房地产开发项目全过程管理 ( 46页)PPT课件
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房地产开发的过程与管理课件
特点
房地产开发具有投资大、周期长、风 险高、涉及面广等特点，需要整合多 方资源，进行科学管理和有效协调。
房地产开发的重要性
满足社会需求
房地产开发是满足人们居 住和商业需求的重要途径 ，对于提高人民生活水平 和促进社会经济发展具有
重要意义。
促进经济增长
房地产开发是国民经济的 重要组成部分，对经济增 长具有显著的拉动作用。
房地产开发的过程与管理
CONTENTS
• 房地产开发概述 • 房地产开发的过程 • 房地产开发的管理 • 房地产开发的风险与挑战 • 房地产开发案例分析 • 房地产开发的发展趋势与展望
01
房地产开发概述
房地产开发的定义与特点
定义
房地产开发是指通过土地、资本、劳 动力等生产要素的投入，经过规划、 设计、施工等一系列过程，将土地变 为可供人类使用的房地产的过程。
智能建筑
集成建筑设备、通信网络和信息技术，实现 建筑智能化管理和节能减排。
多元化融资渠道与模式创新
多元化融资
通过多种融资渠道，如股权融资、债券融资 、房地产投资信托等，降低融资成本和风险 。
模式创新
探索新的房地产开发模式，如轻资产、共享 经济等，提高开发效率和效益。
谢谢您的聆听
THANKS
政府的城市规划和土地利用政策可能发生变化，影响项目的规划、建设和销售 。
融资风险
融资成本
房地产项目的融资成本可能因市场利 率的变化而变化，增加项目的开发成 本。
融资渠道
房地产项目的融资渠道可能受到政策 、市场等因素的影响，导致融资困难 或成本增加。
建设风险
工期延误
项目建设中可能出现工程延期、进度缓慢等问题，影响项目 的按时交付。
房地产开发具有投资大、周期长、风 险高、涉及面广等特点，需要整合多 方资源，进行科学管理和有效协调。
房地产开发的重要性
满足社会需求
房地产开发是满足人们居 住和商业需求的重要途径 ，对于提高人民生活水平 和促进社会经济发展具有
重要意义。
促进经济增长
房地产开发是国民经济的 重要组成部分，对经济增 长具有显著的拉动作用。
房地产开发的过程与管理
CONTENTS
• 房地产开发概述 • 房地产开发的过程 • 房地产开发的管理 • 房地产开发的风险与挑战 • 房地产开发案例分析 • 房地产开发的发展趋势与展望
01
房地产开发概述
房地产开发的定义与特点
定义
房地产开发是指通过土地、资本、劳 动力等生产要素的投入，经过规划、 设计、施工等一系列过程，将土地变 为可供人类使用的房地产的过程。
智能建筑
集成建筑设备、通信网络和信息技术，实现 建筑智能化管理和节能减排。
多元化融资渠道与模式创新
多元化融资
通过多种融资渠道，如股权融资、债券融资 、房地产投资信托等，降低融资成本和风险 。
模式创新
探索新的房地产开发模式，如轻资产、共享 经济等，提高开发效率和效益。
谢谢您的聆听
THANKS
政府的城市规划和土地利用政策可能发生变化，影响项目的规划、建设和销售 。
融资风险
融资成本
房地产项目的融资成本可能因市场利 率的变化而变化，增加项目的开发成 本。
融资渠道
房地产项目的融资渠道可能受到政策 、市场等因素的影响，导致融资困难 或成本增加。
建设风险
工期延误
项目建设中可能出现工程延期、进度缓慢等问题，影响项目 的按时交付。
房地产开发项目管理课件
估和预测。
可行性研究
对项目进行全面的市场分析、技术评 估和经济预测，以确定项目的可行性
、投资回报和风险控制。
确定项目目标和定位
根据市场需求、政策法规和公司战略 ，明确项目的目标、定位和预期收益 。
制定项目计划
根据可行性研究结果，制定详细的项 目计划，包括项目周期、预算和人员 配置等。
土地获取与规划设计
建立多元化的销售渠道，包括线上和线下 渠道，提高销售效率。
售后服务体系
客户关系管理
建立完善的售后服务体系，提供维修、保 养、更新等服务，提高客户满意度。
建立客户关系管理系统，及时了解客户需 求和反馈，提高客户满意度和忠诚度。
03
房地产开发项目管理的关键流程
项目立项与可行性研究
总结词
项目立项是房地产开发项目管理的起点 ，可行性研究则是对项目进行全面的评
制定合理的预算计划，充分考虑各种因素。
减少设计或施工方案的变更，加强前期规划和决策的准 确性。
项目质量缺陷
• 项目质量缺陷是房地产开发项目中不可忽 视的问题，可能影响项目的使用寿命和安 全性。
项目质量缺陷
•·
项目质量缺陷
原因分析： 材料质量不达标：使用的材料质量不符合标准，导致工程质量问题。
施工工艺不当：施工过程中未能按照规范要求进行操作，导致质量隐患。
风险管理软件
用于评估、监控和减轻项 目风险，如P3O、 RiskGuru等。
进度管理技术
甘特图
用于显示项目进度计划和 里程碑，便于跟踪和管理 。
网络图
用于表示项目活动之间的 关系和顺序，有助于优化 进度计划。
PERT图
用于估计和计划项目活动 时间和概率，以实现最佳 进度安排。
可行性研究
对项目进行全面的市场分析、技术评 估和经济预测，以确定项目的可行性
、投资回报和风险控制。
确定项目目标和定位
根据市场需求、政策法规和公司战略 ，明确项目的目标、定位和预期收益 。
制定项目计划
根据可行性研究结果，制定详细的项 目计划，包括项目周期、预算和人员 配置等。
土地获取与规划设计
建立多元化的销售渠道，包括线上和线下 渠道，提高销售效率。
售后服务体系
客户关系管理
建立完善的售后服务体系，提供维修、保 养、更新等服务，提高客户满意度。
建立客户关系管理系统，及时了解客户需 求和反馈，提高客户满意度和忠诚度。
03
房地产开发项目管理的关键流程
项目立项与可行性研究
总结词
项目立项是房地产开发项目管理的起点 ，可行性研究则是对项目进行全面的评
制定合理的预算计划，充分考虑各种因素。
减少设计或施工方案的变更，加强前期规划和决策的准 确性。
项目质量缺陷
• 项目质量缺陷是房地产开发项目中不可忽 视的问题，可能影响项目的使用寿命和安 全性。
项目质量缺陷
•·
项目质量缺陷
原因分析： 材料质量不达标：使用的材料质量不符合标准，导致工程质量问题。
施工工艺不当：施工过程中未能按照规范要求进行操作，导致质量隐患。
风险管理软件
用于评估、监控和减轻项 目风险，如P3O、 RiskGuru等。
进度管理技术
甘特图
用于显示项目进度计划和 里程碑，便于跟踪和管理 。
网络图
用于表示项目活动之间的 关系和顺序，有助于优化 进度计划。
PERT图
用于估计和计划项目活动 时间和概率，以实现最佳 进度安排。
房地产全生命周期管控全过程课件
售后服务
提供优质的售后服务，如物业服务、 维修保养等，提高客户满意度和忠诚 度。
05
房地产项目运营、设备维护 、清洁卫生、绿化养护等 多项服务，确保物业的正 常运转。
服务质量标准
制定并执行服务质量标准 ，确保物业服务达到业主 要求，提升业主满意度。
物业费收缴管理
总结词：明确目标、优化方案、注重细 节
关注细节处理，提高产品的品质和用户 体验。
注重方案优化，提高设计效率，降低成 本。
详细描述
根据项目定位和需求，明确设计目标和 方向，确保设计方案符合市场需求和法 律法规。
施工组织与进度管理
总结词：合理安排、严格监 控、及时调整
04
对施工过程进行严格监控， 及时发现和解决施工中的问 题。
总结词
制定项目策划方案
详细描述
根据项目定位和市场调研结果，制定项目策划方案，包括产品规划、建筑设计、营销策略等。
房地产项目策划与决策 市场调研与定位
总结词
投资分析与决策
详细描述
对项目投资进行风险评估和收益 预测，确定项目的投资回报率和 风险承受能力，做出科学决策。
03
房地产项目建设管理
设计与规划
资产评估
对房地产项目的资产进行全面评 估，包括土地、建筑、设施等，
确定其市场价值。
债务清偿
核实并清偿项目所涉及的债务， 如贷款、工程款等，确保债权人
权益。
税务处理
完成项目相关的税务清算，如土 地增值税、企业所得税等，确保
合规。
项目转让与股权交易
寻找买家
通过市场调研和渠道拓展，寻找潜在的项目买家 或股权交易方。
特点
全覆盖、全过程、全要素 、全参与、全信息。
提供优质的售后服务，如物业服务、 维修保养等，提高客户满意度和忠诚 度。
05
房地产项目运营、设备维护 、清洁卫生、绿化养护等 多项服务，确保物业的正 常运转。
服务质量标准
制定并执行服务质量标准 ，确保物业服务达到业主 要求，提升业主满意度。
物业费收缴管理
总结词：明确目标、优化方案、注重细 节
关注细节处理，提高产品的品质和用户 体验。
注重方案优化，提高设计效率，降低成 本。
详细描述
根据项目定位和需求，明确设计目标和 方向，确保设计方案符合市场需求和法 律法规。
施工组织与进度管理
总结词：合理安排、严格监 控、及时调整
04
对施工过程进行严格监控， 及时发现和解决施工中的问 题。
总结词
制定项目策划方案
详细描述
根据项目定位和市场调研结果，制定项目策划方案，包括产品规划、建筑设计、营销策略等。
房地产项目策划与决策 市场调研与定位
总结词
投资分析与决策
详细描述
对项目投资进行风险评估和收益 预测，确定项目的投资回报率和 风险承受能力，做出科学决策。
03
房地产项目建设管理
设计与规划
资产评估
对房地产项目的资产进行全面评 估，包括土地、建筑、设施等，
确定其市场价值。
债务清偿
核实并清偿项目所涉及的债务， 如贷款、工程款等，确保债权人
权益。
税务处理
完成项目相关的税务清算，如土 地增值税、企业所得税等，确保
合规。
项目转让与股权交易
寻找买家
通过市场调研和渠道拓展，寻找潜在的项目买家 或股权交易方。
特点
全覆盖、全过程、全要素 、全参与、全信息。
房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序PPT课件( 49页)
点的住宅）； 高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的
住宅）； 其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；
一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；
13
主要技术经济指标（续）
14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）
10
八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定
一、主要技术经济指标
1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直 接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其 他公共设施使用的土地面积。
2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地 面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地 面积。
高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。
12
主要技术经济指标（续）
13、住宅建筑层数的划分标准：
建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网
7
七、房地产的三级市场架构
1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给
土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是 所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有 权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、 拍卖、挂牌等四种。
住宅）； 其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；
一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；
13
主要技术经济指标（续）
14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）
10
八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定
一、主要技术经济指标
1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直 接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其 他公共设施使用的土地面积。
2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地 面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地 面积。
高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。
12
主要技术经济指标（续）
13、住宅建筑层数的划分标准：
建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网
7
七、房地产的三级市场架构
1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给
土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是 所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有 权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、 拍卖、挂牌等四种。
房地产开发工程管理流程课件
房地开工程管理流 程件
• 房地产开发工程管理概述 • 房地产开发工程管理流程 • 房地产开发工程管理各阶段详解 • 工程管理中的关键要素和房地开工程管理概 述
定义与特点
定义
房地产开发工程管理是指从项目立项、设计、施工到竣工验 收的全过程管理。它涵盖了土地获取、规划设计、融资、施 工、销售及后期物业管理等环节，是保证房地产项目按照预 定目标和质量完成的重要保障。
施工质量控制
对施工质量进行控制，包括材 料验收、施工工艺检查、质量
检测等。
施工进度控制
对施工进度进行控制，确保项 目按时完成。
项目销售与交付阶段
项目销售策划
制定项目销售方案，包括价格策略、促销活 动等。
项目交付
在项目竣工后，组织交付活动，确保客户顺 利接手房屋。
销售执行
开展销售活动，与客户签订销售合同。
感您的 看
THANKS
施工许可证申请
向有关部门申请施工许可证。
规划许可证申请
向有关部门申请规划许可证。
项目开工前准备
进行现场勘查，组织施工队伍进场，准备施工设 备等。
施工阶段管理详解
01
02
03
04
施工组织设计
制定施工组织设计，明确施工 方案、施工进度、施工质量等
要求。
施工现场管理
对施工现场进行管理，包括安 全、环保、文明施工等方面。
质量不达 标
项目质量未达到预期标准。
• 解决方案
建立严格的质量管理体系，加强质量检查和验收，确保达标。
挑战与解决方案
资源不足 关键资源无法按计划配置。
风险失控 未能有效控制项目风险。
• 解决方案
提前进行资源筹备，拓展资源渠道， 确保项目所需人力、物力等资源的充 足。
• 房地产开发工程管理概述 • 房地产开发工程管理流程 • 房地产开发工程管理各阶段详解 • 工程管理中的关键要素和房地开工程管理概 述
定义与特点
定义
房地产开发工程管理是指从项目立项、设计、施工到竣工验 收的全过程管理。它涵盖了土地获取、规划设计、融资、施 工、销售及后期物业管理等环节，是保证房地产项目按照预 定目标和质量完成的重要保障。
施工质量控制
对施工质量进行控制，包括材 料验收、施工工艺检查、质量
检测等。
施工进度控制
对施工进度进行控制，确保项 目按时完成。
项目销售与交付阶段
项目销售策划
制定项目销售方案，包括价格策略、促销活 动等。
项目交付
在项目竣工后，组织交付活动，确保客户顺 利接手房屋。
销售执行
开展销售活动，与客户签订销售合同。
感您的 看
THANKS
施工许可证申请
向有关部门申请施工许可证。
规划许可证申请
向有关部门申请规划许可证。
项目开工前准备
进行现场勘查，组织施工队伍进场，准备施工设 备等。
施工阶段管理详解
01
02
03
04
施工组织设计
制定施工组织设计，明确施工 方案、施工进度、施工质量等
要求。
施工现场管理
对施工现场进行管理，包括安 全、环保、文明施工等方面。
质量不达 标
项目质量未达到预期标准。
• 解决方案
建立严格的质量管理体系，加强质量检查和验收，确保达标。
挑战与解决方案
资源不足 关键资源无法按计划配置。
风险失控 未能有效控制项目风险。
• 解决方案
提前进行资源筹备，拓展资源渠道， 确保项目所需人力、物力等资源的充 足。
房地产开发项目全过程管理
和高效。
售后服务管理
03
提供完善的售后服务，包括合同履行、质量保障、投诉处理等，
提升客户满意度。
客户关系管理
客户信息收集与整理
建立客户信息管理系统，收集并整理客户的基本信息、需求和反 馈。
客户沟通与互动
通过多种方式与客户保持沟通，了解客户需求，及时反馈客户意 见和建议。
客户价值挖掘
通过数据分析，挖掘客户的潜在需求和价值，提供个性化的服务 和解决方案。
根据项目定位和产品规划，进行规划设计和方案评审， 优化设计方案，确保满足客户需求和相关法规要求。
总结词
准备报建资料、完成报建手续
详细描述
根据当地相关法规和政策要求，准备报建资料，完成各 项报建手续，确保项目合法合规。
总结词
协调相关部门、处理问题和纠纷
详细描述
在规划设计与报建过程中，积极协调相关部门，处理可 能出现的问题和纠纷，确保项目进展顺利。
VS
总结经验教训
根据后评估结果，对项目实施过程中的成 功经验和不足之处进行总结，提出改进措 施和建议，不断完善房地产开发项目管理 流程。
项目物业管理
物业交接
开发商需与物业公司进行交接工作， 包括物业资料、设施设备、维修基金 等，确保物业管理的顺利过渡。
物业服务
物业公司需提供全面的物业服务，包 括清洁、安保、绿化、设施设备维护 等，确保业主和租户的生活品质。
房地产开发项目全过程管理
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产开发项目前期管理 • 房地产开发项目建设期管理 • 房地产开发项目营销与销售期管
理 • 房地产开发项目后期管理 • 房地产开发项目风险管理
01
房地产开发项目概述
房地产开发项目的定义与特点
房地产开发项目管理ppt课件
纷争。
精选课件ppt
35
3.项目资料管理
内容：工程项目的技术档案资料。 应注意的问题：经常性、准确性、完整性。
房地产开发项目进度管理：对开发项目各建设阶段的 工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划 ，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实 际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因 ，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工 、交付使用。
房地产开发项目进度管理有三个阶段：项目可行性研 究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的适 用阶段，其核心内容是精项选课目件p建pt 设阶段的进度管理。 20
直方图法
SPC图法
精选课件ppt
14
4.施工阶段质量监督控制手段
旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段
精选课件ppt
15
5.房地产开发项目的竣工验收
5.1竣工验收的范围及依据
范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合 同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单 项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。
精选课件ppt
29
第四节：房地产项目成本管理
1.概念 房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所
花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。
开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 、财务费用等。
销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支 出，一般为总销售额的2～4%。
承 包 商 提 交
项 目 监 理 机 构
开
开
审
工 准 备
工 报 审 表
查 开 工 条 件
返工
房地产全生命周期管控全过程课件PPT
三 设计中的成本管控通病与案例分析
一．规范化设计管理体系下的成本管理
房地产开发业务的VAC图
项目论证阶段
项目立项
产品研发阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
产品和利润实现阶段
工程施工阶段
入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
营
销
初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
成本测算基本要求
成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用 →前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境工程 费→公建配套费→建安汇总→成本汇总
万科集团股份有限公司
设计阶段成本管理作业指引
通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与 规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系
1.1 项目论证阶段的成本管理：
论证阶段
项目论证阶段
项目立项 项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶段
竣工
入伙 入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
营
销
初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
概念规划设计
工 程
前期工程配套的调研及配合
成 本 估算
项目论证阶段
项目立项
策划阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶段
竣工
入伙 入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
一．规范化设计管理体系下的成本管理
房地产开发业务的VAC图
项目论证阶段
项目立项
产品研发阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
产品和利润实现阶段
工程施工阶段
入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
营
销
初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
成本测算基本要求
成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用 →前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境工程 费→公建配套费→建安汇总→成本汇总
万科集团股份有限公司
设计阶段成本管理作业指引
通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与 规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系
1.1 项目论证阶段的成本管理：
论证阶段
项目论证阶段
项目立项 项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶段
竣工
入伙 入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
营
销
初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
概念规划设计
工 程
前期工程配套的调研及配合
成 本 估算
项目论证阶段
项目立项
策划阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶段
竣工
入伙 入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
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18
房地产开发全过程
项目设想 项目策划
项目论证 项目招标
项目立项 项目设计
项目施工 竣工交付
销售
19
项目设想
20
项目论证
21
项目立项
22
项目策划
项目目标策划 项目分解 组织设计 合同策划 计划体系 创优策划 销售策划 制度策划
23
目标策划
目标的三个方面： 1、成果性目标 2、约束性目标 3、利害相关方都满意
施工方案管理流程
施工准备管理流程
工程签证管理流程
工程进度控制流程
工程质量管理流程
工程验收管理流程
项目后评估流程 工程
管理
作业指引 商务谈判作业指引 土地获取作业指引 设计承包商评审作业指引 景观设计作业指引 装修设计作业指引 卖场设计作业指引 工程图纸管理作业指引
七通一平作业指引 施工单位管理作业指引 监理管理作业指引 工程检查作业指引 安全文明施工管理作业指引
计划 行政管理
三年战略规划制定流程 战略管理流程 年度经营计划制定流程 项目计划统筹制定管理流程 人力资源规划制定流程 招聘管理流程 培训计划执行流程 绩效考核管理流程
目标成本调整作业指引 责任成本管理体系作业指引 材料设备技术评审作业指引 采购方式选择作业指引 战略采购作业指引 工程供方资质评审作业指引
一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标， 按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控 对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。
6
——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街
北宋皇宫修复工程 [丁渭工程]
7
——目标管理原理
目标管理中的SMART原则
1. 目标必须是具体的（Specific）； 2. 目标必须是可以衡量的（Measurable） 3. 目标必须是可以达到的（Attainable）； 4. 目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）； 5. 目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；
8
——PDCA循环原理
24
案例：某房地产项目总目标
⑴ 项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋 房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541个单位的高 档住宅小区。
⑵ 项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工 交付（后调整为2004年9月竣工交付）。
⑶ 项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元之内。 ⑷ 项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合
时间和成本估算
网络图 进度计划 资源负荷图
风 险 分 析 /防 范 计 划
管理计划
项目管理过程
项目
目的或目标
问题或变化
计划
目标 管理控制 质量改进 商务需求 状态评审
指令 约束 管理层批准
活动报告
可视性
实际与计划 控制图
实际结果 详细数据报告
项目结束
5
2.项目的计划与控制原理
什么是计划？ 什么是控制？
项目 目标
执行！
AP CD
AP CD
系统
目标
动态
思想
管理
控制
9
——执行力原理
10
影响项目执行的主要因素
人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能 导致缺乏执行力的结果。
1.缺乏执行意识 2.缺乏执行型项目文化 3.缺乏执行能力 4.文件自身存在问题 5.执行机制 6.项目经理 7.执行过程问题
§3.10房地产开发项目全过程管理
1
主要内容
全过程管理原理 全过程管理实务
2
全过程管理原理
计划与控制原理 系统原理 目标管理原理 PDCA循环原理 执行力原理 程序化原理
3
——计划与控制原理
计划与控制过程概览 计划与控制原理
4
1.项目计划与控制过程概览
工作说明 工作分解结构
任务描述 责任矩阵
11
提高执行力的途径
12
——程序化原理
流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定 输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生 特定输出结果的一系列的管理或业务活动。
流程
输入资源
活动1
活动 2
活动 5
输出结果 （目标）
活动 3
活动 4
流程边界
“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位
精细化
精益化
优化流程
完善流程
规范化 粗放式
建立流程
手工作坊
没有流程
创业期
成长期
成熟期
衰退期
发展 阶段
16
流程体系-流程清单
业务流程
项目 拓展
项目拓展及论证流程
设计承包商选择流程
概念设计管理流程 设计 方案设计管理流程
管理
初步设计管理流程 施工图设计管理流程
专业设计管理流程
设计变更管理流程
报批报建管理流程
格标准。用户满意率95%。 ⑸ 项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。
25
项目分解
100000
兰溪谷工作分解
110000
前期准备
120000 设际及报建
130000 招投标工作
140000
营销方案编制指引 广告管理指引 市场调研作业指引 客户活动管理指引 客户满意度调查指引 品牌推广作业指引 营销推广活动管理作业指引 营销材料制作管理作业指引 销售结案作业指引 品牌管理作业指引 项目计划变更管理作业指引 项目专项计划编制作业指引
临时外部培训执行作业指引 薪酬调整作业指引
17ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
全过程管理实务
）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结
果。
13
流程管理
为什么 我们总 是延迟 交房？
已经习 惯了!
流程象人体的神经系统,它确保了组织 功能的正常运转与协调一致性
流程是组织的基本运作环境,直接影响到 人的行为进而影响组织的文化
坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏
14
流程管理带来什么？
对内：
顺畅的内部管理秩序 公平的评价体制 有效的执行准则 清晰的职责和责任 知识和经验的积累 对外： 高度的顾客满意 高度的顾客信任度和忠诚度
有责、有序、有效
15
案例：某房地产公司精细化流程
80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20% 房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变
工程预算管理流程 成本动态管理控制流程 工程结算管理流程 工程付款管理流程 采购和成 工程扣款管理流程 本管理 供应商管理流程 材料设备供方选择流程 材料设备采购实施流程 施工供方选择流程 合同管理流程 营销代理公司选择流程 营销道具制作商选择流程 销售计划管理流程 产品定位策划流程 营销客服 客户投诉处理流程
房地产开发全过程
项目设想 项目策划
项目论证 项目招标
项目立项 项目设计
项目施工 竣工交付
销售
19
项目设想
20
项目论证
21
项目立项
22
项目策划
项目目标策划 项目分解 组织设计 合同策划 计划体系 创优策划 销售策划 制度策划
23
目标策划
目标的三个方面： 1、成果性目标 2、约束性目标 3、利害相关方都满意
施工方案管理流程
施工准备管理流程
工程签证管理流程
工程进度控制流程
工程质量管理流程
工程验收管理流程
项目后评估流程 工程
管理
作业指引 商务谈判作业指引 土地获取作业指引 设计承包商评审作业指引 景观设计作业指引 装修设计作业指引 卖场设计作业指引 工程图纸管理作业指引
七通一平作业指引 施工单位管理作业指引 监理管理作业指引 工程检查作业指引 安全文明施工管理作业指引
计划 行政管理
三年战略规划制定流程 战略管理流程 年度经营计划制定流程 项目计划统筹制定管理流程 人力资源规划制定流程 招聘管理流程 培训计划执行流程 绩效考核管理流程
目标成本调整作业指引 责任成本管理体系作业指引 材料设备技术评审作业指引 采购方式选择作业指引 战略采购作业指引 工程供方资质评审作业指引
一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标， 按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控 对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。
6
——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街
北宋皇宫修复工程 [丁渭工程]
7
——目标管理原理
目标管理中的SMART原则
1. 目标必须是具体的（Specific）； 2. 目标必须是可以衡量的（Measurable） 3. 目标必须是可以达到的（Attainable）； 4. 目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）； 5. 目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；
8
——PDCA循环原理
24
案例：某房地产项目总目标
⑴ 项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋 房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541个单位的高 档住宅小区。
⑵ 项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工 交付（后调整为2004年9月竣工交付）。
⑶ 项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元之内。 ⑷ 项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合
时间和成本估算
网络图 进度计划 资源负荷图
风 险 分 析 /防 范 计 划
管理计划
项目管理过程
项目
目的或目标
问题或变化
计划
目标 管理控制 质量改进 商务需求 状态评审
指令 约束 管理层批准
活动报告
可视性
实际与计划 控制图
实际结果 详细数据报告
项目结束
5
2.项目的计划与控制原理
什么是计划？ 什么是控制？
项目 目标
执行！
AP CD
AP CD
系统
目标
动态
思想
管理
控制
9
——执行力原理
10
影响项目执行的主要因素
人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能 导致缺乏执行力的结果。
1.缺乏执行意识 2.缺乏执行型项目文化 3.缺乏执行能力 4.文件自身存在问题 5.执行机制 6.项目经理 7.执行过程问题
§3.10房地产开发项目全过程管理
1
主要内容
全过程管理原理 全过程管理实务
2
全过程管理原理
计划与控制原理 系统原理 目标管理原理 PDCA循环原理 执行力原理 程序化原理
3
——计划与控制原理
计划与控制过程概览 计划与控制原理
4
1.项目计划与控制过程概览
工作说明 工作分解结构
任务描述 责任矩阵
11
提高执行力的途径
12
——程序化原理
流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定 输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生 特定输出结果的一系列的管理或业务活动。
流程
输入资源
活动1
活动 2
活动 5
输出结果 （目标）
活动 3
活动 4
流程边界
“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位
精细化
精益化
优化流程
完善流程
规范化 粗放式
建立流程
手工作坊
没有流程
创业期
成长期
成熟期
衰退期
发展 阶段
16
流程体系-流程清单
业务流程
项目 拓展
项目拓展及论证流程
设计承包商选择流程
概念设计管理流程 设计 方案设计管理流程
管理
初步设计管理流程 施工图设计管理流程
专业设计管理流程
设计变更管理流程
报批报建管理流程
格标准。用户满意率95%。 ⑸ 项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。
25
项目分解
100000
兰溪谷工作分解
110000
前期准备
120000 设际及报建
130000 招投标工作
140000
营销方案编制指引 广告管理指引 市场调研作业指引 客户活动管理指引 客户满意度调查指引 品牌推广作业指引 营销推广活动管理作业指引 营销材料制作管理作业指引 销售结案作业指引 品牌管理作业指引 项目计划变更管理作业指引 项目专项计划编制作业指引
临时外部培训执行作业指引 薪酬调整作业指引
17ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
全过程管理实务
）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结
果。
13
流程管理
为什么 我们总 是延迟 交房？
已经习 惯了!
流程象人体的神经系统,它确保了组织 功能的正常运转与协调一致性
流程是组织的基本运作环境,直接影响到 人的行为进而影响组织的文化
坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏
14
流程管理带来什么？
对内：
顺畅的内部管理秩序 公平的评价体制 有效的执行准则 清晰的职责和责任 知识和经验的积累 对外： 高度的顾客满意 高度的顾客信任度和忠诚度
有责、有序、有效
15
案例：某房地产公司精细化流程
80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20% 房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变
工程预算管理流程 成本动态管理控制流程 工程结算管理流程 工程付款管理流程 采购和成 工程扣款管理流程 本管理 供应商管理流程 材料设备供方选择流程 材料设备采购实施流程 施工供方选择流程 合同管理流程 营销代理公司选择流程 营销道具制作商选择流程 销售计划管理流程 产品定位策划流程 营销客服 客户投诉处理流程