我国城市住房刚性需求影响因素实证分析_以北京_上海_天津_重庆为例
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
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以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
《2024年城市住区可持续发展的理论与评价——以天津市为例》范文
《城市住区可持续发展的理论与评价——以天津市为例》篇一一、引言随着城市化进程的加速推进，城市住区作为城市发展的重要组成部分，其可持续发展问题日益受到社会各界的关注。
天津市作为我国北方的重要城市，其住区发展不仅关系到城市居民的生活质量，也影响着城市整体的可持续发展。
本文将探讨城市住区可持续发展的理论，并以天津市为例，评价其住区可持续发展的现状与策略。
二、城市住区可持续发展的理论1. 定义与内涵城市住区可持续发展是指在城市住区发展过程中，既要满足当代人的需求，又要保护生态环境，实现经济、社会、环境的协调发展。
它强调的是在保证居民生活质量的前提下，通过科学规划、合理布局、绿色建筑、节能减排等手段，实现住区的长期稳定发展。
2. 理论基础城市住区可持续发展的理论基础包括可持续发展理论、生态学理论、人居环境科学等。
这些理论强调了人与自然的和谐共生，以及城市住区发展的综合性、整体性和长期性。
三、天津市住区可持续发展的评价1. 现状分析天津市在住区发展方面取得了显著成就，绿色建筑、节能减排、生态修复等方面均有显著进展。
然而，仍存在一些问题，如老旧小区改造难度大、新城建设与生态保护之间的平衡等。
2. 评价方法本文采用定性与定量相结合的评价方法，从经济、社会、环境三个方面对天津市住区可持续发展进行评价。
评价指标包括绿色建筑比例、居民生活满意度、生态环境质量等。
3. 评价结果通过评价发现，天津市在住区可持续发展方面取得了显著成效，绿色建筑比例逐年提高，居民生活满意度较高，生态环境质量也有所改善。
但同时，也存在一些亟待解决的问题，如老旧小区改造、新城建设与生态保护的平衡等。
四、天津市住区可持续发展的策略与建议1. 加强规划引领，科学布局应加强城市规划的引领作用，科学布局住区发展，确保住区发展与城市整体发展规划相协调。
2. 推进绿色建筑与节能减排加大绿色建筑与节能减排的力度，提高绿色建筑的比例，降低住区的能耗和排放。
3. 加强老旧小区改造加大对老旧小区的改造力度，改善居民的居住环境，提高居民的生活质量。
我国城镇住房供应体系存在的问题及原因
我国城镇住房供应体系存在的问题及原因摘要：目前的高房价，已经远远超出普通城镇居民的购买力，市场提供的商品房并非住房的有效供应。
我国城镇住房供应体系存在的最主要的问题，就是住房供应渠道单一，住房供应被开发商垄断，而政府又不能提供足够的保障性住房。
解决居民住房难的问题，必须打破开发商对住房供应的垄断。
国家对房地产业的定位要更注重住房的居住功能，加大保障性住房的供应。
允许居民合作建房，形成多元化城镇住房供应体系。
关键词：城镇住房;供应体系;问题;原因中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1000-8772(2009)10-0101-02一、最主要的问题：我国城镇住房供应渠道单一我国目前的住宅供给渠道可以概括为：城市住宅市场供给，农村住宅自建为主，没有形成多层次的住宅供应体系。
住宅供给渠道单一，则难以满足巨大的社会需求。
在农村，农民有宅基地，住房问题可以通过自建房解决。
国家的住房保障范围在城市，也就是说，农村的住房问题国家没有制定相应的制度保障措施。
这并不是说，农村不需要，而是由于我国特殊的城乡二元体制造成的，城市的福利覆盖不到农村。
城市土地国家所有，住宅用地只有70年使用权，这是城市住宅开发必须面对的制度背景。
这就决定了政府作为国有土地所有权的代表，可以从土地获得、城市规划、环境保护、配套设施等各方面对住宅开发进行管制，在这个管制链条中，任何一个环节的脱节都会导致开发的整体失败，从而使得住宅生产的制度门槛很高，个人或非专业组织很难成为城市住宅的供给主体。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条明确规定：所有国有土地上的建房和基础设施建设都属于房地产开发。
而开发就涉及到资质问题，这在一定程度上就相当于否定了城市自建房的合法性。
所以城市的住房供应模式，就是开发商从政府手中拿地，然后向银行贷款建房，再出售给城市居民。
除了政府提供的廉租房以及经济适用房外，城市的住房供应渠道基本上被开发商垄断了。
我国住房保障政策的影响因素研究
我国住房保障政策的影响因素研究引言随着中国的经济快速发展，城市化进程日益加速，住房问题成为我们面临的一个重要问题。
住房保障政策在我国得到了广泛的关注和实践，不断完善和优化这些政策对于我们的社会建设和发展具有重要意义。
因此，研究我国住房保障政策的影响因素对于我们更好地理解这些政策的实践和做出更好的政策决策至关重要。
住房保障政策的影响因素住房保障政策的影响因素包括社会、经济和政治等多个方面。
社会因素1.城市化程度城市化程度的高低是影响住房保障政策实施的一个重要因素。
城市化程度越高，城市人口的需求越大，住房保障政策也就越需要得到充分实施。
2.人口结构人口结构的变化可以对住房保障政策产生一定影响。
例如，老年人口数量增加、人口出生率下降等都会影响住房需求的变化，从而影响住房保障政策的实施。
3.经济收入水平经济收入水平的高低对住房保障政策的实施具有重要影响。
例如，低收入家庭更需要住房保障政策的支持，而高收入家庭则可以选择自行购买住房。
经济因素1.地区经济差异不同地区的经济发展水平差异较大，需要针对不同地区的住房需求和经济因素来制定相应的住房保障政策。
2.房地产市场发展程度房地产市场的发展程度和住房保障政策的实施密切相关，特别是在我国现阶段房屋价格过高的情况下，住房政策更加需要得到充分的实施和落实。
政治因素1.政策体系和法规的完善程度政策体系和法规的完善程度影响着住房保障政策的实施和执行效果。
只有在法规和政策体系完善的情况下，才能更好地实现住房保障政策的目的。
2.政府部门的执政能力政府部门的执政能力直接影响着住房保障政策的制定和执行效果。
政府需要具备较强的执政能力，以便更好地实现住房保障政策的目的。
结论我国住房保障政策的影响因素包括社会、经济和政治等多个方面，城市化程度、经济收入水平、地区经济差异、房地产市场发展程度、政策体系和法规的完善程度，政府部门的执政能力等均是影响住房保障政策实施和执行效果的重要因素。
房地产市场刚性需求分析
房地产市场刚性需求分析随着经济的不断发展，房地产市场作为一个重要的经济领域，扮演着促进就业、推动工业发展和改善居民生活质量的重要角色。
房地产市场的需求构成中，刚性需求一直扮演着重要的角色。
本文将对房地产市场刚性需求进行分析，探讨其特点和对市场的影响。
一、刚性需求的定义和特点刚性需求是指由于特定的原因，不容易改变、弹性较低的需求。
在房地产市场中，刚性需求通常由以下几个方面因素所决定。
1.居住需求房地产市场最主要的刚性需求来自于人们的居住需求。
居民需要安全、便利、舒适的居住环境，这种需求是不可转移和不可替代的。
无论是城市居民还是农村居民，都需要拥有自己的住房，因此居住需求是房地产市场刚性需求的主要来源。
2.人口增长和迁移人口的增长和迁移也会对房地产市场的刚性需求产生影响。
随着城市化的进程和经济发展的吸引力，人口会从农村流向城市，这会产生对住房的需求。
此外，人口的自然增长也会推动对住房的刚性需求增加。
3.婚姻和家庭婚姻和家庭的形成也是促使人们对住房需求增加的因素。
结婚后，新婚夫妇需要独立的住房，家庭成员的增加也需要更多的居住空间。
这种由婚姻和家庭关系所形成的住房需求是一种刚性需求。
4.教育和医疗优质的教育资源和医疗服务也会对房地产市场的刚性需求产生影响。
人们通常会选择生活在教育资源充足、医疗条件良好的地方。
因此，具备良好教育和医疗资源的地区往往会吸引更多的人们前往，并带动房地产市场的需求。
二、刚性需求对市场的影响房地产市场的需求构成中，刚性需求在一定程度上决定了市场的稳定性和可持续性。
刚性需求的存在使得房地产市场具备了以下几个特点。
1.稳定性刚性需求的存在使得房地产市场相对稳定。
不论经济形势如何波动，居民的居住需求是不会发生大幅度变化的。
因此，即使在经济不景气时，房地产市场的刚性需求仍然存在，可以作为市场的稳定因素。
2.市场供需平衡刚性需求的存在，可以促使供需平衡。
由于刚性需求不容易改变，因此居民对住房的需求是长期存在的。
遵循住房消费规律完善住房供应体系——对建立公共租赁住房制度的若干思考
人们 的心 目中就 是买新 房 ，并 且 ，不管其 收入高低 ，一 买 房就 都想 买大房 ，想 所谓 的一步到位 ，而根 本不 考虑 自己 的支付能力。 我国城市 普遍存 在的这 种住房 消费观 念的偏 差是与住 房制 度改革 历程密 切相 关的。 在计划 经济 时代 ，我 国城市 住房 实行 的是住 房实物 分 配和低租 金制 。 １８ 年实 行住房 ９０ 制度 改革 以来 ，遵 循 的路 线是 住房商 品化和 社会化 。住房 制度 改革 为改善 我国城市 居 民的住房 条件做 出 了重 要的贡 献 ，但也存 在偏 差．主 要是片 面地把 住房 的商品化 和市场
完善、房 价较 高的大城市如 北京、上海等也初 现端倪 。 二 、我国住房供求体系中存在的问题及成因分析
畸 形发展 ，大 多数消 费者在住 房消 费时都倾 向于 购买商 品
房 ， 以至 于商 品房供 不应求 ，这也 是造成 当前全 国大 中城 市房价居高不下的根本原因。
从住房 消费 的特 殊规 律不难 看出 ，住房 消费有两 种模
的消费方 式。在 购买 中， 又有 两种 ：一是 购 买新房 ，二是 购买 旧房 ，且 购买 旧房占整个 房 地产市 场 中的主要 部分。 在 整个住 房供应 和需 求体 系中，不 仅有 房屋 的出售供 应和 购买 的需 求 ，还 应该有 住 房的出租 供应 和承租 的需求 ，而 作为低 收入家庭 的住 房消 费中 ，承 租住 房应该 占住 房消 费
房出 售上 ，提租 补贴 只是作 为促进 人们加快 购房步 伐的手 段 。 观 念 上 以 为将 公 房 通 过 房 改 转 变 为 私 房 就 是 走 市 场 化
道路 ， 以为要 改善人 民的住房 条件就 必须 让人人拥 有和 购
我国房地产市场结构测度及影响因素的实证分析
我国房地产市场结构测度及影响因素的实证分析摘要：本文通过计算我国各地区房地产市场的勒纳指数，从而测算出该市场的垄断程度，结果表明，近几年市场垄断程度不断提高，并且东部地区市场垄断程度明显高于中西部地区，同时还得出市场集中度、土地壁垒、供求状况都是影响房地产市场垄断程度的重要因素，并提出一些降低市场垄断程度的政策建议。
关键词：勒纳指数；垄断程度；市场结构一、引言由于房地产市场的特殊性质，亦即房屋具有空间固定性与生活必需品的特性，研究者一般认为房地产市场具有较高的垄断程度。
国内学者对我国近年来的的房地产市场结构进行了研究，多认为我国房地产市场呈现出明显的寡头垄断结构特征。
如况伟大(2003)对北京地区的住房市场结构进行了分析，认为北京市住房市场表现为明显的寡占结构，开发商之间存在价格合谋，提出限制垄断、引入竞争等对策。
王阿忠(2007)通过对福州市的住房市场进行实证分析，认为住房市场属于区域性寡占市场结构。
李颖欣（2008）对广州市房地产市场集中度进行研究，认为广州市房地产市场已经进入寡头垄断的水平，行业进入壁垒广泛存在，产品差异化特征明显。
在我国房地产市场结构分析中，对开发商市场势力进行了研究，本文采用的方法是测算勒纳指数（LI），勒纳指数越高，则垄断程度越大。
勒纳指数的计算公式为：LI=■，其中LI表示勒纳指数，P是房价，MC是开发商的边际成本。
由于MC难以测度，本文在具体计算过程中用平均成本AC代替边际成本MC，从而求得勒纳指数。
该种方法是一种近似替代，在非完全竞争市场中，边际成本与平均成本并不总是相等，MC可能高于或低于AC，因此结果可能会存在一定误差。
不过该种方法使用价格P减去平均成本AC实际上反映了开发商的利润情况，分母为房屋开发成本值则为成本利润率，分母取房屋价值则为房价利润率，利润率越高，说明开发商的市场势力越大，从而开发商的垄断程度也越高，因为一般来讲垄断程度越高则利润率也越高。
本文将对全国31个省市区房地产市场进行勒纳指数测算，来测度我国房地产市场的垄断程度。
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究房价是影响一个城市房地产市场的重要指标之一、它受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策因素和市场因素等。
本文将从这些方面进行房价的影响因素分析，并构建相应的预测模型来预测北京市的房价。
一、宏观经济因素宏观经济因素是房价的重要决定因素之一，包括经济增长、通货膨胀率、利率水平和人口增长等。
经济增长是房价上涨的基础，经济增长意味着人们的收入水平提高，购买力增强，从而推动了房价的上涨。
通货膨胀率的上升会导致货币贬值，进而推高了房价。
利率水平的变化也会直接影响房价，当利率上升时，购买房产的成本也会增加，从而抑制了房价的上涨。
人口增长也会对房价产生影响，当人口持续增长时，对住房的需求也会增加，从而推动了房价的上涨。
二、政策因素政策因素是影响房价的关键因素之一、政府的相关政策措施对房价具有重大的影响。
例如，房地产调控政策的出台会直接影响房价的波动。
当政府采取严格的调控政策时，会抑制投资投机需求，从而稳定房价。
另外，政府还会出台土地供应政策、建筑规划政策等，这些政策也会直接或间接地影响着房价的波动。
三、市场因素市场因素也是影响房价的重要因素之一，包括供需关系、市场预期和交易成本等。
供需关系是房价波动的基础，当供大于求时，房价会下降；当需大于供时，房价会上涨。
市场预期也会对房价产生影响，市场预期房价上涨时，会促使购房者提前购买，从而推高了房价。
交易成本的变动也会对房价产生影响，例如涉及房地产的税费、手续费等，这些成本的减少会刺激购房需求，从而推高了房价。
基于以上分析，我们可以构建一个预测模型来预测北京市的房价。
首先，我们可以收集并整理相应的数据，包括历史房价数据、宏观经济数据、政策数据和市场数据等。
然后，我们可以利用回归分析的方法来构建预测模型。
以房价为因变量，宏观经济数据、政策数据和市场数据为自变量，利用历史数据进行回归分析，得到回归方程。
最后，我们可以利用该回归方程来进行房价的预测。
我国城市规模两极分化的现状与原因
人口100万-2007 19 12 81 62万50万-100万6 35 29 118 8320万-50万32 80 48 151 7120万以下84 49 -35 264 215合计132 193 61 655 462图1：不同人口规模城市的数量数据来源：《中国城市统计年鉴（2009）》。
（二）城市间经济水平差距巨大从城市经济规模来看，一线城市的经济规模巨大，而广大中小城市的GDP总量不高。
截至2008年底，我国有13个城市市辖区人口超过400万（北京、上海、天津、重庆、南京、杭州、深圳、沈阳、广州、西安、武汉、哈尔滨、成都），这13数据来源：《中国统计年鉴（2009）》、《江苏统计年鉴（2009）》、《山东统计年鉴（2009）》、《中国城市统计年鉴（2009）》、各城市年度国民经济和社会发展统计公报等。
四、我国城市规模两极分化的原因（一）市场选择下的城市规模有“两级分化”的倾向在市场的选择下，城市的实际规模会大于最优规模，这个理论已被经济学界证明。
埃德尔等人的成本一收益理论分析能较好地分析城市实际规模与最优规模之间的关系。
如图3，平均成本曲线（ AC）代表每个城市居民负担的成本，平均收益曲线（AB）体现了规模经济带给城市居民的收益。
平均收益曲线随着城市人口的增加先升后降，因为在城市扩大规模的初期，规模经济效应的作用表现得很明显，当城市规模进一步扩大时，会增加城市的交通成本、产生污染、拥挤等外部负效应。
平均成本曲线随着人口的增加一直上升，原因很简单，在城市空间不变的情况下，人口数量的增加必然引起拥挤程度的增加。
对于一个迁移者而言，他对进入城市的收益和成本进行比较后，才会决定是否迁入到这个城市，只有当收益大于成本，他才会考虑迁入。
因此，当AB> AC，城市人口增加；AB=AC时，城市人口不再增加，城市达到均衡，得到城市的实际规模点E。
但是，城市的最优规模点由边际成本曲线（MC）和边际收益曲线（MB）的交点D决定。
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到同时期住宅市场价格则是 13224 元 / m2，市价高出有效需求
确定出有效需求价格公式：
N
P=
βY（[ 1+ι）
- 1]
N
αM（ι 1+ι）
P：有效需求价格，Y：居民家庭月可支配收入，α：抵押贷款
价值比率（贷款成数），β：月收入中可用于偿还个人住房抵押
贷款的最高比例，M：居民有效需求决定的户型面积。
居民购房能力除了受月收入高低影响外，还受贷款首付款
制约，若家庭目前可用资产为 H，该资产中用于一次性支付首
平均家庭 城市 户规模
（人/户）
城镇家庭 平均每人 可支配收
入（元）
家庭月 收入 （元）
最高有效 需求价格 （元/平方
米）
住宅市 场价格
（元）
市价高出 有效需求 价格百分
比 （% ）
北京 2.53 26738.48 5637.36 5656.48 13224 133.78%
上海 2.59 28837.78 6224.15 6245.26 12364 97.97%
【关键词】 刚性需求 支付能力 购买意愿 有效需求模型 一、研究背景和问题的提出 “安居方能乐业”道出了中国人特殊的“家”的情节。其实这 里的“家”就是我们现在所说的住宅。法律上将住宅定义为，供 一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。而 American Housing：A Macro View（KO CHING SHIN 著）一书将住 宅定义为：在特定的一块土地上建造的永久性建筑物及为其提 供的服务，是一个或多个家庭居住的场所。美国总统胡佛 1931 年曾指出：“没有什么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会 安定做出贡献。”可见，住宅从古至今都关系到人们最基本的生 活。 2003 年至今，中国住宅商品价格升温，部分地区甚至出现 “过热”的现象，主要表现在投资增长过快，房价涨幅过大等。住 宅已经成为人们生活中一个最为普遍的话题，当国家 2010 年 4 月以来的一系列严厉的调控政策接踵而至时，住宅市场的发展 是否健康合理成为政府官员、各界学者甚至到普通大众的关注 焦点。当“泡沫”和“房奴”、“蚁族”成为媒体焦点的时候，人们对 住宅价格何以持续高涨的理由提出了质疑。 本文从刚性需求定义出发，通过有效需求模型对北京、上 海、天津、重庆 4 个城市进行实证分析，以期得出“市场的刚性 需求是否得以支撑高企的房价”这一问题的结论，从而对城市 房地产尤其是住宅产业的健康发展提供建议和参考，具有一定 的理论和现实意义。 二、研究现状与评价 在研究房地产问题时，各界对于刚性需求的理解一直众说 纷纭，可混乱的概念理解往往会导致逻辑的混乱，因此有必要 分析刚性需求的含义。正如英国经济学家内维尔·凯恩斯所认 为的，如果没有概念，也不可认定，我们就无法获得与概念有关 的事实本身的精确知识。在经济学中，模糊和歪曲的概念导致 了大量的错误；由于经济现象的复杂性，这个学科要获得清晰
图 2 房价对刚性需求的影响
束线围绕 F 点逐渐向原点移动，表示能支付的住房面积越来越 小。房价越高，在整个社会收入不变的前提下，支付能力下降使 得住房刚性需求呈现出萎缩状态。
第三，收入的增加放大了人的支付能力，有利于刚性需求 的增加。当消费者的收入增加时，自然要求更高的住房条件。在 图 3 中，预算线（支付能力）由 B1F1 外移到 B2F2，无差异曲线也 从 M1 移动到 M2，这时消费者选择的最佳住房面积从 Ob 上升 到 Oa。
图 3 收入对刚性需求的影响 第四，投资需求的价格示范效应会提高房价，间接降低了 人的支付能力，是刚性需求萎缩。高档商品房和普通商品房属 于不同的消费群体，但是购买高档商品房的消费者其消费行为 却能产生“外部性”，引导整体的房价向上，使得普通商品房的 部分消费者的支付能力下降，因而产生了挤出效应。 3、刚性意愿的影响因素 第一，结婚买房、拆迁买房、生子买房、改善性购房等因素都 会增加了商品住房市场的刚性意愿，构成了住房市场的潜在需 求。一旦这部分人群具备一定的支付能力，就构成了刚性需求。 第二，住房保障体系的不健全使得部分人群的住房需求释 放到商品房市场。廉租住房制度实行的是货币补贴或者实物补 贴，由于资金瓶颈的制约，长期以来各地廉租房保障覆盖面非 常小，廉租住房制度推行比较好的上海市，保障覆盖面不到 1.5%。经济适用房和限价房的比例也相对较少，其中经济适用房 很大部分被城市拆迁户拿走。因此，我国住房保障体系的不健 全导致部分购买力不足的消费者走向市场，这种刚性需求只能 通过商品房的较低层次和较小面积实现。 第三，社会的自然特征变化促使刚性意愿释放到市场中。 社会的自然特征是指在特定的历史时期社会所具有关于人口 方面、增长阶段等方面具有的特征，本身并不属于房地产制度， 但对房地产供求关系会带来深远影响。家庭结构越小，人均住 房面积的实际占有越大，因此，小家庭结构的大量出现会引起 住房需求的增加。并且，未来 15 年是我国经济社会发展的“人 口红利”时期，婚龄人口对于住房的刚性需求将会持续增加。同 时，根据国家统计局农调队的调查显示，2007 年农村劳动力外 出务工数量为 1.37 亿人，随着大量务工人员的增加，相应地增 加了对住房的需求。 第四，城市化带来了城市经济的高速发展，同时也带来了 越来越明显的“马太效应”。一方面农村人口大量地转化为城市 人口，另一方面城市建设使得原来住在城里的人被动搬迁，这
求价格。以住宅最高商业贷款年限 30 年计，按揭年利率 6.4%，
月利率 0.53%，7 成按揭，月还本付息以不高于家庭月收入 35%
为宜，户型面积取 80m2。由于各参数都取最高值，而套型面积取
最低值，这样求出的是城市居民可接受的最高住宅商品有效需
求价格，超出此价，居民无力购买。
表 1 2009 年四个直辖市住宅有效需求价格与市场价格情况
的知识无疑会遇到特殊的困难。所以，我们有必要对住房刚性 需求的定义做准确的度量。
首先我们来分析学界对刚性需求定义的理解，从中提取对 于刚性需求理解的公认观点并指出它的不足需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这 些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、鱼粉等等。也可理解为 人们日常生活中常见的商品和必需品。”而住房和城乡建设部 政策研究中心研究员钟庭军在肯定了价格弹性小的前提下，增 加了收入弹性的内容，认为“住房刚性需求是需求收入弹性较 大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求”。华东交 通大学经济管理学院研究者李南鸿在《住宅“刚性需求者”的消 费行为分析》一文中提到：“刚性需求”很难做精确的经济学定 义，但近期却被频繁用于房地产市场的供求关系解释中，用于 描述人们对自有住宅不可或缺需要的满足。一般将购买房屋以 满足自住需求为最终目的个人或家庭称为“刚性需求者”。综上 所述，学者对于刚性需求的理解都提到了价格弹性小的含义， 并且侧重于住房的消费需求。
天津 2.96 21402.01 5279.16 5297.07 6605 24.69%
重庆 2.75 15748.67 3609.07 3621.31 3266 -9.81%
从表 1 中数据分析可以看出，北京市 2009 年按照本地家庭
实际收入形成的最高有效需求价格为 5656.48 元 / m2，而我们看
三、研究思路和方法 笔者认为，刚性需求应包括需求和刚性两方面。需求即是 在一定的时期，在既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购 买的商品数量。其含义包括支付能力和购买意愿两方面。刚性 的意思即是价格弹性小。支付能力受价格的影响是一定的，因 其都是绝对值的概念，即价格升高，支付能力即下降；价格下 降，支付能力即提高。购买意愿受价格的影响是刚性的，即住房 的购买意愿不受价格的影响，价格弹性小。故刚性需求即是在 一定价格区间范围内，具有一定支付能力并且购买意愿为刚性
买房屋的位置以及户型面积等（或者用于投资的回报率是否高
于同期投资其它理财产品的回报率）。支付能力受到按揭、房
价、收入的影响，这里假设居民采取按揭的方式购买住房。
1、以收入为轴，看其通过按揭方式所能支撑的最高房价即
构成他的最高支付能力
根据等额本息还款法公式：
N
βY=
PMα（ι 1+ι）
N
（1+ι） - 1
大部分文献对于刚性需求的影响因素均未区分刚性和需 求的区别，导致对于刚性需求影响因素的理解有所偏误，将某 些对需求面的影响因素误认为是对刚性的影响，过分夸大了刚 性的作用。笔者认为，分析刚性需求的影响因素应从定义出发， 严格区分刚性和需求两方面。
1、刚性的影响因素 刚性的影响因素可以从客观和主观两方面进行论述。客观 方面，第一，居住的需要是必需的，必然使得购买住房具有刚性 特征；第二，人多地少是我国的基本国情，从经济学的基本供求 关系原理上看，土地供应量少，必然导致住房供应减少，在需求 量很大的情况下，房价就会上涨。正是基于对土地资源稀缺性 的认识，消费者在对住房的需求上呈现强烈的刚性特征；第三， 与发达国家相比，中国社保体系还需完善，其中养老、失业、医 疗、住房保障还不健全，这就决定了国内居民大多将住房需求 看作是家庭储蓄，想尽办法购买自住房，而不是像发达国家那 样大多租房。 主观方面，结婚买房、生子买房、为更舒适的生活条件买房 以及对未来房价继续上涨的预期都会增加现阶段购房的刚性。 2、支付能力的影响因素 第一，按揭贷款方式的推广使得现阶段无能力购买住房的 人群利用将来的稳定收入实现住房的提前消费，实则提高了他 们的支付能力。 第二，房价的上涨降低了人的支付能力，使得刚性需求有 所萎缩。如图 2 所示，BA2 是由预算约束决定的最大住房面积 （即最高支付能力），DA1 是生理或者文化习俗决定的最低住房 面积（即最低支付能力），如 50 平方米。BF 代表预算约束线，B 点代表可购买的最大面积住房，F 点代表其他非住房消费。显 然，当其他非住房消费的价格不变，而住房价格上升时，预算约
《当代经济》2011 年8 月（上）
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理论探索
CO N TEMP O RARYECO N O MICS