最新K11、环贸IAPM-体验式购物中心分析_图文.ppt
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上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
物中心。
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
04
上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
04
上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
爱茜茜里、鲜芋仙、小杨生煎、巴黎贝甜
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
18
5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
19
6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
18
5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
19
6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
K11商业项目解析
人文 PEOPLE
自然 NATURE
业态比例 市场定位
项目概况
区位
香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻 马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、 瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，其地下 二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相 连，地理位置得天独厚。
位于传统商业圈，周边写字楼商业酒店林立。另有上海商业文化旅游的新 地标——上海新天地，整个区域具有较高的商业以及历史人文气息。
业态规划
商业主体 2F 艺术元素
扩大艺术影响力，让购物之旅加入艺术鉴赏元素，赢得口碑
1965年生于英国布里斯托尔。主导 了90年代的英国艺术发展，其本人 享有极高的国际声誉。80年代末， 成功策划了几个影响重大的展览而
一举成名，掀起了一场“新英国美
术”运动。也是英国成交价最贵的 当代艺术家。（献给上帝的爱，1 亿美元）
业态规划
商业主体 3F 互动元素
“开心农场”实体化，把300平米空间打造成室内生态互动体验种植区 （植物观赏无土栽培、种子互动区），养香猪，采用多种高科技种植技术， 模拟熟菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜、小青菜、蚕豆、白菜、 番茄、莴苣等，并专门开辟了体验种植区，让白领、中小学生以及来到 K11的所有顾客零距离接近自然，体验种植的乐趣。
中庭结合地面玻璃顶棚打造树造型立柱
业态规划
商业主体 B3F 艺术不只是噱头
项目核心亮点之一，3000㎡整层的艺术创作展示空间，另配备了一个独立的艺术运营团队定期举办各类艺术、人文、创意相关活动， 向公众免费开放艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等，以此构建艺术家与公众的交流平台
业态规划
商业主体 2F 高端一线服饰品牌为主，走道沿中庭设置休息区
K11市调报告
橱窗
货品丰满，色彩搭配
个性化门头
K11 经营环境（门头、橱窗、陈列） 没 有 一 处 白 墙
冷区陈列
集中美食墙
K11 经营环境（包柱、灯光）
精准照明设计， 变化的吊顶
包柱每层 随环境变 化而不同
K11 处处体现绿色环保的生活方式
自然环保的建筑空间，在中庭广场，除了 有瀑布、阳光顶外，还有大面积绿叶成茵 的垂直绿化墙，通过高科技自然灌溉养护 系统处理，一年四季郁郁葱葱，并有隔热、 降低能耗、调节气温的效果。
活动信息
就在身边的魔 术表演
商场里的都 市农庄
乐队演奏全天 候
B3艺术空间 “真实美， 自由和金钱” 艺术展
商场促销活动
活动信息
商场促销活动
活动信息
99小时停车券免费拿！ 6月28 日当天，于上海K11 一层指定 商户，累积消费满8000元， 即可凭小票至B2服务台免费 领取99小时停车券，从此抛 开停车烦恼，尽情开始购物之 旅！（仅限前50名顾客）
夜幕之中的 K11拥有着 与白天不一 样的魅力。 闪亮的风琴 女孩，正为 我们演奏与 高歌
唱歌表演
商场活动照片
活动信息
商场活动照片
活动信息
小提琴独奏
小丑表演
杂技表演
热情桑巴舞
商场活动照片
活动信息
商场活动照片
活动信息 为庆祝K11 开幕，十一 匹由知名品 牌和艺术家 特别设计的 艺术木马前 来助阵
拍摄Fashion Show现场 照片并@上海K11,即可 领取时尚手袋一个。限 400个。先到先得。
SP活动
SP活动
SP活动
SP活动
SP活动
美陈
装置照片 说明 装置照片 说明
上海新世界K11与环球港的比较与分析 27页PPT文档
项目背景情况
项目 位置 经营面积 开业时间 商圈 交通
新世界上海K11 淮海中路300号
40000㎡ 2019年1月
淮海路 1号线黄坡路站
月星集团上海环球港 上海市中山北路 33003、4、13号线金沙江路站
开发商 集团规模 企业性质 成立时间 成立地点 主管业务
和家庭聚餐；其他餐饮相对消费较低（日料除外）同样是
娱乐：相对较少，楼上有酒吧和生态农庄，年龄在30- 聚会和家庭聚餐较多。
40岁。
娱乐：地下有部分亲子和儿童娱乐场所和设施，针对家庭
和小孩；顶层是电影院，针对年轻客群 。
餐饮品牌：
餐饮品牌：
咖啡：COSTA COFFEE、BAKER&SPICE、COVA、 咖啡：星巴克、COSTA COFFEE、Musk Cat Coffee、太
1个目标（把集团做大）、二个统一（思想、行动）、3个追求
（Innovation）、信任 （Trust）和進步（Improvement）， （真理、奉献、卓越）、4个建设（文化、制度、团队、品牌）、
象徵著集團賴以成功的核心價值，以及「創新發展 你我共建 5个化（年轻、知识、专业、现代、国际）、6个力（魅力、能力、
月星环球港
客源：
客源：
有海派和艺术情结的高端客户、文艺小资、特别是以中 以地铁11、13号线、金沙江路、中山北路的区域家庭
青年精英女性为主的全市客源。
为主。
消费类型： 休闲、消遣、娱乐为主。
消费类型： 家庭大众型消费为主。
三、品牌针对性
K11艺术购中心
月星环球港
服饰：1-2层国际一线品牌，富裕阶级，30岁以上女性； 服饰：1-2层主要是中高端，国际一线、准一线和二线品牌
项目 位置 经营面积 开业时间 商圈 交通
新世界上海K11 淮海中路300号
40000㎡ 2019年1月
淮海路 1号线黄坡路站
月星集团上海环球港 上海市中山北路 33003、4、13号线金沙江路站
开发商 集团规模 企业性质 成立时间 成立地点 主管业务
和家庭聚餐；其他餐饮相对消费较低（日料除外）同样是
娱乐：相对较少，楼上有酒吧和生态农庄，年龄在30- 聚会和家庭聚餐较多。
40岁。
娱乐：地下有部分亲子和儿童娱乐场所和设施，针对家庭
和小孩；顶层是电影院，针对年轻客群 。
餐饮品牌：
餐饮品牌：
咖啡：COSTA COFFEE、BAKER&SPICE、COVA、 咖啡：星巴克、COSTA COFFEE、Musk Cat Coffee、太
1个目标（把集团做大）、二个统一（思想、行动）、3个追求
（Innovation）、信任 （Trust）和進步（Improvement）， （真理、奉献、卓越）、4个建设（文化、制度、团队、品牌）、
象徵著集團賴以成功的核心價值，以及「創新發展 你我共建 5个化（年轻、知识、专业、现代、国际）、6个力（魅力、能力、
月星环球港
客源：
客源：
有海派和艺术情结的高端客户、文艺小资、特别是以中 以地铁11、13号线、金沙江路、中山北路的区域家庭
青年精英女性为主的全市客源。
为主。
消费类型： 休闲、消遣、娱乐为主。
消费类型： 家庭大众型消费为主。
三、品牌针对性
K11艺术购中心
月星环球港
服饰：1-2层国际一线品牌，富裕阶级，30岁以上女性； 服饰：1-2层主要是中高端，国际一线、准一线和二线品牌
上海K11购物艺术中心案例分析
香港K11的目标消费群体定位为中产阶级，以及拥有一定的经济能 力，懂得享受并追求生活品味的消费者。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
K11模式
K11的模式是可以并已经成功复制的。 继全球首个K11购物艺术中心于2009年 在香港开幕之后， 武汉K11多元文化生活区 北京K11环保体验馆 贵阳K11艺术村 相继开幕。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
推广活动
“艺滋味活动”
这次活动最大的亮点莫过于如今网络和电视媒体上
热传的《蒙娜丽莎的甜笑》
一个由6000个土司面包 构成的巨幅蒙娜丽莎人像马 赛克画作。不起眼的面包片， 一杆烘烤枪，一位土司面包 艺术的奇才和十二名香港本 地热爱艺术与美食的年轻人， 就构成了这幅让人们惊叹不 已的作品。
K11艺术购物中心
核心价值
K11购物中心所挑选之地段均为蕴藏丰富文化传统的城市心脏地带，通过 对周边社区的本地文化传统、人文生活及历史地理等进行多维度的梳理与整 合，体现城市的创意活力，使该区域所沉淀的人文艺术及生活文化得到“活 化”，“重塑”和“再生”，共同创造出独特而多彩的K11多元文化生活区， 成为全新的艺术和文化象征及地标。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
项目业态及典型商家-影院
全港最大及首间符合国际标准的IMAX影院， 1传播。
K11艺术购物中心
项目艺术特色——艺廊
为支持本地艺术创作，开拓空间予艺术家与公 众交流，K11艺术购物内更设计了十八个「艺 廊」，遍布于商场四层的店铺之间，展示艺术 作品，让顾客分享艺术创作。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
平面广告
全球首个购物艺术中心调研K-11
八、回顾与思考
提出正确的问题，往往等于解决了问题的大半。 提出正确的问题，往往等于解决了问题的大半。 ——海森堡（量子力学之父） 海森堡（ 海森堡 量子力学之父）
八、回顾与思考 1、新世界做了什么？
提出一种概念 塑造一个品牌 砸钱
购物艺术中心 K11 10亿美元=7个内地项目
新世界发展执行董事郑志刚表示，拟于未来5至7年内，在大陆开设7个“K11”为品 牌的购物中心，总投资达10亿美元，期望回本期约8-10年，内部回报率(IRR)可达15% 以上。 据了解，“K11”为新世界发展旗下以购物艺术馆为概念的购物商场，首家于09年 底在香港开幕。郑志刚表示，预计国内 个商场总楼面面积约 预计国内7个商场总楼面面积约 万平方米， 预计国内 个商场总楼面面积约100万平方米，分布于上 万平方米 广州、武汉、成都、北京、天津及沈阳，有关的土地将从集团在内地持有的3000 海、广州、武汉、成都、北京、天津及沈阳 万平方米土地中拨出。
二七商圈 （暂未形成）
西北湖金融 商圈 武广商圈 江汉路商圈 汉正街商圈 王家湾商圈
徐东商圈
街道口商圈 中南路商圈
鲁巷商圈
一、区位 项目区位 K11项目位于解放大道与武胜路交汇处 占据武汉最繁华、 项目位于解放大道与武胜路交汇处， K11项目位于解放大道与武胜路交汇处，占据武汉最繁华、最高端 的商圈“武广商圈”核心。 的商圈“武广商圈”核心。
飞天面工房
麦当劳
Yumi station
食通天 美食广场
金津咖喱
地下一层平面图
五、业态布局
品牌落位
K11新食艺一层约1000㎡，临街面品牌较多，有享誉盛名的满记甜 品、一茶一坐、DQ、面包新语、琥珀、COSTA COFFEE等等。
上海k11案例研究 PPT
K11艺术购物中心
品牌定位
围绕“艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣赏、人文体验、 自然观光融合在一起，K11将自己定位为购物艺术中心和艺术舞台。
K11艺术购物中心 市场定位
K11定位于25岁至50岁追求现代生活的社会消费群体、中高端商务人群、懂得享受并追求生活品味的 中产阶级。 K11的艺术立足于当地的文化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。 并非一味追求“高端”、“高档”
上海K11 业态与品牌 “体验式”商业导向；品牌新颖、独一无二的概念店
上海K11 定位落实 集艺术欣赏、人文体验、自然环保理念与一体。商业运作定位独特、演绎到位
空间动线
K11倡导全新便捷的购物体验，与地铁无缝对接，首层设置地下入口，内部动线围绕 户外中庭设置，实现更多互动、体验以及享受空间。
中庭设置玻璃入口， 直通地下商场。
B2
B1F
F
地铁1号线与商场无缝 2 对接，直通商场B2层。 F
3F
商场入口
人流主动线 4F
楼层分布
K11楼层业态分布
4F
6家特色美食
代表品牌
铭品番茄、鸿星荟海鲜酒家、HOME THAI RESTAURANT
3F
5家特色美食、2家休闲服务
代表品牌
极食餐厅、港丽餐厅、新元素、合点寿司
2F
7家高档品牌零售
大家有疑问的，可以询问和交流
可 以 互 相 讨 论下， 但要小 声点
K11艺术购物中心
K11模式
K11的模式是可以并已经成功复制的。 继全球首个K11购物艺术中心于2009年 在香港开幕之后， 武汉K11多元文化生活区 北京K11环保体验馆 贵阳K11艺术村 上海陆续开业