控制性详细规划控制方法与指标体系
控制性详细规划控制方法与指标体系研究
控 制 性详细规划Reg ulat ory D etai ledP lann ing44【摘要】为解决现行控制性详细规划缺乏灵活性的问题，变被动控制为主动引导，提出了用地适建分级要求和分区平衡控制方法，引入了得地率、集中绿地率、建筑限低等指标，并对其指标体系进行了梳理完善。
【关键词】控制性详细规划；控制方法；指标体系EXPLORATION O N METHODOLOGY OF REGU-LATORY DETAILED PLAN A ND INDEX SYSTEM YU Yiding; HU YuepingABSTRACT: With the purpose of improving the flex-ibility of current regulatory detailed planning by shift-ing the regulation mode from passive control to active guidance, this paper demonstrates the regulation method of grading demand of proper land-use and land-use quantity balancing in one district. And in the process of improving the regulating index system,indices are introduced such as ratio of land property,concentrative green land ratio, limited lowest building height etc.KEYWORDS: regulatory detailed planning;regulat-ing method;regulating index system控制性详细规划（以下简称“控规”）是实施规划管理的核心层次和最重要依据，也是城市政府积极引导市场、实现建设目标的最直接手段。
控制性详细规划指标的确定
控制性详细规划指标的确定控制性详细规划指标是制定和实施控制性规划的基础，它们提供了实施控制性规划所需的具体指导和目标。
确定控制性详细规划指标是一个复杂而且关键的过程，它需要考虑多个因素，包括政府政策、社会发展需求、环境保护要求、经济可行性等等。
本文将就确定控制性详细规划指标的方法和步骤进行详细阐述。
一、确定控制性详细规划指标前的准备工作在具体确定控制性详细规划指标之前，需要进行一些准备工作，以明确规划目标和可行性。
1.问题分析：对规划的目标进行细化分析，确定规划所要解决的问题和改善的方向。
同时，需要对规划的影响范围、关联因素等进行分析和评估。
2.政策环境研究：研究相关的国家和地方政策，了解政策要求和方向，明确规划框架和要求。
3.环境评估和可行性研究：对规划涉及的环境影响进行评估和预测，确保规划符合环保要求。
同时，进行经济可行性研究，评估规划的经济效益，确保规划的可行性。
二、确定控制性详细规划指标的方法和步骤在完成准备工作后，可以开始具体确定控制性详细规划指标。
以下是一般的步骤和方法：1.制定规划目标和原则：根据问题分析和政策环境研究的结果，确定规划目标和原则。
目标应该具体、明确，并符合实际情况和政策要求。
2.确定指标体系：根据规划目标和原则，制定一个完整、有序的指标体系。
指标体系应包括多个层次和维度，以全面评估和指导规划实施。
3.初步确定指标内容：根据问题分析和政策环境研究的结果，初步确定指标的内容和意义。
指标应具体、可测量和可操作，以便实际实施和监督。
4.评估指标的可行性：对初步确定的指标进行评估，包括环境评估和经济可行性评估。
评估结果应该反映指标是否符合政策要求和目标要求。
5.修订指标内容：根据评估结果，对指标进行修订和优化。
修订后的指标应符合环保和经济要求，同时具有可操作性和可衡量性。
6.制定指标实施计划：制定指标实施的具体计划，包括时间安排、责任分工、监测机制等。
计划应具体、可操作，以确保指标的有效实施。
控制性详细规划控制方法与指标体系研究
控制性详细规划控制方法与指标体系研究摘要：控制性详细规划是一项重要的管理和规划工具，广泛应用于各种领域，包括项目管理、城市规划、供应链管理等。
在不同的应用领域，控制性详细规划需要采用不同的控制方法和建立相应的指标体系，以确保规划的有效实施和管理。
因此，对于控制性详细规划的控制方法和指标体系的研究具有重要的理论和实际意义。
通过深入研究控制性详细规划的控制方法和指标体系，本研究旨在为规划决策者和管理者提供更科学、可操作的工具和方法，从而实现规划目标的有效实现和管理。
关键词：控制性详细规划；控制方法；指标体系一、文献综述（一）控制性详细规划的概念控制性详细规划是一项涵盖多个领域的重要管理实践，它旨在确保规划项目、过程或资源的有序执行和有效管理。
这一概念的核心在于将高级规划和目标细化为可操作和可测量的步骤，以便更好地掌控规划的进展和最终结果。
在控制性详细规划中，首先要明确规划的总体目标和愿景，然后将其分解为具体的子目标和任务。
这些子目标和任务通常与时间表、资源分配、成本预算等细节相关联，以确保规划按计划进行。
此外，控制性详细规划还需要考虑风险管理、问题解决和决策制定，以应对潜在的挑战和变化。
同时，控制性详细规划强调了实施阶段的监督和调整，以确保规划的顺利进行，这意味着需要建立适当的监测和反馈机制，以及具有明确的责任分配，以便在需要时采取纠正措施。
综上所述，控制性详细规划不仅有助于规划的有序实施，还提供了决策者和管理者更多的信息和工具，以有效地应对挑战并最大程度地实现规划目标。
（二）控制方法的分类和重要性控制方法在控制性详细规划中起着至关重要的作用，它们帮助管理者和决策者有效地监督、管理和调整规划项目或过程，以确保它们按照预期目标顺利进行。
控制方法可以根据其性质和用途进行分类，并根据不同的规划需求进行选择和应用。
首先，控制方法可以根据其性质分类为定量和定性方法。
定量方法侧重于使用数学模型、数据分析和度量指标来量化规划进展和结果，例如成本控制、时间进度管理和质量管理，这些方法提供了客观、量化的信息，有助于准确评估规划的状态和效果。
城市规划中控制性详细规划的控制要素与控制指标体系的
城市规划中控制性详细规划的控制要素与控制指标体系的城市规划中控制性详细规划的控制要素与控制指标体系的研究摘要：城市控制性详细规划需要解决多方面的问题，包括保护土地资源，统筹土地使用，控制和引导开发建设等方面内容。
本文从控制性详细规划的作用开始引入，逐步介绍控制性详细规划的控制体系中的控制要素及其控制指标，为城市的控制性详细规划的编制提供借鉴。
关键词：城市规划控制性详细规划控制要素控制指标abstract: urban regulatory detailed planning needs to solve many problems, including to protect the land resources, land use plan as a whole, control and guide the development of construction and so on contents. this paper, from the regulatory detailed planning role start introducing, and gradually introduce regulatory detailed planning of the control system of the control elements and their control target for city analyzing the regulatory detailed planning of reference.key words: urban planning regulatory detailed planning control elements control index中图分类号：tu984文献标识码：a文章编号：1、控制性详细规划的作用。
控制性详细规划重点整理
控制性详细规划重点整理第一章控制性详细规划概述城市用地分类共分为8大类，35中类，44小类。
1、框架2、控规的涵义：控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
3、定性、定量、定位、定界：针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位、定界的控制和引导。
4、控制性详细规划的作用：⑴承上启下，强调规划的延续性；⑵与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据⑶体现城市设计的构想⑷城市政策的载体第二章控制性详细规划的编制内容与方法1、控制性详细规划的编制程序：①项目准备阶段②现场踏勘与资料收集阶段③方案设计阶段④成果编制阶段⑤上报审批阶段2、控制性详细规划的编制内容：⑴确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
⑵确定各地块的建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
⑶提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
⑷根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。
规定各级道路红线、断面、交叉口形式及渠化措施，控制点坐标和标高。
⑸根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。
3、控制指标：用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率、公建配套项目、建筑后退道路红线、建筑后退用地边界、社会停车场库、配件停车场库、地块出入口方位、数量和允许开口的路段、建筑形体、色彩、风格等城市设计内容。
主要控制指标：控制性详细规划指标中建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率适控制性详细规划的主要控制指标。
城市控制性详细规划的内容和方法是什么
城市控制性详细规划的内容和方法是什么一、控制性详细规划的内容控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据．详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。
具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点。
（一）、确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；（二）、规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；（三）、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；（四）、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（五）、制订相应的土地使用及建筑管理规定；（六）、控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1km2。
二、控制性详细规划的编制方法（一）、基础资料的收集控制性详细规划至少应收集以下基础资料：1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；2、土地利用现状，用地分类应分至小类；3、人口分布现状；4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；5、公共设施规模及分布；6、工程设施及管网现状；7、土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等；8、所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
（二）、控制性详细规划的用地分类和地块划分控制性详细规划的用地应分至小类。
控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级。
块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为：1、应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；2、严格遵守总体规划或分区规划及其他专业规划的要求;3、尊重现有用地产权或使用权边界；4、考虑土地价值的区位级差；5、兼顾基层行政管辖界线。
便于现状资料的收集及统计。
地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组(小块合并成大块或细分为小块)。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些。
控制性详细规划讲义
– 道路红线、地块界线、面积、性质、建筑密度、 高度、容积率等指标，地块编号
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
（三）文本要求
• 1、总则
– 规划目的、依据、原则、范围、适用范围、强 制性内容、执行主体、管理权限等。
• 2、规划目标、功能定位、规划结构 • 3、土地使用
1.中国特色的法定规划
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型，基本方法是“地块指标”加“图 则”；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益主体在城市建设中的利益关系； 地方政府控制和引导土地开发的依据，建设主管部
门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范 畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
– 重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、群体组合 控制与引导、历史文化遗传保护的原则和措施
• 9、土地使用、建筑建造通则
– 土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造规划等的控 制规定
• 10、其他
– 成果组成、附图、附表、附录等
（四）说明书要求
• 1、前言 • 2、概况 • 3、背景、依据 • 4、目标、指导思想、功能定位、规划结构 • 5、土地使用规划 • 6、公共服务设施规划
– 各类用地界线、分类和性质、道路网络、公共 设施、等
图件成果要求
• 4、道路交通及竖向规划图
– 道路走向、线型、横断面、交叉口坐标标高、 停车场位置、地坪规划标高等
• 5、公共设施规划图
– 位置、类别、等级、分布、服务半径等
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
第二章--控制性详细规划的编制内容与方法
控制性详细规划指标：
编号
指标
1
用地性质
2
用地面积
3
建筑密度
4
容积率
5
建筑高度/层数
6
绿地率
7
公建配套项目
8
建筑后退道路红线9 Nhomakorabea建筑后退用地边界
10 社会停车场库
11 配建停车场库
12 地块出入口方位、数量和允许
开口路段
13 建筑形体、色彩、风格等城市
设计内容
分类 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性
引导性
注解
用于一般建筑/住宅建筑
用于研道路的地块 用于地块之间 用于城市分区、片的社会停车 用于住宅、公建地块的停车场
用于重点地段、文物保护区、历史街区、 特色街道、公园等开放空间地区
• 一．城市整体密度分区原则法
• 根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层 面，确定城市开发总量和城市整体强度（即核心指标建筑 密度和容积率），建立城市强度分区的基准模型和修正模 型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率， 制定地块密度细分提供原则性指导。此方法优点是在区位 理论基础上，将分区管理控制向系统化、数据化、精细化 方向大大推进，使城市规划控制管理中各项指标的确定更 具有严密性，进一步提高控制性详细规划编制，指标制定 的科学性。——但分区推导模型内容体系构建尚待进一步 探讨，模型中各项因子选择和推导过程中各因子所占比重 的确定等因素，对于分区控制合理性程度、密度分配结果 有很大影响。
• 三．典型实验法
• 根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据 形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根 据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡 考虑，用作地块的控制指标。这种方法的优点是 形象性，直观性强，便于掌握，对研究空间结构 布局较有力，缺陷在于工作量大并存在局限性和 主观性。
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浅析控制性详细规划控制方法与指标体系
【摘要】控制性详细规划发展至今仍然存在不少问题，本文通过概述控制性详细规划的意义及相关控制方法，并分析了控规指标体系存在的不足之处，有针对性的提出相关优化设计措施，完善优化控规指标体系，使得控规指标体系的作用充分发挥。
【关键词】控规；控制方法；指标体系；规划
1.控制性详细规划简述
1.1 控制性详细规划
控制性详细规划起源于国外的区划，是大多数发达国家政府对土地使用规划的管理途径。
它可以规范建筑高度、地块密度以及类似的属性，或者某种以上属性的综合。
控制性详细规划主要以总体规划、分区规划为基础，其主要目标为落实总体规划目的，重点规划规划土地使用强度，侧重对指标体系的运用，实现规划意图。
其中，控制性详细规划是政府引导市场，从而达到实现建设目标的目的。
在控制性详细规划中，几乎每一个影响地价的重要变量都得到了严格的控制，而非控制视觉美感，视觉美感通过其它引导性手段来控制。
1.2 控制性详细规划的意义
1.2.1 控制规划公共用地的类型
控制性详细规划主要用于控制、规划公共用地的种类、规模及布局，帮助政府分布公用设施，合理保护公共利益与生态价值。
通过控制性详细规划，严格保护公共设施与生态设施，提高土地开发的
效益、公共效益与生态效益。
1.2.2 协调城市用地功能及开发顺序
控制性详细规划通过合理安排城市用地功能与开发顺序，避免地块功能冲突或开发建设冲突，提高城市用地的经济效益。
控制性详细规划还通过协调社会行动，确保公众的参与度，避免出现冲突，从而保证用地规划的顺利开展。
同时，通过减轻开发密度来改善居住条件；并改善防火、卫生条件和提高交通效率。
1.2.3 平衡土地价值及开发需求
控制性详细规划通过确定土地的开发强度，从而明确总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、人口密度等空间指标，便于合理平衡土地价值及开发需求，保证一定的弹性度，在保证土地经济效益的同时，确保实现社会效益，并切实保护公众的实际利益。
2.控制性详细规划的控制方法
2.1 适建控制法
通过设置各类兼容性质规定及兼容建筑量比例、变更用地性质的相关要求等，即适建控制法，其中主要包括控制规划用地性质、替代用地性质、待变更用地性质、禁止用地性质，作为适建级别。
2.1.1 控制规划用地性质
控制规划用地性质指的是对地块的用地使用性质进行控制规划，土地使用单位只有通过合理、合法的途径获得土地使用权之后，才可以直接利用。
在该审批过程中，可以以“绿色通道”的形式直接
进入项目的下一步开发建设流程。
2.1.2 替代用地性质
替代用地性质指的是在有条件允许建设的用地使用性质，在控制规划用地性质不能满足使用者的要求时，土地单位必须先提出申请，更改土地用地使用性质。
控制规划管理部门经过综合考察、衡量，满足控规提出的替代条件后，才可以通过替代用地性质的审批。
其中，对于替代用地性质的审批过程中，控制规划管理部门应当确保某一特定地区内主要用地、配套服务设施用地、绿容地的总量处于平衡状态，理论上不得随意减少其总量。
2.1.3 待变更用地性质
待变更用地性质指的是变更替代用地性质之外的用地使用性质。
土地使用单位在提出更改原控制规划用地性质的申请之前，应当先准备项目可行性分析报告及环境影响评价报告等内容。
控制规划原审批部门经过论证后才能批准，并落实相关补偿措施，以及接受对申请人进行的惩罚性规定之后，才可以对用地性质进行变更。
2.1.4 禁止用地性质
禁止用地性质指的是该土地使用性质不得进行建设，包括所有单位及任何人，都不得建设。
禁止用地性质的项目主要包括两种：第一种是该用地性质对该特定地区的主要发展性质产生消极、破坏性影响，例如在某一居住小区内进行污染性较大的工业工程项目建设。
第二种指的是用以保证特定地区内强制性保护设施用地的控制与规划、落实，例如各级控制、规划确定的重大公益设施及市政基
础设施用地。
2.2 分区平衡控制法
控制规划中主要以地块为基本单元，即在某一特定区域内，在用地使用性质、建设总量明确的条件下，除了具备特殊功能地块及景观要求之外，可以不强行固定具体地块的建设性质及建设强度。
将某一特定地区作为分区一，并引入分区平衡方法，结合分析、研究，在某一控制规划区域内划分成为若干分区，从而进行主导使用性质用地总量、辅助使用性质用地总量、相应建筑物数量的相关规定。
针对每个小分区，设置相关控制规划用地性质布局及相关指标规定及意见，即以一个分区为基本图则单元，将规划图则进行分解。
其中，应当确保实现本分区的建设目标，因此，必须规定某一个或几个主动使用性质用地总量不得少于建议数量。
通过分区平衡控制法及适建控制法的相互结合与应用，既有利于实现控制规划的目标，而且可以较为灵活的满足实际建设中的相关要求与规定。
另外，对于具备特殊功能和景观要求的地块，通过相关禁止用地性质，可以确保其建设的唯一性。
3.控规指标体系当前存在的问题及优化设计对策
控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下控制修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。
它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制。
指标体系的建立方法有以下几种：城市整体强度分区原则法、人口指标推算法、典型实验法、经济测算法、类比法（经验归纳统计法）等。
规划根据地块具体情况通过不同方法选择确定相关控制指标。
3.1 控规指标体系当前存在的问题
3.1.1 控规指标体系的内容不合理
（1）控规指标体系内容不科学。
由于对控规指标体系的前期研究较少，加上控规指标体系的相关基础资料不齐全，导致控规指标体系的内容表达简洁，缺乏科学性。
（2）控规指标体系内容不完善。
由于控规编制单位在环境保护方面的技术尚浅，而且总体规划的实施力度不强，加上控规指标体系中的发展战略以经济建设为中心，而忽视了环境保护，导致控规指标体系的编制内容缺乏生态环境指标，指标体系内容不完善。
（3）控规指标体系内容范式化。
控规指标体系的内容过于强调控规指标体系的规划与管理作用，而忽视了控规指标体系的真正作用。
（4）控规编制依据不完善。
控制性详细规划中的前期研究在整个规划编制工作中起着基础作用。
其中，前期收集的资料主要包括：土地利用现状、人口分布现状、建筑物现状、公共设施现状、工程设施及管网现状、总规对规划范围的规定、建筑特色、土地经济分析资料、历史建筑与文物古迹保护、公共服务设施与市政基础设施等内容。
然而由于基础资料的内容不完整，再加上前期研究不够深入，导致控规编制的基础依据不合理、不充分、不完善。
3.1.2 规定性指标体系体系缺乏弹性
由于控规指标体系包括规定性指标与指导性指标，其中，规定性
指标属于控规编制工作中的核心内容。
规划管理部门结合规定性指标体系与指导性指标体系编制具体的规划设计条件及要求。
而当前我国的控规指标体系只明确了规定性指标的上限，而未设置下限，规定性指标体系的弹性空间不足，使得环境容量与土地开发建设的效益难以平衡。