物业管理法律关系的对话与思考

关于物业治理法律关系的对话与考虑

近年来，物业治理行业发生了许多有阻碍的事件，如小区内业主伤亡、汽车盗失、家庭财产盗损、邻里物业纠纷、公共设施权益纠纷、物业治理权纠纷等，对物业治理立法乃至整个行业的进展提出了严峻的挑战，迫使人们更深入、全面、客观、科学地研讨物业治理法律关系问题。

社会是由人组成的，人与人之间构成社会关系。社会关系有多种，如法律关系、道德关系、政治关系、宗教关系、经济关系、军事关系、艺术关系等。物业治理法律关系是法律关系的一种，同时是综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成。

物业治理事业的进展有赖于全社会法制建设的完善与深入，建设一个科学合理的物业治理法律体系不仅仅是立法部门和政府的情况，还需要全社会各阶层对物业治理关系的正确认识和深入了解。物业治理不仅是物业治理企业与消费者（业主及非业主使用人）之间的情况，而且是各个相关主体（包括政府、开发商、物业治理企业、业主、使用人、相关部门）之间的共同事务，甚至还有赖于整个国家或地区的经济进展、都市建设、政府效率、司法公正，乃至全民族素养的提高。

一般来讲，物业治理法律关系与其他法律关系并无二致，是由法律系的主体（政府、企业、个人、团体等）、客体（物业、行为、智力成果）、内容（权利、义务）所构成，也存在法律关系的产生（法律规范及法律事实的存在）、变更与消灭（如合同终止或物业的灭失等）。但目前存在的问题不是从一般意义上确认上述关系，也不是强调物业治理法律关系的本身特征（如主体的广泛性与多元化，权属的基础性与服务商品化，国家的干预性

与治理自治化，以及法律关系的复合性与域界的区分化等），而是社会上普遍存在的对物业治理诸要素的种种误解或误导，不澄清这些误解或误导，则不能正确建立科学合理的物业治理法律关系，不能使物业治理事业健康快速进展。

问题之一进展商是是物业治理法律关系的主体之一，依旧物业治理的旁观者或协助者？

某小区，一个小孩从楼顶天台掉下死亡，家属起诉进展商和物业治理公司，索赔150万元人民币，理由是开发商应对楼宇设计建筑的安全性负责，而物业治理公司也应负疏于治理之责。

关于进展商与物业治理的关系真是扯不断、理还乱。但能够确信的是，当前物业治理中存在的许多重大问题，差不多上进展商早期行为所造成，因此有的是历史客观缘故，有的是主观缘故。

正方：进展商是物业治理法律关系的要紧主体之

一。

反方：进展商不是物业治理法律关系的主体，因为：

1、房地产开发建设与物业治理是两个不同时期，进展商对物业不可能包一辈子，一旦交付使用，后面确实是业主与物业治理公司之间的关系，一切与进展商无关；

2、物业只要符合政府或法规政策规定的设计建筑标准，且已通过法定竣工验收，进展商的职责即履行完毕，在市场经济条件下，不管法律、政府、业主或物业公司，都不能再要求进展商承担不属于自己的义务；

3、打造精品物业，尽善尽美，那是大牌进展商为自己脸上贴金，打广告，一般进展商没必要。

正方：

1、房地产是专门商品，尤其是对群聚式物业，其规划、设计建设是后期物业治理的前提与基础，二者之间的相联关系是天然的、必定的、割不断的，现代都市物业的

性质决定了进展商是物业治理的必定主体。

2、进展商是现代经济社会的重要主体，没有市场经

济，没有消费者，没有国家的法规政策，也就没有进展商

的存在与进展，因此不管从经济、道德依旧法规政策方面，

进展商对物业的配套、设计、质量、以及物业治理的优劣，

都负有不可推卸的长期责任；

3、关于一些行为不规范，不重视和履行应尽义务的

进展商，法规政策将会作出更规范、更严格的要求，市场

也将无情地淘汰他们。

考虑及对策：

1、进展商是物业有关功能与要素的长期乃至终身责任主体，如规划、配套、安全、基础、结构、外立面、防渗漏水部位等。有人主张完全排除进展商在物业治理中的地位和作用，甚至不同意进展商参与业主大会或行使业主投票权，这是不对的，而且不

利于许多问题的解决及物业治理的进展。

2、从早期的“谁开发谁治理”到后来“建管分离”再到“建管同步”，讲明进展商在物业治理中的不可替代性。

3、在物业规划设计时期至由业主选择物业治理公司期间，即“前期物业治理期”，进展商是物业治理责任的因此承担者，今后应当通过立法或政府监控予以禁止的是进展商只能托付给符合专业资质要求的物业治理公司，且限制直接授予进展商物业治理资质。

4、目前有关物业治理的问题多数与进展商有关，但不能将进展商一刀杀死，解决问题还须靠他。

5、作为一个完整的市场体系，要规范物业治理市场，首先应规范进展商的行为，且不仅在物业治理法律关系方面，在规划、建设、配套、经营等其他有关立法当中，也应该对进展商作出合理、具体的规定和要求。

6、在物业治理立法中，有关进展商的规定应当明确、集中

予以表述，且加大力度和可操作性，如：不具备相应功能的物业不得交付使用，有重大质量问题或设计缺陷的业主能够退房，销售物业时必须对物业治理以及有关公共利益事项作出明确指引或承诺等。

7、在日常事务和司法实践中，必须区分进展商与物业治理公司作为不同主体的责任。如深圳某小区业主因进展商违反“交付经合法验收物业”的约定，起诉物业治理公司，要求退还已付的治理费，一审法院判决业主胜诉，二审法院改判驳回起诉，由业主另行起诉进展商追讨已付的治理费，因为进展商应对违规交付物业承担要紧责任（业主在入住时未行使应有权利也应负相应责任），但并不等于业主能够对已享受到的物业治理服务不承担付费义务。当前许多业主因进展商的责任而拒付治理服务费，是混淆了二者的法律关系与责任。

问题之二业主委员会是全体业主的代言人依旧独立

的法律主体？

深圳某小区临时业主委员会起诉区政府主管部门，认为主管部门无权决定临时业主委员会停止运作。法院判决驳回起诉，因为在未经临时业主大会决定的情况下，临时业主委员会无权决定并代表全体业主行使诉讼权利。

当前，全国各地小区成立业主委员会尽管不是专门普及，但已成立的小区业主委员会炒掉物业治理公司的现象专门多，或矛盾纠纷许多。双方意见对立：业主委员会讲自己应有的权利得不到尊重和实现；物业治理公司讲业主委员会权利过大或滥用权利，甚至有物业治理公司提出不与不真正具备民事主体资格的业主委员会签订合同。

正方：业主委员会不是独立的民事主体，只是全体业主的代言人，真正的民事主体是业主大会。

反方：业主委员会是独立的民事主体，因为：

1、业主委员会是全体业主选举产生的；

2、已有有关建设部规章或地点法规明文规定业主委员会代表全体业主利益；

3、小区是全体业主的，业主委员会代表全体业主，因此有权代表业主签订合同；

4、由业主大会进行注册登记并行使权利不具备操作性。

正方：

1、业主委员会不具备民法通则规定的民事主体的一般条件；

2、作为平等民事合同主体的双方，业主委员会的权利义务与物业治理公司的权利义务不对等，不符合立法原意和民法一般原则；

3、原有的有关法规政策存在问题和漏洞，现在应当改正错误，拨乱反正。

4、是否具备可操作性是相对的而非绝对的，世界上

怕就怕认真二字，只要有合理完善的程序和规则，操作就

不成为问题；社区民主与物业自治是需要成本的，包括时

刻、资金、人力、物力等。

考虑与对策：

1、业主委员会的行为所造成的法律后果应由全体业主承担，而不由业主委员会成员个人承担，这是当前许多业主委员会成员对自身的言行不负责任的重要缘故。

2、业主委员会是一般性群众组织，不能以自己名义承担法律责任，没有实际财产，缺乏有效运作的组织基础，因此不具备完全意义上的法律主体资格。

3、今后立法应将业主大会作为代表全体业主利益与意志的真正意义上的民事主体，以业主大会名义进行登记注册，过去国内各地点立法及实践在此问题都走了弯路。