房地产企业增值税会计处理
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。
这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。
（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产开发为主要业务的企业，其业务范围主要包括土地购买、房地产开发、房屋销售等环节。
在房地产开发过程中，开发企业需要缴纳一定比例的增值税，增值税的计算和会计处理是房地产开发企业财务管理的重要环节。
本文将结合实际案例，探讨房地产开发企业增值税的会计处理。
案例一：某房地产开发企业购置土地、开发楼盘筹集资金的现金流量表如下（金额单位：万元）| 项目 | 本年累计金额 | 本期发生额 || ---- | ---- | ---- || 现金 | 1000 | 200 || 货币资金 | 5000 | 1000 || 可供出售金融资产 | 300 | 50 || 应收账款 | 200 | 40 || 存货 | 8000 | 2000 || 固定资产 | 6000 | 2000 || 在建工程 | 4000 | 1000 |假设该企业计划于本期内推出部分楼盘进行销售，销售金额为20000万元。
该企业拥有的不动产资产：| 项目 | 账面价值（万元） | 权属情况 || ---- | ---- | ---- || 土地 | 6000 | 全部权属已取得 || 在建工程 | 4000 | 已经投入使用 || 已建成房地产 | 10000 | 全部权属已取得 |该企业的现金流量表显示，在本期内，其现金存量增加200万元，货币资金增加1000万元，可供出售金融资产增加50万元，应收账款增加40万元，存货增加2000万元，固定资产增加2000万元，在建工程增加1000万元。
该企业本期开展的核心业务是房地产开发和销售，根据税收政策规定，该企业需要缴纳增值税。
增值税是基于企业价值的增长而计算的一种税收，需要按照项目的生产和销售流程进行计算和申报。
因此，下面将以上述情况为例分别分析该企业在土地购置、房地产开发、房屋销售、资产处置等环节中的增值税计算和会计处理方法。
1. 土地购置环节该企业在购买土地时需要缴纳土地增值税。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产的开发和销售为主要业务的企业，在中国的经济发展中占据着重要的地位。
随着城市化进程的加快，房地产市场也日益火热，房地产开发企业的规模不断扩大。
在这样的背景下，房地产开发企业的会计处理也变得日益复杂。
增值税的会计处理是房地产开发企业会计工作中的一个重要环节。
本文将结合实际情况，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析，旨在为相关从业人员提供参考和借鉴。
一、案例背景某房地产开发企业在某省开展房地产项目，该企业涉及土地的开发、房屋的建设和销售等多个环节。
根据相关法律法规和国家政策，该企业需要对增值税进行合理的会计处理，并及时向税务机关申报纳税。
为了更好地了解房地产开发企业增值税的会计处理，我们以该企业为例进行分析。
二、增值税的基本规定增值税是一种按照增值税法规定的纳税人按照其销售货物、劳务应纳税销售额计算并缴纳税款的一种税收。
在我国，适用增值税的纳税人包括一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人通过增值税专用发票方式进行纳税，小规模纳税人通过简易计税方式纳税。
对于房地产开发企业来说，一般适用的是一般纳税人的税收政策。
根据国家税务总局的规定，房地产开发企业在进行销售时，需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。
具体来说，对于已取得售房许可证的房地产开发企业，其销售额的计算原则应符合国家税务总局的相关规定，并按照一定的比例缴纳增值税。
三、案例分析某房地产开发企业在进行土地的开发、房屋的建设和销售过程中，需要对增值税进行合理的会计处理。
以下是该企业在销售环节中增值税的会计处理流程：1. 确定销售额在销售房屋时，房地产开发企业需要根据售房许可证的相关规定，确定销售额。
销售额的计算涉及到多个环节，包括土地成本、房屋建设成本和销售成本等方面。
在确定销售额时，房地产开发企业需要结合实际情况，按照国家税务总局的相关规定进行计算。
2. 计算应纳增值税额3. 缴纳增值税款在计算出应纳增值税额后，房地产开发企业需要及时向税务机关缴纳增值税款。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析一、案例描述某房地产开发企业在开发过程中，取得了一块土地，并在其上建成了一个商业综合体，包括商业街、写字楼、商务酒店等。
该企业希望了解在这个过程中产生的增值税应如何处理，并进行相关的会计核算。
二、增值税的应纳税额计算1. 土地使用权转让的增值税根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，购买土地的房地产开发企业需要向国家交纳土地使用权转让的增值税。
计算方法为：销售额×(1-17%)/1.17×11%假设该企业购买土地的成本为1000万元，销售土地使用权的金额为2000万元，则应纳增值税=2000×(1-17%)/1.17×11%=172.84万元。
2. 商品销售的增值税商业综合体建成后，企业开始出售商业街、写字楼等商品，需要向国家交纳销售商品的增值税。
计算方法为：销售额×3%假设该企业销售商品总额为5000万元，则应纳增值税=5000×3%=150万元。
综合上述三个方面的增值税计算，该企业总的应纳增值税为172.84+150+90=412.84万元。
三、增值税的会计处理1. 土地使用权转让的增值税会计处理企业应单独结算土地使用权转让的增值税，计入成本，计提应交增值税款准备。
假设该企业在购买土地时未付款，而是通过银行贷款支付的，则需要在银行贷款在途-土地使用权转让增值税账户中计提应交增值税款准备。
2. 商品销售的增值税会计处理企业出售商品所得的增值税，计入应交税费，同时将销售收入、增值税额等分录记账。
对已交增值税的销售商品，可在增值税进项税额科目中计提已交增值税。
四、税务申报该房地产开发企业在每月需要向税务局申报增值税。
具体操作是通过电子税务局进行网上申报，按照销项税额和进项税额进行抵扣后，确定应纳增值税的数额，然后通过网上直接汇款至税务局指定的账户。
五、总结房地产开发企业在开发过程中会产生多方面的增值税，包括土地使用权转让的增值税、商品销售的增值税和建筑服务的增值税等。
房地产企业缴纳税费的会计账务处理
房地产企业缴纳税费的会计账务处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1 10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1 9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
房地产开发企业增值税会计核算方法【会计实务文库首发】
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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。
2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。
随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。
增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。
本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。
案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。
项目于当年完工并取得了使用权。
在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。
按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。
请根据以上情况进行会计处理。
解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。
根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。
销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。
这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。
接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。
根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。
根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。
具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。
企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。
2.确认资产成本。
确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。
在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。
3.确认增值税。
根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。
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房地产企业增值税会计处理
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
增值税区分一般计税方法和简易计税方法。
本文结合现行房地产企业增值税相关政策及《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号），对房地产公司一般计税方法下增值税的日常会计核算分析如下：
一、预交增值税的会计处理。
根据《国家税务总局关于发布〈房地产
开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%。
举例：某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2018年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,200.00万元。
诚意金不预缴增值税，预收房款应预缴税款=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元，账务处理如下:
(1)收到诚意金
借：银行存款100
贷：其他应付款100
(2)收到预收款
借：银行存款2,200
贷：预收账款2,200
(3)预缴增值税
借：应交税费-预交增值税60
贷：银行存款60
二、土地价款抵扣的会计处理。
根据《营业税改征增值税试点有关
事项的规定》（财税〔2016〕36号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定:向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)。
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供
销售建筑面积)×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期
进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价
结算的配套公共设施的建筑面积。
举例：假设上述房地产开发公司2019年4月5日房屋交付，则发生增值
税纳税义务，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额
=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地
产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算本期应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，认证应抵扣的进项税额为450.00
万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除已预缴增值税60万元，当月未交增值税余额=90.00-60.00=30万元。
账务处理如下:
第一步：确认收入及销项税额
借：预收账款8,720
贷：主营业务收入8,000
应交税费-应交增值税-销项税额720
第二步：土地价款抵扣增值税
借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减180
贷：主营业务成本180
第三步：转出当月未交增值税
借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税90
贷：应交税费-未交增值税90
第四步：将预缴增值税转入未交增值税
借：应交税费-未交增值税60
贷：应交税费-预交增值税60
第五步：次月缴纳税金时
借：应交税费-未交增值税30
贷：银行存款30
来源：中汇武汉税务师事务所十堰所。