房地产开发企业计税成本对象专项报告 模板
房地产财务成本分析报告(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房地产企业作为国民经济的重要支柱产业，其财务成本分析对于企业的经营决策和风险控制具有重要意义。
本报告旨在通过对某房地产项目的财务成本进行全面分析，为企业的投资决策提供参考。
二、项目概况本项目位于我国某一线城市，占地面积10万平方米，总建筑面积30万平方米，包含住宅、商业、办公等多种业态。
项目总投资约50亿元人民币，预计开发周期为3年。
三、财务成本构成1. 土地成本土地成本是房地产项目成本的重要组成部分，包括土地使用权出让金、土地开发费等。
本项目土地成本为15亿元人民币，占总投资的30%。
2. 建安成本建安成本包括建筑工程费用、安装工程费用等。
本项目建安成本为20亿元人民币，占总投资的40%。
3. 财务成本财务成本主要包括贷款利息、债券利息、融资租赁利息等。
本项目财务成本为10亿元人民币，占总投资的20%。
4. 管理费用管理费用包括员工工资、办公费用、差旅费用等。
本项目管理费用为5亿元人民币，占总投资的10%。
5. 销售费用销售费用包括广告费、销售代理费、营销活动费用等。
本项目销售费用为3亿元人民币，占总投资的6%。
6. 其他费用其他费用包括规划设计费、环境评估费、绿化费等。
本项目其他费用为2亿元人民币，占总投资的4%。
四、财务成本分析1. 土地成本分析本项目土地成本占总投资比例较高，主要原因是所处城市土地资源稀缺，地价较高。
为降低土地成本，企业可通过以下途径：- 加强与政府的沟通，争取优惠政策；- 优化土地规划，提高土地利用效率；- 探索与其他企业合作，共同开发土地。
2. 建安成本分析建安成本占总投资比例较高，主要原因是建筑市场竞争激烈，施工难度较大。
为降低建安成本，企业可通过以下途径：- 加强施工管理，提高施工效率；- 优化设计方案，降低建筑成本；- 选择有实力的施工队伍，降低施工风险。
3. 财务成本分析财务成本占总投资比例较高，主要原因是项目开发周期较长，资金需求较大。
房地产企业所得税汇算清缴鉴证报告附模板
2011年度所得税汇算纳税申报鉴证报告附注一、企业基本情况房地产有限公司（以下简称“贵公司”）是于年月日经成都市工商行政管理局批准登记成立的有限公司（有限责任公司），注册号为：，住所：成都市号，法定代表人：，注册资本：万元人民币，经营范围：房地产开发，。
税务登记证号：。
二、企业基本的税收政策（一）主要税（费）项目及税（费）率税（费）项目计税依据税（费）率营业税营业额5%增值税按销售货物或者提供应税劳务的销售额计算销项税额17%城市维护建设税按应缴流转税税额计征7%教育费附加按应缴流转税税额计征3%地方教育费用附加按应缴流转税税额计征1%企业所得税按应纳税所得额25% （二）主要的税收优惠优惠项目国家文件依据具体优惠政策规定税务机关批准文号无无无无三、企业主要的会计政策1、会计制度：执行《企业会计制度》及其配套规定。
2、会计年度：自公历1月1日起至12月31日止。
3、记账本位币：采用人民币为记账本位币。
4、记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本为计价原则。
5、外币业务核算方法：会计年度内涉及外币的经济业务，按发生当月月初外汇价折合本位币入账，年末将外币账户余额按年末外汇市场中间价折合本位币进行调整，调整后记账本位币余额和原账面余额之间的差额列入汇兑损益。
6、坏账核算方法：（1）坏账的确认标准债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收回的；或因债务人逾期未履行偿债义务,并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小的应收款项。
（2）坏账损失核算方法本公司直接转销法。
7、存货核算方法：（1）存货分类本单位存货分为开发成品、低值易耗品等。
（2）存货以实际成本计价。
8、固定资产计价和折旧方法（1）固定资产计价：按取得时实际成本计价。
固定资产分类为：房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公设备、其他设备等。
（2）固定资产折旧采用直线法计算。
9、收入确认方法：开发产品销售收入的确认按照国税发(2009)31号文件规定的方法确认。
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业新形势下的纳税筹划房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
（二）设置的主要帐户页脚内容1房地产开发企业新形势下的纳税筹划开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本工具—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或临时没有明确用处借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根蒂根基办法建设费、公共配套办法费、开发直接费、乞贷用度、预提用度等。
（二）设置的主要帐户开发成本、管理用度、贩卖用度等（三）会计分录模板页脚内容2房地产开发企业新形势下的纳税筹划1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发进程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
【成本管理】房地产项目成本后分析参考模板
项目成本后分析参考模板Xx区域公司——XX项目成本后分析报告XX有限公司年月日XX项目成本后分析目录一、项目概况二、项目成本情况1、项目总成本情况2、项目成本分摊情况说明三、目标成本管理情况1、房产口目标成本情况2、合约规划情况四、合同管理情况1、设计变更申报与审批2、现场签证申报与审批3、合同结算情况五、项目动态成本情况1、房产口动态成本情况2、合约最终情况3、科目数据分析情况六、项目成本整体评价1、项目在全过程成本管控中的亮点2、项目在全过程成本管控中的不足及解决措施一、项目概况项目平面效果图（需在平面中标识主要业态位置及基本信息）备注：1、项目开发时间节点（竣备时间、开工时间）； 2、总包招标时间，施工图完成时间，结算完成时间； 3、总包、机电、精装、幕墙、园林景观承包方式。
项目规划指标及主数据情况表备注：1、产品构成按ERP产品类型开项填写；2、填表说明：层高为m；建筑面积、可售面积为㎡取整。
二、项目成本情况1、项目总成本情况本项目成本为xxx万元，折合单方元/㎡。
其中房产口目标成本xxx万元，折合单方元/㎡，结算成本xxx万元，折合单方元/㎡，对比目标成本下浮%。
主要成本情况表如下：项目成本情况表备注：1、目标单方=目标成本/总建筑面积；2、结算单方=结算成本/总建筑面积2、项目成本分摊情况说明本项目所有业态分别有住宅、商铺、办公楼、车位、地下车位以外部位……(以主数据开项为准)。
其中可经营产品为住宅、商铺、办公楼、地下车位，其地下车位以外部位成本按照可经营产品可经营面积比例分摊成本。
（如有回迁之类的，简单阐述本项目的分摊情况）三、目标成本管理情况1、房产口目标成本情况本项目房产口目标成本为xxxx万元，建筑单方xxxx元/㎡，可售单方xxx 元/㎡。
其中住宅目标成本为xxxx万元，建筑单方为xxx元/㎡，可售单方为xxx元/㎡……(按作业成本核算表情况填写，建筑单方为一次归集数据，不含分摊，可售单方为二次分摊数据)。
开发成本及产品结转表(模板)史上最实用
42.11
42.11
-
公共设施配套费（预提）
3,369,024.46
开发间接费（发生） 6
开发间接费（预提）
- 直接成本法
-
-
-
-
-
合计
618,857,705.60 618,857,705.60
618,857,705.60 4,768.16 4,768.16
-
381,453,171.85
注：1、分配方法按报税务机关备案《计税成本对象备案报告表》选择，2、“本期应负担开发产品成本”含转固定资产的开发成本；3、“预算造价法”暂按建筑面积推 算。
单位：平方米
本期可售总建筑面积
129,789.50
本期已销售建筑面积
80,000.00
销售面积分配率
61.64%
未分配 开发成本
单位：元 分配率 本期结转销售成本
-
131,531,074.92
前期工程费（发生） 2
前期工程费（预提）
- 直接成本法
-
-
-
-
-
建筑安装工程费（发生） 3
建筑安装工程费（预提）
本期应负担占地 总面积
本期占地面积分 配率
账载金额
17,995.00 100.00%
本期总建筑面积 （或系数面积）
建筑面积分配率
129,789.50 100.00%
开发产品已完工计税成本计算
金额小计
分配方法
本期应负担开发 本期建筑 本期可售 产品成本 单位成本 单位成本
213,391,905.60 213,391,905.60 占地面积法 213,391,905.60 1,644.14 1,644.14
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一) .土地出让金1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积2•上交部门：市财政局3. 依据：⑴京政发[1993]34号文•(2)京政发[1994]43号文•4. 说明：(1) 各区类地价取值详见附件；(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政；(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用；(4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设(5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价；(2) 土地出让金修正系数表(二) .征地及拆迁补偿费：详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据.二.前期工程费：(取值在40-120元/平米)1. 临时水，电,路，场地平整费依据：1992年建安工程定额；标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%.2. 规划，测量,勘察,设计费:依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价局,建设部［1992］价费字375号.标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80%（2）民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:%I I II工程丨工程概算投资（万元）I I ------------- 1------------- 1------------- H-------------I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I1特1级J| 2.21--------------1| 2.1-----------------| 2.0 |II1.911 一级1 11| 2.011| 1.91| 1.8 |II1.711 二11级11| 1.811| 1.71| 1.6 |II1.5r1三11级11| 1.611| 1.51| 1.4|II1.3r1四11级11| 1.411| 1.31II| 1.2 |IIr1五11级11| 1.211| 1.11| |1 1备注:特级：1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑2. 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑；3.30层以上建筑；4.高大空间有声，光等特殊要求的建筑•一级：1.高级大型公共建筑；2. 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑；3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.二级：1•中高级，大中型公共建筑；2.技术要求较高的中小型建筑；3.16层以上29层以下住宅.三级：1•中级，中型公共建筑；2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑；四级：1. 一般中小型公共建筑；2.7层以下无电梯的住宅，宿舍及砖混建筑.五级：一，二层单功能，一般小跨度结构建筑.说明：⑴民用建筑大型＞10000平米中型3000-10000 平米小型＜3000平米⑵仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时，其工作量的比例为40%和60%.（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3. 规划条件，可行性研究费依据:建设部（1991）第425号文标准：（1）按现行规划收费定额计算：工日定额*85元/工日用地规模（公顷）工日定额＜=3 9010 300三•基础设施费 1. 红线内基础设施费5元/平米40 920 50 1000 >50面议(2)施工执照费按京政发[19880 号文：概算额*(1-3) %。
房地产开发项目成本分析报告
房地产开发项目成本分析房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。
成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。
成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。
成本预测方法很多。
从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和中期成本预测两类。
先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。
一般来说，先期成本预测包括两方面内容。
其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。
新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。
其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。
这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。
关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。
定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。
定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。
但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。
定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。
只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。
因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。
房地产开发企业计税成本对象专项报告
房地产开发企业计税成本对象专项报告合肥市国税局：由于我公司开发的×项目在2014年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。
报告正文如下：一、开发项目基本情况二、计税成本确定原则本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
三、计税成本对象确定根据计税成本原则，确定计税成本对象如下：四、计税成本分配原则①成本核算计量与核算成本计量与核算采用制造成本法。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
（6）其他
（2）折旧费
2.前期工程费
（3）修理费
（1）水文地质勘测
（4）办公费
（2）规划、设计
（5）水电费
（3）可行性研究 （4）筹建、场地通平
（6）劳动保护费 （7）工程管理费
（5）其他
（8）利息支出费
3.建筑安装工程费
（9）周转房摊销
其中：预提费用
（10）项目营销设施 建造费
（1）建筑工程费
（11）其他
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称
纳税人
开发项目名
（公章）
识别码
称
成本对象的
过渡性成
成本对象
(预计)开工时
确定原则
本对象
确定时间
间
具体分期
共分 期
本年度实际开工为第
期
规划需要建 设的公共配 套项目
公共配套设施预算
造价
万元
第（）期成本对象一
成本对象
名称（具
开工时间体栋号）源自第（）期成本对象二本年共同（间接）成 本归集截止日
项目
金额
项目
金额
1.土地征用及拆迁补偿 费 （1）土地买价或出让 金
（2）安装工程费 4.基础设施建设费
（2）市政配套费
5.公共配套设施费
（3）耕地占用税、契 税 （4）土地使用费、闲 置费 （5）拆迁补偿支出、 安置及动迁支出
其中：预提费用 6.开发间接费用 （1）工资及福利费
清负担对 设施
开发项目总建筑面积：
象的间接
直接成本法□预算造价□其他方
借款费用
成本具体
法□
预算造价：
分配方法 其他成本
项目
房地产行业税收专项检查报告样本
房地产行业税收专题检验1、检验对象辖区内房地产企业。
2、检验年度通常检验税款缴纳情况，有包含税收违法行为，应追溯以前年度。
3、检验内容此次专题检验要落实各税统查标准，关键检验营业税、企业所得税、个人所得税申报缴纳情况。
（1）营业税关键检验内容1）按协议要求时间应收取而未收到销售款是否纳税；2）预收款（预收定金）是否立即纳税；3）多种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠和房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁赔偿（安置）等行为是否按要求足额纳税；4）以投资入股名义转让土地全部权或不动产全部权，但未和接收投资方共担风险，且收取固定收入或按销售收入一定百分比分成行为是否纳税。
（2）企业所得税关键检验内容1）各项应税收入是否真实、完整。
关键是多种经营收入、附件收入是否全部按要求入账，有没有已实现收入不确定、长久挂往来或做账外收入情况；2）税前扣除项目是否真实、正当。
要结合行业特点关键检验各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目。
（3）个人所得税关键检验内容根据个人所得税法和《国家税务总局相关深入加强对高收入者个人所得税征收管理通知》（国税发[]57号）等法规、文件要求，检验房地产行业个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，尤其要将房地产企业经营者作为检验关键。
要着重查处以下行为：1）纳税人和扣缴义务人签定假协议、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税行为；2）扣缴义务人有意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税行为。
4、时间安排（1）此次专题检验从7月1日开始至9月30日结束。
（2）10月底前，各地以省级税务机关名义向总局报送此次专题检验总结汇报。
一、营业税一、相关纳税义务人和扣缴义务人应注意事项1、企业租赁或承包给她人经营，以承租人或承包人为纳税人。
单位和个体户职员，雇工在为本单位或雇主提供劳务，不组成纳税人。
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房地产开发企业计税成本对象专项报告
合肥市国税局：
由于我公司开发的×项目在2014年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。
报告正文如下：
一、开发项目基本情况
二、计税成本确定原则
本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
三、计税成本对象确定
根据计税成本原则，确定计税成本对象如下：
四、计税成本分配原则
①成本核算计量与核算
成本计量与核算采用制造成本法。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
②共同成本分配方法
本项目的共同成本即过渡性成本对象按照建筑面积分配的成本，按照建筑面积法，在各
可售成本对象分配。
③不能分清负担对象的间接成本
本项目的不能分清负担对象的间接成本主要为利息支出等，按照直接成本法，在各可售成本对象分配。
报告单位：××有限公司
报告日期：××年××月××日。