建筑物区分所有权和相邻权的区别适用
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释-
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用(人民法院报2012年1月12日)陈明霞李春艳原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。
该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。
原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。
法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。
法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。
应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。
本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。
在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。
因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。
本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。
楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。
根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。
建筑物区分所有权行使之理论依据
保障区分所有权人合法权益
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建筑物区分所有权行使的必要性在于保障区分所有权人的合法权 益，确保其能够充分行使对建筑物的各项权利。
添加项标题
建筑物区分所有权行使的必要性还在于维护建筑物的正常使用， 防止因部分业主的行为损害其他业主的利益。
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保障区分所有权人的合法权益是建筑物区分所有权行使的重要目 的之一，有助于促进建筑物的和谐共存和持续发展。
建筑物区分所有权行使的理论依据源于民法学理论中的所有权理论。 民法学理论认为，建筑物区分所有权行使应当遵循公平、公正、合理原则。 民法学理论强调建筑物区分所有权行使应当符合社会公共利益，不得损害他人合法权益。 民法学理论认为建筑物区分所有权行使应当受到法律的规范和保护，以确保其合法性和稳定性。
房地产法理论
章节副标题
建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权的概念：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权的特征：建筑物区分所有权具有复合性、专有性和共有性的特征。
建筑物区分所有权的内容：建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共有部分的 共有权和共同管理的共同管理权。
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建筑物区分所有权具有独立性和排他性，即 权利人对其所拥有的建筑物部分享有独立的 产权，并排斥其他任何人对该部分的干涉。
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建筑物区分所有权具有多样性和层次性，即 由于建筑物的结构、功能等方面的多样性， 建筑物区分所有权的表现形式也具有多样性， 同时建筑物区分所有权也具有一定的层次性。
建筑物区分所有权行使的 必要性
章节副标题
维护建筑物安全和秩序
防止建筑物损坏：区分所有权人共同维护建筑物的结构和安全 保障居住安全：防止非法入侵和破坏，确保居民生命财产安全 维护公共卫生：区分所有权人共同负责建筑物的清洁和卫生 促进邻里和谐：区分所有权人共同遵守建筑物的管理规定，建立和谐的邻里关系
建筑物区分所有权法律框架下的相邻关系探讨的开题报告
建筑物区分所有权法律框架下的相邻关系探讨的开题报告一、选题背景建筑物在城市发展中扮演着重要的角色，其所有权也成为了一个复杂的法律问题。
在建筑物的所有权法律框架下，相邻建筑物之间存在许多相互关联的问题，如界限划分、扩建、翻修、借道抵押等。
这些问题直接影响到相邻建筑物的权益，也与建筑物所有权人的权益息息相关。
因此，研究建筑物区分所有权法律框架下的相邻关系，对维护所有权和权益的合法性和合理性具有重要意义。
二、研究意义通过探讨建筑物区分所有权法律框架下的相邻关系，可以进一步明确各方的权利与义务，建立因邻而生的法律关系体系，规范相邻建筑物之间的相互关系，保障各方的利益不受侵害。
同时，研究建筑物相邻关系问题还可以推动相关法律法规的改进和完善，提高司法实践的效率和质量，为城市建设和社会发展提供法律支撑。
三、研究内容本研究拟围绕建筑物区分所有权法律框架下的相邻关系，探讨以下内容：1.相邻建筑物的界限划分和宅基地合法性问题。
在建筑物所有权法律框架下，相邻建筑物之间的权益划分和宅基地的合法性都是与相邻关系密切相关的问题。
因此，研究较为深入剖析此类问题。
2.相邻建筑物的改造扩建和翻修问题。
相邻建筑物改造、扩建和翻修行为，容易直接影响到相邻建筑物所有权人的利益，因此，本研究将探讨这类问题的法律规范和解决方案。
3.相邻建筑物的借道抵押和权属纠纷问题。
相邻建筑物之间的借道现象，往往会发生抵押权纠纷和质押权冲突等问题，因此，相关法律框架和解决方案也需要深入剖析和探讨。
四、研究方法本研究将采用文献法和案例分析法来探讨建筑物区分所有权法律框架下的相邻关系问题。
通过搜集相关文献资料，深入分析已有研究成果，汲取相应的研究经验；通过实践案例分析，尤其是最高法院的典型案例，总结出现实中相邻关系问题的实质和法律适用技巧。
五、研究结论通过系统的文献整理、案例分析和专业调研，本研究预计形成以下结论：1. 相邻建筑物的权益划分原则包括什么？如何界定宅基地和房产的合法性和合理性？2. 相邻建筑物的改造扩建和翻修行为应如何规范，是否应该承担一定的赔偿责任？3. 相邻建筑物之间的借道抵押行为的正当性和法律效力如何评价？当借道行为发生争议时，应如何解决？以上结论具体内容将在研究过程中继续完善、深化。
浅谈物权法的建筑物区分所有权制度
建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。
物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。
《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。
标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。
但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。
本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出完善的立法建议。
一、建筑物区分所有权制度特性《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。
”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。
建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，具有以下特征：（一）权利主体多重性。
—建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。
（二）权利客体多样性。
建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。
（三）权利内容多样化。
既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。
建筑物区分所有与相邻关系案例
建筑物区分所有案例一栋单体高层住宅，1997 年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10 年。
而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。
1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。
本案例中外墙面应归全体建筑物区分所有人共有，所获得的收益应归全体建筑物区分所有人共同所有。
物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将该外墙面出租给广告公司，物业管理公司将该建筑物的临街外墙面出租给某广告公司用于广告并将租金占为己有的行为侵害了建筑物区分所有人的权益。
相邻关系案例某市郊区甲，乙两村农民长期来往通行于某小学校园。
后两村的企业和农民购买了汽车和拖拉机，仍从学校经过，因影响教学秩序，该小学修起围墙，并在校门派人值班。
从而引起两村企业，农民与该小学的矛盾，一方强行通过，另一方不让通行。
为此，小学与甲，乙两村委会协商，小学提出在学校墙外另辟一条新路。
甲村委会提出：虽然是历史形成的通道，为保证教学秩序，可以另开新路，但因新路必须经过甲村土地，故提出要求乙村给予土地补偿。
乙村委会则坚持使用历史形成的通道。
为此，某小学诉至某人民法院。
问题：本案应如何处理，为什么？综合案例吉林省东丰县的一起民事纠纷案件近来引起了多方人士的关注：原告刘学东1992年从一幢三层办公楼的合建者东丰县对外贸易公司处取得该楼二、三层的房屋所有权。
根据对外贸易公司与另一合建人东丰县工业局1982年的约定，该建筑由工业局住一楼，对外贸易公司住二三楼，楼上住户通过一楼楼梯、门厅上下班。
后一楼长期由工业局下属机电公司使用，但双方为一楼过道问题频频发生纠纷。
刘学东为避免纠纷，在楼后搭建简易楼梯，被认定为违章建筑停止使用。
建筑物区分所有权与相邻关系区别有哪些？
The real tenacity should be thorough when we cry, openness when we laugh, fullness when we speak, and don'thesitate when we do.简单易用轻享办公（页眉可删）建筑物区分所有权与相邻关系区别有哪些？建筑物区分所有权与相邻关系区别有绝对性、相对排他性、完全性、永久性；建筑物区分所有权与相邻关系的的区别是特别大的，特别是对于相邻关系如果处理的当是可以更好的维持好双方的邻里关系，同时在建筑特区分所有权上也是一定要协商好才能更好的处理。
一、建筑物区分所有权与相邻关系区别有哪些？(一)、所有权的概念及特征所有权是所有权人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。
它主要具有以下特征：1、绝对性所有权不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其权利。
所有权关系的义务主体是所有权人以外的一切人，其所负的义务是不得非法干预所有权人行使其权利，是一种特定的不作为义务。
2、相对排他性所有权人有权排除他人对于其行使权力的干涉，且同一物上只能存在一个所有权，而不能并存两个以上的所有权。
当然，所有权的排他性相对相邻权来说就不是绝对的，现代各国法律对所有权均有不同程度的限制。
3、完全性所有权是所有权人对于其所有物进行一般的、全面的支配，是内容最全面、最充分的物权。
它不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括了对于物的最终处分权。
所有权是最完全的物权，是他物权的源泉。
4、永久性所有权的存在不能预定其存续期间，例如，当事人之间不能约定所有权的期限。
二、相邻权的概念、特征及意义(一)、相邻权的概念及特征相邻权指不动产(包含建筑物)的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。
具体来说，在相互毗邻的不动产(包含建筑物)所有人或使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
浅议建筑物区分所有权和相邻关系的区别
浅议建筑物区分所有权和相邻关系的区别先来看两个类似的案例： 案例⼀：原告黄某与被告何某均住于某市新闸路某号房屋内，双⽅是邻居关系。
1987年，房产局曾根据实地情况，对该房建筑⾯积作调整，经测估：晒台玻璃棚南北向尺⼨为1.22⽶，东西向尺⼨为4.25⽶，建筑⾯积为5.19平⽅⽶。
1992年，市⾼级法院在涉及该房的继承纠纷案中认定，晒台除玻璃棚以外的部分由全幢住户共同使⽤。
1996年4⽉，被告对属其所有的共⽤晒台上的玻璃棚进⾏了改建，将该玻璃棚内部分隔为两部分，中间拦出通向晒台的⾛道。
致使玻璃棚东西向尺⼨为4.25⽶，南北向尺⼨为1.51⽶。
原告遂以被告的⾏为妨碍了原告等住户对晒台的共同使⽤为由诉⾄法院，要求被告按晒台原共⽤⾯积恢复原状。
法院认为，本案是涉及建筑物区分所有权⽽产⽣的纠纷。
各区分所有权⼈应依法对共⽤部位⾏使权利。
属被告所有的玻璃棚南北向的尺⼨确实⼤于房地局房屋估价书上所标明的尺⼨，是对共⽤部位的侵占，侵犯了其他所有权⼈的利益，应予以恢复原状。
因此判决，被告将晒台玻璃棚南北向尺⼨恢复⾄1.22⽶。
案例⼆：原告周某与被告黄某某是上下楼邻居关系。
本市昌平路某号704室房屋系原告周某所有， 603室房屋系被告黄某某所有。
该房五楼顶部平台由被告黄某某占⽤进⾏搭建，与原告房屋窗户最近的垂直距离为90公分，搭建顶部相连并位于原告的客厅及厨房窗下。
原告认为该搭建的顶部距离原告窗⼝过近，他⼈借助该搭建顶部轻易可以进⼊原告家中，威胁原告的居住安全。
法院认为，不动产的相邻各⽅，应当按照有利⽣产、⽅便⽣活的精神，正确处理相邻关系，在⾏使⾃⼰权利的同时，应该避免损害相邻其他⽅的利益，给相邻⽅⼈⾝和财产带来危害和危险因素的，应予以排除。
被告黄某某在平台上的部分搭建，对原告安全造成妨碍，故原告要求被告黄某某拆除平台搭建的诉请，对原告造成影响的部分予以⽀持，对原告⽆影响的部分搭建不属本案处理范围，不予处理。
据此判决，被告黄某某拆除在本市昌平路某号5楼顶部平台上位于原告客厅、厨房窗下的搭建，恢复原状。
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建筑物区分所有权和相邻权的区别适用
（摘自2012年1月5日人民法院报）
陈明霞李春艳
原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。
该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。
原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。
法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。
法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。
应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。
本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。
在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。
因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。
本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。
楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。
根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。
而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共
有权，应当予以封闭。
此外，为全面保护业主的合法利益，妥善处理纠纷，还应分析边门的存在是否侵害了其他业主的相邻权。
一方面，火锅店对二楼边门的使用客观上导致水从厨房内通过门缝外流至楼梯间；另一方面，火锅店较易引发火灾，应有符合规定数量的出口以保障消防安全。
业主的相邻权与公共安全利益两利相权，再考虑到商用两住楼的性质和基于相邻关系业主应承担的容忍义务，在能够采取其他措施最大限度排除居民通行障碍的情形下，不应封闭二楼边门。
法院判决由被告对二楼边门采取从房内加设水坝型门槛的措施，正是反复权衡各方利益后做出的决定。
（作者单位：江苏省扬州市中级人民法院）。