第二章房地产物权法概述

2、物权法的特征 （1）房地产物权法是强行法。 （2）房地产物权法具有公共性。 （3）房地产物权法是固有法。 （4）房地产物权法是实体法有： 《物权法》、《民法通则》、《土地管理 法》、《城市房地产管理法》、《农村土 地承包法》、《担保法》、《城市国有土 地使用权出让和转让暂行条例》。
4）权利效力不同：（1）物权具有排他性或 独占性，而债权具有相容性；（2）物权有 优先性，债权是平等性权利。 5）权利设定方式不同：物权不能自由创设， 变动需登记。债权采取契约自由原则,债权 的成立不需要公示。 6）物权和债权保护方法上的不同
（三）房地产物权法的概念和特征
1、物权法的概念 房地产物权法是指调整房地产的归属 和利用活动所发生的财产关系的法律规范。 • 房地产物权制度的内容：确认权利人在财 产关系中享有的各种物权的产生、变更和 灭失。 • 房地产物权制度依权利内容的不同大致划 分为房地产所有权制度、房地产用益权制 度和房地产担保物权制度。
第二章
房地产物权法论
房地产法
第二章 第一节 第二节 第三节 第四节
房地产物权法论
房地产物权法概述 房地产所有权 建筑物区分所有权 房地产他物权
第一节 房地产物权法概述
一、房地产物权的概念和特征
房地产物权是指房地产权利人对特定 房地产享有的直接支配及排除他人干涉的 权利。我国现在的房地产物权主要由房地 产所有权和房地产他物权组成。 • 房地产产权是财产权、物权还是所有权？
（四）房地产物权的基本原理
1、房地产的一物一权主义 一物一权主义，又称物权客体特定主 义，是指物权的客体，必须是一个特定物， 在同一个客体物上只能设定一个所有权， 而不得同时成立两个或两个以上在内容上 相互冲突的物权，但可以成立内容上不相 冲突的两个或以上的物权。
物权的客体必须符合以下特点： （1）物权的客体主要是有体物； （2）物权的客体必须是单一物，在特殊情况 下可以是集合物； （3）物权的客体必须是独立物； （4）物权的客体必须是特定物。
• 物权公示的基本方法：登记与交付。 • 公示制度的核心是物权公示的效力，其效 力涉及物权变动的效力和对于第三人的公 信力两个方面。 • 不动产物权变动的效力，世界各国立法主 要采取两种不同的方式，即登记对抗要件 主义和登记成立要件主义。
（1）登记对抗要件主义。是指物权变动的效 力，依当事人之间的意思表示而产生，但 未经登记不得对抗善意第三人。 • 债权合意＝物权变动生效 • 登记＝对抗第三人效力
王某因赌博欠张某20万元，二人约定， 如果半年后王某无法还清此债，就以王某 的一套闲置住房抵债。半年后王某因无钱 还债，将住房过户给张某，并办理了产权 登记手续。王某的女儿得知此事后，提出 异议，认为该房屋是母亲去世后留给自己 的遗产，王某无权转让，要求张某返还房 屋。
4、房地产物权公示、公信原则 1）公示原则 物权公示是指物权变动时应将其内在 权利状况，通过外部表示方式向社会公开 以使第三人知晓。 （1）显示权利人享有权利的真实情况； （2）避免权利瑕疵。
案例： 王某兄弟二人一起继承了父亲留下的 一处三居室住房。继承时两人未对房产进 行分割，房产证等手续都在大哥手里保存。 后来，大哥没有和弟弟商量就自己到房管 局申请办理房产登记。房产机关在初审后， 发出了房产权属登记公告。弟弟看到公告 后才得知此事，那么，他在这时怎样才能 维护自己对继承的房屋应当享有的权利呢？
物权包含的三个特征： 1、直接支配权 2、排他性 3、享受物的利益性： （1）物的全面利益； （2）用益物权方面的利益； （3）担保物权方面的利益。
（二）物权和债权的联系与区别
1、房地产债权 房地产债权，是指房地产债权人享有的请 求房地产债务人为特定行为的权利。 房地产债权主要有：不动产租赁权和土地 借用权等。
(2)登记成立要件主义。登记成立要件主义是 指登记作为不动产物权变动成立的要件， 未经登记在当事人之间不能发生物权变动 的效力。 • 债权合意+登记＝物权变动生效(包括物权 变动的对抗效力)
案例： 甲购买了一处房地产，由于登记之时 出现错误，将该房地产的权利人登记为乙。 善意第三人丙在查阅了不动产登记簿后， 向登记公示的权利人乙发出购买该房地产 的要约，乙予以同意，同丙签订了买卖合 同，并办理完毕转移登记手续。问： （1）房屋的产权归属？ （2）甲的权利如何保护？
2、物权和债权的联系 物权是债权产生的前提； 债权是物权变动的途径； 物权与债权相互渗透。
2、物权和债权的区别： 1）权利性质不同：物权为对物的支配权，债 权是对人的请求权。 2）义务主体不同：物权是绝对权、对世权， 物权的主体确定，义务的主体不确定。 3）权利客体不同：物权的客体是物，债权的 客体是行为。
（2）公信原则 公信原则是指物权的存在以登记或占 有为外观表征，而赋予法律上的效力，即 使外观表征与真实的权利状况不符，但对 信赖外观表征并从事的物权交易的善意第 三人，应加以保护并承认其法律效力。
公信原则应包括两方面的内容： （1）物权登记具有公信力。 （2）凡是信赖登记记载的权利并与权利人进 行了交易的善意第三人，应当受到法律保 护，即使事后发现登记错误或有遗漏，也 应在法律上承认其具有与真实的物权人进 行交易相同的法律后果。
2、房地产物权的法定主义 物权的种类和内容只能由法律规定， 当事人不能自由创立。由法律规定的物权 内容包括：所有权的权能、对所有权的限 制、他物权的内容以及他物权人应承担的 义务等。
3、房地产物权效力的优先主义 物权效力指物权所特有的法律效果的 保障力，其效力通常被概括为： • 排他效力 • 优先效力（两个物权共存、不同内容的数 个物权并存、物权与债权并存） • 追及效力 • 物上请求权
例如（P25)：在当事人之间发生某房地产 的交易，如果仅有甲与乙订立买卖房屋的 债权合同，双方虽未作登记，但如果合同 有效，那么甲乙之间已发生物权变动，乙 取得房地产的物权。但如果甲又与丙订立 该房地产的买卖合同后，完成了房地产的 登记，那么丙不仅取得该房地产的物权， 而且可以对抗乙的房地产物权，乙的房地 产物权实质上变为债权效力，不能对抗丙 的房地产物权。