中华人民共和国城市房地产管理法划拨用地补偿
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正)。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
中华人民共和国城市房地产管理法发布单位：第十一届全国人大常委修订时间：2009年8月27日施行时间：2020年1月1日属性：法律通过会议：十三届全国人大常委会第十二次会议目录.1修订.2内容修订1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布，自1995年1月1日起施行。
2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，现予公布，自公布之日起施行。
根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
”内容目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
中华人民共和国城市房地产管理法
中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第一章: 总则第一条 为了规范城市房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，保障城市经济和社会稳定发展，修订本法。
第二条 本法所称的城市房地产，是指位于城区范围内，用于办公、商业、居住等用途，以及用于特定用途的土地和房屋，并包括土地上建造的其他与房地产有关的工程和设施。
第三条 城市房地产管理应当坚持科学规划、依法管理、公正监管的原则，促进城市房地产市场健康发展，促进经济适度增长，调整土地利用结构，建设经济、安全、文明的城市。
第四条 国家的城市房地产管理应当坚持统一规划、分级管理、分类施策和依法独立自主的原则。
第五条 地方各级人民政府应当根据本行政区域的实际情况，合理划定城市房地产管理的区域范围并组织实施。
第六条 依照本法的规定，地方各级人民政府应当制定具体政策和措施，推进城市房地产管理工作，促进城市房地产市场健康发展。
第二章: 土地利用第七条 国家实行土地利用总体规划制度。
各级人民政府应当根据本行政区域的实际情况，依法制定并组织实施土地利用总体规划，合理安排城市房地产的用地布局和规模。
第八条 土地利用总体规划应当包括城市发展空间布局、城市控制性详细规划等内容。
第九条 土地利用总体规划应当综合考虑城市经济、社会和环境的需求，科学规划土地利用结构和布局，合理配置资源，促进经济适度增长。
第十条 土地利用总体规划应当根据城市发展需要，统筹考虑农田保护和防灾减灾等因素，建立健全土地利用监测和评估制度，确保土地利用合理、安全、科学。
第十一条 各级人民政府应当依法保护土地资源，合理安排房地产开发，并进行绩效评价和监督管理。
第十二条 禁止随意填埋或者破坏耕地、草原、森林和其他具有重要生态功能的土地。
第三章: 房地产市场主体第十三条 市场主体的设立、变更和注销应符合法律法规和行政规定，取得合法证照，开展经营活动应符合法律法规的规定。
第十四条 市场主体开展经营活动应当遵守市场竞争秩序，尊重人民群众的合法权益。
土地划拨法律法规
一、土地划拨的规定《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。
有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
《土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
划拨地收回的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地是国家的宝贵资源，是国家经济发展和社会稳定的基础。
在我国，土地所有权归国家所有，土地使用权可以通过划拨等方式取得。
然而，随着经济社会的发展，部分划拨土地使用权人可能存在违法行为，损害国家利益和公共利益。
为了规范土地管理，保障国家土地权益，我国制定了相关法律法规，对划拨地收回进行了明确规定。
本文将从划拨地收回的法律规定出发，对相关法律条文进行解读，以期为实际操作提供参考。
二、划拨地收回的概念划拨地收回，是指国家为了公共利益的需要，依照法定程序收回土地使用权的行为。
划拨地收回主要包括以下几种情形：1. 划拨土地使用权人未按照批准用途使用土地；2. 划拨土地使用权人擅自改变土地用途；3. 划拨土地使用权人违反土地管理规定，造成严重后果；4. 划拨土地使用权人丧失土地使用权的其他情形。
三、划拨地收回的法律依据1. 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对划拨地收回的法律规定主要体现在以下条款：第十八条：国家为了公共利益的需要，可以依法收回国有土地使用权。
第二十一条：划拨土地使用权人未按照批准用途使用土地的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，可以收回土地使用权。
第二十二条：划拨土地使用权人擅自改变土地用途的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，可以收回土地使用权。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨地收回的法律规定主要体现在以下条款：第三十一条：城市房地产管理部门应当加强对房地产市场的监督管理，对违反房地产管理法律、法规的行为，依法予以查处。
第三十二条：土地使用权人未按照批准用途使用土地的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，可以收回土地使用权。
3. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》对划拨地收回的法律规定主要体现在以下条款：第十九条：划拨土地使用权人未按照批准用途使用土地的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，可以收回土地使用权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》中华人民共和国城市房地产管理法目录第一章总则第一节 第一条根据宪法，制定本法。
第二节 第二条本法旨在加强城市房地产管理，维护房地产市场稳定，保护房地产消费者和相关主体的合法权益，促进城市房地产市场健康发展。
第三节 第三条国家支持城市房地产开发和经营企业依法从事房地产开发和经营活动。
第四节 第四条城市房地产开发和经营活动应当依法进行，保护自然资源和生态环境，促进社会公平正义和经济可持续发展。
第五节 第五条城市房地产开发和经营应当坚持平等互利、公开透明、竞争有序和诚实信用的原则。
第六节 第六条国家对城市房地产开发和经营进行监督检查，依法予以惩治非法经营和违法行为。
第七节 第七条家庭拥有自住住房的权益依法受到保护。
第八节 第八条政府应当依法制定和调整住房供应保障政策，促进各类住房供应平衡发展，提高住房保障水平。
第九节 第九条对城市房地产投资、买卖、租赁等活动的行为依法征收房产税。
第十节 第十条对滥发房地产贷款的金融机构依法予以责令改正，并可能处以罚款。
拒不改正的，金融监管机构有权约束其贷款行为或暂停资金来源。
第二章城市房地产开发第一节 第十一条城市房地产开发应当遵守法律、法规和规章，依法取得土地使用权。
第十二条城市房地产开发应当符合城市规划和建设用地政策。
第十三条城市房地产开发应当保证建设工程的安全、质量，符合国家和行业标准。
第十四条城市房地产开发企业应当依法申请并取得相应的开发许可证。
第十五条城市房地产开发企业应当建立规范的管理制度，加强财务管理和项目管理，防止资金风险和工程质量问题的发生。
第十六条城市房地产项目竣工后必须办理竣工验收，验收合格后方可办理房屋登记及其他相关手续。
第十七条城市房地产开发企业应当按照国家规定的比例将房屋用于自用或者出租。
第十八条城市房地产开发企业不得损害消费者合法权益，不得虚假宣传、夸大房屋性能或者变相涨价。
第十九条城市房地产开发企业应当向购房人提供合同、相关资料等，明确双方权利和义务，保证购房人的知情权。
现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定
三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。’根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。
（2）转让后改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
7．6 签订出让合同，公布出让结果
通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
6．3．3．1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
（1）不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
（2）改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001］44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
土地划拨法律法规
一、土地划拨的规定《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,按照下列规定办理:（一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准.（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。
有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
《土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的,在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
国有划拨土地估价方法
国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知国土资发200144号,为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和依据;根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法的规定,国有划拨用地是指国家机关用地,军事用地,城市基础设施用地,公益事业用地,国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地等等;划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权,同时也是国家在一定年期内,继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地;实际上,伴随城市土地市场的进一步改革,国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定,提出国有企业使用的划拨土地使用权,应当依法逐步实行有偿使用制度;对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资入股和保留划拨用地方式予以处置;不论哪种方式,划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场中有所体现,明晰这些价值属性及其结构,对于提高土地集约化效益,合理进行土地收益的分配具有重要意义;一般而言,划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金;根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定,土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定;出让金的高低是由多种因素决定的,而使用划拨土地因没缴纳出让金,所以没有明确受那些因素的限定,这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了;因此,需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数;本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上,结合具体案例进一步讨论;二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法新的城镇土地估价规程明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念,在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法;为了确切掌握划拨土地的价值构成,首先需要了解基准地价的价值构成;根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定,即各土地级别或均质区域内的,“五通一平”或“七通一平”土地开发程度下,平均容积率下,同一用途完整土地使用权的平均价格;基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格,通过对不同类别和级别的基准地价的修正,得到委估对象评估价值的方法;基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型;基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价;在实际运用中,如果没有特别说明,基准地价一般是指具有级别的地面熟地价;对于地面熟地价而言,其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益;由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现,所以划拨用地的价值主要由前两项构成,土地取得成本和土地开发成本,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本;其基本公式是：土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数;对于划拨用地的估价,我们同样可以套用其他常用基本估价方法,例如在用成本法计算出让土地价格时,划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润;在用收益还原法估算划拨用地的价值时,用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益;再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益,划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率;在用市场比较法估算划拨用地的价值时,可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格;出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格,通过对扣减出让金,得到委估对象评估价值的方法;其基本计算公式是：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格－土地使用权出让金,或者：划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×1－出让金比例;三、案例分析根据划拨用地的价值构成,划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成,工业划拨生地的土地价值主要由土地的平均取得成本构成;本案例的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂,分为主厂区和工厂专用水库两部分;其中主厂区500,000平方米,占用的是耕地,专用水库1,500,000平方米,占用耕地500,000平方米,非耕地1,000,000平方米;经过估价人员的现场调查和了解,发现主厂区土地开发程度可以设定为“五通一平”通路、通上下水、通热和通电及土地平整的I类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得和开发成本;专用水库的情况比较复杂,首先当地的耕地和非耕地的征地成本不同,其次水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别,水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑物的成本之中,因此划分为没有实现五通一平的II类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得成本,可以分解为IIa非耕地和IIb耕地两种生地类型;本估价报告拟分别对这3种工业用地类型进行评估;根据城镇土地估价规程以下简称规程,通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法假设开发法、成本法、基准地价法等;本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估;一、土地价值评估过程1、I类工业划拨土地价格评估1成本法以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权,并达到现有土地开发程度,所需发生的成本和费用的现行标准为基础,运用成本法进行测算,基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用;征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用;根据中华人民共和国土地管理法办法中有关规定,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍;具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定;莲花市实施的是2000年某省实施中华人民共和国土地管理法办法,三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍;莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：表1不同耕地产值表类别优质经济作物粮食作物劣质农田级别一类二类三类产值元/亩50001300800产值元/平方米7.51.951.2根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况,确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍,即39元/平方米;有关税规费包括：耕地占用费,土地管理费等等,按征地费的6.26%计,合计2.44元/平方米;则土地取得费为41.44元／平方米;土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态;根据电力工程建设投资估算指标,结合本地区目前土地开发基本费用,土地“五通一平”的基本费用20元/平方米;利息：根据待估宗地的规模,调查电厂的土地开发周期,确定土地开发周期为2年,投资利息率按目前建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计,土地取得费为一次性年初投入,土地开发费为2年中均匀投入;则利息＝2×41.44×5.31％+41.44×5.31％2+20×5.31％＝4.4+0.12+1.06=5.58元/平方米利润：根据城镇土地估价规程的标准,当土地开发作为一种企业的行为时,企业用于土地的投资应当计算利润,综合考虑本地的投资回报率,确定年投资利润率为8％;则利润＝41.44+20×8%＝4.92元/平方米最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润=41.44＋20＋5.58＋4.92=71.94元/平方米或47960元/亩2基准地价法根据莲花政字200312号公布的基准地价,委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区,上应该作地价区位条件的减值处理;其基本计算公式为：土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期,所以修正系数为1；年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮,所以修正系数为1.03；区位因素修正系数：由于委估对象位于工业3级地价区的外围地区,区位因素修正系数为0.80；权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值,因此按照40%的出让金计算,权属因素修正系数为0.60；最终土地价格确定：I类国有划拨土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数区位因素修正系数权属因素修正系数=15011.030.800.60=74.16元/平方米或49440.00元/亩3加权平均法获得I类国有划拨土地价格由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取I类国有划拨土地价格,考虑到两种对本类土地估价都比较客观,因此分别赋予权重0.5,结果如下：I类国有划拨土地价格=0.5成本法结果+0.5基准地价法结果=0.571.94+0.574.16=73.05元/平方米或48700元/亩2、II类划拨土地价格评估1成本法评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权,由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程,其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中,因此本估价报告作为生地其价值;基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费＋税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用;根据莲花电厂水库周边土地的实际情况,确定II级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍,即35.1元/平方米;有关税规费包括：耕地占用费,土地管理费等等,合计2.19元/平方米;对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍,即23.4元/平方米;有关税规费包括：耕地占用费,土地管理费等等,合计1.46元/平方米;则：耕地土地取得费为37.29元／平方米,非耕地土地取得费为24.86元／平方米;利息：根据待估宗地的规模,调查电厂专用水库的土地开发周期,确定土地开发周期为1年,投资利息率按建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计,土地取得费为一次性年初投入;则：耕地土地取得费利息＝37.29×5.31％=1.98元／平方米非耕地土地取得费利息＝24.86×5.31％=1.32元／平方米利润：综合考虑本地的投资回报率,确定年投资利润率为8％;则：耕地土地利润＝37.29×8%＝2.98元/平方米,非耕地土地利润＝24.86×8%＝1.99元/平方米;最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润II类国有划拨耕地土地价格=37.29＋1.98＋2.98=42.25元/平方米或28166.67元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=24.86＋1.32＋1.99=28.17元/平方米或18780元/亩2基准地价法根据莲花政字200312号公布的基准地价,委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区,上应该作地价区位条件的减值处理;基准地价法的基本计算公式为：土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期,所以修正系数为1；年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮,所以修正系数为1.03；区位因素修正系数：由于区位等因素的,因素修正系数为0.70；权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值,因此按照40%的出让金计算,权属因素修正系数为0.60；土地熟化程度的修正：由于委估对象的价格定义是生地,土地熟化程度的修正系数为0.70；土地利用类型的修正：由于委估对象存在耕地与非耕地的区别,因此对非耕地增加修正系数为0.65；最终土地价格确定：II类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数区位因素修正系数权属因素修正=15011.030.700.600.70=45.42元/平方米或30280元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数区位因素修正系数权属因素修正土地熟化程度修正=15011.030.700.600.700.65=29.52元/平方米或19680元/亩3加权平均法获得II类国有划拨土地价格由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取II类国有划拨土地价格,考虑到估价对象距离莲花市基准地价区较远,所以成本法赋予权重0.65,基准地价法赋予权重0.35.结果如下：II类国有划拨耕地土地价格=0.65成本法结果+0.35基准地价法结果=0.6542.25+0.3545.42=43.36元/平方米或28906.33元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=0.65成本法结果+0.35基准地价法结果=0.6528.17+0.3529.52=28.64元/平方米或19093.33元/亩二、估价结果本次对某省莲花发电厂委托评估的两宗分别位于莲花市区东部6公里处的主厂区以及12公里的水库区的土地进行评估,土地评估结果详见一览表2.土地总面积：2,000,000平方米土地总价值：86,845,000元,合8684.5万元人民币大写：捌千陆百捌拾肆万伍千元整四、结论对于国有划拨土地,存在一种观点,认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的,所以不具有价值;实际上,划拨土地需要通过征地获得,因而具有土地取得成本;为了实现单位或的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程,因而具有开发成本,正是这些成本构成了划拨土地的价值基础;本文在划拨用地的基本价值属性基础上,通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本;。
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中华人民共和国城市房地产管理法（修正）
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定，划拨土地的取得也可能需要土地使用者缴纳补偿、安置等费用从而产生一定的成本。
重要的是划拨取得的土地使用权在长期使用过程中也伴随资金投入,会产生相应的商业价值,依据“谁投资谁拥有”的产权原则,土地使用者应拥有相应部分的财产权。
国土资源部2001年2月13日发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定了“企业改制时,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产”,这一规范性文件首次明确了企业的国有划拨土地权益,明确承认划拨土地使用权是一种财产权。
因此,国有划拨土地作为一种财产权，在转让时原土地使用者就应该获得相应的补偿，同时原土地使用者也可以划拨土地作为投资合作开发房地产。
四、划拨土地开发的处置方案及土地价格的确定
可以有两种选择，第一，直接转让给房地产开发公司，由其开发建设，获得补偿费；第二，以该部分土地使用权作为投资与房地产公司合作开发，利润分成。
如何确定划拨土地转让价格，目前并没有统一的法律规定。
第一，按照《城镇土地估价规程》(2002年7月1日)的说明,“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。
因而，在实际估价时，首先按照宗地条件最高出让年限评估其出让土地使用权价格，即通常说的该土地市场价格,扣除应缴纳的土地出让金后,即为划拨土地使用权转让价格。
第二，根据该部分划拨土地开发的利润计算土地使用权价格。
即首先
确定该部分划拨土地使用权出让金与建设投入成本之间的比例，然后根据此比例分配开发利润，该划拨土地上获取的利润即为划拨土地转让价格，这与合作开发房地产的利润分配思路一致。
因而划拨土地的转让方和受让方可以参照以上两种方式对转让价格进行协商，最后形成双方一致同意的结果。