涉不动产交易类刑民交叉案件浅析

现实生活的情境下无不交织着刑事民事法规，司法实务中，刑民案件的相互交叉更是不可忽视。

笔者曾就民间借贷纠纷与非法集资犯罪类刑民交叉案件做过探讨，发现基于法律关系的竞合、法律适用的争议以及裁判分歧等因素，导致多重复杂的刑民交叉案件性质模糊，争议及矛盾难以一时消弥。

近年来，不动产交易热浪不退，“限购令”的颁布更是衍生出“借名买房”潮。

房价飙升加之交易盛行，民事纠纷交叉违法犯罪随之出现。

如何理顺违法犯罪与民事法律关系、如何界定罪与非罪？本文假以不动产交易为观察切入点，探讨合同纠纷与财产性犯罪的竞合问题。

一、观点与分类
国内学者对于刑民交叉案件类型划分的观点大致如下：（1）通过区分同一法律事实或非同一法律事实之间是否存在牵连关系进行区分；（2）以涉案事实涉及的不同法律关系，分为竞合型、牵连型、疑难型；（3）以结合行为、法律判断及案件结果的不同，分为过渡型、竞合型、牵连型。

学者的观点反映评价刑民交叉案件亦离不开最根本的法律关系，刑民法律关系的交叉发生于刑民法律事实出现竞合或牵连之后。

回归不动产交易类刑民交叉案件，法律竞合或牵连后的法律关系成为着手点。

通过检索该类刑民交叉案件不难发现，房屋买卖合同纠纷、民事欺诈、善意第三人、合同诈骗罪、盗窃罪、侵占罪……反复出现在案件事实或是法律认定中。

而这些从单一事实或多重事实中经梳理提炼的关键词，恰可将不动产交易刑民交叉典型案例分为以下三种模型：欺诈型、侵占型、偷盗型。

二、比较与辨析
不同人基于不同出发点，对同一法律事实的主观评判难免存在差异。

笔者通过假设的方式，将三种模型限定于基础类现象，第三人与行为人之间事先恶意串通、共谋等散发性案例则另当别论。

1 . 欺诈型
以常见的“一房二卖”为例，权利人出于利益的驱使，利用信息不对称先后或者同时将同一特定的不动产出卖给两个不同的买受人。

该类权利人为不动产真正产权人。

根据《物权法》第14、15条规定，不动产买卖合同于合同成立时生效，物权变动则以登记为对抗原则。

在办理产权转移登记之前，买受人1、2均非不动产所有权人，在法律上均系平等债权人，仅对出卖人享有债权请求权。

此时，认定出卖人“一房二卖”需承担的法律后果关键在于出卖人的主观故意。

对于出卖人订立合同后的履约情况、二次出售时的信息披露以及二次出售后履约能力等均系应综合考量评定其主观故意的重要因素。

从民事责任来看，如出卖人主观目的仅为获取更高利益，不存在非法占为买受人购房款，则纠纷仍属于民事法律关系调整的范畴。

从刑事责任来看，如出卖人系以非法占有买受人购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真
相的方式，在签订、履行房屋买卖合同过程骗取买受人数额较大财物的，则构成合同诈骗罪，应依照《刑法》第224条定罪处罚。

2 . 侵占型所谓的侵占型，与前述诈骗型的区别在于增设了“权利人”仅为“名义权利人”的前提，对“名义权利人”与“真正产权人”之间法律关系的认定，成为该类案件的法律后果之关键所在。

该类案例多见于“借名购房”。

行为人与“真正权利人”事先通过签署保管合同、委托合同或事实上的代管等方式占有、管理不动产，法律上取得对不动产的占有、控制，事实上成立代为保管关系。

故，基于前述代管关系，于“权利人”而言，其占有控制维度应局限于“真正产权人”的授权范围或事后得到“真正产权人”的认同的界限。

假若行为人以非法占有为目的，假借“真正产权人”赋予的“权利人”身份之权利外观，利用该法律意义上的支配地位，与善意第三人签署买卖合同并办理所有权转移登记，并将买受人购房款占为己有，数额较大拒不退还的，依据《中华人民共和国刑法》第二百七十条之规定，以侵占罪定罪处罚。

对善意第三人于该类案件而言，其认可的交易对象即不动产权属登记证书上的“权利人”，对于“真正产权人”仅是隐藏于“权利人”背后不为人知的所有权人。

该善意第三人在合同签署及履行过程中油充分理由相信不动产出售系“权利人”真实意思的表示，即便行为人行为构成刑事犯罪也不影响其善意
取得的合法所有权。

当“真正产权人”变身“刑事被害人”，其亦可通过刑事追偿、在刑事诉讼过程中提起附带民事诉讼或提起财产损害赔偿纠纷之诉等方式维护其合法权益。

3 . 偷盗型
所谓的偷盗型与前述侵占型案件共同之处在于行为人具有合法权利外观，“真正产权人”系刑事被害人。

两者区别在于，在侵占型案件中，行为人的行为表现在于变合法持有为非法所有，而本类型则反之，行为人借“合法”代理掩饰非法所得。

案例中以“表见代理”较典型。

同类案件总具有相似的情节要件，大致如下：
1）行为人与“真正产权人”均是关系密切的夫妻、父母子女；
2）“真正产权人”对行为人出售不动产不知情；
3）行为人以欺诈、偷盗等不合法手段获得的不动产所有权交易之“合法、有效”的委托手续、不动产权证明文件或“真正产权人”身份原件等要件，足以令“善意第三人”确信真实有效；
4）“真正产权人”以合同无效起诉或刑事报案请求追缴违法所得。

根据《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代
理行为有效。

《物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

从民法角度，表见代理的意义在于建立正常的流转秩序，维护代理并保护善意第三人的合法权益。

物权、债权存在可分离，基于物权的公信原则，即便合同无效，善意第三人仍可取得不动产所有权。

从刑法角度，行为人可定以财产性犯罪。

对于“真正产权人”而言，其对行为人出售行为不得而知，故并不存在发生错误认识并作错误意思表示，不符合诈骗罪构成。

但行为人以秘密方式盗取“真正产权人”有效身份证明及不动产权证书并处分不动产的行为，实际上系将“真正产权人”对不动产的占有状态转化为行为人事实上的占有、控制、处分。

当善意第三人就不动产进行变更登记后，不动产已不再属于“真正产权人”所有，事实及法律上均发生了转移变更。

故，依据《刑法》第二百六十四条可以盗窃罪定罪处罚。

三、结语
刑法的谦抑原则亦奠定了所有财产性犯罪均以民法所有权制度及占有状态的相关规定为前置基础，不动产交易的刑民交叉类案件中合同纠纷与财产性犯罪的竞合亦不例外。

从前文三种模型案例可见，涉案行为从合法到违法到犯罪是一个违法性程度逐渐递增的过程。

就前文涉及的“骗”来说，刑事诈骗本身包含着民事欺诈，刑法的诈骗与民法的欺诈，均可以表现为采用虚构事实或隐瞒事实真相的方式，使被害人产生错误认识进而做出一定的意思表示。

但此处的欺诈尚需一定量变后方可上升为诈骗犯罪。

单纯的不当得利，仅且在行为人实施了积极不法行为且超越民法调整范围的情况下，才可能成就非法占有从而进入刑事领域。

故而，处理不动产交易的刑民交叉类案件中合同纠纷与财产性犯罪的竞合的问题，需先行以民法角度对交易背后“名义权利人”、“真正产权人”、“侵权行为人”、“刑事被害人”之间的法律关系、对行为违法程度充分评价后，方可动用刑法，并应结合行为人交易前后的履约能力、行为限度、财产权益受侵犯程度、违法所得的处置等综合评判。