青岛市基准地价成果介绍及内涵
青岛市自然资源和规划局关于印发《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》的通知
青岛市自然资源和规划局关于印发《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》的通知文章属性•【制定机关】青岛市自然资源和规划局•【公布日期】2020.04.17•【字号】青自然资规(规)字〔2020〕5号•【施行日期】2020.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文青岛市自然资源和规划局关于印发《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》的通知各区（市）自然资源局，各派出分局，局直有关单位，局机关有关处室：现将《青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
青岛市自然资源和规划局2020年4月17日青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法第一章总则第一条为进一步规范建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。
第三条建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。
第四条自然资源行政主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。
即墨市基准地价表2007
2007年山东省即墨市基准地价表2010-08-24 09:14:39 来源：未知作者：匿名访问次数：523我要投稿我要纠错即墨市城区基准地价表商服用地住宅用地工业用地即墨市城区基准地价表温泉镇基准地价表鳌山卫镇土地级别基准地价表西部新经济区基准地价表基准地价内涵⑴地价构成：基准地价是完整土地使用权利下的熟地市场价格。
⑵基准地价的基准日：2007年1月1日。
⑶土地开发程度：各类用途的土地开发程度设定为: “五通一平”(包括通路、供水、排水、供电、通讯、土地平整)。
⑷容积率：商服用地1.2，住宅用地1.0，工业用地0.7。
⑸土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。
⑹土地还原利率取值6%，房屋还原利率取值8%。
即墨市土地级别范围商服用地一级地分布于城区中心地带，范围是黄河二路以南，嵩山一路以东，文化路以北，北阁街以西区域。
二级地分布于一级地外围，西至嵩山三路，北至黄河三路，向东沿鹤山路北侧至泰山三路，向南沿泰山二路、中山街、东关街东侧、墨水河北岸、南关街至湘江一路，并沿烟青公路两侧延伸至长江一路。
三级地位于二级地外围，位于青威公路以南，华山一路以东，湘江三路以北，向南沿烟青公路至国家泊子村，并沿石棚水库溢洪道、南外环路、湘江一路、墨水河、蓝鳌路南侧向东至埠惜路。
四级地分布在三级地的外围，级别外围边界呈不规则多边形，南北沿烟青公路分别到评价区边界，东至盟旺山脚下、东程戈庄村西，西到华山三路，西南至青银高速路。
五级地分布在四级地外围至评价区边界的区域。
住宅用地一级地分布于城区中心地带，范围为位于黄河二路以南，嵩山一路以东，文化路以北，大同街以西区域。
二级地分布于一级地外围，主要位于华山一路以东，黄河三路以南，烟青一级路以西，墨水河、青年路、湘江三路一线以北区域。
三级地位于二级地外围，东至盟旺山脚下，西至华山三路，北至城北四路，南至长江二路南侧。
四级地呈环状包围在三级地外围，西到评价区边缘，东到龙山办事处驻地东，南北沿烟青路两侧延伸至评价区边缘。
成本法,基准地价法
（三）成本逼近法[在采用成本逼近法时，要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因] 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及有关税费待估宗地位于XX（市、县、镇、村），调查周边土地利用主要类型是居民区（或耕地、菜地、混合地、荒地等）。
（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费及地上物补偿费等。
A、土地补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）；（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，在评估中按平均年产值的（）倍补偿，则土地补偿费=（）x（）=（）（元／亩）土地补偿费合（）元／平方米B、安置补助费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
农用地基准地价估价技术方案
农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标 (1)二、工作任务 (1)三、工作依据 (1)四、术语和定义 (2)五、基本原则 (2)六、技术路线 (4)七、农用地基准地价评估 (5)八、成果提交要求 (23)根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。
一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。
结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。
二、工作任务按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。
总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。
三、工作依据（一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）；（二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）；（三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）；（五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。
农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。
青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知-青政办发[2003]5号
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青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知（青政办发[2003]5号）各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：为进一步推进土地使用制度改革，加强政府对土地价格的宏观调控和地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地优化利用，保障国有资产的合理收益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，现就青岛市市内四区土地级别及基准地价有关问题通知如下：一、此次公布的土地级别及基准地价为市南区、市北区、四方区和李沧区的城市国有土地。
二、此次公布的基准地价是按不同的土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的平均价格，评估基准日为2003年1月1日。
具体地块的出让底价、交易底价可以由基准地价结合地块大小、形状、容积率、土地使用年限、区域因素、市场情况、产业政策等基准地价修正系数测算。
基准地价修正系数由市国土资源房管局另行制定。
三、今后，我市将根据国家主管部门的规定和本市实际情况，每隔1至2年对基准地价进行一次调整更新。
在地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也将适时进行调整并予公布。
四、基准地价具体应用问题由市国土资源房管局负责解释。
山东省青岛市人民政府办公厅二00三年一月十五日附1：青岛城区用地分类表类别范围商业商服：各种商店、对外营业场所、加油站等；饮食：饭店、酒店、饭馆、对外营业的食堂等；金融：银行、储蓄、信用、信托、证券、保险；旅游：为旅游设立的宾馆、大厦、游乐园、旅游区、俱乐部、康乐设施；办公：写字楼、营业性公司用房；服务：修理服务、停车场、商品转运、信息、租赁。
2013年青岛市城区基准地价成果
区域3：崂山区北起崂山区与李沧区区界、九水东路、崂山山脉、沙子口街道、王哥庄街道分界线、海岸线、河体、崂山路、枣
山东路、松岭路、株洲路、青银高速所围合区域。
区域4：经济技术开发区香江路、太行山路、九华山二支路、阿里山路、长江中路、嘉陵江东路、滨海公路、青云山路、石雀滩
区域4：城阳区西起中城路、春阳路、青威路、文阳路围合的区域。
区域5: 高新区北起规划经二路、西至胶州湾海岸线、南至胶州湾海岸线、东至胶州湾海岸线所围合区域。
区域6: 西起崂山区与城阳区区界、崂山李沧区界、九水路、崂山山脉、沙子口街道、王哥庄街道分界线、海岸线、崂山区与即
墨市区界所围合区域。
八
区域1：经济开发区西起定级区域的灵山卫镇界、小珠山边界、疏港高速、保税区铁路、扣除保税区及七级地范围。
区域4：南起胶州湾高速、西至城阳区与胶州市区界、东至高新区与城阳区区界所围合区域。
（二）住宅用途土地各级别范围说明表
土地级别
围合区域
一
区域1：市南区南至海岸线、西起西陵峡二路、太平路、郯城路、广西路、蒙阴路、湖南路、泰安路、湖北路、浙江路、曲阜路、
平原路、龙山路、龙江路、华山路、齐东路、莱芜二路（西侧）、红岛路、京山路 延安一路、岞山路、香港西路、佛涛
路、大港纬三路、辽宁路、利津路、长春路、延吉路、南京路、吴兴二路、敦化路、福州北路、同安路、劲松一路、同
兴路、崂山界，西至海岸线所围合区域。
区域2：崂山区西起崂山区与市南区区界、崂山市北区界、银川东路、午山山脉、苗岭路、浮山山脉所围合区域。
区域3：崂山区西起南姜村西侧进山路、海岸线、枣山东路、崂山路、午山山脉所围合区域。
青岛市地税局关于调整市内四区城镇土地使用税土地等级范围的通知
青岛市地税局关于调整市内四区城镇土地使用税土地等级范围的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2008.03.10•【字号】青地税发[2008]47号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】耕地占用税正文青岛市地税局关于调整市内四区城镇土地使用税土地等级范围的通知（青地税发〔2008〕47号）市稽查局、征收局，各分局：目前，我市市内四区城镇土地使用税仍沿用1998年确定的土地等级。
由于我市城市建设的迅猛发展，城市中心的东移，以及去年城镇土地使用税单位税额提高等原因，致使市内四区的部分地段应税土地等级划分不合理。
去年9月6日，青岛市人民政府下发了《关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》（青政办发〔2007〕35号），对市内四区城镇土地等级范围进行了调整。
为进一步贯彻执行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，充分发挥城镇土地使用税调节土地级差收入的作用，经报市政府同意，确定从今年起，按市政府调整的市内四区土地等级范围，对市内四区城镇土地使用税应税土地等级范围进行相应调整。
现将有关事宜通知如下：一、土地等级的确定。
青岛市市内四区城镇土地使用税土地等级范围按照《青岛市人民政府关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》（青政办发〔2007〕35号）中明确的“青岛市市内四区商业用地土地级别界线”确定。
二、执行日期。
新调整的青岛市市内四区城镇土地使用税土地等级范围，自2008年1月1日起实施。
三、几点要求。
1、加强领导，落实责任，确保应税土地等级调整工作有序开展。
此次市内四区城镇土地使用税土地等级范围调整工作，政策性强、时间紧、任务重，且涉及广大纳税人。
因此，各基层局要高度重视，把此项工作作为当前一项重要工作来抓，加强组织领导，密切各职能部门的协调配合，明确责任分工，确保本辖区内城镇土地使用税土地等级调整工作有序开展；要进一步贯彻落实省局《关于统一房产税、城镇土地使用税、土地增值税申报纳税期限的通知》和市局《转发省局关于统一房产税、城镇土地使用税、土地增值税申报纳税期限的通知的通知》，按照调整后的应税土地等级范围，组织好今年第一季度城镇土地使用税纳税申报和征收管理工作，为今后征管工作起好步、开好头，打好基础。
城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策
城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策摘要：地价是土地市场的核心，是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”。
随着经济的发展，城市地价呈现出快速上涨之势。
为了准确把握城市地价水平，各级政府建立起了以基准地价为核心的地价体系和城市地价动态监测体系，为经济发展发挥了积极的作用。
从整体上讲，地价动态监测和基准地价更新成果基本与实际市场水平相适应，具备了一定程度的应用可操作性。
但是在具体实践应用过程中，有些方面还不够完善，有待进一步改进。
论文阐述了地价动态监测和基准地价更新成果在实践应用过程中存在的问题，分析了产生的原因，并提出一些建议。
关键词：城市地价动态监测基准地价存在问题对策城市地价动态监测和基准地价成果是政府运用经济杠杆管理土地、宏观调控土地市场的参考依据，随着土地使用制度改革的不断发展，经过10多年的努力，我国建立起了以基准地价为核心、标定地价、市场交易价、最低出让价等不同类型的地价体系和城市地价动态监测体系，为土地市场的发展、土地资源的合理配置、土地的节约集约利用，发挥了积极的作用。
虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押等地价评估和地价管理中得到广泛应用，但在实践应用过程中有些方面不够完善，有待进一步改进。
一、存在问题1.1基准地价宏观性强，应用可操作性差。
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。
老的基准地价体系采用的级别基准地价，由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见；新一轮基准地价虽然在更新方法上作了重大调整，分为区段基准地价和级别基准地价两种，但在同一区段内，商业用地设定了一定的宽度和深度，超出商业路价之外的宗地地价参照临近商业路线价的40%执行，此规定过于机械，与实际相差很大，有的造成同一宗地同一容积率水平下商业用地价格小于居住用地的价格，极不合理，基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。
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交通型次干道
混合型道路
生活型道路
支路
临主要道路状况
多面临路
二面临路
一面临路
不临路
临路较远
500米内站点数
>3
3
2
1
0
距最近站点距离
<300米
300-500米
500-700米700来自900米>900米
距火车站（货运）距离
<5000米
5000-7000米
7000-8000米
8000-10000米
0
-0.625
-1.25
距火车站（货运）距离
2.4
1.2
0
-1
-2
距港口（货运）距离
2.4
1.2
0
-1
-2
地质条件
1.2
0.6
0
-0.5
-1
地形条件
2.1
1.05
0
-0.875
-1.75
环境状况
1.8
0.9
0
-0.75
-1.5
产业集聚度
3
1.5
0
-1.25
-2.5
工厂与原料地配合度
3
1.5
0
-1.25
表3-1 基准地价表
单位：元/平方米
土地级别
商业用地
住宅用地
工业用地
限制区
不低于1200
一
5838
4922
1000
二
4874
3285
900
三
3545
2254
800
四
2838
1520
700
五
1902
1126
600
六
1469
765
-
七
985
655
-
表3-2工业用途地价因素说明表
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
临道路类型
-2.5
规划限制
1.8
0.9
0
-0.75
-1.5
宗地形状
2.1
1.05
0
-0.875
-1.75
宗地面积
2.4
1.2
0
-1
-2
面积较小，对土地利用有一定影响
面积过小，对土地利用产生严重的影响
表3-3 工业用地地价因素修正系数表
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
临道路类型
3.3
1.65
0
-1.375
-2.75
临主要道路状况
1.5
0.75
0
-0.625
-1.25
500米内站点数
1.5
0.75
0
-0.625
-1.25
距最近站点距离
1.5
0.75
方便
较方便
一般
不方便
很不方便
规划限制
无限制
略有限制
有一定限制
较严格限制
严格限制
宗地形状
形状规则对土地利用极为有利
形状对土地利用较为有利
形状对土地利用无不良影响
形状不规则对土地利用有一定影响
形状较差对土地利用产生严重的影响
宗地面积
面积适中，对土地利用极为有利
面积对土地利用较为有利
面积对土地利用无不良影响
青岛市基准地价成果介绍及内涵
青岛市国土资源和房屋管理局于2007年完成了市内四区基准地价的更新工作，其基准地价内涵为：基准日为2007年1月1日；土地开发程度工业用地为“五通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯和场地平整）；容积率商业用地为1.3、住宅用地为1.2，工业用地为0.7；不同用地类型土地使用年限为法定最高出让年期。不同用途基准地价及修正体系见下表。
>10000米
距港口（货运）距离
<4000米
4000-5000米
5000-6000米
6000-7000米
>7000米
地质条件
好
较好
一般
较差
差
地形条件
平坦
较平坦
一般
不平坦
很不平坦
环境状况
环境优越
环境较好
无污染
污染较轻
污染严重
产业集聚度
连片工业区
独立大型企业
独立中小企业
松散联系小企业
松散小企业
工厂与原料地配合度