等级指导标准》是一份权威的评价标准，旨在规范商务写字楼行业，提高建筑物的办公环境，增强企业办公效率，本文就该标准进行详细阐述。
一、等级评价标准《商务写字楼等级指导标准》共分为A、B、C、D四个等级，每个等级都设置了严密的规范，对于建筑物的位置、地块、总体规划、基础设施、安全性、放置、出入口、管理等细节，都进行了详细的规定。
其中，A级办公楼为最高等级，具备完善的办公配套、先进的科技设施、专业的物业管理、优越的地理位置等优点。
不仅建筑物具有丰富的文化内涵，还为企业提供了优质的员工办公环境，使其成为了企业在场所选择上的理想之选。
二、建筑物的位置商务写字楼的位置是评价其等级的前提条件，A级办公楼一般位于城市的核心商务区或市中心位置，交通便利，配套设施完善，是企业展示品牌和形象的最佳场所。
考虑到生产、生活、交通等诸多因素，B、C、D级建筑物的位置也要求在城市的优势地带，附近要有高速公路、地铁或其他公共交通设施，方便员工入驻、出行和接待客户。
三、基础设施要求商务写字楼等级指导标准的第二个重点是基础设施要求，包括建筑物的电气、给排水、空调、电梯、供水、通讯等设施。
其中，电梯是重点考虑因素之一，顶级写字楼一般拥有多层、大容量的高速电梯，并配备了可控电梯系统，确保员工的工作效率和安全。
如此优良的办公设施，不仅为企业提供了良好的办公环境，也体现了商务写字楼的整体营运水平。
四、物业管理物业管理对于商务写字楼等级评价尤为重要。
物业公司可以通过专业的管理经验为企业提供更好的服务，保障商务写字楼的日常运营，从而提高制度化和法制化的程度。
商务写字楼的物业管理要求严密、专业，要能够进行规范化管理，解决企业在使用过程中的各种问题，并及时反馈给企业，最大程度的保护企业的权益。
写字楼招商服务合同协议书
写字楼招商服务合同协议书这是小编精心编写的合同文档，其中清晰明确的阐述了合同的各项重要内容与条款，请基于您自己的需求，在此基础上再修改以得到最终合同版本，谢谢！写字楼招商服务合同协议书甲方（以下简称“甲方”）：乙方（以下简称“乙方”）：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方委托乙方提供写字楼招商服务事宜，达成如下协议：一、服务内容1.1 乙方作为甲方的代理人，负责甲方所提供的写字楼项目的招商工作。
1.2 乙方应按照甲方的要求，制定招商计划，并积极开展招商活动，包括但不局限于网络推广、上门拜访、组织招商会等。
1.3 乙方应协助甲方与潜在客户进行沟通，解答潜在客户对写字楼项目相关问题的咨询，并协助甲方与潜在客户达成租赁意向。
二、服务期限2.1 本合同自双方签订之日起生效，有效期为____年。
2.2 乙方应在合同有效期内完成甲方委托的招商任务。
三、服务费用3.1 乙方应按照甲方提供的写字楼项目的实际情况，向甲方收取服务费用。
具体收费标准和方式，双方另行协商确定。
3.2 乙方应在收到甲方支付的服务费用后，开具正规发票。
四、保密条款4.1 双方在履行本合同时，应对对方的商业秘密和机密信息予以保密。
4.2 保密期限自本合同签订之日起算，至合同终止或履行完毕之日止。
五、违约责任5.1 任何一方违反本合同的约定，应承担相应的违约责任。
5.2 乙方未按照约定完成招商任务的，甲方有权解除本合同，并要求乙方退还已支付的服务费用。
六、争议解决6.1 双方在履行本合同过程中发生的争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
七、其他约定7.1 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
7.2 本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：签订日期：____年____月____日这是小编精心编写的合同文档，其中清晰明确的阐述了合同的各项重要内容与条款，请基于您自己的需求，在此基础上再修改以得到最终合同版本，谢谢！。
写字楼中介的服务方案范文
写字楼中介的服务方案范文写字楼中介的服务方案一、背景介绍随着城市规模的扩大和经济的发展，写字楼在现代城市中扮演着重要的角色。
但是，由于各种原因，写字楼的租售市场相对复杂，需要专业的中介服务来协助各方达成交易。
本文将介绍写字楼中介的服务方案，以提供高效、专业和周到的服务。
二、服务内容1. 租售咨询：针对客户的需求，提供写字楼租售市场的调研和咨询服务。
通过了解客户的需求，我们可以快速给出适合的写字楼选择，并进行相关的租金或售价谈判和协调。
2. 房源推介：通过与各大房地产公司和开发商建立紧密的合作关系，我们可以提供丰富多样的写字楼房源。
客户可以通过我们的平台浏览和筛选适合自己的写字楼，我们将提供专业的意见和建议，帮助客户做出最佳决策。
3. 市场营销：对于客户的写字楼，我们将提供专业的市场营销服务。
通过广告发布、线上线下宣传等方式，将写字楼的优势和特点传递给潜在租户或买家。
同时，我们还会定期进行市场分析，以保证客户的写字楼在市场中具有竞争力。
4. 合同协助：在租赁或买卖过程中，签订合同是非常重要的一环。
我们将提供专业的合同起草和审核服务，确保合同条款明确、合理，并为客户解答相关法律问题。
同时，我们将协助双方进行谈判和协商，以达成双方满意的交易。
5. 售后服务：对于签订了租赁合同的客户，我们将提供售后服务，包括但不限于租赁期间的维修和设施管理等。
我们与各大服务商建立合作关系，提供高质量、高效率的服务，确保租户对写字楼的使用体验。
三、服务流程1. 需求确认：我们将与客户进行沟通，了解其写字楼租售的具体需求，包括面积、位置、价格等要求。
2. 房源推介：通过与房地产公司和开发商合作，我们将向客户提供符合其需求的写字楼房源，同时为客户提供专业的建议和意见。
3. 咨询服务：在客户对某一写字楼感兴趣时，我们将为其提供详细的咨询服务，包括相关的市场调研、租金或售价的谈判等。
4. 合同洽谈：在租赁或买卖过程中，我们将协助客户与对方进行合同的洽谈和协商，确保合同条款的合理性和符合双方的利益。
写字楼销售代理合同
写字楼销售代理合同写字楼销售代理合同甲方（销售方）：（名称）：（地址）：统一社会信用代码：法定代表人：联系人：电话：乙方（代理方）：（名称）：（地址）：统一社会信用代码：法定代表人：联系人：电话：鉴于甲方在销售写字楼上需要代理人进行展示、推广和销售，乙方具备相应的销售实力和销售网络，经过双方友好协商同意，签订本销售代理合同。
一、代理范围1.1甲方授权乙方代理其所有写字楼的销售业务。
1.2乙方需要遵守中国相关法律法规，按照甲方的要求为客户提供优质的销售服务。
1.3乙方有权在甲方授权的范围内拓展业务，但必须得到甲方书面授权并支付相应的费用。
二、权利和义务2.1甲方在代理合同有效期内保障乙方拥有代理销售（甲方写字楼）的独特性。
2.2乙方应当遵守甲方的经营管理规定，积极开展推广、销售、售后服务。
2.3乙方承诺尽职调查客户资信和还款能力，确保所处项目写字楼的销售质量。
2.4乙方应当对其销售人员进行必要的培训，保障服务质量、提高销售效果。
2.5乙方要求甲方提供相应的销售资料和技术支持，为推广销售服务提供必要的配合。
2.6乙方应按时支付甲方的代理销售佣金，未经甲方同意，不得将纳入交易的佣金款项转让给其他人或单位。
2.7甲方应按时支付相应的推广费用和其他费用。
三、履行方式3.1甲乙双方应当在合同生效前进行详细的协商并签署一份销售合作协议，明确销售项目范围、销售佣金等方面的相关条款。
3.2在本合同有效期内，乙方按照甲方的要求提供相应的销售服务。
3.3本合同生效之日起，甲乙双方应当共同履行合同条款的各项义务，确保本合同的有效性和可执行性。
四、期限和终止4.1本合同自双方签署并盖章之日起生效，有效期为5年。
4.2本合同有效期内，如有任何违反合同条款的行为，违约方应按照本合同约定承担相应的法律责任。
4.3双方同意，在不影响合作生效的前提下，可以通过书面协议对合同进行修改、补充或续签等。
4.4如乙方违反合同条款导致合作协议无法继续履行，甲方有权单方面终止合同或选择其他合同履行方，并要求乙方承担违约责任。
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专心·专业·专注·专家市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。
而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。
这个过程包括销售和出租两种形式。
在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法1、写字楼销售的一般阶段划分：*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。
该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。
所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。
本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)专心·专业·专注·专家在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。
这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。
强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。
各项销售工具全部到位。
此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。
一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。
收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。
因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
专心·专业·专注·专家2、写字楼一般销售方式*现场接待(坐盘销售)现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。
这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。
坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
专心·专业·专注·专家电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。
增加项目知名度，累计项目潜在客户。
此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
专心·专业·专注·专家活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。
它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。
活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：1. 主题要单一，继承总的营销思想在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。
在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
专心·专业·专注·专家3. 活动要围绕主题进行并尽量精简很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。
很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。
其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。
其二，提高活动成本，执行不力。
在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。
而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。
策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。
活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。
但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。
而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。
同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，专心·专业·专注·专家因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
第二部分: 房地产类策划实例剖析，仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲一、概论1.1 序言1.2 研究目的1.3 研究方法l 详尽的资料搜集及分析工作l 入户问卷调查l 现场访问1.4 主要结论和建议二、上海市住宅市场概况摘要：上海市区域概况1、总面积、市区面积、占全市面积 %2、家庭总户数、户均人口3、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括专心·专业·专注·专家4、近年上海住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点2.1 上海经济发展概况2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）2.12 金融业与房地产消费市场2.13 居民生活水平与住宅消费2.2 上海住宅市场特点住宅成交量、付款方式、买家特点分析2.3 上海住宅市场的发展趋势2.31 政府政策2.32 金融上消费贷款额2.33 上海住宅发展趋势2.34 阻力因素三、项目区域市场概况3.1 整体供应与成交分析3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况专心·专业·专注·专家3.12 市场交投活跃原因3.13 规模效应及价格档次3.2 市场活跃区域3.21 市场活跃区域的分布及特点3.22 活跃区域的价格走势及档次变化3.3 多层、高层市场特点3.31 多层住宅近年供应、成交特点3.32 高层住宅近年成交增长与供应情况3.33 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较3.4 成交主要特点3.4.1 成交价格密集区域3.4.2 买家分析l 私人购买VS集团购买l 本地人买家VS外地人买家l 本市买家：海珠区VS其他旧城区l 成交单元面积专心·专业·专注·专家l 买家年龄l 成交总额，买家承受能力四、项目区位特性分析摘要--1、项目地块在城市发展中的地位A、项目地块位置分析B、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析2、树木地块所属区域特点A、区域人口分析B、区域基础设施及交通条件分析C、区域新发展区分析D、区域住宅开发的特点分析3、项目地块的地点特征A、项目地点及周边社区、生活配套分析B、项目地块周边交通条件分析C、项目周边区域开发分析D、项目地块的开发条件及开发特点4、项目地块的用地特征A、项目地块用地规模专心·专业·专注·专家B、项目地块用地形状C、项目地块绿化基础分析D、项目地块内高差分析E、项目地块道路、用水、用电基础分析4.1 项目地块在城市发展中的地位4.1.1 项目地块于城市中的区位分析4.1.2 未来城市的主要发展方向4.1.3 城市的具体发展过程对项目发展的影响4.2 项目地块所属区域的特征4.2.1 项目区域的人口状况（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目地块附近居住的常住人口、家庭户数）4.2.2 项目区域城市发展概况（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展情况）4.2.3 区域内竞争性地区的发展条件比较专心·专业·专注·专家（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）4.3 项目地块的地点特征（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）4.4 项目地块的用地特征4.4.1 项目地块规模4.4.2 项目地块用地形状分析4.4.3 项目地块绿化基础4.4.4 需地块高差分析4.4.5 项目用地现有污染情况4.4.6 项目地块道路、用水、用电基础项目附近竞争性住宅看法物业发展状况概要：a. 项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量分析；b. 同类楼盘特点；c. 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；专心·专业·专注·专家d. 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；e. 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；f. 区域同类楼盘现时价格幅度g. 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；5.1 项目附近同类楼盘开发物业供应情况调查范围：楼盘规模：调查时间：5.1.1 已开发楼盘供应状况5.1.2 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析5.2 项目附近同类楼盘开发状况5.2.1 售价与销售率分析（附近楼盘推出销售状况及原因分析5.2.2 销售与卖点5.3 项目附近同类楼盘户型面积分析5.4 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点专心·专业·专注·专家5.5 小结五、市场调研结论及发展建议6.1 市场调研结论（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）6.2项目发展建议（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）6.2.1已购房者的需求特点详细调查6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查附：1、上海市大型建设项目表2、1998年上海市重点城建上马项目3、区域人口变动情况4、附近区域住宅市场概况6.2.3 附近楼盘集中区域分析丽江花园推广策划案专心·专业·专注·专家前言丽江花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。