福建诏安基准地价成果修正体系
9-2惠安县乡镇2017年基准地价修编成果应用说明
惠安县乡镇 2017 年基准地价修编成果应用说明惠安县国土资源局福州九典评估咨询有限公司二〇一七年十一月惠安县乡镇 2017 年基准地价修编成果应用说明目录第一部分惠安县乡镇基准地价修编成果汇总 (1)一、文字报告 (1)二、图件 (1)三、表格 (1)四、基准地价修正体系 (1)附表 1：惠安县乡镇基准地价表 (2)附表 2：惠安县乡镇基准地价修正体系 (21)（一）螺城、螺阳两镇基准地价修正体系 (21)（二）崇武镇基准地价修正体系 (24)（三）涂寨镇基准地价修正体系 (30)（四）山霞镇基准地价修正体系 (35)（五）东岭镇基准地价修正体系 (40)（六）黄塘镇基准地价修正体系 (45)（七）辋川镇基准地价修正体系 (50)（八）东桥镇基准地价修正体系 (55)（九）净峰镇基准地价修正体系 (60)（十）紫山镇基准地价修正体系 (65)（十一）小岞镇基准地价修正体系 (70)（十二）聚龙小镇基准地价修正体系 (75)（十三）四个工业区基准地价修正体系 (79)（十四）主要道路两侧基准地价修正体系 (92)附表 3：惠安县乡镇商服路线价修正体系 (94)第二部分成果应用说明 (95)一、基准地价适用范围 (95)二、基准地价定义和构成 (95)三、基准地价内涵 (96)四、基准地价修正体系 (98)（一）商服用地路线价修正体系 (98)（二）各类用地级别基准地价修正体系 (99)（三）其他因素修正 (99)（四）二级类用途行业修正系数 (104)（五）地下空间建设用地使用权价格修正系数 (106)五、宗地地价评估 (107)（一）临街商服用地评估 (107)（二）单一用途宗地评估 (108)（三）综合用地评估 (109)（四）二级类用途评估 (110)（五）国有划拨土地使用权补办出让手续应补缴的土地出让收益确定办法.. 111六、成果应用注意事项 (111)（一）在宗地地价评估中应注意的事项 (111)（二）应与其他评估方法结合使用 (112)（三）基准地价要定期进行调整 (112)第一部分惠安县乡镇基准地价修编成果汇总一、文字报告1、惠安县 2017 年城镇基准地价修编工作报告2、惠安县乡镇 2017 年基准地价修编技术报告二、图件1、惠安县乡镇商服用地路线价图2、惠安县乡镇商服用地基准地价图3、惠安县乡镇住宅用地基准地价图4、惠安县乡镇工业用地基准地价图5、城南工业区商服、住宅、工业用地基准地价图6、惠东工业区商服、住宅、工业用地基准地价图7、泉惠石化园区工业用地基准地价图三、表格1、惠安县乡镇商服用地路线价表2、惠安县乡镇商服用地、住宅用地、工业用地基准地价表3、惠安县四个工业区商服用地、住宅用地、工业用地基准地价表4、惠安县主要道路两侧商服用地、住宅用地、工业用地基准地价表5、惠安县乡镇其他类型用地基准地价表四、基准地价修正体系1、惠安县乡镇基准地价修正系数表、宗地地价影响因素说明表2、惠安县四个工业区基准地价修正系数表、宗地地价影响因素说明表3、惠安县主要道路两侧基准地价修正系数表、宗地地价影响因素说明表惠安县乡镇 2017 基准地价修编成果应用说明附表 1：惠安县乡镇基准地价表表 1-1惠安县乡镇商服用地路线价表表 1-2惠安县乡镇商服用地基准地价表56表 1-3惠安县乡镇住宅用地基准地价表7表 1-4惠安县乡镇工业用地基准地价表表 1-5惠安县四个工业区商服用地基准地价表表 1-6惠安县四个工业区住宅用地基准地价表表 1-7惠安县四个工业区工业用地基准地价表表 1-8惠安县主要道路两侧各类用地基准地价表表 1-9惠安县乡镇商服用地二级类用途基准地价表15加油（加气）站用地基准地价按不可分割销售的批发零售用地基准地价进行确定。
编制基准地价修正系数表及指标说明表
准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及 工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道 路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、 北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基 准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括 办公、塔台指挥场所、跑道、停车 场等用地
工业基 1.00 准地价
工业基 0.85 准地价 工业基 0.9 准地价 工业基 1.0 准地价 工业基 1.1 准地价 工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团 指用于党政机关、社会团体、群众 住宅基 1.00
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用 地
工业基 1.00 准地价
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，
泉州 14版基准地价
泉州市中心市区2014年度土地定级和基准地价修编成果应用方案泉州市国土资源局福建大地土地评估房地产估价有限公司二○一六年八月目录一、基准地价的适用范围 (1)二、基准地价的构成及内涵 (1)（一）基准地价的构成 (1)（二）基准地价的内涵 (1)三、基准地价级别范围 (5)四、泉州市中心市区各用地类型基准地价 (9)（一）商服用地路线价 (10)（二）商服用地级别基准地价 (12)（三）住宅用地基准地价 (14)（四）工矿仓储用地基准地价 (14)（五）其他用地类型基准地价 (15)五、基准地价系数修正法基本公式 (16)（一）路线价法基本公式 (16)（二）级别价基准地价系数修正法基本公式 (17)六、基准地价修正体系 (18)（一）商服用地路线价修正体系 (18)（二）各类用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 (20)（三）容积率修正系数 (36)（四）各类用地土地使用年期修正系数 (38)（五）期日修正 (38)（六）土地开发程度修正 (38)七、地下空间建设用地使用权的基准地价 (39)（一）地下空间用地类型及其含义 (39)（二）地下空间建设用地使用权的基准地价 (39)八、使用基准地价测算宗地地价中的其他说明 (41)九、基准地价在宗地地价评估中的运用 (41)（一）商服用地基准地价在宗地地价评估中的运用 (41)（二）住宅用地级别基准地价在宗地地价评估中的运用 (45)（三）工矿仓储用地级别基准地价在宗地地价评估中的运用 (47)（四）其它用地类型基准地价在宗地评估中的运用 (48)（五）混合用地宗地地价评估 (48)一、基准地价的适用范围根据福建省国土资源厅发出的《关于进一步规范基准地价更新和公布工作的通知》（闽国土资综…2014‟203号）及《关于印发<福建省基准地价更新成果电子数据汇交格式（试行）>的通知》（闽国土资综…2015‟332号）文件要求，本次泉州市中心市区土地级别及基准地价修编的工作范围为泉州市土地利用总体规划（2006-2020年）确定的鲤城区、丰泽区、泉州经济技术开发区清濛园区的行政辖区范围内用地。
广宁县国有建设用地基准地价更新成果修正体系
修正系数
0.02
0.01
0
-0.01
-0.02
距离铁路或 高架路、桥
——
大于 50 米，基 小于 30 米，受 小于 15 米，受 10 米以内，严重
本不受影响
影响小
影响大
受影响
修正系数
——
0
-0.02
-0.05
-0.1
5、土地开发程度修正 广宁县城区商服用地基准地价为“五通一平（宗地红线外通
路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）”、建制 镇商服用地基准地价为“三通一平（宗地红线外通路、供电、供 水，宗地红线内场地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运 用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设
状况好，周围学 水状况较好，周 水状况一般，周 水状况较差，离 状况差，离学 基本设施状
校、银行、邮电 围学校、银行、 围学校、银行、 学校、银行、邮 校、银行、邮电 况
局（所）、医院 邮电局（所）、 邮电局（所）、 电局（所）、医 局（所）、医院
等生活设施配 医院等生活设 医院等生活设施 院等生活设施有 较远，生活设施
有利
面积对土地利 用较为有利
面积对土地利 用无不良影响
面积较小，对 面积过小，对土
土地利用有一 地利用产生严
定影响
重影响
修正系数
0.02
0.01
0
-0.01
-0.02
宗地形状
形状规则，对 土地利用合理
形状较规则， 土地利用较为
合理
形状一般，土地 形状不规则， 形状不规则，对
利用无不良影 对土地利用不 土地利用产生
容积率 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 6.0 6.5 7.0 7.5
9-1惠安县城区2017年基准地价修编成果应用说明
38.0
±15%
国道——林辋溪——霞苑路——西苑路
分布在一级地外围，即：科山公园——泗洲溪——北园路北侧约 300
米——高级中学西侧——建设北街西侧约 250 米——惠安职专——
二级
北关水厂——324 国道——惠溪路——迎宾中路——324 国道——南
420
28.0
±15%
环路——狮山路——惠黄路南侧约 150 米——嘉惠中学西侧——惠
安技术学校西侧——科山公园
分布在二级地外围，即：城北工业区西侧——惠泉北厂西侧——侯卿
三级
中学——324 国道东侧约 200 米——惠溪路东侧约 200 米——河流—
270
18.0
±15%
—工农村东侧——铁路线——城南新区规划范围界线——达利集团
——霞光村西侧——城北工业区西侧
6
惠安县城区2017年基准地价修编成果应用说明
690
1725
115.0
±25%
划范围界线——达利集团——霞光村西侧——城北工业区
西侧
5
惠安县城区2017年基准地价修编成果应用说明
表 1-4惠安县城区工业用地基准地价表
基准地价
土地
范围
修正幅度
地面地价
地面地价
级别
（元/㎡）
（万元/亩）
一级
西苑路——锦绣花园城——君临世纪——乐园街——瑞安街——324
1590
3975
265.0
477
1193
79.5
874.0
2186
145.7
1192
2981
198.7
795
1988
132.5
±25%
龙岩市人民政府办公室关于颁布执行龙岩市中心城区第五次基准地价修订成果的通知
龙岩市人民政府办公室关于颁布执行龙岩市中心城区第五次基准地价修订成果的通知文章属性•【制定机关】龙岩市人民政府•【公布日期】2008.04.28•【字号】龙政综[2008]104号•【施行日期】2008.04.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文龙岩市人民政府办公室关于颁布执行龙岩市中心城区第五次基准地价修订成果的通知（龙政综〔2008〕104号）新罗区人民政府，市直各部门，在岩中央、省属企事业单位：为进一步加强土地资产管理，健全和完善地价管理体系，规范土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，经市政府研究，同意自发文之日起批准执行龙岩市中心城区第五次基准地价修订成果。
原龙政综[2003]316号《龙岩市人民政府关于颁布执行〈龙岩市中心城区第四次基准地价修订成果〉的通知》和龙政综〔2006〕136号《龙岩市人民政府关于批准实施龙岩市中心城区特殊类型用地基准地价修正体系的通知》同时作废。
附件：1、龙岩市中心城区土地基准地价表和各类土地级别2、龙岩市中心城区土地基准地价应用说明3、龙岩市中心城区监测点地价一览表二○○八年四月二十八日附件一：龙岩市中心城区土地基准地价表和各类土地级别一、龙岩市中心城区土地基准地价表龙岩市中心城区土地基准地价表注：1、土地开发程度为“五通一平”。
2、容积率：商服2.5、住宅2.0、工业1.0、医院2.0、科技2.0、文化2.0、学校1.0、托老院2.0、体育2.0、墓葬1.0、停车场1.0。
龙岩市中心城区土地基准地价表（续）单位：元/平方米注：1、土地开发程度为“五通一平”。
2、容积率：商服2.5、住宅2.0、工业1.0、医院2.0、科技2.0、文化2.0、学校1.0、托老院2.0、体育2.0、墓葬1.0、停车场1.0。
二、龙岩市中心城区各类土地级别（一）商服用地：1、一级地范围集中分布在中山路道路两侧，龙川路（从区政府往西至韭菜园）道路两侧，解放南路（从街心花园往北至龙岩一中）道路两侧，九一路（从体育馆往南至三和）道路两侧，西安路（从罗桥往南至恒宝大酒店）道路两侧，登高西路（从佳宝往西至龙岩大道）道路两侧，龙岩大道（人民路与登高西路之间）道路两侧，人民东路（从西兴桥往西至明珠广场）道路两侧，解放南路以西、和平路以南、九一路以东、中山西路以南、龙津河以北围成区域，登高西路（从佳宝往西至龙岩大道）以北、龙岩大道（人民路与登高西路之间）以东、人民东路以南、龙津河以北围成区域。
福建省工业用地出让最低价标准
福建省工业用地出让最低价标准各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局：为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》，详见附件1），现予以发布。
一、本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。
二、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。
各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。
三、工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。
对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。
其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。
对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。
四、对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。
年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
基于样点平均地价测算和级差模型验证的浦城县耕地基准地价评估
基于样点平均地价测算和级差模型验证的浦城县耕地基准地价评估吴伟鹏南平市自然资源局不动产登记中心，福建南平353000摘要 开展基准地价评估工作有利于贯彻科学的发展观念，遵循保护耕地的基本政策要求，也是兼顾土地资源开发和保护，依法、科学管理耕地的具体表现。
以浦城县的基准地价评估工作为例，在耕地质量定级的基础上，充分利用外业样点调查的数据，以收益还原法测算样点地价，利用指数模型法构建耕地综合质量指数与其地价之间的关系模型，测算不同等级耕地的基准地价，并讨论农用地基准地价评估的实际合理应用，旨在为今后的宗地价格评估奠定基础。
关键词 样点地价；级差模型；基准地价中图分类号：F321.1 文献标识码：B 文章编号：2095–3305(2023)09–0254-04土地是人类生产生活不可或缺的基础性物质。
我国作为农业大国，耕地问题却十分突出，面临着耕地资源储备不足、人均耕地占有量少、耕地质量较低的困境。
基准地价评估工作对加强土地管理具有深远意义，有助于优化农村土地使用制度，推动建设用地征用补偿合理化、耕地占补平衡、土地利用规划修编等工作的科学、有序发展[1]。
立足于福建省南平市浦城县土地资源特点和社会经济条件，在耕地质量定级的基础上，调查样点，构建浦城县耕地级别—基准地价模型，辅以样点平均地价修正，对浦城县耕地基准地价进行评估工作。
1 浦城县概况浦城县地处福建省的北部，隶属南平市，与浙江省、江西省及福建省交界。
浦城县现辖2个街道、9个镇和8个乡，总人口43万人，土地总面积为3 375.78 km2。
浦城县多山地，境内群山环抱、森林茂密、溪流纵横交错、河网密度大，整个土地结构呈现出“八山半水半分田”的特点。
根据2020年浦城县国民经济和社会发展统计公报，2020年浦城县生产总值(GDP)175.55亿元，按可比价格计算，增长4.2%。
其中，第一产业增加值39.72亿万元，增长7.0%；第二产业增加值58.49亿元，增长2.8%；第三产业增加值77.32亿元，增长3.7%。
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福建诏安基准地价成果修正体系
福建诏安基准地价成果修正体系
近年来，福建省诏安县在土地管理与利用方面取得了一系列有价值的
成果。
其中，福建诏安基准地价成果修正体系是该县在土地利用和经
济发展方面的重要举措之一。
本文将从深度和广度的角度，探讨福建
诏安基准地价成果修正体系的内容、意义和影响。
一、基准地价的概念与价值
基准地价是指用于土地利用和产权交易的标准价格，是现行土地资源
配置体制下的核心指标。
在福建诏安县的土地管理中，基准地价的确
定直接关系到土地的使用权、资产估值和利益分配等方面。
基准地价
的准确反映了土地的市场价值，对保障土地资源的合理利用、缓解土
地利益纠纷、促进土地交易及经济发展具有重要意义。
二、福建诏安基准地价成果修正体系的内容和构成
福建诏安基准地价成果修正体系是通过对地块的实地调查和统计分析，结合土地市场价格、地价形成机制和相关法规政策，对原有基准地价
进行更新和修正的一个具体过程。
该体系主要由以下几个方面组成：
1. 数据采集和实地调查：在制定修正方案前，对诏安县的土地资源进行详细调查和数据采集，包括土地的位置、面积、用途、环境等方面的信息。
2. 统计分析和模型建立：通过对采集到的大量数据进行统计分析和建模，运用现代统计学和地理信息系统技术，建立合理的基准地价修正模型。
3. 修正方案制定和公示：在模型建立的基础上，制定基准地价的修正方案，并通过公示的方式，接受公众的监督和评价。
4. 修正结果评估和评价：对修正后的基准地价进行评估和评价，包括与市场价格的对比、与邻近地区的比较等方面的考量。
三、福建诏安基准地价成果修正体系的意义和影响
福建诏安基准地价成果修正体系的推行，对于促进土地资源合理利用和优化经济结构具有重要的意义和影响。
1. 促进土地资源的合理利用：通过修正和更新基准地价，可以更准确地反映土地的市场价值，有助于提高土地资源配置的效率，避免盲目开发、浪费和滥用土地资源。
2. 缓解土地利益纠纷：基准地价的修正过程公开透明，有助于消除土
地利益纠纷，减少土地交易中的纠纷和纠纷的产生，维护土地市场的
稳定和良好秩序。
3. 促进土地交易和经济发展：基准地价的修正将为土地交易提供更为
准确和公正的价格依据，有助于激发土地资源的活跃性，推动土地市
场的优化和经济的发展。
四、个人观点与理解
在我看来，福建诏安基准地价成果修正体系体现了该县在土地管理和
经济发展方面的创新和进步。
通过准确反映土地的市场价值和推动土
地资源的合理利用，该体系有望进一步优化土地利用结构，提高土地
利用效率，并推动当地经济的持续健康发展。
总结回顾：
通过本文对福建诏安基准地价成果修正体系的综合评估与探讨，我们
对该体系的内容、意义和影响有了更深入的了解。
福建诏安基准地价
成果修正体系是一个包括数据采集、统计分析、修正方案制定和结果
评估等环节的全面体系。
它的推行有助于促进土地资源合理利用、缓
解土地利益纠纷，同时对于推动土地交易和经济发展也具有积极作用。
福建诏安基准地价成果修正体系是福建省在土地管理和经济发展方面取得的一项重要成果，将为该县的可持续发展提供有力支持。
1、福建诏安基准地价成果修正体系的推行背景及目的
福建诏安基准地价成果修正体系的推行背景是基于当前土地市场的需求和变化。
随着经济的快速发展和城市化进程的推进，土地资源的供求关系和价值评估也面临新的挑战。
传统的土地估价方法已经不能满足当前土地交易市场的需求，需要推行新的土地估价体系以更准确地反映土地的市场价值。
该体系的目的是为土地交易提供更为准确和公正的价格依据，促进土地资源的活跃利用，推动土地市场的优化和经济的发展。
通过对土地价值的修正，可以更好地实现土地资源的合理配置，改善土地利用结构，提高土地利用效率，进而推动当地经济的持续健康发展。
2、福建诏安基准地价成果修正体系的特点和优势
福建诏安基准地价成果修正体系具有以下特点和优势：
该体系采用综合的数据采集和统计分析方法，包括土地市场需求、供应情况、交易价格等多方面的信息，以确保结果的准确性和可靠性。
该体系制定了修正方案，通过科学的方法和指标对土地交易价格进行
修正，确保土地交易价格与市场价值相符合，公平公正。
再次，该体系的推行有助于解决土地利益纠纷和不正当竞争等问题。
通过准确反映土地的市场价值，可以降低土地交易过程中的纠纷风险，确保土地交易的公正性和合法性。
该体系的推行对于推动土地交易和经济发展具有积极作用。
它为土地
交易提供了更为准确和公正的价格依据，有助于促进土地资源的活跃
利用，提升土地利用效率，进一步推动当地经济的健康发展。
3、个人观点与理解
在我看来，福建诏安基准地价成果修正体系的推行是福建省在土地管
理和经济发展方面的一项重要举措。
该体系的推行体现了该县在土地
管理和经济发展方面的创新和进步。
通过准确反映土地的市场价值和
推动土地资源的合理利用，该体系有望进一步优化土地利用结构，提
高土地利用效率，并推动当地经济的持续健康发展。
总结回顾：
福建诏安基准地价成果修正体系的推行是福建省土地管理和经济发展
的一项重要举措。
通过综合数据采集和统计分析，并制定科学的修正
方案，该体系为土地交易提供了更为准确和公正的价格依据，有助于
促进土地资源的活跃利用，推动土地市场的优化和经济的发展。
该体系的推行将为福建诏安县的可持续发展提供有力支持。