龙湖时代天街项目调查分析报告.doc

龙湖时代天街项目调查分析

龙湖时代天街项目是目前重庆最大的城市综合体项目，由于龙湖天街系列商业地产的成功案例，且紧邻我公司七牌坊项目，特实地调查分析龙湖时代天街项目，以供参考。

、项目基本情况介绍

年日，龙湖地产以亿元拍得原后勤工程学院马家堡校区亩地块。年，该地块正式动工。

时代天街项目由澳洲伍兹贝格，美国捷得，日本凤设计，日清建筑四大建筑设计巨匠与龙湖联合设计。（来源：龙湖官网）

该项目为大型城市综合体，定位为城市中心商业区。广告语有“令一切相形失色”、“伟大的建筑，献给伟大的时代”、“占位城市中心，享驭天街之上”。

、销售状况及策略

.时代天街已知产品构成如下：

⑴栋精装住宅 ⑵栋商务公寓“空中商铺” ⑶栋级写字楼 梯户 层，每层套

⑷另有栋商业性质房产 ⑸底商全部只租不售

.时代天街销售情况及策略：

㈠时代天街销售情况及七牌坊价格建议

日在建情况

一期模型：红色代表已售，黄色代表 开盘

㈡开盘进度：小批量多批次的开盘节奏，造成每次都开盘售罄的现象：

㈢申购方式：

.办理购楼申请书：

零星购房万存款证明，整层万存款证明，如要多购，资金证明成倍累加；

.大客户整层认购优先；

.以投资型小面积吸引投资客：在吸引大客户，整层认购优先的前提下，划分为每套套内面积为平米

、时代天街商业情况

年将开业的商业情况（一期）

：万平米

的大型超市

、对时代天街调研的小结

? 良好的品牌效应，促使销售非常顺利；

? 设计优势：独特性、体量大、综合性、创意性、功能丰富是时代天街的特点； ? 定价合理：有竞争力且有较高的回报率；

? 营销优势：有概念炒作吸引中小投资者，并得到更高的得房率； ? 客户选择：大客户整层认购并兼顾中小投资者。

、对七牌坊项目建议

? 关于价格：策略为以时代天街价格为参考，比之稍有优势。套内面积元平米

元平米，销售利润率做到左右；理由如下

①时代天街现有的价格情况和对时代天街的价格预估，时代天街物业后期套内均价应该在元平米及以上；

②大坪位于重庆市的几何中心位置，到各个区有交通优势；

③我公司七牌坊项目地理位置比之时代天街更有传统优势；

④七牌坊更晚开盘，届时此区域会更为成熟；

⑤龙湖品牌效应更为明显。

?营销点：利用现阶段商业地产的投资热点效应，提出一定有创意的概念性宣

传点，吸引投资客。

?关于房产税：按照重庆市有关住宅房产税的相关规定，我公司开发的七牌坊

项目住宅价格基本高于住宅房产税的起征点建筑面积元㎡（年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的倍为元㎡。）建议以返房款形式承担年住房房产税为营销点，每年返购房者房款，约元户，实际让利约。

?商务物业销售方式：大客户优先，小投资客也不忽视。（从“空中商铺”的

销售方式和销售情况可以看出：大坪地区商务物业有大量的中小投资需求）

投资管理部