房屋评估测算表
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
重置成本法评估房屋及建筑物
一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。
生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。
2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。
房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。
评估费测算表
一般宗地评估收费测算表 土地价格总额 （万 累进计费率 档次 元人民币） （‰） 1 100以下（含100） 4 2 101至200 3 3 200至1000 2 4 1001至2000 1.5 5 2001至5000 0.8 6 5001至10000 0.4 7 10000以上 0.1
评估费测算 4000 11268 10016 30828 40205 400042000 100072000
总地价（待输入） 100 342.28 350.81 1521.85 2275.61 100000000
100000000
房地产估价收费测算表 房地产价格总额 （万元 累进计费率 档次 评估费测算 人民币） （‰） 100以下（含100） 1 5 5000 2 2.5 15500 1001至2000 3 1.5 36054 2001至5000 4 0.8 66500 5001至8000 5 0.4 78500 8001至10000 6 0.2 82500 7 10000以上 0.1 92500
房地产总价（待输入） 100 520 1570.26 5000 8000 10000 20000
司法鉴定估价收费测算表 房地产价格总额 累进计费率 档次 评估费测算 （万元人民币） （‰） 1 1万元以下（不含1万） 750 2 1万元-10万元 1000 10万元-25万元 3 5.5 2575 25万元-50万元 4 4.5 3700 50万元-100万元 5 3.5 5450 100万元-1000万元 6 2 23450 1000万元-2000万元 7 1.2 35450 2000万元-5000万元 8 0.6 53450 5000万元-8000万元 9 0.3 62450 8000万元-10000万元 10 0.15 65450 10000万元以上 11 0.08 65850
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
房地产收益法评估测算表
房屋耐用年限 土地使用权证 建筑物面积 建筑物用途 建筑物装修 出租、商业经营、生产、自用、尚未使用
取费依据
索引
2. 总费用
3.纯收益 公式：房地产纯收益=房地产总收益―房地产总费用 4.还原利率 确定方法：
5.收益年限 6.收益价格 其他需要说明的事项：
注：此表应根据房地产收益类型进行填列估算
房地产收益法评估测算表
资产占有单位名称 位置 土地使用年限 房屋所有权证 土地使用权性质 土地级别 建筑物结构 收益类型 租金约定 收益法公式： 估算过程： 项 1总收益 目 取费标准 出让、划拨、转让、租赁 评估次: 编制人及日期: 复核人及日期： 面积（M2） 宗地号 他项权 建筑物层高 建筑物檐高 建筑物层数
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
商业用房评估价格楼层修正系数
一层楼 1.000
二层楼
1.000 0.600
三层楼
1.000 0.633 0.420
四层楼
1.000 0.667 0.460 0.294
五层楼
1.000 0.730 0.510 0.322 0.206
六层楼及以 上
1.000 0.773 0.555 0.351 0.224 0.144
五层楼
1.000 0.700 0.500 0.320 0.206
-
系数1六层楼及以上
系数2六层楼及以上
二方案所在楼层为第2层的修正系数对比图
系数1所在楼层第2层 系数1所在楼层第2层
系数2所在楼层第2层 系数2所在楼层第2层
说明及结论：
1、表中五层楼的二、三层的数据为修正系数测算的基数，斜体字数据为原规则 修正系数，其余数据通过内插等方法求取；
2、考虑到修正系数的连续性、平滑性、稳健性（见对比图），建议采用系数2 的结果。
average
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.66 0.52 0.70 0.60
0.63 0.62
0.54 0.18 0.19 0.36
0.28 0.32
0.47 0.16 0.18 0.22 0.40 0.22 0.29
南山天虹 新龙岗商业中心 新亚洲太古商城 深圳国际交易广场 南头仿古商业城
六层楼及以 上
1.000 0.733 0.540 0.345 0.222 0.144
二方案楼层数为六层楼及以上的修正系数对比图
修正系数
1.100 1.000 0.900 0.800 0.700 0.600 0.500 0.400 0.300 0.200 0.100
无锡住宅拆迁评估测算表
房屋楼层修正系数 住宅房屋实体因素修正系数（P3)
住宅房屋区域因素修正 项目 自然 自然景观 环境 空气、噪音、水文 小区布局 规划 设计 建筑密度 室外空间及绿化 房屋、设备维修 物业 管理 治安、道路停车 环卫与绿化 交通 离市区主干道距离 条件 公交线路情况 学区学校情况 基础 设施 医院及医疗机构 问题娱乐设施 商业 商业配套设施 配套 菜场超市 合计 参照房屋评分分值 五等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 116 6 8 6 5 7 6 6 6 12 12 6 6 6 10 14 待估房屋评分分值 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 一等 120 1.0345 10000 元/平方米 1.0000 1.0000 1.0609 1.0345 10975 元/平方米 100.00 平方米 1097500 元整 10 8 6 5 7 6 6 6 12 12 6 6 6 10 14 说明
住宅房屋区域因素修正系数（P4） 参照房屋市场价格 待 估 房 地 产 价 格 确 定 交易情况修正系数（P1） 交易日期修正系数（P2） 实体因素修正系数（P3） 区域因素修正系数（P4） 待估房地产单价 待估房地建筑面积 待估房地产总价
住宅房屋交易情况修正 参照房屋交易情况 待估房屋交易情况 住宅房屋交易情况修正系数（P1) 住宅房屋交易日期修正 项目 参照房屋 待估房屋 住宅房屋交易日期修正系数(P2) 住宅房屋实体修正 住宅房屋结构因素修正系数 参照房屋结构 待估房屋结构 结构修正系数 砖混一等 砖混一等 1.0000 住宅房屋成套因素修正系数 参照房屋类型 待估房屋类型 成套修正系数 成套住宅 成套住宅 1.0000 期日 2014-4-1 2014-4-2 1.0000 指数 100 100 正常 正常 1.0000
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案例3 案例3
交易单价 交易时间 交易情况 房地产状况 修正数 算术平均数 面积（平方米） 评估值（元）
10000 1 0.98 0.95 9310.00
10000 1 0.98 0.94 9212.00 9441 100 944100
10000 1 0.98 1.00 9800.00
地址 交易日期 交易情况
房 小区内所处位置 状 地 楼层 况 产 室内装修
比较因素 估价对象及可比实例
2、因素比较条件指数表及修正系数
地址 交易日期
交易情况
房 小区内所处位置 状 地 楼层 况 产 室内装修修正ຫໍສະໝຸດ 数房屋建筑物比准价格计算表
估价对象及可比实例 比较因素
案例1 案例1
案例2 案例2
房屋建筑物市场比较法评估测算表
1、因素条件对比说明表
户主：吴颖珠
比较因素 估价对象及可比实例
编制人 复核人 案例2 案例2 毓兰华庭 2012 挂牌 较好 6 毛坏 案例2 案例2 毓兰华庭 2012 100 1 挂牌 102 0.98 105 97 104 0.94 案例3 案例3 毓兰华庭 2012 挂牌 较好 6 毛坏 案例3 案例3 毓兰华庭 2012 100 1 挂牌 102 0.98 102 96 102 1 估价对象 毓兰华庭 2012 正常 较好 6 毛坏 估价对象 毓兰华庭 2012 修正指数 修正系数 100 1 100 修正指数 修正系数 100 100 100 100 案例1 案例1 毓兰华庭 2012 挂牌 较好 5 毛坏 案例1 案例1 毓兰华庭 2012 100 1 挂牌 102 0.98 105 95 105 0.95