寻租现象

3、资金领域的寻租
房地产业是资金密集性行业，房地产开发离不开金 融的支持。我国房地产企业自有资金较少，融资渠 道狭窄，对银行资金的依赖尤其严重。有资料统计， 2004年我国房地产开发资金中大约有50%以上来源 于银行。企业对资金的渴求，加上国有银行自身的 软预算约束，使得寻租活动在银行信贷领域蔓延。 以2003年2月底央行发布的《2002年货币政策执行 报告》为例，中国人民银行通过对部分城市商业银 行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷 款进行检查发现，违规贷款和违规金额占总检查金 额的24.9%。如果这个检查结果具有代表性，即意 味着房地产贷款中有近四分之一是违规贷款。而违 规放贷，当然是为了索取巨额“回扣”、参与分成， 甚或间接成立房地产开发公司，以国家和人民的钱 “借鸡生蛋”、谋取私利。
2、被动设租指的是权力部门出于自身利益或受既得利益集团的影响，利用 其职权，制定并实施一些能给这些集团带来巨额租金的法案，客观上成为利 益集团的谋利工具。当前一个很好的例子就是，一些地方权力部门出于短期 政绩需求或迫于地方经济增长的压力，为房地产开发提供廉价出让土地等过 度倾斜的优惠政策，客观上给开发商大肆寻租创造了机会。
5、房地产业的“乱收费问题
前，我国地价及税、费合计约占房价的50%，相对国际上一 般20%的比例而言，地价及税、费比重明显过高。据调查， 全国各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60～ 180多项，其中税仅有12种左右(费镇明，1996)。上海市经 过1995年清理不合理收费后，房地产收费项目仍达100多项。 武汉市经过1996年和1997年清理不合理收费后，房地产收 费项
四、房地产寻租特点：租金规模大、寻租主体多、 手段多元化
房地产业领域寻租的一大特点是租金规模较大。胡和立、万 安培在对我国房地产业的租金规模进行估算后指出，1988年、 1992年房地产开发过程中仅土地交易的潜在租金就分别不少 于“100亿元、200亿元”。继此之后，万安培于1998年又测 算出1996年“股份制改造和房地产开发租金不少于800亿 元”。2005年钟伟也经过测算得出“2002-2004年间仅流失 的地租一项已达3300亿元”的结论。由于估算者一般宁愿少 说不愿多说以免被人攻击的缘故，我们推测，实际的租金只 会比任何估算者来得要大。
三、寻租理论在我国的应用
西方寻租理论创立是在上个世纪七十年代，其时正 是我国由传统计划经济体制向市场经济体制转轨的 过渡时期，新旧体制上的漏洞与摩擦、权力监督制 衡的缺乏以及部分掌权人私欲的膨胀使得拉关系、 走后门、送红包、递“回扣”、权钱交易等不正之 风和腐败成为一种较为严重的社会现象，可惜的是 创始者却未能将目光投向中国。出于对改革前途的 高度的责任感，以吴敬链教授为首的一批经济学家 率先于1988年在《经济社会体制比较》杂志上向国 内经济学界介绍了西方寻租理论，进而借助寻租理 论对我国现实经济生活中的腐败现象予以分析。随 后，寻租理论在对我国腐败现象及转轨经济的研究 中得到了更广泛的应用，但这一理论的应用在此后 反而走向衰退，也未在房地产等领域深入展开。
六，寻租的不良后果
既浪费资源又降低经营效率，损害整个 社会的福利
扭曲市场的资源配置功能 改变了财富分配格局，危害社会稳定
七，房地产业中的寻租防治
加速政治体制改革步伐，促进市场经济体 制பைடு நூலகம்革
完善监督制约机制，加大惩戒力度 加强市场伦理和商业伦理建设，增进公务
员政治责任感 加强土地寻租长短期防治
(2)在招标出让土地方式下通过控标、抬标寻租， 即作为寻租者的开发商在政府部门默许下，与其 他竞争者达成私下协议，以支付现金方式使其他 竞争者实际退出竞争，从而以较低的招标价获得 土地使用权。这种寻租方式极具隐蔽性，不易被 察觉；
(3)行政划拨土地的占有者擅自改变土地用途上市 交易，从而获取巨额租金；
六，寻租表现形式
如前所述，房地产开发具有链条长、涉及部门多的特点，因而 寻租活动的表现形式也多种多样。
1、土地供应领域的寻租 稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商
拥有了土地，也就拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开 发商不规范运作的冲动，而我国尚不健全的土地制度也为寻租 提供了契机，进而使得土地成为房地产寻租的重灾区。据统计， 2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件16.8 万起，738人被给予党纪政纪处分，134人被追究刑事责任。众 多的土地寻租案件中，寻租方式主要有以下几种： (1)供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作，以明显低于 市场的价格出让土地, 用地企业将小于甚至等于其所寻租金的 费用私下支付给出让方。有学者曾对我国土地出让价格进行实 证分析发现，1992年我国土地拍卖出让价格、招标出让价格、 协议出让价格的比值为1: 0.61: 0.14,可见，协议出让方式下租 金金额之大。潜在的巨额租金使得协议方式成为历年来土地出 让方式的首选。有数据显示，截至2002年底，我国招标、拍卖 出让土地面积仅占出让总面积的15%，其它绝大部分都是协议 出让；
3、主动设租指权力部门预期到设租行为可为其带来收益，从而主动通过 行政干预创造租金，增加本部门、本地区企业的收益，而这些企业向该权力 部门提供部分租金作为回报，其实质是公共权力的商品化，就是权钱交易的 腐败现象。由于公共权力的行使与公共利益相背离，这种设租、寻租活动往 往导致社会财富的转移和社会矛盾的激化。
目仍近60项，且某些明令取消的项目仍在暗中执行或变相执 行(邓宏乾，2000)。河南省在房地产二级、三级市场上，房 地产行政收费也达到了87个(李哲，2003)。另据调查估算， 1998年房地产行业各项收费大约在1200亿元～1500亿元。 房地产“乱收费问题”实质上是有关部门的“集体寻租”行 为，不过是用合法的手段掩盖了不合理的寻租事实，是更高 级形式的寻租。它不仅加大了居民的购房成本，也使得房地 产业不堪重负，阻碍了房地产业向健康发展。
五，租金来源
寻租活动是行政干预的结果，意味着权力的运用造成了租金的产生。按权力 部门发挥作用的不同，可将房地产业寻租活动的租金来源分为三类：权力部 门无意设租、权力部门被动设租和权力部门主动设租。
1、无意设租是指权力部门为弥补市场缺陷而干预经济生活，无意中导致租 金产生并引发寻租行为。它产生于权力部门“良好的主观愿望”，是一种主 观与客观相脱离的表现。由于自身能力的局限性，权力部门制订了不科学的 资金、土地配置政策，便会造成无意设租，并被其他经济人利用从而为自身 谋利益，即展开寻租活动。随着知识、经验的积累和管理决策的科学化，无 意设租行为会逐渐减少，但只要存在权力部门的干预，这种租金就无法彻底 消失。
八，寻租的启示
寻租的实质是权力与金钱的交易，而这种 权钱交易恰恰是腐败的来源；
寻租本身不创造任何财富，相反造成了资 源的浪费；
在我国目前经济体制转轨时期，最容易产 生寻租行为，要抵制寻租，规范政府行为 是个突破口。
寻租
寻租的现象在我们日常生活中几乎每天都 能看到，只不过现在我们才用“寻租”一词将 其概括而已。
一,定义： 经济学中的公共选择理论将倒买倒卖的利
润称为租金，而倒买倒卖者通过特殊途径得到 某种特权并以此来寻求租金的行为就是寻租。
二、西方寻租理论概述
寻租(rent-seeking)理论是20世纪70年代西方经济 学界公共选择学派创立的理论。最早提出寻租思 想的是公共选择学派的主要代表人物之一塔洛克 ((Tullock, 1967)。但是，真正掀起寻租理论研究 大 潮 的 是 于 1974 年 在 《 美 国 经 济 评 论 》 上 发 表 《寻租社会的政治经济学》一文的安妮·克鲁格。 后来巴格瓦蒂(J·Bhagwati)、布坎南(J - Buchanan )、 布 雷 彻 (R ·Brecher ) 、 斯 里 尼 瓦 桑 (T·N·Srinivasan )、托利森(R·Tollison)等人又陆续 对该理论进行了深入研究，布坎南还因与此相关 的理论贡献获得1986年度的诺贝尔经济学奖。
房地产行业链条较长、涉及的环节也较多，因而房地产经济 中寻租者主体也甚广。除了必不可少的各级政府、建设、规 划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，还包括资金 提供者——银行、资金使用者——房地产开发公司，甚至也 包括个体经营承包者、居民户等。寻租的手段也多种多样， 有合法手段如企业通过谈判、游说向政府争取优惠待遇，利 用特殊政策维护自身的垄断地位等，也有非法手段如行贿受 贿、滥用职权等，还有介于合法、非法之间的灰色寻租手段 如“乱收费”、集体寻租等。
(4)地方政府非法、低价征用农村耕地，将其变为 房地产开发用地，高价出售，从而获取巨额租金。
2、住房建设领域的寻租
自1998年实行城镇住房制度改革以来，我国逐渐形成 了多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商 品住房、中低收入者低价购买经济适用房、最低收入 者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房， 国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷 款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政 策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经 济适用房”之名行“商品房“之实。而对于拥有审核 开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负 责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“寻租” 也就滋生开来。北京曾发生的 “放号”风波及“经济 适用豪宅”现象就是很好的证明。
4、涉税领域的寻租
2004年度中国纳税500强企业排行榜中，300名内 都没有一家房地产企业，与其在”中国十大暴利 行业”中高居首位的形象形成对比。同时，据悉， 近期国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各 种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。2003 年南京市地税局稽查分局曾对2002年度纳税额较 大的88户房地产企业进行了税收专项检查，竟然 发现87户有偷漏税问题，涉税金额高达5031.66 万元。偷漏税现象如此严重，与房地产商和官员 们的寻租、设租活动是分不开的。