福州厦门购物中心调研
福建写字楼市场概况考察报告20131207
反应良好。
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第一章 福州写字楼市场概况
1.4 投资回报率
从三大不同路段的高端写字楼看，恒力城投资回报率预计在6.8%左右，世茂天城投资回报率预计在 6.2%左右，万达广场投资回报率预计在6%左右。传统CBD稀缺价值明显，新商务中心品牌号召力强大。
1.5 规模与配套
福州市中心高档写字楼总建规模主力在3万-7万㎡之间，电梯数量主力在4-6部，停车位数量主力在90270之间。电梯台均占有面积主力在5800-9000㎡，车位个均占有面积主力在220-470㎡，电梯与停车位配套 普遍不足，成为鼓楼区中央商务区的硬伤，严重制约楼宇和入驻企业效率。
间，入驻企业主力办公面积200-600㎡；开发公司多自己组建物业管理公司对写字楼物业进行运营管理，物
业管理费在3.2-7元/㎡/月。
1.8 重点企业类别配比
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第一章 福州写字楼市场概况
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第一章 福州写字楼市场概况
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第一章 福州写字楼市场概况
分析：大体上看，五四路是国内外知名企业的区域总部办公集聚地；湖东路是银行、保险、证券等金融 行业集聚地；省高院和市中院周边是律师事务所集聚地。以上图表显示，集团公司（含跨国公司福州办事 处）、金融服务（银行保险、证券期货、投融资担保）、房地产业（房地产开发、地产营销策划代理）、中 介服务、文化教育成为入住市中心高端商务写字楼的主力客群。
01 02 03 05 06 06 07
08 09
13 14 16 17 24 30 35
10. 写字楼个案预览表
二、参考案例
1. 福州万达广场 2. 福州世茂国际中心 3. 福州世纪百联 4. 福州申发大厦
目录
5. 福州宇洋中央金座 6. 福州升龙汇金中心 7. 福州东部金融中心 8. 厦门中航紫金广场
厦门欢乐颂购物中心简介
厦门欢乐颂购物中心简介厦门欢乐颂购物中心是厦门市一座知名的大型购物中心，坐落在厦门市思明区的中心地带。
作为厦门市的标志性建筑之一，欢乐颂购物中心于2008年开业，是厦门市最早的购物中心之一。
该购物中心占地面积约10万平方米，拥有丰富的商业设施和多样的购物选择，为广大消费者提供了一站式购物、娱乐和休闲的综合体验。
欢乐颂购物中心以其独特的设计和丰富的品牌资源吸引了大量的消费者。
购物中心外观设计独特，采用现代简约风格，大面积的玻璃幕墙使整个建筑充满了时尚感。
宽敞明亮的室内空间提供了舒适的购物环境，让顾客能够尽情享受购物的乐趣。
欢乐颂购物中心的商业设施齐全，拥有大量的品牌商店和专卖店，涵盖了时尚服饰、奢侈品、家居生活、数码电器、美食餐饮等多个领域。
无论您是购买时尚服饰还是寻找特色餐厅，欢乐颂购物中心都能满足您的需求。
此外，购物中心还设有超市、电影院、儿童乐园等配套设施，满足不同年龄段人群的需求。
作为一座综合性购物中心，欢乐颂购物中心还定期举办各类主题活动和促销活动，吸引了众多消费者前来参与。
这些活动包括时尚发布会、特色美食节、艺术展览等，为顾客提供了更多的购物选择和娱乐体验。
购物中心还设有VIP会员制度，为会员提供专属优惠和服务，让顾客感受到尊贵和特别。
除了购物和娱乐，欢乐颂购物中心还注重公益事业和社区责任。
购物中心积极参与各类公益活动，关注弱势群体和环境保护，通过捐赠和志愿服务等方式回馈社会。
购物中心还与周边社区建立了良好的合作关系，举办社区活动，促进社区的发展和融合。
厦门欢乐颂购物中心作为厦门市的知名购物中心，以其独特的设计、丰富的商业设施和多样的购物选择吸引了众多消费者。
购物中心通过不断丰富的活动和优质的服务，为顾客提供了愉悦的购物体验。
无论您是购物还是休闲娱乐，欢乐颂购物中心都是您理想的选择。
前来欢乐颂购物中心，让我们一起享受购物的乐趣吧！。
厦门孕妇生活用品店排名、购买建议与购物心得分享
厦门孕妇生活用品店排名、购买建议与购物心得分享探究厦门孕妇生活用品购物景点作为一座宜居城市，厦门拥有丰富的购物景点，供孕妇们选购生活用品。
在这里，孕妇们可以享受购物的乐趣，同时满意自己和宝宝的需求。
本文将为您介绍几个厦门的孕妇生活用品购物景点，关心您顺当度过孕期。
我们推举厦门的国际大都会购物中心。
这是一座集购物、餐饮和消遣为一体的大型商场，拥有众多知名品牌。
在这里，您可以找到各类孕妇服装、婴儿用品、孕妇护肤品等。
同时，购物中心还设有舒适的休息区和母婴室，为孕妇们供应便利。
我们推举厦门的海沧万达广场。
这里是一座集购物、美食、消遣于一体的综合性商业中心。
在这里，您可以找到各类知名母婴品牌的专卖店，购买到优质的孕妇生活用品。
广场内还设有婴儿乐园和孕妇休息区，为孕妇们供应了更加舒适的购物环境。
厦门的中华城商场也是一个不容错过的购物景点。
这里拥有众多时尚品牌和母婴专柜，供孕妇们选择。
在中华城商场，您可以找到各类孕妇服装、孕妇护肤品、婴儿用品等。
商场还设有孕妇休息区和儿童游乐区，让孕妇们购物的同时也能照看到宝宝的需求。
我们要介绍的是厦门的华侨城购物中心。
这是一座集购物、消遣、休闲于一体的大型商场。
在这里，您可以找到各类知名品牌的孕妇生活用品，满意自己和宝宝的需求。
商场内还设有母婴室和儿童游乐区，为孕妇们供应更加便利的购物环境。
厦门拥有众多购物景点供孕妇们选择。
这些购物中心不仅供应各类孕妇生活用品，还设有舒适的休息区和母婴室，为孕妇们供应便利。
在这里，您可以开心地购物，同时也为宝宝的到来做好预备。
探究厦门的孕妇生活用品购物景点，带给您开心的购物体验。
厦门孕妇生活用品店排名及购买建议随着社会的进展，人们对孕妇生活用品的需求也越来越多。
在厦门这个漂亮的城市，有很多值得推举的孕妇生活用品店。
本文将为您介绍一些厦门的孕妇生活用品店排名，并供应一些建议供您选择。
位于厦门市中心的“孕妈妈”是一家备受推崇的孕妇生活用品店。
厦门市商业市场调查报告
第一部分厦门商圈概况第一节各商圈概述一、中山路商圈中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。
近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态——大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。
但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。
由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地——轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。
为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重现其往日繁华。
今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的商业业态将更位完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。
二、火车站－富山商圈火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。
2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。
该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。
目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站－富山商圈商业建筑面积将达到100万㎡，其商圈影响力以日剧增。
探讨购物中心(Shopping Mall)建筑设计——以厦门明发商业广场为例
厦 门明发广 场在用地 四周 布置 了三 大主力店 ，三 大
兴建的速度和规模 不由得 我们要做 出理性 的思考和总结 。 主力 店均为 大体量建 筑 ，形 成犄角之 势 。这样 把人流 引 导到用地 的四周 ， 避免造成 商业死角 ， 均衡零售商铺 的人 ｙ ａｒ，ｓ ｏｐｐｉ ｇ ｍ ａｌ ｔ ｔｔ ｅ ｅ ｓ ｈ ｎ ｌ ｓ ａｒ ｏ ｂ ｓ 厦 门明发商业广场是集 商业 、 购物 、娱乐 、餐饮 、 酒 ｃ ｓｒ ｃ ｅｄ ｉ ｉａ． ｈ ｐｐ ｎ ｏｎ ｔ ｔ Ｃｈｎ Ｓ ｏ ｉｇ ｍａｌ ｕ ｎ ｌ ｓ 店为一体 的大型 购物 中心 ，是厦 门市 目前 规模最 大的购 流到达率 ，拉动各个 位置零售 商铺 的租 金收益 。通过 环
摘 要
大型购 物Байду номын сангаас心在西 方发 达 国家已
购物 中心 （ ｈ ｐ ｉｇＭ ｌ） Ｓ ｏ ｐｎ ａ 是集商业 、购 物 、娱乐 、 ２ 布局设计 １ 文化 、办公 等功能 于一体 ，以步行 为特征 的综合性购 物 合理 布局购物 中心 中的各种 商业元 素—— 主力店与 普 通零售商铺 ，才能够组合 成具有竞 争力 的购物 中心 。 主力店 不仅可 吸引大量 外部人 流 ，还是拉 动和引 导 内部 人流 的主要动力 ，因此 主力店通 常在购物 中心分散 布 置 ，均衡 吸引顾客在 彼此之 间流动 ，顾客往 来于其 间 的通道能够 经过所有 普通零售 商铺 ，因此 ，主力店 的位 置 与数量对 购物 中心 的平 面布局产生 决定性影 响。 从经营角度看 ， 零售商铺 的单位租金较高 ，其数量直
由得我们要对此作 出理性 的思考和 总结。 调研 ， 分析 特 点并 总结其设 计 经验和 方 业空前竞争 的必然结 果 。 目前 ，购 物 中心 已成为现代 社 该 文对厦 门明发商业 广场进行 了深入地 会 中不可缺 少的一个组 成部分 。
厦门商铺市场调查分析
厦门商铺市场调查分析厦门市政府积极发展城市经济和旅游产业，鼓励岛内思明、湖里两区发展特色商业，同时社区配套工程建设如火如荼。
各种基础设施不断完善。
政府的积极扶持，地产、房产的开发热潮，加之大量外来人口的涌入，岛内近几年来各社区商业街、各大型商业广场、主题商场等犹如雨后春笋迅猛扩展。
为了摸清当前厦门岛内商铺的市场供求情况，特以商铺为主题开展了一次有针对性的市场调查。
本次调查对象主要集中在厦门当前商业较为发达、商铺销售比较集中的地区，具体选取了：中山路片、鹭江道片、湖滨南路片、湖滨北路片、仙岳路片、SM片、金尚路片、江头片、莲阪片、莲前西（东）片、前埔片、镇海路片和火车站片中各两个较有代表性的楼盘项目并对其销售状况及项目特点进行了有针对性的调查，现将有关情况汇总如下：（一）鹭江道片1、华侨海景城概况：位于鹭江道思北路及湖滨西路交汇处，总占地面积20万平方米，二期建筑面积8.45万平凡米，由禹州集团开发建设。
二期一层设有独立小开间店面，主要面积在60－130平方米，价格也因店面位置的不同而分为4－5万元/平方米不等，总共55间的店面将在今年6月份开始销售。
2、假日香港广场概况：位于厦禾路与思明南路交汇处，总占地8885平方米，总建筑面积92922平方米，由丽新房地产开发有限公司开发建设。
项目底下二层设为商场和独立小店面，其中店面面积主要集中在30－80平方米，总共78套，预计将在今年8月份推出，目前价格未定，二层拟规划为对外开放的经营会所。
销售情况及分析此两处楼盘地理位置优越：既靠近鹭江道又与中山路毗邻，本身就处在中山商圈范围之内，周边又多条城市交通主干道，交通条件十分便捷，商业气氛浓厚，目前该片区在售商铺较少，商铺价格普遍较高，随着这两个楼盘店面的推出，这里商铺供求紧张的情况将有所缓解，但价格将可能进一步上涨。
（二）湖滨南路片概况：该片区所有楼盘项目的店面均已经销售一空，现正处于拆迁阶段的“百脑汇科技大厦”预计将在明年开工建设，届时该项目将于专业经营市场（IT）的形式出现。
福州商圈调研报告5[1][1].12
![福州商圈调研报告5[1][1].12](https://img.taocdn.com/s3/m/42c1481bfc4ffe473368abaa.png)
二、万象城
项目位置：
工业路与西二环路交汇处 开业时间：2006年12月2日 总建筑面积：11万平方米 业态组合：百货、家电卖 场、餐饮、娱乐、品牌专 卖店
二、万象城 主力店：
天虹百货、苏宁电器、 agogo KTV、万象美食城
二、万象城
主要亮点品牌： 服装：江南布衣、浪漫一身、拉夏贝尔、艺之卉、米奇巴拉、杰 巴克、简、阿迪达斯、耐克等 天虹百货一层：CK jeans 、ASOBIO 、SATCHI、 Timberland、 SKAP 餐饮：麦当劳、仙踪林、 DQ、棒约翰、味食尚、大丰收鱼庄、 德庄火锅、新天然居、随烧、盛世经典牛排、万象蔓谷、望江南、 浮岛拉面、汉阳馆、阿佤山寨、龙成园麻辣香锅等 生活配套：SONY、酷动数码、新秀丽箱包等
BCBG 、DKNY 、DIESEL
国际流行品牌：
MISS SIXTY 、LACOSTE 、GUESS 、MANGO 、CK jeans、 Marlboro Classics、LEVI’S 、LEE、G-STAR、Timberland、 苹果等.
三、晋安仓山商圈图
福新路家乐福
王庄街
冠亚
金山万 达 仓山步行街
场、购物街、家电卖
场、批发、市场为主
四、中亭街
主力店
东方百货群升店、国美电器、永乐电器、 苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场
四、中亭街
主要亮点品牌
服装：阿依莲、卡帕、七匹狼、鸿星尔克、才子、唐狮、雅戈
尔、花花公子
餐饮：华莱士、盛世经典牛排、豆腐花城、炖品世家、越城记
津福拌粉干
生活配套：工商银行、中国银行、NOKIA手机、中国移动通信、
六、元洪城购物广场
厦门大型购物中心的经营现状及发展对策
由于季节 天气 的变 化而 承受 室 外酷暑 高温 或寒 风 、
暴 雨等影 响
厦 门大 型 购 物 中心 的经 营现 状
随着厦 门城 市经 济 的迅 速 发展 ． 民消 费水 平 居
的提 高 ， 闲与购 物相 结合 的 “ 休 一站 式 ” 消费 需求 在 迅 速 成长 ， 为大 规模 的购 物 商场 ． 作 要确 立 和 保 持
休 闲设 施的综 合体
．
面积
日益 繁 重 的交通 压 力 已使 得 火 车站 附 近 的 交通 压
ｊ
由专业 的商 业管理 集 团开 较高 ， 业多、 行 功能 多 商 ． 深 度 上不 要 求太 深 （ 品 Ｊ 商
、
力巨增 ，再加 上 火车站 交通 布局 的 先天性 缺 陷 ． 使
从厦 门零 售 业的发 展状 况来看 ， 两大 Ｓ ｏ ｐｎ ｈ ｐ ｉ￡
Ｍａ 的选 址各具 特色 ｌ ｌ （ 世贸 商城 １ ）
一
模 式 而是 一 个统 一 高效 ： 涵盖 了人们 的各 种消 费 需
，
是一 个庞 大 的整 体 这就 位 做 出与 之相 适 应 的 多
．
，
地 处厦 门火 车站 附近 ，属 于厦 门第 商业 圈
科技论坛
圃 经 班 械
阿
贾艳 瑞
大 型购 物 中心 （ ｏ ｐｎ ｌ 兴 起 于 ２ ｓ ｐ ｉｇｍａ ） ｈ １ ０世纪
务 的一站 式消 费 中心 。它是 以 大型零 售 业为 主体 ．
５ ０年 代的 美 国 ．主要得 益 于西 方 居民 居住 郊 区化 以及 家 庭汽 车 的发 展 ． 目前 ． 型 购物 中心 已 发 展 大 成 为新 型复 合型 商业业 态 。近年 来 ． 着中 国大 型 随 零 售集 团 、 贵资 本投 资集 团 、 型基 金 组 织 等 的 新 大 发展 和 积聚 ．以及 连 锁 商业 实体 的 日益 壮 大 和成 熟 ， 型购物 中心成 为人 们关 注 的焦 点 。 大 位 于 海峡 西 岸经 济 区 前沿 的厦 门 自然 也受 到 了 Ｓ ｏ ｐｎ ｌ的冲 击 ． 家 Ｓ ｏ ｐｎ ｌ相 继 ｈ ｐ ｉｇＭａ ｌ 两 ｈ ｐ ｉｇＭａ ｌ 在 厦 门 生根 发芽 ． 家 是 世 贸 商城 ． 一 家 是 Ｓ 一 另 Ｍ 购 物广场 ． 这两 家大 型购物 中心 的到来 给厦 门 的零 售业 带来 了全新 的气 息 ． 随之相 继 建成 的明发 商 而 业 广场 和 正在 兴建 的罗 宾森 广 场 又将 厦 门 的 大 型 购物 中心推 向 了另一个 高潮 这 些大 型购 物 中心 的 建立带 来 了厦 门零 售业 的再 整合 ． 形成 了新 的零 售
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（2007年4月开业） 项目位置：福建省·福州市（省会） 占地：107亩 总建筑面积：21.4万㎡，其中商业面积约16万㎡ 功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、娱乐 主力商家：家乐福、国美电器、金逸影院、美居企业、康城百货、食全食美、宝龙乐园
一站式购物模式
购物娱乐并存
不夜城
宝龙城市广场是由家乐福、华纳兄弟国际影院、麦当劳等世界500强企 业和国内知名大型商业企业倾力加盟的，集商业、娱乐、美食、影城、休闲 等功能于一身的功能的大型SHOPPING MALL。 以精心设计的步行街为主轴线，把大卖场、主题店及商业节点、公共休 闲设施串成商业亮点，组成黄金流线，最大限度争取店铺的沿街面，更把楼 层块面无边无际地延伸，引导人流多次消费，使购物、休闲、娱乐、餐饮、 酒店式公寓每一个章节都释放出都市迷人的节奏感，构建了一个“在购物中 休闲，在休闲中购物”的新商业乐园。 福州宝龙城市广场还结合庞大的景观设置和夜景工程，以宝龙城市广 场的“全天候”运营模式为出发点，分析和延展宝龙打破传统营业时间下的 24小时全天候服务体系，打造了一个福州乃至华南地区真正的“不夜城”。
购物中心调研报告
1.厦门世贸商场 2.福州宝龙广场
2015.8.28
厦门世贸商场
万达 商圈 SM 商圈 富山 商圈 瑞景 商圈
禾祥 商圈 中山 商圈
富山商圈， 又称火车站 商圈。从富 山诚达购物 广场到火车 站一带的商 业区。
提袋率高，客单价低 提袋率：每100位顾客中购物的比例。 购物中心有着非常复杂的考核标准，但是其核心是销售业绩的不断提升。 对于购物中心来讲，销售额是评价商户经营状况以获取稳定租金收益的晴雨表。 简单而言，销售额可用客单价乘以发生消费的人流量（有效人流）表示，而评价有效人 流的标准就是“提袋率”。因此，获得销售业绩的稳定增长，提升客单价和提袋率是有效的 途径。客单价是衡量购物中心档次的主要指标，不同品牌定位的消费客群不同，因此单价也 不同。
厦门一共有300多条公交线路，经过或到达火车站商圈的公交线路近90条，有近30%的公 交线路到达或者经过火车站。
一层平面图
二层平面图
三层平面图
四层平面图
五层平面图
六层平面图
七层平面图
总结
福州宝龙城市广场
名店街
泰禾
东街口 商圈
万象城
五一广场 商圈
宝龙· 城市广场
台江商圈
万达
万达
以传统的东街口、五一广场和台江三大商圈为中心，连接外围新兴商业点的 格局。
继东街口商圈、五一商圈和台江商圈后，由宝龙与万象城带动的福州第 四个商业圈。（几个常丢手机的地方）（万达、泰禾） 区域优势：交通、停车便捷
万象城
宝龙广场
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大型多业态综合性商业地产项目： 141,740平方米， 夜总会和迪斯科：15,169平方米 酒店式公寓套房：33,274平方米 停车库：25,170平方米 住宅：3.3万平方米 综合性商业地产项目主要包括一家大型百货公司、一家超市、一个室内游乐 中心、一家电影院、一个美食广场以及零售店。 宝龙地产于2004年11月开始开发该项目，于2006年11月至2008年分阶段竣 工。 项目面积：占地逾7万平方米，总建筑面积逾21.5万平方米
购物中心转型升级，告别“提袋率”追求“上座率” 受电子商务影响，传统购物中心里百货、娱乐及餐饮的最佳比例曾被认为是5∶3∶2，但 这一“金科玉律”如今正在被打破。美容美发、餐饮、儿童、休闲娱乐等体验式业态暴增。 如何吸引客户并提升客户回头率，成为购物中心面临的重要挑战。
罗宾森广场 火车站
世贸商城