2013年12月18日南京酒店式公寓案例研究
酒店式公寓建设缺陷及改善策略
施工工艺不合理导致建筑结构不稳定。
施工质量控制不严格
施工质量控制不严格导致建筑质量不符合标准。
配套设施缺陷
01
家具配置不合理
家具配置不符合人体工程学原理，使 用不舒适。
02
电器设备不足
部分酒店式公寓电器设备配置不足， 影响居住体验。
03
健身娱乐设施不完善
酒店式公寓的健身娱乐设施可能不完 善，影响住客的体验。
03
结合地域文化和市场需求，运用现代设计理念和材料，打造独
具特色的建筑风格。
施工质量改善策略
强化施工管理
建立健全施工管理体系，严格把 控材料关、施工工艺和验收标准 ，确保施工质量。
提高施工人员素质
加强施工人员的培训和考核，提 高其技术水平、安全意识和质量 意识。
引进先进技术
积极引进和应用新技术、新材料 和新工艺，提高施工效率和质量 。
服务质量不稳定
部分酒店式公寓服务质量不稳定，时好时坏，难以满足住户的期望。
04
改善策略和建议
建筑规划设计改善策略
优化建筑布局
01
根据地域气候和当地居民习惯，合理规划建筑朝向、间距和通
风设计，提高居住舒适度。
增加使用面积
02
通过合理设计公共空间、服务设施等，减少不必要的结构面积
，提高使用效率。
突出建筑特色
服务质量缺陷
前台服务不周到
前台服务人员服务态度不佳， 不够专业。
客房服务不细致
客房服务人员清洁不彻底，不 够细致。
安全保卫不严密
酒店式公寓安全保卫存在漏洞 ，存在安全隐患。
03
建设缺陷的原因分析
建筑规划设计缺陷的原因
规划设计不合理
某酒店式公寓专题分析
酒店式公寓专题分析在济南写字楼和商业市场不够景气的情况下，酒店式公寓逐渐受到了投资者的青睐，越来越多的开展商瞧到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形态正在济南悄然兴起。
一、酒店式公寓产生的背景分析酒店式效劳公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的效劳，公寓式的治理〞，市场定位特别高，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店治理公司进行统一治理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅〞。
这些物业就成了酒店式效劳公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周到，逐渐得到宽广消费者的认可，现在已遍布全球。
酒店式公寓在我国最早出现在改革开放的前沿都市——深圳，之后在上海、北京等地均有开展。
酒店式公寓既汲取了星级酒店的效劳功能和治理模式，又汲取了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性特别强的物业治理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
我国的酒店式效劳公寓通过几年的开展，在原有根底上差不多形成自己的特点，具有“自用〞和〞投资〞两大成效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而效劳更加家庭化。
由于它汲取了传统酒店与传统公寓的优点，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
二、酒店式公寓产品分析从产品品质来制造物业价值，是酒店式公寓的全然。
产品本身品质要紧表现在规模、房型、装修标准、功能配置等四方面。
1、物业规模目前济南市场上的酒店式公寓工程，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓局部体量就有600余套。
分析缘故，应与此类产品在济南市场尚属探究时期有关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的同意程度，大型物业对比有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成效劳的规模效应，落低单位本钞票，且大规模高档次的强势进进有助于产品在市场上扩大碍事、提高竞争力。
2019南京酒店式公寓案例研究36p 37页PPT文档
酒店式公寓解读
Part 1
2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低； 生活配套设施齐全
2
中城国际广场
25000 32000
3
中商万豪
13000 17500
4 新街口苏宁生活广场 39000 39000
5
长江会
——
——
6 蓝岸live科技青年街区 11000 12000
7
爱秦公寓
12000 12000
8
金牛湖度假中心
12000 13000
9
南京常发广场领域
——
——
10
紫荆国际公寓
——
——
容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的 35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和 酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，
对舒适性的要求不是特别高。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
4、南京酒店式公寓建筑形式分析
名称
1
凯润广场
2
中城国际广场
3
中商万豪
4 新街口苏宁生活广场
软装配套
• 装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修； • 物业管理——要求按照酒店物业进行管理； • 经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。
2 酒店式公寓客户特征
酒店式公寓客户特征
1、酒店式公寓客户类型
酒店案例分析
精品文档你我共享酒店案例分析：服务员应自我保护内容提示：在星级饭店的顾客中，客观地存在着一个低素质的消费群体。
其主要特征是缺乏教养与礼貌，自大又死要面子，更有甚者是对女服务员进行骚扰，从言语到行为，不一而足，给饭店的服务与...案例分析：宾馆内麻醉抢劫案内容提示：犯罪分子在宾馆内除运用惯用的作案方式处，逐步向智能化方向发展，近日武汉水果湖地区发生的麻醉抢劫案说明了这一点。
本案涉及：治安管理各项制度的落实……酒店案例分析：故障房也得派用场 2011-7-22 前厅部| 0]| 需要点数[5]内容提示：客房部经常会因前厅部入住登记客人数量的变化，而出现临时性的“抢房”任务。
某晚8点多钟，羽毛球大赛组委会在客房部中班服务员交班后，临时要求增加5间客房，并说没有OK房，...酒店案例分析：长长的菜单 2011-7-22 前厅部| 0]| 需要点数[5]内容提示：青岛XX宾馆努力创造温馨亲切的氛围，为长包房客提供“家”一样的服务，迎来了更多的长住客人，武宫夫妇就是其中的一家。
他们包租了一套濒临大海的公寓房，开始过起愉快的家庭生...酒店案例：顾客签单管理与风险防范 2011-3-21 前厅部| 0]| 需要点数[5]酒楼遇到大客户或者频繁用餐的顾客，往往会遇到顾客提出签单的请求。
为了留住顾客，很多酒楼就同意了签单，但是结果往往发现事倍功半，经常有顾客对单时刁难酒楼、单据不明确引起纠纷和损失甚至还有大量...酒店前厅案例分析4则 2010-11-18 前厅部| 0]| 需要点数[5]案例：1 大副接一位客人来电反映：客人在4月30曰在大厦开房一间，一共住5天。
根据大厦推出的五月份优惠活动，客人可享受早餐券和大堂吧茶饮等优惠，但大厦根本没有送过赠券。
...酒店案例：擅自处理游客保管物 2010-9-19 前厅部| 0]| 需要点数[5]2004年5月中旬，于先生向当地旅游管理部门投诉：2003年3月，他的外国朋友在当地进修中医时，住在某饭店三个多月。
案例研究-酒店-产权式酒店投资分析
4 行业发展前景 产权式酒店，新型的融资方式。中国鼓励发展产权酒店，期望用产权酒店来拉动内需。 在不远的将来，产权酒店有望成为继汽车，房地产后第三个消费热点。 所以：产权酒店业----前景无限朝阳产业，环保产业。
5 城市经济发展前景 西安是一个正在旭日上升的城市。商业圈+商务圈+酒店圈+文化圈+高校圈+party圈+ 行政圈。
4， 在交由酒店管理的过程中，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来 负担？ 答 ： 酒店的运营，管理，维修成本由酒店自行承担。 这些在合同里都 有体现。 5，单方终止合同的违约责任是否体现在合同里 答：出租方若要将房屋转售给第三方需取得酒店同意。 6， 如果不出租，是否选择自住？ 答：可以。若业主考虑自住，其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良 好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套 的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更 换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的 良好环境和专业服务。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济 资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公
48.58
41.9万
8624.95
8452.45
41.06万
21.06万
20万
26.57万
从上表就可以看出： ◆投资13.07万 = （十年后回报）20.854万+一套产权+一年免费入住+房屋升值 ◆每年可以得到15%的投资回报。 ◆6年半即可将成本收回。
10年内的收益：
1 2 3 4 5 6 该房屋是精装修，提供了全套的设计和家电。省力气，又省时间，另省去 了买家电的钱。 该房屋是酒店经营，这样免去了像普宅交给物业的中介费用，也免去了自 己出租的费时操心，同时也省去了物业费以及水电费的开支。 酒店7年一翻修，合约是10年，这样我们又保证了房屋的实际价值性。 在签约的10年，我们每年可以得到投入资金15%的回报。按年返租。 在这10年，我们可以拥有1年的免费入住权，并享受五星级的配套服务。 这让我们跳出了单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”。 广州颐和酒店物业管理有限公司，专业化的管理，网络化的经营，加之中 国旅游业的旺盛，每天可以分享20万人次的全球客户资源。这两面奠定了 我们的收益及0风险。 7 8 9 我们可以拿到一个70年产权的房产证。 现在酒店是现买现收益。 我们的金钱没有贬值。
案例研究-酒店-产权式酒店分析
产权式酒店分析
1、产权式酒店的类型
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：
产权式酒店分析
时权酒店：
将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51 周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消 费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一 周）的居住权；
产权式酒店分析
养老型酒店：
指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退 休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营 管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一 定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去 世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所 有；
产权式酒店分析
产权式酒店的流行趋势
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及 贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店 1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游 目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81 个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80 年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长 了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到 2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为 旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最 受大众家庭青睐的投资工具。
产权式酒店分析
产权式酒店的在我国的发展基础
10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，给人们留 下了深刻的印象。究其原因主要有三点：一是当初的开发商炒卖地 皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业；二是海南当时作 为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有 形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和 接受。
酒店服务案例小故事
酒店服务案例小故事篇一：饭店服务案例酒店实习案例集齐齐哈尔职业学院前厅与客房服务精品课程组20xx年11月15日目录客房没打扫 1枕套带来的麻烦 2摔盘示警 3小心谨慎为上 4客人永远是对的 5在实践工作中培养职业素养细心是成事之本 6情人节的不愉快 7冷热蓝山咖啡 8老顾客丢面子 8外国人为何用筷子吃饭? 9繁忙的情人节 10一盘饺子 10“香槟”风波 11按原则办事 12领班微笑送果盘 13老外为什么会发火 14小心谨慎是良药 15一次小小的失误 16失误风波 17宾至如归 18报菜名 19洒汤风波和跑单事件 20 签单 21服务中的风波 22无意中的小失误 23路曲心直 24一片混乱之中 25一只苍蝇引起的故事 25 细心带来的麻烦 26一份寄出去的真情 27宾至如归 28大厅的沙发 29特殊的辣椒 30态度决定一切 31细心的服务 31手机风波 32上菜的风波 32 6微笑很重要 32西瓜惹的祸 32酒壶蒸引起的风波 32服务员偷吃东西 32食物中的小虫 32一个小小花瓶 32私自开房 32一次小风波 32红酒事件 32七夕事件 32酒店的优惠 32把握信息挽留就餐客人 32 一杯冰块 32两岸咖啡西餐厅实习案例 32空调事件 32电视事件 32停车票 32自带食物 32鳌花鱼的风波 32沙发上的洞 32客房没打扫王璐璐案例：今天小王还像往常一样去上班，换上了工作服开始了一天的工作。
刚到三楼她就听见客人喊：“服务员！”，而且脸色非常不好，小王就走了过去微笑着说：“先生，什么事我可以帮到您吗？”可是他没有理会，继续喊服务员，小王想可能是她声太小，他听不见，于是，小王又说了一句：“先生您有什么事情，可以和我说吗？”那位先生看了她一眼说：“你是管事的吗？”小王是个实习生，和客人看见的一样——她太年轻了，肯定管不了事。
客人便对她说：“把你们经理叫来！”，小王发现客人的语气很不好，便马上去找经理，可是恰好经理不在，于是小王便及时向领班做了汇报，那位先生很不高兴的说：“我的房间怎么没有打扫？糖纸皮还在桌上！”领班马上叫来了三楼服务员并询问原因，原来服务员记错了房号忘记打扫这间房了，领班马上向客人道歉，并派服务员去清扫，得到了客人的谅解。
网络犯罪典型案例
彩票预测，少年因诈骗获刑2013年7月间，被告人许某某与卢某某共谋利用网络诈骗他人钱财，由卢某某提供笔记本电脑、银行卡等作案工具，并租赁某酒店式公寓等处作为诈骗窝点，许某某负责在婚恋网站诱骗女性被害人投资“彩票”实施诈骗。
同年8月间，许某某在某婚恋网站上搭识苏某某并取得苏某某的信任，并谎称其是澳门彩票公司的主管，以有内幕消息可让苏某某中奖为由，诱骗苏某某“投注”人民币1万元。
随后，卢某某以彩票公司经理的身份打电话通知苏某某中奖人民币278万元，并以需缴纳银行开户费等为由，骗取苏某某汇款人民币6万元。
同月18日，卢某某又联系邱某龙(另案处理)冒充“香港金融管理局”的工作人员，以苏某某的奖金被“香港金融管理局”冻结，需要解冻费用等为由，骗取苏某某再次汇款人民币8万元，后卢某某让卢某凯(另案处理)到银行的自动取款机上取走其中的人民币8万元。
诈骗后，许某某分得人民币12000元。
案发后，福建省漳州市漳浦县公安局向卢某某扣押人民币15万元退还给被害人苏某某。
被害人苏某某对许某某表示谅解。
漳浦县人民法院经审理认为，许某某伙同他人以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取他人人民币15万元，数额巨大，其行为已构成诈骗罪。
公诉机关指控的罪名成立。
在共同犯罪中，许某某起次要作用，是从犯，且犯罪时不满18周岁，依法应当减轻处罚，以被告人许某某犯诈骗罪，判处其有期徒刑一年六个月。
2014年网络犯罪典型案例江苏徐州“神马”网络盗窃案2014年3月19日，江苏徐州警方联合腾讯雷霆行动成功捣毁了一个以“下订单”为名，通过向多个网店店主的手机植入木马、拦截网银短信进行网络盗窃的犯罪团伙，在14省抓获涉案犯罪嫌疑人37名，瓦解了一个完整的“写马—免杀—种马—洗钱—分赃”黑产犯罪链条。
该案受害人达261名，涉案金额2000余万元。
广州“1101-黑客”银行卡盗窃案2014年5月，广州警方成功破获了一起利用黑客技术、对银行卡实施盗窃的特大案件，抓获犯罪嫌疑人11名。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
酒店式公寓解读
Part 1
2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低； 生活配套设施齐全
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在 售项目中41%以上的建面都在10万平米以下，部分 稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面 积。目前南京市场总体可售面积不到50万㎡，后 期即将上市供应量越有40万㎡左右，后期酒店式公寓 市场的竞争将不断加剧。
酒店式公寓解读
Part 1
3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别
与传统酒店比较： •
•
最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物 业管理公司统一出而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向
住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。
9、南京酒店式公寓价格增长情况分析
占据好的地段的酒店式公寓价格基本持续上扬，
最高溢价达到50%，但是个别区位不好，地段较为便
自主性客户关注点
• 景观资源
• 舒适感
• 身份感
3
南京酒店式公寓市场情况
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
1、南京酒店式公寓分布
南京的酒店式公寓集中分布在
南京两大核心商圈：
新街口—长江路—鼓楼商圈 夫子庙—雨花台商圈 除此，河西、红山等近年新崛起的 商圈也有部分酒店式公寓分布。 南京酒店式公寓分布在目前土地价 值最高，高端商务人群最集中的区 域，再次证明了酒店式公寓对地段 和客户的天生偏好。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
7、南京酒店式公寓产权年限分析
目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为
40年，其次是65年，70年的项目只有两个。酒店式公寓的
客户对产权年限区别并不是非常的敏感，这部分客群最关心 的还是位置和项目的品质以及未来升值的空间。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
硬性指标
• •
•
装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修； 物业管理——要求按照酒店物业进行管理；
软装配套
•
•
经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。
2
酒店式公寓客户特征
酒店式公寓客户特征
Part 2
1、酒店式公寓客户类型
核心客户
重要客户
核心客户
写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技 术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者）
8、南京酒店式公寓销售均价分析
从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在
12000元/平米至18000元/平米之间，但此类项目
受地段影响非常明显，新街口苏宁生活广场、中城国际广
场因为显著的区位优势均价已经分别站在了39000元/平米 和32000元/平米的高位。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
与普通公寓比较：
• 统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。
酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
酒店式公寓解读
Part 1
4、酒店式公寓必须具备的条件
• 商业CBD需求 ——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。 交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓的重要因素。 生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。
南京酒店式公寓建筑以高层和小高层为主，也有部分多层、
超高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有
特色的区域地标性建筑是所有酒店式公寓项目的梦想。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
5、南京酒店式公寓装修情况分析
南京酒店式公寓精装和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓
的性质和特征决定了精装修应该是项目定位的必要条件 之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。所以
南京酒店式公寓案例研究
南京润创置业投资顾问有限公司 2013/12/18
目录页
CONTENTS PAGE
酒店式公寓解读
酒店式公寓客户特征
南京酒店式公寓市场情况
南京酒店式公寓典型案例
1
酒店式公寓解读
酒店式公寓解读
Part 1
1、酒店式公寓的概念
起 源
酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公
南京目前的酒店式公寓在装修方面还不够规范。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
6、南京酒店式公寓物业管理形式分析
南京酒店式公寓物业费目前最高的7元，最 低的1.8，绝大数在2.5元以上。
物业服务水平是酒店式公寓的重要指标，目
前南京宣称“酒店式”的公寓，物业管理水 平良莠不齐，真正达到星级标准的不多。
重要客户
区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客
游离客户
游离客户
经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭
偶得客户
偶得客户
国内外投资客，追求时尚的普通阶层
酒店式公寓客户特征
Part 2
2、酒店式公寓客户购买目的分析
投资客户关注点
• 升值潜力（回报率） • 开发商的品牌（品牌风 险） • 未来市场的客户量（市 场风险）
司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。
概
念
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅 。
严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服 务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
3、南京酒店式公寓容积率分析
容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的 35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和 酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，
对舒适性的要求不是特别高。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
4、南京酒店式公寓建筑形式分析