商业地产投资回报率
房地产市场投资回报率计算方法
将资金分散投资于不同类型的房地产项目和 不同地域的市场，以降低单一项目或地区的 风险。
投资阶段分散
在不同阶段（如开发、建设、销售等）进行 投资，以平衡各阶段的风险和回报。
风险管理策略
风险评估
对投资项目进行全面的风险评估，识别潜在风 险并制定应对措施。
风险控制
通过合同条款、保险等方式降低风险，确保投 资安全。
案例三：工业地产投资回报率计算
总结词
考虑土地租金和工业产值
详细描述
工业地产投资回报率的计算需要考虑土地租金和工业 产值。首先，要计算土地租金收入，并将其与总投资 额相除，得到土地租金回报率。同时，还要考虑工业 产值的增长和税收优惠等其他因素对投资回报率的影 响。最后，综合考虑这些因素，可以得到工业地产的 投资回报率。
房地产市场投资回报 率计算方法
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2024-01-07
目录
CONTENTS
• 引言 • 投资回报率的计算方法 • 投资回报率的影响因素 • 投资回报率与风险的关系 • 实际案例分析 • 结论
01 引言
投资回报率的概念
投资回报率（Return on Investment ，简称ROI）是指投资某个项目所获 得的收益与投资总额的比率。它反映 了投资者的收益水平，是评估投资效 果的重要指标。
详细描述
这种方法基于类似房地产的近期交易价格， 通过比较交易条件、市场环境、地理位置等 因素，来评估待评估房地产的价值。这种方 法适用于市场上有足够类似房地产交易数据 的评估。
03 投资回报率的影响因素
房地产市场环境
市场供需关系
房地产市场的供需关系直接影响 投资回报率。在需求旺盛、供应 不足的市场环境下，投资回报率 相对较高。
商业地产投资回报率
商业地产投资回报率在商业地产领域，投资回报率是评估一个项目是否具有可行性和盈利潜力的重要指标。
投资回报率可以衡量投资者在一段时间内所获得的利润与投资金额之间的比例。
本文将介绍商业地产投资回报率的计算方法、影响因素以及如何提高回报率。
一、商业地产投资回报率的计算方法商业地产投资回报率的计算方法有多种，常用的有净回报率（Net Return Rate）和现金回报率（Cash-on-Cash Return）。
净回报率是指在一定时间内，投资者从商业地产项目中获得的净利润与投资金额的比例。
计算公式如下：净回报率=（净利润/投资金额）*100%其中，净利润为商业地产项目的总收入减去所有相关费用和支出后的剩余金额。
现金回报率是指在一定时间内，投资者从商业地产项目中获得的现金流量与投资金额的比例。
计算公式如下：现金回报率=（现金流入/投资金额）*100%现金流入是指商业地产项目的租金收入或销售收入等现金流入的总和。
二、影响商业地产投资回报率的因素1. 租赁率：商业地产项目的租赁率是指项目所拥有的可租赁面积与实际已租赁面积的比例。
租赁率越高，意味着项目的租金收入越高，投资回报率也相应提高。
2. 租金水平：商业地产项目的租金水平直接影响到租金收入的多少。
较高的租金水平会增加项目的投资回报率。
3. 投资金额：商业地产项目的投资金额越大，意味着投资回报率相对较低。
因此，在投资决策时需要综合考虑投资金额与潜在回报之间的平衡。
4. 运营成本：商业地产项目的运营成本包括物业管理费、维护费用、保险费等。
控制运营成本可以提高投资回报率。
5. 税务政策：不同地区的税务政策对商业地产项目的投资回报率有重要影响。
在选择投资地点时需要考虑当地税务政策的因素。
三、提高商业地产投资回报率的方法1. 积极管理租户：及时跟进租户需求，提供优质的租赁服务，增加租户满意度并减少租客的流失率。
2. 拓宽市场渠道：积极寻找新租户，扩大商业地产项目的市场覆盖面，增加租金收入。
商业地产投资回报率四种算法
商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
商业地产销售的投资回报率评估方法
商业地产销售的投资回报率评估方法引言：商业地产销售是一个复杂而具有挑战性的领域，对于销售人员来说，了解和掌握投资回报率（ROI）评估方法是至关重要的。
本文将介绍商业地产销售中常用的投资回报率评估方法，帮助销售人员更好地理解和应用这些方法，以提高销售业绩。
一、净现值法（NPV）净现值法是一种常用的投资回报率评估方法，它通过将未来现金流折现到现在的价值，来评估一个商业地产项目的可行性和投资回报率。
具体计算公式为：NPV = Σ（Ct / (1+r)^t） - I，其中Ct代表每年的现金流量，r代表折现率，t代表年数，I代表初始投资额。
净现值法的优点在于能够全面考虑项目的现金流量和时间价值，能够提供一个相对准确的投资回报率评估结果。
销售人员可以通过净现值法来帮助客户评估商业地产项目的投资回报率，从而更好地推销项目。
二、内部收益率法（IRR）内部收益率法是另一种常用的投资回报率评估方法，它是指使得净现值等于零的折现率。
内部收益率可以看作是项目的年均复合增长率，是一个衡量项目可行性的重要指标。
计算内部收益率的方法较为复杂，通常需要使用计算器或电子表格软件进行计算。
销售人员可以通过计算内部收益率来帮助客户评估商业地产项目的投资回报率，并与其他项目进行比较，以便更好地推销项目。
三、投资回收期（PP）投资回收期是指项目从投资到回收全部投资所需要的时间，是一个衡量项目回本速度的指标。
投资回收期越短，说明项目的回本速度越快，投资回报率越高。
计算投资回收期的方法比较简单，可以通过将初始投资额除以每年的现金流量来得出。
销售人员可以通过计算投资回收期来帮助客户评估商业地产项目的投资回报率，并与其他项目进行比较，以便更好地推销项目。
四、利润率（ROI）利润率是指项目的净利润与投资额之间的比率，是一个衡量项目盈利能力的指标。
利润率越高，说明项目的盈利能力越好，投资回报率越高。
计算利润率的方法比较简单，可以通过将项目的净利润除以投资额来得出。
商业房地产收益法比较因素条件指数表
商业房地产收益法比较因素条件指数表一、商业房地产收益法概述商业房地产收益法是一种评估商业房地产价值的常用方法，其主要依据是房地产的租金收益、投资回报率、资本化率等指标。
这种方法注重分析房地产的经济效益，因此具有较高的实用性。
二、商业房地产收益法的比较因素1.租金收益租金收益是商业房地产收益法中最直接的因素。
通常，租金收益越高，房地产的价值越高。
在评估过程中，需要对比不同房地产的租金收益，以体现其价值差异。
2.投资回报率投资回报率是指投资者从房地产中获得的年度收益与投资额的比率。
投资回报率越高，说明房地产的投资价值越高。
评估时，可通过比较不同房地产的投资回报率，判断其投资潜力。
3.资本化率资本化率是房地产收益法中的关键指标，表示房地产的净收益与价值之间的比例。
资本化率越高，说明房地产的价值越高。
在评估过程中，应充分考虑各种因素对资本化率的影响。
4.净收益净收益是指房地产在扣除各种费用后的实际收益。
净收益越高，说明房地产的经济效益越好。
在评估时，需要分析不同房地产的净收益，以得出合理的价值评估结果。
三、条件指数表的运用1.指数表的作用条件指数表是商业房地产收益法评估的重要工具，主要用于分析和比较不同房地产项目的经济效益。
通过指数表，可以直观地了解各个项目的优劣，为投资决策提供依据。
2.指数表的构成条件指数表主要包括以下几个部分：项目名称、租金收益、投资回报率、资本化率、净收益等。
在编制指数表时，需要确保数据的准确性和完整性，以便为评估提供可靠的依据。
四、商业房地产收益法的实际应用1.案例分析某投资者拟投资一个商业房地产项目，分别为A、B、C三个项目。
通过收集相关数据，编制条件指数表进行比较。
2.收益法评估流程（1）收集数据：包括租金收益、投资回报率、资本化率等。
（2）编制条件指数表：根据收集的数据，编制指数表。
（3）分析评估：分析指数表，判断各项目的经济效益和投资价值。
（4）投资决策：根据评估结果，选择最优投资项目。
房产投资回报率怎么算？完整版
房产投资回报率怎么算？标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]1、收益模式计算公式：投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
2.投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3.投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。
第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。
培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。
这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。
商铺投资收益率四种算法：目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
商业地产投资回报率计算方法
商业地产投资回报率计算方法商业地产投资是一种常见的投资方式，具有较高的回报潜力。
投资者通常希望能够准确计算投资回报率，以评估投资的可行性和利润潜力。
本文将介绍几种常见的商业地产投资回报率计算方法。
一、总投资回报率（Total Investment Return，TIR）总投资回报率是指投资者从购买商业地产项目中所获得的总回报与所投资金额之间的比例。
总投资回报率可以通过以下公式计算：TIR = （总回报 - 投资金额）/ 投资金额其中，总回报包括租金收入、升值收益以及其它相关收入，投资金额是指购买该商业地产项目的总成本。
总投资回报率可以帮助投资者评估整个投资周期中的回报情况，但并不考虑投资的时间长度和现金流量分布。
二、内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指商业地产项目的年均收益率，它考虑了不同时期现金流量的时间价值。
计算内部收益率需要使用试错法或数值计算软件，但我们可以使用以下公式来近似计算内部收益率：IRR = [(净现金流量1 / (1+IRR)^1) + (净现金流量2 / (1+IRR)^2) + ... + (净现金流量n / (1+IRR)^n)] - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，初始投资金额为购买商业地产项目的总成本。
内部收益率是一种重要的指标，可以告诉投资者他们的投资收益率是否超过了他们的预期回报率，从而帮助投资者做出决策。
三、净现值（Net Present Value，NPV）净现值是指商业地产项目的未来现金流量的现值之和与初始投资金额之间的差额。
净现值可以通过以下公式计算：NPV = 净现金流量1 / (1+r)^1 + 净现金流量2 / (1+r)^2 + ... + 净现金流量n / (1+r)^n - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，r为折现率。
商业地产的常用财务指标
商业地产的常用财务指标商业地产是一个复杂的投资领域，其财务指标用于评估投资的回报率、风险以及经营绩效。
以下是商业地产常用的财务指标：1. 租金收入率（Cap Rate）：租金收入率是衡量商业地产投资回报的重要指标之一、它是净操作收入（NOI）与购买价格或当前市场价值之比。
较高的租金收入率意味着投资回报更高，但也可能暗示较高的风险。
2. 现金流（Cash Flow）：现金流是商业地产投资者最看重的指标之一、它是净操作收入减去债务支付、维护费用和其他支出后的剩余金额。
正的现金流意味着投资者在每个周期获得了正现金余额，而负的现金流则意味着每个周期需要支付额外的现金。
5. 贷款利率（Loan-to-Value Ratio，LTV）：贷款利率是商业地产投资者向银行贷款的债务与购买价格或市场价值之比。
较高的贷款利率可能意味着较高的财务风险，因为投资者承担了更大比例的债务。
6. 贷款利率覆盖（Debt Service Coverage Ratio，DSCR）：贷款利率覆盖是用于评估商业地产投资者能够通过现金流支付债务的能力。
DSCR是净操作收入与债务服务支付之比。
一个较高的DSCR意味着投资者能够更容易地支付债务。
7. 投资回报率（Return on Investment，ROI）：投资回报率是用于评估商业地产投资的效益的指标。
它是投资收益与投资成本之比。
ROI可以根据不同的时间段进行计算，并用于比较不同投资项目的回报率。
8. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：内部收益率是用于衡量商业地产投资项目的回报率的指标。
它表示投资在其预期寿命内实现的总收益率。
IRR可用于比较不同投资机会，较高的IRR意味着更高的投资回报率。
9. 折现现金流量（Discounted Cash Flow，DCF）：折现现金流量是一种用于评估商业地产投资的方法，它考虑了未来现金流的时间价值。
DCF计算了预期现金流的现值，并将其与投资成本进行比较。
了解投资回报率的三个实际案例
了解投资回报率的三个实际案例[文章正文]投资回报率（Return on Investment，简称ROI）是衡量投资项目获得的收益与投入成本之比的指标，是评估投资项目盈利能力的重要指标之一。
在商业领域，了解投资回报率的实际案例能够帮助我们更好地理解和应用这一概念。
本文将介绍三个实际案例，以帮助读者深入了解投资回报率。
案例一：房地产投资在房地产领域，投资回报率是评估房产投资项目盈利能力的重要指标之一。
假设某个投资者购买了一套房产并将其出租，每年租金收入为10万元，而房产本身的购买成本（包括购房价、装修费等）为100万元。
此时，该房产的投资回报率为10%（10万元/100万元），意味着每年投资者可以获得10%的回报。
案例二：股票投资股票投资是另一种常见的投资方式，投资回报率对于评估股票投资的盈利能力同样重要。
假设某投资者购买了一只股票，购买价格为每股100元，持有一年后该股票的价格上涨至120元，并且每年分红10元。
此时，该股票的投资回报率为30%（（120+10-100）/100），意味着投资者一年内获得了30%的回报。
案例三：创业投资创业投资是有风险的投资领域，对于创业者来说，了解投资回报率可以帮助他们评估创业项目的潜在收益。
假设某个创业者投入了10万元创业，经过五年的发展，企业的净利润达到50万元。
此时，创业者的投资回报率为400%（（50-10）/10），意味着创业者获得了40倍的回报，这是一个相当高的投资回报率。
通过以上三个实际案例，我们可以看到投资回报率在不同领域中的应用。
无论是房地产投资、股票投资还是创业投资，了解和计算投资回报率都可以帮助投资者评估盈利能力和风险水平。
同时，投资回报率也可以用作决策工具，帮助投资者在不同的投资机会之间做出理性的选择。
需要注意的是，投资回报率仅仅是一个指标，不能作为评估投资项目成功与否的唯一标准。
在实际投资过程中，投资者还需考虑其他因素，如投资周期、市场风险、流动性等。
商铺回报率简单算法
商铺回报率简单算法1. 简介商铺回报率是指商铺投资所带来的经济回报与投资成本之间的比率。
在商业地产领域中，商铺回报率是评估商业物业投资价值的重要指标之一。
本文将介绍商铺回报率的概念、计算方法以及相关因素。
2. 商铺回报率的概念商铺回报率是指商业物业租金收入与投资成本之间的比例关系。
它反映了商业物业投资者每年从租金收入中获得的利润百分比。
商铺回报率越高，说明该物业投资具有较高的盈利能力。
3. 商铺回报率的计算方法商铺回报率可以用以下公式来计算：商铺回报率 = (年租金收入 - 年运营成本) / 投资成本其中，年租金收入是指每年从商店出租中获得的总收入；年运营成本包括房屋维修费用、管理费用、税费等；投资成本则包括购买房产所支付的金额以及装修费用等。
举个例子，假设某个商店每年租金收入为10万元，年运营成本为2万元，投资成本为50万元，则商铺回报率为：商铺回报率 = (10 - 2) / 50 = 0.16 = 16%4. 影响商铺回报率的因素商铺回报率受多种因素的影响，下面列举了几个主要因素：4.1 租金水平租金水平是影响商铺回报率的重要因素之一。
当租金水平较高时，商铺回报率相对较高；反之，当租金水平较低时，商铺回报率也相应降低。
4.2 运营成本运营成本包括房屋维修费用、管理费用、税费等。
运营成本越高，商铺回报率越低；反之，运营成本越低，商铺回报率越高。
4.3 投资成本投资成本是指购买房产所支付的金额以及装修费用等。
投资成本越高，商铺回报率越低；反之，投资成本越低，商铺回报率越高。
4.4 市场需求市场需求对商业物业的租金收入有直接影响。
当市场需求旺盛时，商铺租金收入相对较高，商铺回报率也相应增加；反之，当市场需求不足时，商铺租金收入降低，商铺回报率也随之下降。
4.5 地理位置地理位置是影响商铺回报率的重要因素之一。
位于繁华地段的商铺通常租金较高，回报率也较高；而位于偏远地区或交通不便的商铺租金较低，回报率也相应降低。
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商业地产投资回报率
根据商业地产操作的经验,投资回报率的计算公式:
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价
详解:
1、投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
)
2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款) /(税后月租金-按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。
)
一是投资成本
二手公寓投资成本相对较低,投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、
总价高,投资区域性强;
二是价格决定
二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配
套设施的成熟与否;而对商铺投资来说,地段是决定其价格的关键因素,对于以出租形式进行商铺投
资的人士来说,除了地段因素外,面积也是影响出租价格的重要因素。
三是投资回报率
二手公寓出租容易且收益稳定,但是资金的回收周期比较长,而商铺的租金回
报率高,投资回收周期短;
四是投资风险
二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险,比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险,或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点,但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如,有一临街商铺,面积约50 平方米,售价约200 万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400 元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将
有可能获得2 万元的月租金。
那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算
一下:套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2 万元×12/200 万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%。
要是这个投资者转手放出,并以215 万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%。
最后一位该策划部的经理,这位经理比销售部的经理专业和谦虚多了,带着交
流和了解的态度以及沟通,判断我是否操作过项目和了解市场以及经验,非常的聪明,这才叫高手,一点不显露自己的本事和能力,一看二交流三对话就知道是一个有实力有能力的人。
如何判断投资回报率
现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益
非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10 个人就会有10 个答案。
但根据一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。
据相关业内人士介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业这几种物业类型来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)
商住两用物业10-12%>7%15%以上
烂尾番生物业9-10%>6%20%以上
地铁物业3-6%>3%10%以上
另附:商铺投资收益率四种计算方法
公式一:系数X 销售面积(建筑面积)=权重系数
A、根据项目的建设成本,目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模,设定期望的销售总额。
如:Y 亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别,通常取系数为100%;第二层次之,根据项目的具体情况取小于100%的系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统,商铺的规划布局,周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小,地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。
(此步骤在各楼层的计算方法相同)
公式二:∑权重系数=总权重系数
A、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
B、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数;层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。
其他层别依次类推
公式三:(目标销售总额÷总权重系数)X 层别权重系数=层别总价
公式四:层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价
在得出各层别的总价和均价的前提下,具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下:根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价,设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五:商铺系数X 商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重
系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六:∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数;具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。
其他具体商铺依次类推
公式七:(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X 具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八:具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价至此,商铺的具体价格制定就基本完成。
然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况,竞争环境,投资者的反馈,目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
国内商铺
年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12 商铺在10-15 年内回收成本.投资回报率=年租金/售价。